城市綜合開發實踐探討

開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇城市綜合開發實踐探討，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

１價值回歸，粗放經營正加速退潮

美好的后天到來之前，將不得不歷經殘酷的今天和明天。從嚴格規范ＰＰＰ、政府投資基金等政府與社會資本方各類合作行為的４３號文，到新預算法，再到嚴格限定政府購買服務的范圍和規范政府購買服務預算管理的８７號文，密集的、措辭嚴厲的文件背后是對新治理關系的堅決主張，過往高歌猛進的狂歡市場猛然驚醒，過去屢試不爽的商業模式正在并將加速崩塌。有地方政府所屬的城投公司加速向市場化轉型，更多依靠市場化的城市經營性資產和項目，以華夏幸福、招商蛇口、中關村為代表的傳統產業新城開發商，以碧桂園、華潤為代表的傳統房企，以中建方程、中鐵建等為代表的有雄厚基建背景的后進生，為了挺進城市綜合開發市場，都不得不面臨陡然隆起的高門檻。招商蛇口的“港口＋園區＋城市”開創了城市綜合開發相對成熟的范式，對于中國交建而言，脫胎于高速公路、市政道路、港口等集團主營業務ＢＴ、ＢＯＴ模式的綜合開發實踐，已是１０年前的事。政府實質性兜底（承諾的回報）、強有力的支持性文件以及作為還款擔保的土地等實質性資產，這些開發條件已不再有，土地出讓金分成演變為土地溢價分成，產業導入對企業而言從“選擇題”變成了“必答題”，從最早期的四川資陽沱東新區項目，到汕頭東海岸新城項目，再到南沙靈山島尖綜合開發，直至寧波奉化城市轉型示范區項目，政策環境的趨緊，帶來是城市綜合開發業務內部特質的自然顯現。價值回歸愈發強調卓越的資源綜合能力和強大的系統策劃運營能力的必要性。從外部環境來看，城市綜合開發項目往往投資體量大、回報周期長，資金周轉、政府規劃調整、地方人事變動、行業發展等都可能會深刻地影響到項目的開展，其市場特點和發展階段對參與企業提出了很大的挑戰。從業務自身來看，城市綜合開發業務集城市發展策劃和規劃設計、土地大規模成片開發、城市基礎設施建設、房地產開發和城市資源運營于一體，涉及產業鏈長、行業多，對參與企業的現有業務能力和資源整合都提出了挑戰。

２堅硬的價值，未來可期的市場信心

未來五到十年，城鎮化仍是最具價值的增長點，至少有三條主線值得關注：第一，更高層次的消費升級。中國有最廣闊的市場，新中產階層已經形成，即使按不同認定口徑也有三四個億的人口規模。巨國效應仍然是我們的市場優勢。新中產的消費偏好到底是什么？城市與農村有沒有區別？７０后、８０后、９０后、００后四代人的消費差異又在哪里？找準細分市場就有可能找到自己的護城河。第二，更高層次的創新經濟。這次的中美貿易戰，讓國人對科技產業“缺心少魂”的技術差距達到了空前的關注，是壓力也是動力。人工智能ＡＩ正在逐漸商業化，區塊鏈技術盡管遭遇了投機炒作，但依然會留下適應市場的模式。５Ｇ技術、智能汽車技術等創新科技的出現也讓相關產業在曲折前進中存在著彎道超車的可能性。第三，更高層次的供給側改革。中國很多領域的市場結構的改革，釋放巨大的供給潛力。中國交建的資源稟賦優良、獲取資源的能力優勢明顯，完全有能力打造令人振奮憧憬的城市綜合開發運營商愿景。中交城投作為中國交建專業從事城市綜合開發業務的投資平臺公司，提出成為“中國領先、世界一流的城市綜合開發運營商”的發展目標，緊隨供給側改革的走向制定出三步走的戰略：三年謀布局，五年打基礎，十年見成效，可謂是信心足、目標高、步態穩。

３打造標桿，向價值鏈和業務鏈微笑曲線兩端延伸

（１）打造標桿項目。打造標桿項目是對企業整體能力最好的歷練和考驗。無數的企業發展和業務實踐案例都有力地表明標桿項目的重大意義，港珠澳大橋、蒙內鐵路等一系列在承擔急難險重任務中高標準鑄造的精品工程，為中國交建積淀了豐富的企業管理成果，大幅提升了科技創新能力，同時依托這些技術和經驗，獲得了極好的市場地位，為領跑細分市場提供重要基礎。當前，各大建筑企業都在調整結構，積極尋求城鎮化發展機遇，拓展城市綜合開發業務領域，外部競爭更加激烈，競爭對手快速地成長。首先是聚焦重點區域市場。綜合考慮中交已有的業務布局和地區的經濟社會發展、政務環境等因素，近期的戰略重點宜聚焦在珠江三角洲；同時，為適應市場特點，要盡快建立精細化的投資和精細化的管理，并給予對應的考核和政策傾斜。更重要的是，盡快尋求打造標桿項目。（２）做好戰略接口。打造城市綜合開發運營商，需要持續整合實施組愿景所需資源并最優地利用這些資源的結構領導力，也需要設計有利于實現組織愿景的最有發展策略的路徑領導力。一是要加強適應性組織建設。當前，中交城投持續不斷地推進這項工作，突出做好城市綜合開發業務的整體聯動和高端切入，通過建立完善的事業部和項目公司的發展責任體系和管理責任體系，發揮區域總部與城市綜合開發高端對接的契合；規范系統的管理體系，清晰劃分開發投資建設主體與總承包地定位和管理界面，解決存在的內部沖突和內耗、協同配合存在矛盾的問題，發揮企業內部的協同效應，有效防控風險。二是積極穩妥尋找并購機會。從傳統意義上來講，兼并整合是最有利、擴張最快的辦法，如果發現符合我們的產業布局和符合我們需求的公司或機構，可以大膽地嘗試去做。三是針對城市綜合開發運營業務，首要關鍵是建設好風控體系，加強“企業體檢”，提升投資前期的評估風險管控、投資建設過程和運營過程中的動態評估風險管控，確保不出現系統性的風險，及時捕捉、發現苗頭。同時，大力推進管理的標準化、制度化、流程化、信息化。此外，交易對手非常重要，城市綜合項目的合同周期長、涉及面廣，執行過程中的變化協商是常態，需要成熟的合同動態調整機制。為保證這一點，與政府的協商溝通非常重要，維護好與政府的公共關系，鞏固傳統業務市場“根據地”，持續進行二次開發尤為重要。（３）向微笑曲線兩端延伸。打造城市綜合開發運營商，必須要形成與傳統的航務局、設計院差異化的發展路徑和模式，制定自身的產業鏈完善、資源整合能力建設方案，強化中交在城市綜合開發運營兩端的能力，在傳統的融資和施工建造優勢基礎上，補短板、強兩端，構建全產業鏈綜合一體化，做到有措施、有步驟地補齊短板。可考慮成立城市綜合開發運營的優秀競爭力領導小組，整體研究優秀競爭力的問題，提前做好策劃，落實人員和任務，系統性、有計劃、有步驟地推進這項工作，爭取盡快做出階段性成果。絕不能停留在十年前的水平，不能只是建座橋、修條路，要提供卓爾不同的產品和成套服務，要不斷形成“政府和經濟社會發展急所的責任分擔者、區域經濟發展的深度參與者、政府購買公共服務的優質提供者”的思維，為城市發展提供一攬子方案和一體化服務，打造城市綜合開發運營商的優秀競爭力?？傊?，集團的發展超出傳統的思維，步入快速發展軌道，中交城投也要深刻地認識到發展的緊迫性，沉心靜力地強化產業鏈兩端，打造城市綜合開發運營商的優秀競爭力，為城市發展提供一攬子方案和一體化服務，真正成為“政府與經濟社會發展急所的責任分擔者、區域經濟發展的深度參與者和政府購買公共服務的優質提供者”。

參考文獻

［１］劉起濤．打造“五商中交”的戰略思考［Ｚ］．企業觀察報，２０１３－１１－１１．

［２］戴德梁行．中國“新”經濟———智能、共享與綠色［Ｒ］．２０１８－０９－０５．

［３］邵鵬璐．地方政府應平穩推進違規融資擔保整改［Ｎ］．中國經濟導報，２０１７－０９－１２

作者:李文浩 單位:中交城市投資控股有限公司