時(shí)間：2023-06-05 10:16:01
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇住宅成本控制，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
關(guān)鍵詞：商品住宅；財(cái)務(wù)成本控制；決算
中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2009）01-0226-01
隨著房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的逐步確立，奠定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。商品住宅開(kāi)發(fā)作為房地產(chǎn)業(yè)重要組成部分，在完善項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，如何實(shí)現(xiàn)商品住宅開(kāi)發(fā)最佳成本控制，已越來(lái)越引起人民的廣泛關(guān)注和重視。
1 注重決策階段財(cái)務(wù)成本控制
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經(jīng)失去作用。因此，要達(dá)到工程造價(jià)的合理性，就要以保證項(xiàng)目決策的正確性為前提。針對(duì)以上問(wèn)題，應(yīng)做好以下三個(gè)方面的工作。
（1）市場(chǎng)研究，主要是解決上馬商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“必要性”問(wèn)題。商品房作為特殊商品，其開(kāi)發(fā)的大額性、固定性及建設(shè)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，決定生產(chǎn)該產(chǎn)品具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。所以，做好市場(chǎng)研究就顯得尤為重要。市場(chǎng)研究包括市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)分析兩個(gè)方面。市場(chǎng)調(diào)查包括開(kāi)發(fā)區(qū)域內(nèi)住宅分布、人均收入、住宅現(xiàn)狀。預(yù)測(cè)分析包括住宅未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)、房屋銷售預(yù)測(cè)及價(jià)格分析，同時(shí)判斷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力及發(fā)展前景。
（2）技術(shù)研究，主要解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的“可行性”問(wèn)題。技術(shù)研究包括開(kāi)發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設(shè)計(jì)方案優(yōu)選、企業(yè)組織、開(kāi)發(fā)計(jì)劃及進(jìn)度要求等。在技術(shù)研究上應(yīng)突出商品房開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，既要滿足居民生活、工作和生產(chǎn)基本要求，又要?jiǎng)?chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時(shí)體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特面貌。
（3）效益研究，主要是解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問(wèn)題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)評(píng)價(jià)等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補(bǔ)償及前期工程費(fèi)用估算等。通過(guò)項(xiàng)目費(fèi)用、資金籌措等相關(guān)指標(biāo)的計(jì)算，進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力、償還能力等分析，得出經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論。
2 加強(qiáng)以設(shè)計(jì)階段為重點(diǎn)的財(cái)務(wù)成本控制
據(jù)資料顯示，設(shè)計(jì)費(fèi)雖然只占工程總費(fèi)用不到1%，但在決策正確的條件下，它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上。顯然，設(shè)計(jì)是有效控制工程成本的關(guān)鍵。
（1）商品住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構(gòu)成部分的合理層次和關(guān)系，據(jù)此安排住宅建筑、公共建筑、管網(wǎng)、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設(shè)施項(xiàng)目的規(guī)模及服務(wù)半徑。
（2）商品住宅建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價(jià)高低的主要原因。因此，在住宅建筑中往往采用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，盡量減少墻體面積系數(shù)。
（3）商品住宅的層高。住宅的層高直接影響工程造價(jià)，因?yàn)閷痈咴黾樱瑝w面積增大，柱體積增加，并帶來(lái)基礎(chǔ)、管線、采暖等因素增加，使成本加大。
（4）商品房住宅單元組成以每棟住宅單元數(shù)3-4個(gè)單元較為經(jīng)濟(jì)，戶型要達(dá)到居室、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單位組成及戶型設(shè)計(jì)做到結(jié)構(gòu)面積系數(shù)愈小愈好。
3 強(qiáng)化施工階段財(cái)務(wù)成本控制
商品房開(kāi)發(fā)管理的主體為住宅施工管理，它不僅具體復(fù)雜，而且戰(zhàn)線長(zhǎng)，管理優(yōu)劣直接影響開(kāi)發(fā)成本。
（1）建設(shè)工程要嚴(yán)格實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)制度。所有商品房住宅施工項(xiàng)目都要大力推行招標(biāo)投標(biāo)制度，這是施工階段降低開(kāi)發(fā)成本的一種有效的手段。通過(guò)工程招標(biāo)投標(biāo)把施工企業(yè)推向市場(chǎng)，促使施工企業(yè)加強(qiáng)生產(chǎn)管理，提高技術(shù)水平，施工企業(yè)為了在社會(huì)上贏得信譽(yù)，必然增強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，嚴(yán)格履行合同，減短建設(shè)工期，從而加強(qiáng)資金周轉(zhuǎn)，減少期間費(fèi)用及其他開(kāi)支，較好的發(fā)揮投資效益。
（2）要科學(xué)進(jìn)行施工管理。在施工過(guò)程中，影響工程造價(jià)的因素很多，如設(shè)計(jì)變更、材料代換、生產(chǎn)要素價(jià)格波動(dòng)、政策性價(jià)格調(diào)整及其他不可預(yù)見(jiàn)因素等都可能引起工程造價(jià)提高，從而加大成本。因此要采取科學(xué)的施工方法。
一是要利用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃組織施工，編制施工網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃要建立以工程技術(shù)負(fù)責(zé)人為主的領(lǐng)導(dǎo)小組，制定多種施工組織方案，對(duì)每種施工方案從技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行對(duì)比分析確定最佳方案。
二是要認(rèn)真編制資金使用計(jì)劃，通過(guò)資金使用計(jì)劃的嚴(yán)格執(zhí)行，可以有效地控制工程造價(jià)上升，最大限度地節(jié)約投資，提高投資效益。
三是要實(shí)行工程監(jiān)理，賦予監(jiān)理工程師應(yīng)有的權(quán)力。增強(qiáng)質(zhì)量出效益、管理出效益的觀念，真正做到保證質(zhì)量、保證進(jìn)度、避免索賠，有效地控制造價(jià)。
四是要嚴(yán)格施工簽證。簽證是施工階段提高價(jià)款的重要原因。因此要認(rèn)真對(duì)待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要慎重選定簽證人員，要求簽證人員既要有良好的思想素質(zhì)，又要有較高的技術(shù)水平。
4 認(rèn)真把好竣工決算
關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)；項(xiàng)目；投資；成本
住宅建設(shè)項(xiàng)目的特點(diǎn)為施工周期長(zhǎng)、投資范圍大、資金構(gòu)成多樣化、項(xiàng)目環(huán)節(jié)多、外界影響因素多等[1]，導(dǎo)致投資的管理與成本的控制過(guò)程是變化的，包含了對(duì)投資計(jì)劃的剖析及驗(yàn)證，還有后續(xù)執(zhí)行情況的追蹤、檢驗(yàn)、分析和評(píng)價(jià)，及時(shí)觀察出其過(guò)程中產(chǎn)生的偏差并分析其原因，從而采取有效的針對(duì)措施，使項(xiàng)目建設(shè)獲得預(yù)期的投資效益和社會(huì)效益。住宅建設(shè)過(guò)程的項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工階段四個(gè)階段，都要根據(jù)目標(biāo)值，采取一定的方式方法，做出投資與成本的控制。此外，為適當(dāng)?shù)靥岣咦≌ㄔO(shè)質(zhì)量上的可靠性，應(yīng)盡量控制相應(yīng)的成本，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與成本的最佳結(jié)合。
1項(xiàng)目決策階段的控制策略
項(xiàng)目決策起到龍頭作用，不同的決策目標(biāo)和問(wèn)題因?yàn)闆Q策者的不同會(huì)產(chǎn)生差異，但總原則在于科學(xué)、民主，遵循決策程序，完善前期工作，便于準(zhǔn)備判斷。首先，要基于項(xiàng)目做出市場(chǎng)調(diào)查，預(yù)測(cè)其前景并分析走向；其次，提出項(xiàng)目方案，作出投資成本的估算；最后，比較各種方案并作出取舍。投資決策的準(zhǔn)確與否，關(guān)系到住宅項(xiàng)目建設(shè)的投資成本及收益，估算值還決定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資管理目標(biāo)的限額，更是貫穿項(xiàng)目整個(gè)過(guò)程，對(duì)其后的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工階段的投資成本也有控制作用[1]。住宅建設(shè)項(xiàng)目從計(jì)劃、構(gòu)想起，通過(guò)可行性的研究，再進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招標(biāo)和施工，到最后的竣工驗(yàn)收，前期的決策工作對(duì)投資成本的控制有非常重要的作用。所以，科學(xué)有效地把項(xiàng)目決策工作做好，可減少投資的失誤、提高建設(shè)項(xiàng)目的綜合性效益。
2設(shè)計(jì)階段的控制策略
設(shè)計(jì)階段在投資的成本控制中最為重要，設(shè)計(jì)中技術(shù)的應(yīng)用直接影響成本的控制，有重要的經(jīng)濟(jì)意義。設(shè)計(jì)應(yīng)在滿足工程質(zhì)量和功能的前提下，做好投資預(yù)控的計(jì)算。
2.1選擇最佳設(shè)計(jì)單位及方案
建設(shè)單位應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案做出綜合對(duì)比分析并得出性價(jià)比最優(yōu)的方案。選擇過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前實(shí)際情形，全面考慮決策階段中所得出的市場(chǎng)定位、規(guī)模、功能要求、房型組合等因素，學(xué)會(huì)運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)的來(lái)減少工程造價(jià)。工程中多采用招標(biāo)和方案競(jìng)選的方式來(lái)選擇最終設(shè)計(jì)，在保證住宅的功能、質(zhì)量、項(xiàng)目的工期控制等目標(biāo)的前提下，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。
2.2實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)
實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)就是依據(jù)行業(yè)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)，采用標(biāo)準(zhǔn)化圖樣、統(tǒng)一的建筑參數(shù)等，如住宅柱網(wǎng)、層高及其他構(gòu)件的參數(shù)、尺寸應(yīng)盡量統(tǒng)一。這樣可以加快工程進(jìn)度、節(jié)省材料，從而能夠準(zhǔn)確地控制住宅建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的投資成本。這就要求設(shè)計(jì)單位同建設(shè)單位做好詳盡的溝通，知悉住宅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模及功能要求，從而選擇合理的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的要求，確定住宅面積分配、功能分區(qū)及使用材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而控制住宅單位面積成本。
2.3推行限額設(shè)計(jì)
限額設(shè)計(jì)即用確定的投資估算來(lái)控制初步的設(shè)計(jì)，將設(shè)計(jì)得出的投資額和工程量細(xì)分到各單項(xiàng)、單位、分部分項(xiàng)工程，分項(xiàng)工程的設(shè)計(jì)不要超出限額，使項(xiàng)目的總投資控制在設(shè)計(jì)階段。住宅項(xiàng)目在決策和設(shè)計(jì)階段都要有明確的限額投資目標(biāo)，施工階段更嚴(yán)格地控制設(shè)計(jì)的變更，嚴(yán)格控制工程造價(jià)。此外，應(yīng)采用同一造價(jià)指標(biāo)分配各階段、各專業(yè)的限額，盡量避免價(jià)格變動(dòng)影響設(shè)計(jì)。
3項(xiàng)目招標(biāo)階段的控制策略
工程招標(biāo)是目前競(jìng)爭(zhēng)最充分的采購(gòu)手段，但必須要做到公平、公正、公開(kāi)，使得選出的中標(biāo)人是眾多投標(biāo)人中非常優(yōu)秀的，從而能夠節(jié)省投資，得到高質(zhì)量的工程和服務(wù)。因此在住宅建設(shè)項(xiàng)目工程的采購(gòu)過(guò)程中，招標(biāo)為首要考慮的方式。然而，由于招投標(biāo)過(guò)程中舞弊現(xiàn)象仍較多，我國(guó)的市場(chǎng)監(jiān)管方面亟需改善，所以在確保建設(shè)項(xiàng)目本身利益前提下，需做好幾個(gè)方面，首先需對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，包括投標(biāo)人的資質(zhì)、技術(shù)、業(yè)績(jī)、管理及資信方面，排除一部分不合要求的投標(biāo)人，讓施工信用良好、質(zhì)量可靠的施工承包商和供應(yīng)商獲得名額，對(duì)建設(shè)單位進(jìn)行工程造價(jià)管理和住宅建設(shè)的投資是十分好的；其次進(jìn)行評(píng)標(biāo)，本著“公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)”的精神，分析比較和評(píng)審?fù)稑?biāo)文件，推薦中標(biāo)候選人；然后是工程承包合同的簽訂，主要的合同條款需要明確，使自己的權(quán)益得到最大的維護(hù)，有效控制建設(shè)成本，并且合同結(jié)算方法也要初步地明確，合同價(jià)變更時(shí)的措施，材料、設(shè)備供應(yīng)要求，分包工程如何進(jìn)行管理等，避免產(chǎn)生“低報(bào)價(jià)、高索賠”的問(wèn)題[2]。
4項(xiàng)目施工階段的控制策略
施工階段對(duì)于控制投資成本非常重要，投資的落實(shí)階段就從施工開(kāi)始。在施工過(guò)程中，首先要對(duì)投資目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)控制，定期對(duì)實(shí)際投資與目標(biāo)之間進(jìn)行比較，找出偏差值，對(duì)偏差原因進(jìn)行分析，及時(shí)采取措施進(jìn)行控制。以數(shù)量分析為基礎(chǔ)，偏差通常可分為：投資增多且工期延期、投資增多但工期提前、工期拖延但投資減少、工期提前且投資減少；其次對(duì)工程變更與合同價(jià)款及時(shí)調(diào)整，由于項(xiàng)目施工周期長(zhǎng)，受客觀因素影響較大，實(shí)際情況與招投標(biāo)時(shí)會(huì)有一些變更，當(dāng)這種情況發(fā)生時(shí)，需要盡快進(jìn)行變更，并且盡快進(jìn)行落實(shí)。然后對(duì)施工階段的索賠問(wèn)題也要加以控制，當(dāng)發(fā)生工程索賠后，需要以合同為標(biāo)準(zhǔn)，盡快合理地進(jìn)行處理，同時(shí)也要加強(qiáng)控制，盡可能使索賠減少；最后在竣工結(jié)算階段，工程竣工結(jié)算的工作審查，建設(shè)和監(jiān)理單位要緊密配合，對(duì)于合同條款、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、設(shè)計(jì)變更簽證、工程量、定額單價(jià)、各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行核實(shí)，避免各類計(jì)算失誤[3]，嚴(yán)格把關(guān)竣工結(jié)算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。
5結(jié)束語(yǔ)
總而言之，住宅建設(shè)項(xiàng)目的投資與控制，要求建設(shè)單位方可以建立好全面的投資和控制體系，在住宅項(xiàng)目建設(shè)的每一個(gè)階段，采取科學(xué)有效的方式方法，優(yōu)化項(xiàng)目的策劃階段、設(shè)計(jì)圖紙的方案、資源配置的方案和施工組織的方案，運(yùn)用動(dòng)態(tài)控制的方式，把住宅建設(shè)項(xiàng)目的投資成本控制在預(yù)控的限額以內(nèi)，保證住宅建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)值，從而獲得整個(gè)工程的經(jīng)濟(jì)效益。
參考文獻(xiàn)：
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1.沒(méi)有對(duì)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在住宅造價(jià)成本的影響引起足夠重視。
建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)建筑工程能否順利進(jìn)行起著非常重要的作用。一個(gè)建筑工程可以分為決策階段、設(shè)計(jì)階段和施工階段。而決策階段和設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程起著高屋建瓴的的指導(dǎo)作用，對(duì)于造價(jià)成本也有著很重要的影響。當(dāng)決策者完成決策內(nèi)容時(shí)，建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)就成了影響住宅造價(jià)成本最關(guān)鍵的因素。住宅的設(shè)計(jì)理念、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)和設(shè)計(jì)的科學(xué)性都成為決定工程造價(jià)高低的影響因素，因此，我們必須重視結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)于住宅造價(jià)成本的重要影響。合理而科學(xué)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不僅可以給施工帶來(lái)方便，還可以從經(jīng)濟(jì)的角度為工程造價(jià)節(jié)省很大一部分的費(fèi)用。但有些開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中舍本求末，只注重項(xiàng)目的預(yù)算、結(jié)算和一些材料的成本，試圖從這上面進(jìn)行造價(jià)成本控制。而忽略了結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)于工程造價(jià)的關(guān)鍵影響，無(wú)異于緣木求魚(yú)。對(duì)結(jié)構(gòu)成本的漠視給以后的施工帶來(lái)了不小的負(fù)面影響，也在無(wú)形中增加了開(kāi)支。由此可見(jiàn)，我們必須重視結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在工程建設(shè)中對(duì)于全局的重要影響，使其很好地為控制造價(jià)成本而服務(wù)。
2.對(duì)于設(shè)計(jì)方案的合理性和可行性的分析估計(jì)不足。
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)于建筑工程的總體影響起著至關(guān)重要的影響。在建筑造價(jià)預(yù)算中，設(shè)計(jì)的投資額度僅占總投資額度的1%，但卻可以影響整個(gè)建筑工程的80%的造價(jià)成本。這充分說(shuō)明結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在建筑工程中的重要的決定性的影響作用。而設(shè)計(jì)方案的合理性和可操作性是設(shè)計(jì)方案是否成熟的一項(xiàng)重要指標(biāo)。建筑工程的復(fù)雜性和不可逆性使工作人員在一開(kāi)始就需要對(duì)建筑過(guò)程中的各種細(xì)節(jié)進(jìn)行充分地考慮。如果對(duì)設(shè)計(jì)方案的合理性和可操作性估計(jì)不足，將會(huì)在施工過(guò)程中帶來(lái)難以想象的困難，甚至成倍的增加造價(jià)的成本。所以對(duì)于設(shè)計(jì)方案應(yīng)該進(jìn)行全面綜合的衡量，評(píng)估它的合理性和可行性。
3.住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案沒(méi)有貫徹以人為本的理念。
部分開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行建筑工程總體設(shè)計(jì)方案的招標(biāo)時(shí)，沒(méi)有預(yù)估到設(shè)計(jì)方案的人性化因素，而采用設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單，施工快速的方案，使得部分住宅不能滿足廣大客戶的需求，從而造成了住宅的滯銷。這種缺乏人性化的設(shè)計(jì)方案給住宅的營(yíng)銷方案和銷售部門帶來(lái)了很大的困難。住宅不能達(dá)到預(yù)期的銷售目標(biāo)，無(wú)疑不能使開(kāi)發(fā)商成功的收回成本，對(duì)于資源和資金都是一種極大的浪費(fèi)。因此在設(shè)計(jì)之初，就應(yīng)該充分考慮到人性化設(shè)計(jì)方案的實(shí)施，將設(shè)計(jì)方案注入以人為本的設(shè)計(jì)理念。
二、影響住宅造價(jià)成本的一些因素
1.結(jié)構(gòu)形式對(duì)于造價(jià)成本的影響。
在建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，一個(gè)良好的結(jié)構(gòu)形式的選擇是非常重要的。一個(gè)合理的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)形式不僅要有建筑主體功能的要求，還要給人們帶來(lái)審美方面的享受，同時(shí)還要滿足一定的經(jīng)濟(jì)適用性。因此，在對(duì)結(jié)構(gòu)形式的選擇中，應(yīng)該挑選簡(jiǎn)潔、大方不花哨的形式，以求在建設(shè)施工過(guò)程中減少不必要的浪費(fèi)，節(jié)約相應(yīng)的資源和人力成本。好的結(jié)構(gòu)形式可以使低成本達(dá)到人們滿意的效果。
2.基礎(chǔ)形式對(duì)于造價(jià)成本的影響。
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的基礎(chǔ)地基設(shè)計(jì)同樣是建筑物的一個(gè)重要的組成部分。對(duì)建筑工程的造價(jià)也有著相當(dāng)大的影響。建筑工程的地基一般可分為人工地基和天然地基兩種。其中天然地基不需要耗費(fèi)太多的人力物力，也不需要一些原材料的填充，可以在相當(dāng)大程度上節(jié)省成本。但是天然的地基僅限于一些地質(zhì)條件較好的建筑工程。大部分的建筑基礎(chǔ)還是需要人工去進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)的，其中包括符合地基和樁基兩種。對(duì)于不同的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)會(huì)直接影響到基礎(chǔ)的造價(jià)成本，所以在設(shè)計(jì)階段應(yīng)該充分注意到這一問(wèn)題，減少不必要的成本收入。
三、優(yōu)化結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，合理控制住宅成本的途徑
1.堅(jiān)持以人為本的人性化設(shè)計(jì)理念。
在進(jìn)行建筑的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)，要注意以人為本的設(shè)計(jì)理念的應(yīng)用，堅(jiān)持住宅設(shè)計(jì)的人性化導(dǎo)向，使住宅設(shè)計(jì)符合人們的切實(shí)需要。同時(shí)，在進(jìn)行住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)時(shí)要注意使用可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計(jì)思路，針對(duì)建筑的設(shè)計(jì)特點(diǎn)與周圍生態(tài)環(huán)境進(jìn)行合理地融合。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中應(yīng)該充分發(fā)揮生態(tài)建筑設(shè)計(jì)的思想，達(dá)到人與自然的和諧統(tǒng)一，才能使人們?cè)诰幼∵^(guò)程中得到美的享受。同時(shí)要注意對(duì)于資源的合理利用，在建筑設(shè)計(jì)方面要適當(dāng)注意對(duì)太陽(yáng)能和風(fēng)能的利用。減少對(duì)室內(nèi)電能的利用，對(duì)于墻面的反光度設(shè)計(jì)、洗浴照明等都要有科學(xué)合理的人性化設(shè)計(jì)。增加對(duì)可再生能源的利用，減少供熱、空調(diào)制冷制熱、照明、熱水供應(yīng)的能耗。這樣人性化的設(shè)計(jì)無(wú)疑對(duì)居住成本有著很大程度降低，有利于人們的衣食住行。
2.對(duì)合理的建筑類型的選擇。
建筑設(shè)計(jì)中的建筑類型的選擇非常重要，它對(duì)建筑造價(jià)成本有著一定程度的影響。針對(duì)不同的住宅類型，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況選擇合理的建筑類型。不同的建筑類型工程造價(jià)成本也不盡相同。我們應(yīng)該選取一些簡(jiǎn)便易施工的建筑形式來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，以達(dá)到滿意的效果。一般來(lái)說(shuō)，水平分體系與豎向分體系是兩種常見(jiàn)的建筑形式。兩種體系對(duì)于施工中的框架結(jié)構(gòu)和砌體材料都有著不同的要求。不同建筑形式和材料選擇都會(huì)對(duì)造價(jià)成本帶來(lái)影響。所以我們?cè)趯?duì)建筑類型進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，在滿足合理性的前提下，首要考慮的是怎樣最科學(xué)合理地進(jìn)行住宅成本的控制。我們應(yīng)根據(jù)多種不同的因素來(lái)確定合適的建筑類型，從而獲得最優(yōu)的建筑配置。通過(guò)對(duì)比投資與獲利的平衡面，來(lái)從中達(dá)到對(duì)造價(jià)成本的合理控制。
3.選擇合適的建筑原材料。
在建筑建構(gòu)設(shè)計(jì)中，住宅的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)與施工是非常重要的，其投資大概占了工程總量的1/3左右。對(duì)于需要進(jìn)行人工地基鋪設(shè)的建筑工程，鋼筋混凝土的選擇就顯得十分重要。選擇合理的基礎(chǔ)工程，可以有效的控制造價(jià)成本。同時(shí)確定了基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)形式后，原材料的使用也是起著重要影響作用的因素。使用性價(jià)比高的混凝土，可以減少豎向構(gòu)件的界面尺寸壓力，同時(shí)也減少了混凝土的使用量。一些原材料的運(yùn)輸成本也會(huì)隨之降低。性價(jià)比高的鋼筋也會(huì)減少鋼筋的使用量，從而有效的減少工程造價(jià)的成本。合理的住宅工程基礎(chǔ)形式還會(huì)有效地縮短建設(shè)工期，使基坑維護(hù)的工序變得更加便捷、高效。
4.選擇合理的結(jié)構(gòu)體系、確定建筑構(gòu)件。
住宅設(shè)計(jì)除了要注意地基的作用之外，還應(yīng)該注意對(duì)上層的結(jié)構(gòu)體系進(jìn)行合理的優(yōu)化。建筑成本和建筑結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)件材料的成分有很大的關(guān)系。如果在設(shè)計(jì)中能夠很好地處理結(jié)構(gòu)體系與基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的關(guān)系，可以有效的控制建筑造價(jià)的成本。例如，對(duì)于高層建筑物的樓蓋可以有梁板式樓蓋和無(wú)梁式樓蓋兩種選擇。其中梁板式樓蓋的經(jīng)濟(jì)性要好，造價(jià)成本較低，但是由于其過(guò)大的體積在過(guò)高的樓層中無(wú)法使用。另一種無(wú)梁式樓蓋造價(jià)成本相對(duì)來(lái)說(shuō)較高，但是與梁板式樓蓋相比可以在高層建筑中使用。如果在所有高層建筑中都使用無(wú)梁式樓蓋，無(wú)疑會(huì)造成造價(jià)成本偏高。而還有一種密肋樓蓋適用于跨度大梁高有限制的住宅，可以有效防止樓蓋自重的增加。在這種運(yùn)用密肋樓蓋的情況下，如果在這類情況下使用梁板式樓蓋，就可以很大的節(jié)省成本。由此可見(jiàn)，合理的上層結(jié)構(gòu)體系設(shè)計(jì)和構(gòu)件的合理使用，可以從技巧上有效的降低造價(jià)成本。
競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的商品住宅買方市場(chǎng)，打壓著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展空間，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量與成本的把控能力成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拓展生存與發(fā)展空間，參與商品住宅買方市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心優(yōu)勢(shì)。商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量與成本控制管理工作貫穿于整個(gè)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，運(yùn)用價(jià)值工程來(lái)協(xié)調(diào)、尋找商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程質(zhì)量與成本之間對(duì)應(yīng)關(guān)系的合理平衡點(diǎn)，即能給購(gòu)房業(yè)主提供居住舒適的住宅，又能使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從商品住宅買方市場(chǎng)中獲得公平的投資效益。
商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的建筑功能是建筑產(chǎn)品滿足社會(huì)需要的各種性能的總和。建筑產(chǎn)品的功能一般分為社會(huì)、適用、技術(shù)、物理和美學(xué)功能五類；不同的建筑產(chǎn)品類型有不同的使用功能，它們通過(guò)一系列建筑產(chǎn)品質(zhì)素來(lái)體現(xiàn)對(duì)建筑產(chǎn)品的使用要求；功能分析首先要明確建設(shè)項(xiàng)目各種使用功能的具體組成部分，劃分出主次使用功能，評(píng)價(jià)和比較各種使用功能的重要程度。
商品住宅建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期是建設(shè)項(xiàng)目從策劃決策階段（策劃、可行性研究）、實(shí)施階段（設(shè)計(jì)、施工和竣工驗(yàn)收）和居住、保修及維修階段直至拆除為止所經(jīng)歷的全部過(guò)程。商品住宅建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本包括建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)和建設(shè)項(xiàng)目建成后的使用成本；使用功能水平低，建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)低，使用成本就高；使用功能水平高，建設(shè)項(xiàng)目造價(jià)高，使用成本就低；而商品住宅建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本最低時(shí)，建設(shè)項(xiàng)目使用功能水平最合理。
價(jià)值工程是對(duì)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的使用功能與成本之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系進(jìn)行系統(tǒng)分析，其核心是使用功能分析，分析建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)組成部分使用功能與成本的匹配程度并進(jìn)行調(diào)整來(lái)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化，使使用功能與成本匹配更趨于合理；并分析建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)組成部分的投資比例，對(duì)投資比例較大部分進(jìn)行重點(diǎn)控制來(lái)提高投資管理效率，目的是以建設(shè)項(xiàng)目的最低全壽命周期成本切實(shí)可靠地實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目所需使用功能要求，同時(shí)使建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)、使用成本及建筑產(chǎn)品使用功能合理匹配，減少社會(huì)資源消耗，縮短項(xiàng)目建設(shè)周期。
適合建筑產(chǎn)品類型開(kāi)發(fā)的土地是可遇而不可求的稀缺資源，不同的建筑產(chǎn)品類型所處地段，使用地塊的成本占總成本的比例不同（一般情況占30%左右）。一種開(kāi)發(fā)模式是先選擇清晰的建筑產(chǎn)品類型，再選擇適合的地塊與合理的開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)節(jié)湊；另一種開(kāi)發(fā)模式是先選擇適合開(kāi)發(fā)的地塊，再選擇適合的建筑產(chǎn)品類型與合理的開(kāi)發(fā)周期和開(kāi)發(fā)節(jié)湊；而在兩種開(kāi)發(fā)模式競(jìng)拍地塊前，對(duì)所要購(gòu)買地塊的市場(chǎng)定位和盈虧平衡點(diǎn)的測(cè)算至關(guān)重要。在地塊購(gòu)買后，雖可通過(guò)使用功能設(shè)置優(yōu)良的戶型、室內(nèi)全裝修工程和室內(nèi)設(shè)備制安工程質(zhì)量都優(yōu)良及設(shè)備配置檔次較高的樣板房、調(diào)整售房?jī)r(jià)格、售房包裝和良好的物業(yè)管理服務(wù)等來(lái)加強(qiáng)售房促銷力度，但地塊的位置和價(jià)格、區(qū)域功能和形象、規(guī)劃控制要點(diǎn)難以改變。
商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程設(shè)計(jì)是根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目使用功能要求，來(lái)確定建筑標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)形式、空間與平面布置以及建筑物群體的配置等，它涉及建筑、結(jié)構(gòu)、給排水及采暖、電氣、智能建筑、通風(fēng)與空調(diào)、電梯、燃?xì)狻⒔ㄖ?jié)能和園林綠化、室外道路、雨污水工程等專業(yè)工種；各專業(yè)工種設(shè)計(jì)方案的工程造價(jià)控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程，而在設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制是建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的龍頭；初步設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為20%，技術(shù)設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為40%，施工圖設(shè)計(jì)階段對(duì)投資的影響約為25%；商品住宅建設(shè)項(xiàng)目的使用功能和全壽命周期成本，在決策和設(shè)計(jì)階段就己基本確定，因此決策和設(shè)計(jì)階段就成為建設(shè)項(xiàng)目全壽命周期成本控制潛力最大的階段，而在設(shè)計(jì)階段控制建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)效果最為顯著；運(yùn)用價(jià)值工程，不僅可以保證各專業(yè)工種的設(shè)計(jì)圖符合各種設(shè)計(jì)規(guī)范和用戶對(duì)使用功能的要求，而且能夠解決各專業(yè)工種設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)問(wèn)題，從而提高設(shè)計(jì)水平和設(shè)計(jì)質(zhì)量，得到恰當(dāng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和合理使用功能水平與整體合理并優(yōu)化后設(shè)計(jì)方案的施工圖；另商品住宅建設(shè)項(xiàng)目工程各專業(yè)工種的設(shè)計(jì)施工圖的出圖時(shí)間前后順序節(jié)湊，宜先出結(jié)構(gòu)施工圖（結(jié)構(gòu)樓面施工時(shí)，安裝工程按室內(nèi)裝修施工圖和室內(nèi)設(shè)備制安施工圖預(yù)留、預(yù)埋孔洞）、室內(nèi)裝修施工圖和室內(nèi)設(shè)備制安施工圖（利用廚房設(shè)置的吊頂、櫥柜和壁柜隱藏和遮蔽設(shè)備制安的管道線路和接口，特別是燃?xì)夤艿谰€路布置宜力求簡(jiǎn)捷，避免不必要的繞行對(duì)觀感質(zhì)量的不利影響）、建筑施工圖（樓面建筑施工圖按室內(nèi)裝修施工圖和室內(nèi)設(shè)備制安施工圖布置要求來(lái)調(diào)整室內(nèi)建筑平面布置）、然后出各專業(yè)工種的設(shè)備制安設(shè)計(jì)施工圖，這樣能便于各專業(yè)工種設(shè)計(jì)的關(guān)系協(xié)調(diào)和各專業(yè)工種設(shè)計(jì)施工圖中存在問(wèn)題的解決，避免將來(lái)工程實(shí)體不必要的返工；有利于提高工程質(zhì)量，降低工程造價(jià)，減少各種資源消耗，縮短建設(shè)項(xiàng)目工程施工工期。
建筑材料一般情況占直接工程費(fèi)的70%，降低建筑材料費(fèi)用，不僅可以降低直接工程費(fèi)，而且也會(huì)導(dǎo)致措施費(fèi)和間接費(fèi)的降低。在建筑材料與設(shè)備的網(wǎng)絡(luò)采購(gòu)中，一種采購(gòu)模式是眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)盟建立聯(lián)動(dòng)電子商務(wù)系統(tǒng)，進(jìn)行建筑材料與設(shè)備集合競(jìng)價(jià)的采購(gòu)模式來(lái)控制建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，聯(lián)動(dòng)電子商務(wù)采購(gòu)模式的優(yōu)勢(shì)是（1）建筑材料與設(shè)備采購(gòu)的規(guī)模效應(yīng)降低了建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，（2）把建筑材料與設(shè)備采購(gòu)的優(yōu)良供應(yīng)商整合到建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，從而獲得穩(wěn)定數(shù)量和質(zhì)量合格的建筑材料與設(shè)備長(zhǎng)期供貨保證，（3）能夠擴(kuò)大優(yōu)良供應(yīng)商隊(duì)伍而形成長(zhǎng)期合作伙伴，增強(qiáng)共同抵抗建筑材料與設(shè)備供貨市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，（4）減少建筑材料與設(shè)備采購(gòu)的價(jià)格談判時(shí)間，降低了建筑材料與設(shè)備供貨市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生劇烈變化風(fēng)險(xiǎn)的可能性；另一種采購(gòu)模式是獨(dú)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立自己采購(gòu)網(wǎng)站的在線采購(gòu)系統(tǒng)，主要采購(gòu)大宗低價(jià)建筑材料與設(shè)備或者是影響建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵建筑材料與設(shè)備及其物流配送等服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把認(rèn)購(gòu)信息到采購(gòu)專欄上，讓建筑材料與設(shè)備供應(yīng)商競(jìng)價(jià)，參加在線采購(gòu)的供應(yīng)商能夠看到建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需要采購(gòu)的建筑材料與設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格并驗(yàn)證自己的市場(chǎng)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)能力，使供應(yīng)商能夠根椐自身的實(shí)力狀況對(duì)建筑材料與設(shè)備的選擇和報(bào)價(jià)作出恰當(dāng)?shù)呐袛唷Ｔ诰€采購(gòu)實(shí)現(xiàn)了線上與線下的整合，在線上建筑材料與設(shè)備供應(yīng)商參與一系列競(jìng)價(jià)流程，在線下參與一系列競(jìng)價(jià)流程的供應(yīng)商，在訂購(gòu)會(huì)上提供一系列競(jìng)價(jià)的建筑材料與設(shè)備合格質(zhì)量的樣品，經(jīng)過(guò)雙方進(jìn)一步協(xié)商，最終確定采購(gòu)建筑材料與設(shè)備訂購(gòu)合同；從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠采購(gòu)到價(jià)格公平合理、質(zhì)量合格的建筑材料與設(shè)備及其物流配送等服務(wù)，并節(jié)約了較多的采購(gòu)成本和費(fèi)用。
關(guān)鍵詞：建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；成本控制；措施
中圖分類號(hào)：TU2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A
一、加強(qiáng)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本控制的作用
建筑結(jié)構(gòu)是建筑的主體和支撐，建筑成本主要包括土石方、地基處理、建筑結(jié)構(gòu)、圍護(hù)及裝飾施工、設(shè)備安裝等五部分費(fèi)用；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)用不到建筑總投資費(fèi)用的1%，但可影響整個(gè)住宅投資成本70%以上，這一數(shù)據(jù)足以說(shuō)明結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)控制建筑造價(jià)成本的決定性影響作用，是建筑成本確定與控制的重點(diǎn)。
結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的首要目的就是滿足自身的建筑功能要求，服務(wù)于社會(huì)；其次就是保證建筑具有足夠的抵抗自然界各種作用力的承載能力，并將結(jié)構(gòu)變形控制在滿足正常使用的范圍內(nèi)，概括來(lái)說(shuō)，就是“安全性、適用性、耐久性”。由于結(jié)構(gòu)造價(jià)在建筑總造價(jià)中所占比例很大，因此，一個(gè)好的設(shè)計(jì)能帶來(lái)非常可觀的經(jīng)濟(jì)效益。當(dāng)然結(jié)構(gòu)安全更是重中之重，其目標(biāo)就是保證居住使用的安全，在接近實(shí)際受力情況的基礎(chǔ)上，充分運(yùn)用各種方法把結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)得盡量合理，最大程度地達(dá)到規(guī)范所要求的設(shè)計(jì)目標(biāo)，做到建筑安全與經(jīng)濟(jì)的完美結(jié)合。
二、影響建筑結(jié)構(gòu)成本的基本因素
影響建筑結(jié)構(gòu)成本的因素很多，在建筑項(xiàng)目投資前，要對(duì)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)類型、施工環(huán)境、基礎(chǔ)形式、施工條件、建筑條件許可等眾多情況進(jìn)行分析研究，使建筑項(xiàng)目成本控制在最科學(xué)、最合理的范圍。影響建筑結(jié)構(gòu)成本的基本因素有以下幾個(gè)方面。
一是要合理選擇建筑物結(jié)構(gòu)類型，不同的建筑結(jié)構(gòu)類型產(chǎn)生的工程造價(jià)必然有所不同，應(yīng)依據(jù)建設(shè)單位的施工能力、投資水平、工期規(guī)定對(duì)不同結(jié)構(gòu)類型的造價(jià)差別做綜合層面的分析，對(duì)比投資與獲取利益的平衡面，成本控制的優(yōu)化配置，從而找出最適合該住宅工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)類型。
二是在建筑條件許可下，盡可能降低混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度，控制工程造價(jià)成本，隨著建筑結(jié)構(gòu)形式的復(fù)雜多樣變化、建筑材料的持續(xù)更新發(fā)展，其對(duì)構(gòu)件截面的強(qiáng)度要求水平越來(lái)越高，因此目前建筑結(jié)構(gòu)混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度有明顯增高的趨勢(shì)，這無(wú)疑將導(dǎo)致項(xiàng)目造價(jià)成本增加。為了有效控制建筑成本，我們必須在建筑條件許可的情況下，盡可能地降低混凝土設(shè)計(jì)強(qiáng)度，從而改善項(xiàng)目造價(jià)成本上漲過(guò)快的趨勢(shì)。
三是要依據(jù)施工環(huán)境，選擇最適宜的基礎(chǔ)形式，建筑項(xiàng)目基礎(chǔ)形式在投資成本中占工程結(jié)構(gòu)總價(jià)的1/3之多，因此可以說(shuō)合理選擇基礎(chǔ)形式是直接影響工程造價(jià)的主體因素；同時(shí)合理的基礎(chǔ)形式還會(huì)有效的縮短建設(shè)工期。
四是要根據(jù)施工條件、建設(shè)單位實(shí)際情況正確選擇上部結(jié)構(gòu)體系、確定構(gòu)件。建筑結(jié)構(gòu)體系、構(gòu)件截面確定及材料科學(xué)選用對(duì)工程整體經(jīng)濟(jì)性有很大程度的影響，合理選擇適用的上部結(jié)構(gòu)體系，可以在方案設(shè)計(jì)上對(duì)總體工程成本發(fā)揮有效的控制作用。
三、從建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面控制成本所存在的問(wèn)題
(一)忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的成本控制問(wèn)題
建筑工程大概分為三個(gè)階段，即決策階段、設(shè)計(jì)階段以及實(shí)施階段。決策階段決定了建筑工程項(xiàng)目是否啟動(dòng)，而設(shè)計(jì)階段則是關(guān)系著建筑工程投資成敗的重要階段。在設(shè)計(jì)階段，最重要的也是最后的環(huán)節(jié)，就是對(duì)于工程造價(jià)的控制，建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的合理性、實(shí)用性以及科學(xué)性都會(huì)從根本上影響建筑工程的總造價(jià)。然而在具體的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作中，很多建筑企業(yè)根本就沒(méi)有控制成本的意識(shí)，進(jìn)而忽略了建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面的成本控制能力，因此從管理層面上就不重視結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的成本控制。
(二)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案存在的問(wèn)題
在絕大多數(shù)建筑工程當(dāng)中，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)費(fèi)用在總成本當(dāng)中所占比例不足1%，但是在整個(gè)建筑工程成本控制上的作用卻是在70%以上，因此我們不難看出結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)在建筑工程的成本控制上究竟占據(jù)著一個(gè)怎樣重要的地位，甚至可以說(shuō)起著決定性作用。然而由于忽略結(jié)構(gòu)設(shè)對(duì)于成本控制的重要性，大多數(shù)建筑工程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)都會(huì)出現(xiàn)合理性、實(shí)用性以及科學(xué)性方面的問(wèn)題，對(duì)于建筑工程成本也根本起不到控制的能力。
四、如何從建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面控制建筑工程成本
(一)內(nèi)部空間類型的合理選擇
在建筑工程當(dāng)中，內(nèi)部空間類型的合理選擇，對(duì)于整個(gè)建筑工程造價(jià)有著極其重要的影響，但卻不能為了降低工程成本而選擇降低內(nèi)部空間的造價(jià)成本。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)人員必須要在整個(gè)企業(yè)的建造能力、工期長(zhǎng)短等問(wèn)題上進(jìn)行考慮，而后對(duì)建筑的內(nèi)部空間進(jìn)行分析，平衡投資與經(jīng)濟(jì)利益之間的關(guān)系，優(yōu)化資源配置，降低成本，找出最科學(xué)、最合理的內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案。
(二)考察施工現(xiàn)場(chǎng)和環(huán)境
科學(xué)合理的住宅設(shè)計(jì)對(duì)施工項(xiàng)目周期的縮短和維護(hù)基坑有著一定的影響，建筑人員必須對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行考察，分析施工現(xiàn)場(chǎng)的地形和環(huán)境，避免給施工帶來(lái)不良影響，在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，尤其是對(duì)軟土施工現(xiàn)場(chǎng)需要進(jìn)行嚴(yán)格的分析，要對(duì)不同地形，設(shè)計(jì)出不同而且又合理、又科學(xué)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，對(duì)于建設(shè)軟土地基，要采取相應(yīng)的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)建筑工程發(fā)展，減少住宅成本。
(三)選擇適應(yīng)基礎(chǔ)形式
建筑工程設(shè)計(jì)，要結(jié)合建筑實(shí)際的施工環(huán)境，選擇出適應(yīng)建筑住宅的基礎(chǔ)形式。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查可知，建筑工程住宅基礎(chǔ)形式的選擇對(duì)建筑成本有著直接的影響，而且合理的住宅基礎(chǔ)形式還會(huì)加快建筑施工工期，促進(jìn)基坑工序施工的方便快捷；如果建筑施工是在軟土上進(jìn)行，就需要在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中，采用適合在軟土上可以打造地基的方案，減少對(duì)軟土地基的壓力。
(四)混凝土強(qiáng)度
要想降低混凝土在建筑設(shè)計(jì)上的強(qiáng)度，必須是在建筑施工允許的條件下，加強(qiáng)控制建筑住宅的造價(jià)成本，隨著建筑結(jié)構(gòu)和形式的復(fù)雜化和多樣化，建筑行業(yè)中不可缺少的建筑材料，也在不斷的更新，因此，對(duì)建筑行業(yè)斜面構(gòu)件的要求也不斷的提高，所以在建筑行業(yè)大多數(shù)的住宅結(jié)構(gòu)對(duì)混凝土強(qiáng)度需求，呈現(xiàn)出提高的發(fā)展趨勢(shì)，建筑工程的總體金額中住宅成本會(huì)不斷的增加，建筑工程要想減少總體成本，必須制定有效的方案，在建筑實(shí)施允許的前提下，盡可能的控制混凝土強(qiáng)度，緩解住宅成本造價(jià)，在住宅結(jié)構(gòu)建設(shè)過(guò)程中，適當(dāng)減少混凝土強(qiáng)度，不僅可以延長(zhǎng)住宅的使用壽命，還能減少住宅樓墻體和樓板開(kāi)裂的情況，促進(jìn)住宅維修費(fèi)幾率降低，促進(jìn)項(xiàng)目的總體成本和項(xiàng)目竣工時(shí)間的縮短。
(五)選擇正確的體系
結(jié)合建筑施工實(shí)際條件和建筑單位實(shí)際情況，要選擇正確有效的體系即上部結(jié)構(gòu)體系，對(duì)建筑體系結(jié)構(gòu)和建筑材料要進(jìn)行合理科學(xué)的選擇，對(duì)建筑工程住宅經(jīng)濟(jì)成本有著重要影響，選擇合理的建筑上部體系，對(duì)建筑住宅成本有著有效的控制，促進(jìn)住宅造價(jià)成本的控制，減少了建筑工程項(xiàng)目的總體經(jīng)濟(jì)成本，縮短了建筑工程工期。
結(jié)語(yǔ)
建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)對(duì)于建筑工程成本控制的能力，常常被建筑企業(yè)所忽略。然而一套科學(xué)合理的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案，能夠從根本上控制建筑工程的成本造價(jià)，因此，提高對(duì)建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的重視，不僅能夠提高建筑企業(yè)對(duì)于成本的控制，更對(duì)整個(gè)建筑行業(yè)健康、高效發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。
參考文獻(xiàn)
[1]張紅標(biāo).建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化研究[D].浙江大學(xué),2012.
【關(guān)鍵詞】成本；住宅工業(yè)化；價(jià)值鏈
1、引言
工業(yè)化住宅作為綠色住宅、節(jié)能住宅的典范，其建造、使用過(guò)程中的眾多優(yōu)點(diǎn)被政府、企業(yè)所看好，并在眾多試點(diǎn)城市進(jìn)行建造推廣。我國(guó)的住宅工業(yè)化雖然開(kāi)始較早，但發(fā)展的限制因素較多。房地產(chǎn)企業(yè)作為推動(dòng)住宅工業(yè)化發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力之一，對(duì)成本比較敏感，現(xiàn)階段建造工業(yè)化住宅所帶來(lái)的成本增量是其必須面對(duì)和解決的問(wèn)題之一，也是眾多地產(chǎn)公司不想涉足工業(yè)化住宅建設(shè)的原因之一。
價(jià)值鏈理論是由美國(guó)哈佛大學(xué)教授邁克爾·波特于1985年提出來(lái)的，他指出：每一個(gè)企業(yè)都是用來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷、交貨以及對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合，所有的這些活動(dòng)都可以用價(jià)值鏈表示出來(lái)。每種產(chǎn)品都要經(jīng)歷從最初的原材料投入到到達(dá)終端消費(fèi)者手中的過(guò)程，作為一種特殊商品的工業(yè)化住宅也是如此，運(yùn)用價(jià)值鏈的進(jìn)行工業(yè)化住宅的成本管理，有利于對(duì)工程進(jìn)行全過(guò)程的成本管控，找出導(dǎo)致成本增加的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提高成本管理的效率，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。本文旨在從價(jià)值鏈的角度分析工業(yè)化住宅的成本價(jià)值鏈，找出增量成本的成本動(dòng)因，分析導(dǎo)致成本增加的主要因素，對(duì)工業(yè)化住宅的成本控制要點(diǎn)提出相關(guān)建議。
2、基于價(jià)值鏈的工業(yè)化住宅的成本分析
工業(yè)化住宅項(xiàng)目的成本價(jià)值鏈分析
房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品概念通過(guò)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)成果體現(xiàn)，工業(yè)化住宅施工從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始到工程竣工驗(yàn)收為止的價(jià)值鏈，如圖一所示。
根據(jù)邁克爾·波特的企業(yè)價(jià)值鏈理論，工業(yè)化住宅的建造過(guò)程中由于增加了預(yù)制部件而使價(jià)值鏈條中的基本活動(dòng)及輔助活動(dòng)都發(fā)生了相應(yīng)變化。如果不考慮其他因素，工業(yè)化住宅項(xiàng)目的成本構(gòu)成與傳統(tǒng)項(xiàng)目的成本構(gòu)成基本一致，差異主要由預(yù)制構(gòu)件的使用對(duì)基本活動(dòng)的影響，包括對(duì)行業(yè)價(jià)值鏈結(jié)構(gòu)的影響，對(duì)企業(yè)內(nèi)部組織體系、工作流程的改變以及工業(yè)化住宅設(shè)計(jì)、部件生產(chǎn)加工及現(xiàn)場(chǎng)裝配等方面引起的費(fèi)用增加。
工業(yè)化住宅的增量成本分析
通過(guò)工業(yè)化住宅的價(jià)值鏈成本分析可以發(fā)現(xiàn)，工業(yè)化建造方式的成本增量主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)費(fèi)用、預(yù)制混凝土構(gòu)件成本以及部件現(xiàn)場(chǎng)施工費(fèi)用上。
設(shè)計(jì)階段的成本增量
設(shè)計(jì)階段工作主要包括咨詢調(diào)研、方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)（施工圖設(shè)計(jì)）、精裝修設(shè)計(jì)以及專項(xiàng)設(shè)計(jì)。工業(yè)化住宅的設(shè)計(jì)深度要求達(dá)到能夠在工廠生產(chǎn)出滿足質(zhì)量、安全規(guī)范要求的部品部件。而現(xiàn)階段由于工業(yè)化住宅的設(shè)計(jì)比傳統(tǒng)設(shè)計(jì)在構(gòu)造、圖紙、技術(shù)審查等方面要復(fù)雜的多，且無(wú)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，引起了這一部分費(fèi)用的增加。
預(yù)制部件的成本增量
預(yù)制混凝土構(gòu)件成本增加主要是因?yàn)橥鈮Π濉翘荨㈥?yáng)臺(tái)、梁、樓板、柱預(yù)制等引起的在部件加工、采購(gòu)、運(yùn)輸?shù)确矫娴某杀驹黾印Ｓ绕涫峭鈮Σ糠郑瑐鹘y(tǒng)的外墻多采用加氣混凝土砌塊現(xiàn)場(chǎng)砌筑，而預(yù)制墻體在配筋、混凝土用量上都與傳統(tǒng)墻體有較大差異，同時(shí)鋼模板費(fèi)用攤銷以及人工、蒸養(yǎng)、材料運(yùn)輸?shù)纫矌?lái)的費(fèi)用增加。
現(xiàn)場(chǎng)施工的成本增量
工業(yè)化的部件施工中采用的大型施工機(jī)械為特種機(jī)械，塔吊臺(tái)班及進(jìn)出場(chǎng)費(fèi)用較一般施工用塔吊要高，當(dāng)采用預(yù)制混凝土外墻時(shí)使用的密封膠及防水膠條單價(jià)較高。同樣的，部件組裝對(duì)安裝預(yù)制構(gòu)件的工人技術(shù)要求較高，人工單價(jià)、機(jī)械臺(tái)班費(fèi)及材料費(fèi)用的增加均提高了工業(yè)化住宅的成本。對(duì)于現(xiàn)澆部位的施工，由于預(yù)制構(gòu)件與現(xiàn)澆構(gòu)件的接頭部位的配筋要求比較高，隨著預(yù)制程度的增加成本有所上升，但是到了一定節(jié)點(diǎn)后，大量預(yù)制構(gòu)件的使用，使現(xiàn)澆部位與預(yù)制構(gòu)件接頭點(diǎn)的數(shù)量大大降低，從而產(chǎn)生了同一項(xiàng)目上預(yù)制構(gòu)件使用的規(guī)模化效應(yīng)。
3、工業(yè)化住宅成本控制的建議
加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制，進(jìn)行全面的質(zhì)量管理。傳統(tǒng)建造方式下，設(shè)計(jì)階段往往難于對(duì)總成本進(jìn)行全面的把控。工業(yè)化住宅可實(shí)現(xiàn)成本控制工作提前介入，在方案設(shè)計(jì)階段即可完成相關(guān)成本測(cè)算工作，保證設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量。在設(shè)計(jì)上要求減少構(gòu)件的種類，構(gòu)件的生產(chǎn)要考慮到運(yùn)輸條件及現(xiàn)場(chǎng)施工吊裝的需求，合理減少運(yùn)輸成本及安裝費(fèi)用，優(yōu)化構(gòu)件的鋼筋含量。設(shè)計(jì)的產(chǎn)品要滿足消費(fèi)者居住的舒適度和美觀要求。
進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的整合，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局。通過(guò)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系或者進(jìn)行企業(yè)并購(gòu)、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張等方式來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的整合，組建住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟，使各單位形成一條完整的工業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)鏈，進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。大型的制造業(yè)企業(yè)和有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)可以率先采取訂單式生產(chǎn)模式進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)部件的生產(chǎn)，通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈的整合使工業(yè)化住宅形成一定的規(guī)模效應(yīng)，以降低成本增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。
建立完善的生產(chǎn)管理辦法，加強(qiáng)海內(nèi)外交流。做好總包、構(gòu)件廠及設(shè)計(jì)院的協(xié)調(diào)工作，解決項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行深入的分析總結(jié)，形成規(guī)范化的工業(yè)化項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工的管理流程，提高企業(yè)的生產(chǎn)能力運(yùn)用率。加強(qiáng)與海內(nèi)外的交流合作，引進(jìn)吸收先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。住宅產(chǎn)業(yè)化在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)發(fā)展已經(jīng)非常成熟，可吸收其先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，加快我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化升級(jí)步伐。
選擇支持力度大的地方進(jìn)行試點(diǎn)，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣膮f(xié)作。工業(yè)化住宅的發(fā)展離不開(kāi)政策的支持。鑒于現(xiàn)階段工業(yè)化住宅還處于初步發(fā)展期，開(kāi)發(fā)成本較高，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以選擇支持力度較大且當(dāng)?shù)赜休^強(qiáng)加工實(shí)力的制造業(yè)企業(yè)的地方進(jìn)行工業(yè)化住宅的生產(chǎn)，對(duì)于已經(jīng)出臺(tái)住宅工業(yè)化的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及激勵(lì)措施，積極響應(yīng)。因?yàn)樽≌a(chǎn)業(yè)鏈的形成是一個(gè)涉及諸多領(lǐng)域的龐大的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，通過(guò)政策引導(dǎo)可推進(jìn)科技進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)升級(jí)。如利用城市保障性住房的建設(shè)來(lái)構(gòu)建成熟的工業(yè)化住宅社會(huì)系統(tǒng)。
以市場(chǎng)為主導(dǎo)，分步推進(jìn)工業(yè)化住宅。企業(yè)要綜合考慮客戶需求、成本效益、社會(huì)資源和政策因素，以人為本，以解決階段性問(wèn)題為目標(biāo)，分步推進(jìn)住宅工業(yè)化的發(fā)展。根據(jù)工業(yè)化項(xiàng)目與傳統(tǒng)項(xiàng)目的不同之處針對(duì)性的研究實(shí)施方法和具體要求，將工業(yè)化項(xiàng)目劃分為準(zhǔn)備、前期、實(shí)施三個(gè)階段，積極學(xué)習(xí)國(guó)內(nèi)外的先進(jìn)技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際情況探索出一條適合中國(guó)國(guó)情的住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；結(jié)構(gòu)性成本；造價(jià)分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本模塊可分為結(jié)構(gòu)性成本、功能性成本、敏感性成本三類。經(jīng)過(guò)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和實(shí)踐證明，策劃和設(shè)計(jì)兩個(gè)階段（包括項(xiàng)目規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）影響整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的80%以上，而結(jié)構(gòu)成本占到建安成本的45～55%，是房地產(chǎn)商最應(yīng)關(guān)注的成本。同時(shí)，結(jié)構(gòu)性成本還常常由于策劃定位和設(shè)計(jì)管理的優(yōu)劣產(chǎn)生較大的波動(dòng)，造成百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)的價(jià)造差別。因此結(jié)構(gòu)性成本的控制就成為整個(gè)項(xiàng)目投資控制的重要一環(huán)。
對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化工作了解不深的人士，對(duì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)工作存在一些誤解。首先認(rèn)為建筑方案一經(jīng)確定，結(jié)構(gòu)成本基本就確定了。其實(shí)建筑方案確認(rèn)后，結(jié)構(gòu)方案仍有一個(gè)選擇與優(yōu)化的過(guò)程；這個(gè)過(guò)程，經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明成本可能會(huì)相差25～30%。二是認(rèn)為結(jié)構(gòu)成本降低就是簡(jiǎn)單的“抽鋼筋”，會(huì)導(dǎo)致建筑結(jié)構(gòu)安全性等級(jí)下降。這種理解也是有偏差的，優(yōu)化結(jié)構(gòu)成本關(guān)鍵在于降低無(wú)效成本部分。三是認(rèn)為降低結(jié)構(gòu)成本就是含鋼量、混凝土含量的降低，理解也是片面的。
結(jié)構(gòu)性成本主要關(guān)注指標(biāo)：樁基礎(chǔ)、混凝土強(qiáng)度等級(jí)選擇、地下室層高、地下室面積及地下車位面積、地下室鋼筋含量、標(biāo)準(zhǔn)層層高、標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量、窗地比、窗墻比等。
1、樁基形式主要包括：沖孔樁、鉆孔樁、旋挖樁、人工挖孔樁、沉管灌注樁、預(yù)應(yīng)力管樁、CFG樁等。對(duì)使用樁基，如何判斷樁的總量是否合理是關(guān)鍵，應(yīng)根據(jù)設(shè)計(jì)院提供樁的總反力與建筑物總重量的比值，來(lái)判斷其合理性。二是墩基與樁基對(duì)結(jié)構(gòu)成本的影響，當(dāng)采用樁基時(shí)，巖層或土層的樁端承載力標(biāo)準(zhǔn)值往往是承載力標(biāo)準(zhǔn)值的40～100倍；當(dāng)采用墩基時(shí)，墩端承載力設(shè)計(jì)值往往是該層巖層或土層承載力標(biāo)準(zhǔn)值的1.2～3倍；因此，墩基會(huì)比樁基造價(jià)高很多。三是旋挖樁雖施工速度快，但比沖鉆孔樁的單方成本要高出1/3～1/2，選用時(shí)應(yīng)根據(jù)具體情況，區(qū)別選擇。四是CFG樁屬地基處理范疇，主要優(yōu)點(diǎn)是成本低，處理速度快但對(duì)沉降差要求較高的工程應(yīng)慎重選擇。五是預(yù)應(yīng)力管樁，是幾種樁型中較經(jīng)濟(jì)，易施工，速度快的一種樁型，在條件允許的前提下，建議優(yōu)先考慮該樁型。通過(guò)數(shù)據(jù)分析，灌注樁比預(yù)制樁成本增加10元/平方米左右，比CFG樁高約13元/平方米。
2、混凝土強(qiáng)度等級(jí)對(duì)成本的影響：混凝土標(biāo)號(hào)每增加一級(jí)，單價(jià)提高約5～8%。因此，對(duì)柱及剪力墻軸壓比的影響大的可優(yōu)先使選用高標(biāo)號(hào)混凝土；普通住宅建議按C30考慮。對(duì)梁來(lái)說(shuō)，標(biāo)號(hào)提高對(duì)梁的承載力相應(yīng)提高，但普通住宅一般梁承載力都不高，可以選用低標(biāo)號(hào)的混凝土。實(shí)際工程中混凝土標(biāo)號(hào)的選擇建議，普通結(jié)構(gòu)梁板一般為C25；剪力墻、柱混凝土標(biāo)號(hào)需以軸壓比指標(biāo)來(lái)控制，使其盡量接近規(guī)定上限，同時(shí)又要使絕大部分豎向構(gòu)件接近構(gòu)造配筋。
3、地下室層高，直接關(guān)系到地下室土方開(kāi)挖及運(yùn)輸?shù)臄?shù)量，基坑支護(hù)工作量，基坑降水，地下室底板及側(cè)壁的堆面和配筋，抗拔樁、抗浮錨桿的設(shè)計(jì)與費(fèi)用。層高越低對(duì)造價(jià)控制越有利，經(jīng)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)分析，地下室層高每降低100mm，建造成本降低1%。因此，比較經(jīng)濟(jì)的地下室層高一般控制在3.6米以下。如何有效降低層高呢：一是合理布置綜合管網(wǎng)，他是影響層高的主要因素之一，通過(guò)疊圖的方式，將各專業(yè)管線圖進(jìn)行疊加，分析和優(yōu)化管網(wǎng)布置，通常可以節(jié)省近200mm的空間。二是降低結(jié)構(gòu)梁高，通常設(shè)計(jì)院計(jì)算取梁高一般為凈跨的1/8～1/12。通過(guò)優(yōu)化后最優(yōu)取值一般較正常梁高取值小10%～30%，因此建議梁高取1/12～1/18的跨度。
4、地下室面積占總建筑面積比例一般控制在15%以內(nèi)，超過(guò)就不經(jīng)濟(jì)，所以面積越小越好。地下室大小主要由設(shè)備間等功能性用房、人防分區(qū)面積配比以及地下車位數(shù)量等方面所決定。其中設(shè)備間和人防面積為硬性指標(biāo)一般不可調(diào)或調(diào)整量有限，影響最大的則是車位面積。從這幾年本集團(tuán)開(kāi)發(fā)的幾個(gè)樓盤(pán)分析，地下車位的成本價(jià)在3000～4100元/平方米，以每個(gè)車位平均40平方米計(jì)算（含公攤），一個(gè)車位的成本價(jià)為12～16萬(wàn)元，而我們的售價(jià)基本上都低于此數(shù)，個(gè)別盤(pán)甚至低于10萬(wàn)元/個(gè)；因此，有必要壓縮車位面積。一是在規(guī)劃條件下，車位與樓盤(pán)戶數(shù)對(duì)比值建議控制在0.85～0.9，車位比每增加0.1，攤到住宅上的單方成本要增加120元以上，是一個(gè)很明顯的成本；且通常車位越少越好賣，價(jià)格越高。二是車位面積爭(zhēng)取控制在35平方米以下，相應(yīng)柱距建議考慮以5.5米（兩車位）和8米（三車位）為主，有利于車位合理布置。三是經(jīng)統(tǒng)計(jì)普通高層住宅地下室車位平均面積下降1/個(gè)，成本可節(jié)約12.5元。
5、鋼筋含量和混凝土含量對(duì)造價(jià)影響較大，以普通高層住宅為例，標(biāo)準(zhǔn)層鋼筋含量下降1kg/，成本節(jié)約6元/ ，標(biāo)準(zhǔn)層混凝土含量降低0.01m3，成本節(jié)約7元；地下室鋼筋下降1kg，成本節(jié)約1.2元，地下室混凝土降低0.01，成本節(jié)約2元。如何有效控制配筋率和混凝土含量，首先要優(yōu)選設(shè)計(jì)單位，對(duì)配合較好的設(shè)計(jì)單位，應(yīng)建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，有利于設(shè)計(jì)優(yōu)化和總成本的降低及設(shè)計(jì)效率提高。其次是采用限額加獎(jiǎng)勵(lì)的辦法來(lái)調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)單位主動(dòng)節(jié)約成本的積極性。
6、標(biāo)準(zhǔn)層層高問(wèn)題，普通住宅層高設(shè)計(jì)規(guī)范為2.8米，凈高不應(yīng)低于2.4米，而我們大多數(shù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)層一般多為3.0米。經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，標(biāo)準(zhǔn)層層高每增加100mm，該層造價(jià)將相應(yīng)增加3～5%，層高對(duì)造價(jià)影響大，因此即使是幾公分也要認(rèn)真探討。控制方法首先是合理確定柱網(wǎng)布置，以利于框架梁高寬比的優(yōu)化，高寬比越大，樓層凈高越小。二是要合理選擇梁的布置形式，在正常樓層，十字梁較井字梁便宜約16～22%。三是合理確定板厚，提高凈空高度。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)層樓板來(lái)說(shuō)，由于配筋均按最小配筋率來(lái)控制，所以樓板厚度增加反而會(huì)增加配筋，對(duì)成本控制不利。建議板厚取值：普通3米跨度以內(nèi)的樓板可取80～100mm，3～4米跨度的樓板可取100mm，客廳處的樓板可取120～150mm，普通屋面板取120mm，管線密集處可取120mm，地下室頂板可取180mm。
7、窗地比，是指門窗洞口面積與地面面積（住宅部分可售面積+贈(zèng)送落地凸窗的房間面積+負(fù)責(zé)封閉空間的面積，不含地下室、底層商鋪、架空層面積）之比。窗地比越小越經(jīng)濟(jì)，一般普通住宅控制在0.23左右，別墅可控制在0.3左右。窗地比降低0.01，成本可節(jié)約5元。
8、墻地比，是指外墻面積（含外墻門窗）/地上建筑面積之比。墻地比的大小準(zhǔn)確地體現(xiàn)了平面布置中墻體所占面積的大小及平面布置的合理性，直接影響著住宅工程造價(jià)的高低。墻地比越小越經(jīng)濟(jì)，一般住宅控制在1.2左右為宜。墻地比降低0.01，成本可節(jié)約3元左右。
以上幾項(xiàng)指標(biāo)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益后，單方成本可減少145～260元，按年開(kāi)發(fā)量500萬(wàn)平方米計(jì)算，則成本降低額約為10億元。總之，策劃和設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，而結(jié)構(gòu)性成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資和成本控制的重點(diǎn)。（作者單位：南益地產(chǎn)集團(tuán)有限公司）
參考文獻(xiàn)
[1]余源鵬. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制管理實(shí)務(wù)，2012.
探究小高層住宅建筑施工管控措施。
建筑工程是一項(xiàng)涉及面廣、周期長(zhǎng)的任務(wù)，施工管控措施是有效保障工程質(zhì)量與施工效益的關(guān)鍵。隨著近年來(lái)建筑施工質(zhì)量問(wèn)題的頻發(fā)，人們對(duì)建筑工程質(zhì)量與安全提出了更高標(biāo)準(zhǔn)。
一、 小高層住宅建筑概念及施工質(zhì)量控制的重要性
小高層建筑指的是樓層在6層～9層范圍內(nèi)的建筑，是中小城市比較普遍的建筑體，約占整體建筑的80%。在工程項(xiàng)目中通過(guò)對(duì)多種因素、各個(gè)環(huán)節(jié)的管理與控制，進(jìn)而實(shí)施全面、科學(xué)的管理方式，能有效促進(jìn)建筑效益提高以及工程質(zhì)量。現(xiàn)階段的施工企業(yè)，必須將工程質(zhì)量控制作為企業(yè)發(fā)展的前提與基礎(chǔ)，將工程質(zhì)量作為樹(shù)立企業(yè)形象的窗口，并逐漸成為企業(yè)各項(xiàng)工作開(kāi)展的出發(fā)點(diǎn)與落腳點(diǎn)。
二、小高層住宅建筑施工管控措施
加強(qiáng)小高層住宅建筑工程安全管理。在小高層住宅建筑工程管理過(guò)程中，安全生產(chǎn)是排在首位的頭等大事。生產(chǎn)過(guò)程的安全性，不僅關(guān)系到建筑項(xiàng)目的順利進(jìn)行、人們的生命安全，與此同時(shí)，也關(guān)系著施工企業(yè)的聲譽(yù)與發(fā)展。施工項(xiàng)目經(jīng)理，是企業(yè)施工人員的直接領(lǐng)導(dǎo)，必須嚴(yán)抓安全生產(chǎn)觀。在具體施工過(guò)程中，做到“一事一交底”，每一項(xiàng)事情必須由專門的人員進(jìn)行專職負(fù)責(zé)，及時(shí)糾正施工過(guò)程中的違章作業(yè)以及安全隱患，并及時(shí)采取措施消除不安全影響因素，最大限度保障施工人員的人身健康與生命安全，在預(yù)防安全事故發(fā)生的同時(shí)，保障建筑項(xiàng)目的施工質(zhì)量。第一，為了減少和預(yù)防事故造成的損失，應(yīng)該規(guī)范腳手架的搭設(shè)，糾正建筑結(jié)構(gòu)與架體的固定方法。對(duì)腳手架的使用要嚴(yán)格按照國(guó)家安全建筑規(guī)范，嚴(yán)禁毛竹、鋼管混播。規(guī)范好模板支撐系統(tǒng)的拆除和搭設(shè)，高度關(guān)注支撐結(jié)構(gòu)搭設(shè)的穩(wěn)定性。嚴(yán)格控制支撐選材、立柱對(duì)接、立柱垂直度、主柱違規(guī)墊磚和縱橫向支撐的材質(zhì)與設(shè)置。第二，設(shè)置全方位的安全警示標(biāo)語(yǔ)和裝置，在重要的地方設(shè)置好安全標(biāo)示牌，重視施工現(xiàn)場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)防火的標(biāo)牌設(shè)置。規(guī)范和加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)施工的文明進(jìn)行，加大文明施工的觀念和思想宣傳，抓好現(xiàn)場(chǎng)封閉治理、排水系統(tǒng)、材料堆放、通道、硬地化以及廠容廠貌，高度規(guī)范和重視生活設(shè)施。
加強(qiáng)小高層住宅建筑的工程質(zhì)量控制。在小高層住宅建筑施工過(guò)程中，影響施工質(zhì)量的因素主要是人的因素、物的因素。因此，需要針對(duì)兩種情況進(jìn)行適時(shí)控制。結(jié)合筆者多年的工作經(jīng)驗(yàn)得出，要想做好建筑施工項(xiàng)目的質(zhì)量控制，必須做好以下三方面的工作：第一，加強(qiáng)人的控制。建筑活動(dòng)的開(kāi)展需要的人員眾多、人員水平參差不齊、崗位眾多、成分復(fù)雜，因此，必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的人員管理。必須結(jié)合施工項(xiàng)目的具體情況與特點(diǎn)，積極設(shè)立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以及管理人員，盡可能選擇綜合素質(zhì)高、專業(yè)技術(shù)強(qiáng)的人才。充分發(fā)揮人的積極性與主動(dòng)性，“人盡其才”，更好地發(fā)揮團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力。第二，全面熟悉和掌握材料費(fèi)用的市場(chǎng)信息。一方面需要嚴(yán)格監(jiān)督材料的選擇，一方面還需要加強(qiáng)對(duì)材料的管理、分類以及材料供應(yīng)。做好物資管理，重要的是做好輸入與輸出量大環(huán)節(jié)，并做好材料的使用、監(jiān)督情況，保障材料的物盡其用，杜絕浪費(fèi)現(xiàn)象發(fā)生。與此同時(shí)，加強(qiáng)衛(wèi)生管理工作，保障施工現(xiàn)場(chǎng)的整潔與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)各項(xiàng)工作的順利開(kāi)展。第三，加強(qiáng)機(jī)械控制。必須結(jié)合具體建筑項(xiàng)目的施工特點(diǎn)從整體上進(jìn)行施工質(zhì)量的控制，盡可能選擇經(jīng)濟(jì)合理、生產(chǎn)適用性強(qiáng)、技術(shù)先進(jìn)的機(jī)械設(shè)備。從整體上提高機(jī)械設(shè)備的調(diào)度工作，盡可能降低窩工程度，最大限度提升設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)使用效率。
加強(qiáng)小高層住宅建筑工程成本控制。由于建筑施工項(xiàng)目的復(fù)雜性與長(zhǎng)期性，其在施工過(guò)程中不可避免的會(huì)受到來(lái)自多方面的影響。因此，必須加強(qiáng)建筑施工的成本控制，加強(qiáng)對(duì)各個(gè)影響因素的控制，與此同時(shí)，通過(guò)針對(duì)性措施，將施工中的支出與消耗控制在計(jì)劃范圍中。在成本控制下，進(jìn)一步達(dá)到甚至超過(guò)預(yù)期成本的目的。眾所周知，建筑企業(yè)是以“盈利”為目的的主體，所以說(shuō)，成本控制情況的好壞，與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有直接關(guān)系。在具體的施工過(guò)程中，必須對(duì)建筑施工過(guò)程中的全過(guò)程、全體員工以及全體影響因素進(jìn)行控制。在中標(biāo)之后到工程竣工之前的所有環(huán)境，必須加強(qiáng)嚴(yán)格的成本控制理念。與此同時(shí)，提高全體工作人員的經(jīng)濟(jì)意識(shí)與成本意識(shí)，每位員工正確認(rèn)識(shí)成本控制的重要性。制定準(zhǔn)確的成本控制目標(biāo)，在項(xiàng)目工程開(kāi)始之前，要進(jìn)行準(zhǔn)確的成本預(yù)測(cè)，這對(duì)降低工程造價(jià)的成本、提高其科學(xué)性和經(jīng)濟(jì)效益，有著十分重要的作用。有效的運(yùn)用合理、科學(xué)的方法，結(jié)合具體的施工條件、人員素質(zhì)、設(shè)備材料等等，對(duì)成本目標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而更好地控制整個(gè)項(xiàng)目的成本。第一，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目工程的技術(shù)特征認(rèn)知，比如說(shuō)，項(xiàng)目工程地質(zhì)特征以及結(jié)構(gòu)特征等等。第二，對(duì)于業(yè)主單位的相關(guān)情況進(jìn)行分析，其中包括業(yè)主的資金到位方面的情況，單位的組織和協(xié)調(diào)能力以及信用度等等。第三，對(duì)于項(xiàng)目組織內(nèi)部系統(tǒng)的分析，比如說(shuō)，施工隊(duì)伍和資源配備等分析。第四，綜合分析建筑項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境等情況。
加強(qiáng)小高層住宅建筑工程進(jìn)度控制。首先，需要全面做好計(jì)劃交底。實(shí)施施工計(jì)劃，是全體員工的共同行為。所以說(shuō)，一定要做好計(jì)劃工作與交底工作。通常情況下，總控計(jì)劃無(wú)須全面交底，但是，建筑管理人員必須全面掌握計(jì)劃的具體內(nèi)容，與此同時(shí)，圍繞計(jì)劃內(nèi)容合理安排良好的施工環(huán)境。在具體的施工過(guò)程中，月度計(jì)劃非常重要，要想全體的生產(chǎn)管理人員必須全部參加交底，使得全體生產(chǎn)管理人員掌握計(jì)劃內(nèi)容、具體的生產(chǎn)情況，并針對(duì)性的開(kāi)展各項(xiàng)計(jì)劃。周計(jì)劃是各個(gè)科室自己制定的進(jìn)度計(jì)劃。各個(gè)科室必須定期召開(kāi)計(jì)劃交底會(huì)議，要求施工人員必須掌握計(jì)劃的具體內(nèi)容、目標(biāo)以及任務(wù)。日計(jì)劃是班組的工作計(jì)劃以及整改計(jì)劃，一般通過(guò)晨會(huì)的方式進(jìn)行檢查或任務(wù)布置。
其次，及時(shí)做好施工進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查。有了施工進(jìn)度計(jì)劃，需要對(duì)實(shí)際的施工情況進(jìn)行檢查。收集實(shí)際建筑施工的實(shí)際進(jìn)度數(shù)據(jù)，進(jìn)行跟蹤檢查。將進(jìn)度技術(shù)與實(shí)際施工進(jìn)度數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析，進(jìn)一步對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)。如果實(shí)際的施工進(jìn)度發(fā)生變化，需要及時(shí)采取相對(duì)應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整。與此同時(shí)，必須將進(jìn)度的計(jì)劃、調(diào)整、變更情況及時(shí)通知有關(guān)部門。
關(guān)鍵詞：商品房、開(kāi)發(fā)、成本控制
一、前言
商品住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制是從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程出發(fā)，最大限度利用有效的資源（人力、物力、財(cái)力），從整體意義上降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，從而提高商品住宅項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，提高商品住宅開(kāi)發(fā)成本管理的科學(xué)性。普通商品住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制涉及到合同、技術(shù)、人員、機(jī)械設(shè)備、材料等諸多對(duì)象，包含在項(xiàng)目投資策劃分析、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收以及銷售等諸多過(guò)程中，與國(guó)家政策、政府規(guī)劃、物價(jià)水平、人員素質(zhì)等息息相關(guān)。
二、商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的概述
商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制是控制全部工作人員和整個(gè)過(guò)程，充分利用企業(yè)資源，規(guī)劃和控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部成本構(gòu)成，促使企業(yè)綜合效益的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。成本控制主要由商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部員工完成，主要對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)、審批、設(shè)計(jì)、施工、銷售全部環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，主要預(yù)算、計(jì)劃、核算、分析和考核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。
三、商品房開(kāi)發(fā)工程成本控制中存在的問(wèn)題
1、開(kāi)發(fā)前缺乏成本意識(shí)
商品房企業(yè)并沒(méi)有非常重視成本控制，也缺乏完善的成本管理控制體系，降低了成本管理工作的規(guī)范性。企業(yè)人員也缺乏成本管理意識(shí)，也就不會(huì)重視項(xiàng)目可行性；企業(yè)將大量資金投入到策劃報(bào)告，忽視了設(shè)計(jì)階段的成本控制。另外，有關(guān)人員缺乏全面的素質(zhì)和技術(shù)，也不具備良好的預(yù)算知識(shí)，更沒(méi)有對(duì)預(yù)算建材的價(jià)格進(jìn)行充分了解，甚至在科學(xué)配筋環(huán)節(jié)浪費(fèi)成本等。
2、忽視控制事中和事前的開(kāi)發(fā)成本
我國(guó)當(dāng)前的商品房行業(yè)成本控制傾向于事后控制，而在事前和事中產(chǎn)生大量的浪費(fèi)。例如，在建設(shè)招標(biāo)投資過(guò)程中，招標(biāo)市場(chǎng)不夠規(guī)范，商品房開(kāi)發(fā)商在很多項(xiàng)目上受到多種因素影響，在拍板定案時(shí)缺乏自主性，如行政力量參與、地方保護(hù)主義，使房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)公平。這樣招標(biāo)投資也沒(méi)有充分發(fā)揮成本控制的作用。
3、傳統(tǒng)信息管理方法的限制
企業(yè)應(yīng)用傳統(tǒng)的信息管理辦法，利用財(cái)務(wù)軟件或者辦公軟件錄入分析數(shù)據(jù)，傳統(tǒng)辦法受到人為因素的影響，降低了數(shù)據(jù)分析的準(zhǔn)確性和可靠性。如今商品業(yè)不斷發(fā)展，傳統(tǒng)的信息管理已經(jīng)不能適應(yīng)，如果繼續(xù)使用，就會(huì)降低成本信息價(jià)值，也不能動(dòng)態(tài)控制成本，也就無(wú)法有效控制商品房開(kāi)發(fā)成本。
四、商品房開(kāi)發(fā)成本控制的對(duì)策
1、優(yōu)化各階段項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案
首先推行技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的限額設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。由于設(shè)計(jì)費(fèi)依照建筑安裝工程造價(jià)的比例取費(fèi)。所以，大部分商品房項(xiàng)目設(shè)計(jì)都會(huì)出現(xiàn)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)脫離的情況。針對(duì)此類問(wèn)題，商品房企業(yè)要進(jìn)行限額設(shè)計(jì)，也就是不僅促使功能以及技術(shù)指標(biāo)滿足建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和投資估算對(duì)各個(gè)專業(yè)進(jìn)行造價(jià)分配，再以各專業(yè)的造價(jià)分配為依據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)計(jì)，結(jié)合設(shè)計(jì)和預(yù)算，有效控制設(shè)計(jì)規(guī)模和標(biāo)準(zhǔn)工程數(shù)量和投資額等。此外，積極推動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)的發(fā)展，設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)時(shí)要依據(jù)國(guó)家、省、市推行的標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)文件和圖紙，不僅提高了設(shè)計(jì)效率，也節(jié)省建筑材料，最終控制成本。
其次，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行選擇，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行綜合評(píng)定。制定和實(shí)施招投標(biāo)制度，確保設(shè)計(jì)方案的安全、技術(shù)、合理以及使用，選擇最切合實(shí)際、最經(jīng)濟(jì)的方案，進(jìn)而對(duì)成本進(jìn)行控制。商品房企業(yè)為了節(jié)能設(shè)計(jì)費(fèi)用傾向于選擇較小的設(shè)計(jì)單位，可是這會(huì)對(duì)設(shè)計(jì)效果產(chǎn)生影響，所以商品房企業(yè)最好公開(kāi)招標(biāo)，吸引更具實(shí)力和信譽(yù)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)。商品房企業(yè)自身也要進(jìn)行相應(yīng)的構(gòu)思、研究、討論、咨詢以及決策，明確自己的設(shè)計(jì)思考，并及時(shí)和深入與設(shè)計(jì)單位溝通，促使設(shè)計(jì)方案具有一定的獨(dú)特性。最后，商品房企業(yè)協(xié)調(diào)安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀之間的關(guān)系，選擇最合適的設(shè)計(jì)方案。
2、將企業(yè)的管理費(fèi)用降低
首先，商品房企業(yè)業(yè)務(wù)廣泛，企業(yè)管理費(fèi)用中有很大一部分用到配備和管理公車方面。就此情況，可以提倡私車公用，而在公務(wù)中車輛耗費(fèi)的油費(fèi)、停車費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)等由公司報(bào)銷，這樣一來(lái)也能節(jié)能一大筆開(kāi)銷。
其次，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)。商品房企業(yè)要縮減人員，并提高人員質(zhì)量。可是人員縮減是在確保公司正常運(yùn)作的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，并由重點(diǎn)崗位的人員兼職一些不重要崗位。同時(shí)，定期培訓(xùn)員工，促使員工不僅掌握本崗位的專業(yè)知識(shí)，也要了解自己所處項(xiàng)目的有關(guān)知識(shí)，這樣有利于人力資源合理配合崗位和人數(shù)，節(jié)省了很多人力成本。
3、加強(qiáng)管理施工階段
首先，實(shí)施技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，對(duì)施工方案進(jìn)行優(yōu)化。商品房企業(yè)在制定項(xiàng)目施工方案時(shí)要激發(fā)項(xiàng)目管理人的主動(dòng)性，促使他們積極的思考和建議，通過(guò)分析比較不同方案的技術(shù)指標(biāo)，選擇能夠節(jié)約工程投資的方案或者措施，確保最終施工方案的經(jīng)濟(jì)性。
其次，加強(qiáng)管理設(shè)備以及材料的品質(zhì)和價(jià)格。從企業(yè)的角度來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品質(zhì)量并不是越高越好，如果超出一定范圍，就會(huì)浪費(fèi)質(zhì)量，而增加成本。商品房企業(yè)應(yīng)該監(jiān)督施工單位的項(xiàng)目工程招標(biāo)或者材料采購(gòu)的全過(guò)程，并且積極詢問(wèn)材料或者設(shè)備的價(jià)格，最終審定是否合理。商品房企業(yè)還要積極應(yīng)用新材料、新工藝等，分析工程功能和材料性能，使用能夠代替高價(jià)精品材料的低價(jià)經(jīng)濟(jì)材料。
再次，對(duì)工程變更進(jìn)行控制。工程變更包括設(shè)計(jì)變更和施工變更。設(shè)計(jì)變更是由于設(shè)計(jì)不合理需要變更的，而設(shè)計(jì)變更盡量控制在最小范圍，降低變更對(duì)整個(gè)工程帶來(lái)的影響和費(fèi)用增加。施工變更要遵循方便施工、不增加費(fèi)用、不影響其他施工、鼓勵(lì)降低費(fèi)用變更、禁止方便而增加費(fèi)用變更的原則。
4、制定有效的約束和激勵(lì)機(jī)制
商品房企業(yè)想要控制工程開(kāi)發(fā)成本也要制定健全的管理制度，其中包括約束和激勵(lì)機(jī)制。商品房企業(yè)紀(jì)檢監(jiān)察人員要全程監(jiān)督招投標(biāo)、簽訂合同、使用資金等環(huán)節(jié)，在監(jiān)督和管理時(shí)嚴(yán)格依照已經(jīng)制定的目標(biāo)和制度并切實(shí)落實(shí)。商品房企業(yè)要考核每一位員工，將企業(yè)內(nèi)部成本控制的成效和員工利益聯(lián)系到一起，明確每一個(gè)人的責(zé)任、權(quán)利和利益，真正實(shí)施成本控制的獎(jiǎng)懲措施，促使每一個(gè)員工了解有效控制成本能夠增加企業(yè)的利潤(rùn)，需要大家一起努力。
五、結(jié)束語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制是從項(xiàng)目的策劃開(kāi)始，直至商品房銷售完成、交付使用的全過(guò)程控制，是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合系統(tǒng)性科學(xué)。建立并完善起貫穿房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本控制的有效措施，減少不同階段和不同環(huán)節(jié)的開(kāi)發(fā)成本及開(kāi)發(fā)費(fèi)用，把實(shí)際開(kāi)發(fā)成本嚴(yán)格控制在合理范圍內(nèi)，消除成本浪費(fèi)現(xiàn)象，運(yùn)用科學(xué)、有效的管理手段降低成本，是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益的必要選擇。
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【關(guān)鍵詞】施工管理；成本控制；優(yōu)化管理
引言
作為建設(shè)工程產(chǎn)品的工程項(xiàng)目，投資和耗費(fèi)的人工、材料、能源都相當(dāng)大，投資者付出巨大的投資，要求獲得理想的、滿足適用要求的工程產(chǎn)品，以期在預(yù)定時(shí)間內(nèi)能發(fā)揮作用。建筑施工項(xiàng)目質(zhì)量的優(yōu)劣，直接影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的速度，關(guān)系到工程的適用性和人民生命財(cái)產(chǎn)的安全和社會(huì)安定。因此，建筑工程的質(zhì)量問(wèn)題對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展產(chǎn)生著直接而深遠(yuǎn)的影響，必須加強(qiáng)建筑工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量管理，確保質(zhì)量水平。
1 施工成本控制管理
施工項(xiàng)目的成本控制貫穿開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。總體，成本控制主要分為兩個(gè)階段：（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。從建筑、結(jié)構(gòu)、環(huán)境、安防等方面對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行整體策劃；（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)階段。從施工工藝、進(jìn)度安排等方面進(jìn)行總體籌劃。簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)可以從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行成本控制。
第一、按照“量、價(jià)”分離原則，控制工程直接成本。
第二、精簡(jiǎn)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、合理配置項(xiàng)目部成員、降低間接成本。按照組織設(shè)計(jì)原則，因事設(shè)職，因職選人，各司其職，各負(fù)其責(zé)，選配一專多能的復(fù)合型人才，組建項(xiàng)目部。
第三、組織連續(xù)、均衡有節(jié)奏的施工，合理使用資源，降低工期成本。在安排工期時(shí)，注意處理工期與成本的辯證統(tǒng)一關(guān)系，均衡有節(jié)奏的進(jìn)行施工，以求在合理使用資源的前提下，保證工期，降低成本。
第四、從“開(kāi)源”原則出發(fā)，增加預(yù)算收入
施工階段的成本控制是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。在實(shí)際的操作中應(yīng)根據(jù)不同的工程規(guī)模、不同的管理體制、不同的建筑企業(yè)靈活運(yùn)用，在實(shí)踐中不斷的總結(jié)和提高成本控制的方式和方法，以保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。除了上述幾點(diǎn)控制成本外還在施工過(guò)程中進(jìn)行了技術(shù)優(yōu)化，既控制了成本，又提高了效益。
2 技術(shù)優(yōu)化
工程的技術(shù)優(yōu)化主要包括：基礎(chǔ)施工技術(shù)、樓板施工技術(shù)、住宅建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫技術(shù)、智能化成套技術(shù)以及環(huán)境質(zhì)量保障技術(shù)等，以下分別論述。
2.1基礎(chǔ)施工技術(shù)
某工程西、北兩側(cè)為環(huán)城北路和勞動(dòng)?xùn)|路交通主干道，西、北兩側(cè)設(shè)計(jì)有3幢高層住宅樓和兩個(gè)獨(dú)立車庫(kù)。其中，高層住宅樓地下一層，挖土深度為4.65 m；獨(dú)立車庫(kù)地下二層，占地面積達(dá)6000m，挖土深度為7.55 m，為典型的鬧市中心深基礎(chǔ)施工。
2.1_1圍護(hù)結(jié)構(gòu)
本工程基礎(chǔ)圍護(hù)結(jié)構(gòu)結(jié)合周邊環(huán)境及場(chǎng)地情況，經(jīng)專家評(píng)審，決定東、南、北三面卸土加復(fù)合土釘墻，西側(cè)為鉆孔灌注樁內(nèi)支撐。西側(cè)依次為售樓處（兩層框架結(jié)構(gòu)，無(wú)樁基，距離基坑最近處僅5m左右），城區(qū)區(qū)11萬(wàn)伏電纜及上水管（距離約18m）和地鐵一號(hào)線。采用φ1000@1 150m鉆孔灌注樁擋土結(jié)構(gòu)，樁長(zhǎng)16.10m，頂圈梁1200～800 mm，雙排中700@500 mm水泥土攪拌樁止水帷幕，水泥摻量13%，樁長(zhǎng)14m，設(shè)置5道φ609×16mm鋼支撐，聯(lián)系支撐為H400×400mm鋼立柱穿越基礎(chǔ)底板和樓板處設(shè)置止水片。東、南、北三側(cè)施工復(fù)合土釘墻，高3.8m，間距1m，采用φ48×3.5mm鋼管，長(zhǎng)度6～8m，土釘墻標(biāo)高為一5.750 m，向下1.5m，即在已建高層住宅樓的基礎(chǔ)底板之下。土釘墻后設(shè)+700@500 mm水泥土攪拌樁止水。
2.1.2土釘墻的設(shè)計(jì)與施工
卸土到一5.750標(biāo)高，設(shè)置道錨管：
第一道標(biāo)高一7.15m，斜10°錨管長(zhǎng)8m，間距1m；
第二道標(biāo)高一8.25m，下斜10°，錨管長(zhǎng)7m，間距1m；
第三道標(biāo)高一9.25m，下斜30°，錨管長(zhǎng)6m，間距1m。
挖土分三次進(jìn)行：第一次挖1.8m，第二次挖2.8m，第二次挖至基坑底，上層土釘強(qiáng)度達(dá)到70%后才能開(kāi)挖下層土體。以七每段支護(hù)均為分層挖土，每層挖土后立即人工修好邊坡，在成孔后隨即用高壓泵將混凝土漿液注入孔內(nèi)，控制注漿壓力0.3～0.5Mpa。注漿材料為純水泥漿加早強(qiáng)劑，水泥含量25-50Kg/m，水灰比宜為0.45。
噴射混凝土強(qiáng)度應(yīng)在C20以上，厚度10cm，并摻適量速凝劑，噴層初凝小于10min，終凝小于30min。噴層上的鋼筋網(wǎng)片為6.5@200X200mm，外側(cè)用12mm螺紋鋼作為聯(lián)系筋（呈編織掛網(wǎng)狀），將錨管端部與井字襯墊（4φ25mm鋼筋做成）焊牢，并在坡頂上做混凝土面層，排除坡頂上的積水以減少土體自重。上下層鋼筋網(wǎng)片搭接焊長(zhǎng)度大于網(wǎng)筋直徑的10倍。
通過(guò)以上措施，本工程的深基礎(chǔ)施工非常順利，無(wú)任何質(zhì)量事故發(fā)生。監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，最終的變形數(shù)據(jù)均在受控范圍以內(nèi)。
2.2樓板施工技術(shù)
本工程的樓板施工取消了整澆層，采用“一次成形”施工工藝，即施工至結(jié)構(gòu)層標(biāo)高，原設(shè)計(jì)4cm整澆層取消。實(shí)踐證明，這種處理方法對(duì)于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商都有利，實(shí)現(xiàn)了“雙贏”。
2.2.1減少開(kāi)支、增加層高
住宅（毛坯）交付以后，業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝飾時(shí)通常有兩種處理方式：
（1）將整澆鑿除，這意味著施工過(guò)程中的整澆層白白浪費(fèi)，也增加了業(yè)主的鑿除費(fèi)用；（2）直接在整澆層上鋪設(shè)地板（石材或木材等），這樣將降低業(yè)主的有效層高。
2.2.2降低造價(jià)、加快進(jìn)度
對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這種施工工藝降低了建設(shè)造價(jià)。據(jù)測(cè)算，直接降低造價(jià)約12元/m。同時(shí)，整澆層施工的取消，加快了施工進(jìn)度，進(jìn)而降低了開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的資本成本。施工工藝對(duì)質(zhì)量控制提出了更高要求。從模板的選用、支撐體系的設(shè)計(jì)以及面層的保護(hù)等都需要制定完善的保證體系。本工程的主要技術(shù)措施如下：
（1）模板的選用
本工程主要為33層高層住宅，模板的周轉(zhuǎn)次數(shù)較多，同時(shí)，樓板施工“一次成形”，樓板底面幾乎是清水混凝土的質(zhì)量要求，對(duì)模板的平整度要求提高。經(jīng)過(guò)綜合分析，確定采用高質(zhì)量的九夾板。
（2）支撐體系
本工程層高2.9m，支撐體系必須保證統(tǒng)一高度，同時(shí)有較高的整體剛度，減少樓板在施工中產(chǎn)生的撓度變形。經(jīng)過(guò)結(jié)構(gòu)計(jì)算，確定采用定長(zhǎng)腳手管形成支撐體系，間距為600×600mm。
2.2.3住宅建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)
本工程按照7度、IV類場(chǎng)地土、二級(jí)抗震設(shè)防。底層結(jié)構(gòu)為架空框架結(jié)構(gòu)，二層以上為剪力墻梁板結(jié)構(gòu)。底層利用樓梯及電梯井道布置成混凝土落地簡(jiǎn)體，以增強(qiáng)結(jié)構(gòu)的剛度及延性，并通過(guò)調(diào)整底層和二層的剛度，使下層的結(jié)構(gòu)剛度相協(xié)調(diào)。
在住宅的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中柱、墻、梁的設(shè)置充分考慮業(yè)主對(duì)空間的合理分隔，既保證結(jié)構(gòu)體系的安全可靠，也體現(xiàn)了“以人為本”的設(shè)計(jì)理念和現(xiàn)代住宅的舒適性、可改造性和可持續(xù)發(fā)展。
在墻體砌筑和粉刷方面，采用高層砂漿增塑劑，既節(jié)約了材料又提高了強(qiáng)度，使墻面不開(kāi)裂、不空鼓、不掉灰。減輕了工人的勞動(dòng)強(qiáng)度，提高了功效和工程質(zhì)量，也降低了工程造價(jià)。
2.2.4圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫技術(shù)
本工程屋面為上翻梁，設(shè)計(jì)中加大隔熱層厚度，充填再加整體澆注鋼筋混凝土板，確保材料導(dǎo)熱系數(shù)小于設(shè)計(jì)規(guī)范要求。門窗全部采用郵電綠塑鋼窗，沿街立面采用中空玻璃鋼化玻璃，達(dá)到隔音、降噪、美觀、耐用等效果，并增強(qiáng)了建筑飾面的整體效果。所有公共照明系統(tǒng)采用節(jié)能和聲控產(chǎn)品。戶外照明中央控制、戶內(nèi)供電多回路布線，保證用電質(zhì)量。
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理、施工成本、人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)
中圖分類號(hào)： K826.16文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
某一住宅小區(qū)工程被分為三期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，該工程的一期由于管理方法存在問(wèn)題，導(dǎo)致施工成本超標(biāo)。在二期工程中，該施工企業(yè)決定采取相應(yīng)的成本控制措施，合理有效控制施工成本。二期工程中成本控制主要從人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)方面入手，詳見(jiàn)下述內(nèi)容。
1 在人工費(fèi)方面采取的控制措施
在該住宅小區(qū)工程中，人工費(fèi)用在全部費(fèi)用中占較高的比例，以該工程的一期工程為例，人工費(fèi)占全部工程費(fèi)的14.6%。從這個(gè)比率可以看出，在該住宅小區(qū)工程中要想解決成本管理方面的問(wèn)題，就應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程人工費(fèi)的管理。人工費(fèi)的控制應(yīng)該工程實(shí)際情況采取合理的措施，計(jì)算與控制工程的用工數(shù)量，進(jìn)而有效的對(duì)人工成本進(jìn)行管理，將人工成本控制在合理的范圍內(nèi)。在具體實(shí)施過(guò)程中，以工程實(shí)際情況結(jié)合當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力價(jià)格情況，確定員工薪酬的管理制度，以該住宅工程具體的工作量與進(jìn)度來(lái)確定是否對(duì)工人進(jìn)行包吃住方面的管理。
結(jié)合該住宅工程一期中的管理教訓(xùn)，在二期人工費(fèi)的管理方式上，采用勞務(wù)分包的方式進(jìn)行人工費(fèi)管理。通過(guò)一次性將人工費(fèi)包出的方式，降低施工企業(yè)自身在此方面管理人員的數(shù)量。同時(shí)輔助于工程總價(jià)管理的方式將工程風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)移。通過(guò)該管理方式的應(yīng)用，在二期工程中標(biāo)價(jià)的人工費(fèi)為1354296元，包括工程進(jìn)行變更在內(nèi)實(shí)際預(yù)算收入為1549590元，實(shí)際人工費(fèi)1558221元，人工費(fèi)虧損為8631元，即在該階段人工費(fèi)虧損率僅僅為5.6‰，是該施工企業(yè)工程中人工費(fèi)虧損率的最好記錄。
2 在材料管理方面
我們知道，材料成本向來(lái)在工程造價(jià)所占比例最高，在該住宅也不例外，材料費(fèi)約占整個(gè)工程造價(jià)的73%左右，由此可見(jiàn)材料管理水平的高低對(duì)工程成本控制有著重要的影響。施工企業(yè)的項(xiàng)目部在該項(xiàng)目工程中應(yīng)加強(qiáng)在材料成本方面的全過(guò)程管理。
施工企業(yè)在二期工程還沒(méi)有開(kāi)始前，組織企業(yè)的相關(guān)人員以工程的實(shí)際情況為基礎(chǔ)進(jìn)行工程施工預(yù)算的編制，經(jīng)過(guò)審核的預(yù)算作為對(duì)工程材料需求量進(jìn)行編制的重要參考資料，同時(shí)還是對(duì)工程施工進(jìn)行限額限量的管理依據(jù)。施工預(yù)算編制通過(guò)后應(yīng)報(bào)送到該工程項(xiàng)目的材料部門，由該部門以工程的實(shí)際情況為基礎(chǔ)確定具體的采購(gòu)材料計(jì)劃，在具體的施工過(guò)程中若發(fā)現(xiàn)超標(biāo)的情況，材料管理工作人員應(yīng)對(duì)超標(biāo)產(chǎn)生的原因進(jìn)行分析。通過(guò)逐項(xiàng)對(duì)主材、地材、輔材以及其它材料費(fèi)所進(jìn)行的分析，來(lái)對(duì)材料的供應(yīng)地點(diǎn)、購(gòu)買價(jià)格、運(yùn)輸方式以及具體的裝卸費(fèi)進(jìn)行重新的核定，還應(yīng)對(duì)材料規(guī)格定額與實(shí)際采用材料規(guī)格進(jìn)行分析，明確其中的不同。
由于工程材料在費(fèi)用消耗中所占的比例較高，因而在確定相關(guān)管理方式時(shí)，應(yīng)對(duì)采購(gòu)進(jìn)行全過(guò)程管理，應(yīng)對(duì)材料采購(gòu)地點(diǎn)、材料價(jià)格、材料運(yùn)輸情況進(jìn)行嚴(yán)格的管理，要求材料的采購(gòu)人員應(yīng)熟悉工程所在地材料市場(chǎng)的價(jià)格情況，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)材料成本的有效控制。在運(yùn)輸方面，通過(guò)制定詳細(xì)的運(yùn)輸方案并進(jìn)行方案優(yōu)選的方式來(lái)降低在運(yùn)輸方面所耗費(fèi)的成本，在運(yùn)輸過(guò)程中應(yīng)避免出現(xiàn)車船空載、頻繁進(jìn)貨等等不合理運(yùn)輸情況的出現(xiàn)。以成本管理制度所確定的安裝計(jì)量驗(yàn)收制度為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)量，應(yīng)確保收發(fā)手續(xù)齊全，項(xiàng)目的材料管理部門還應(yīng)嚴(yán)格對(duì)入庫(kù)材料進(jìn)行檢查，對(duì)材料品種、材料規(guī)格以及材料數(shù)量等等方面進(jìn)行核對(duì)。進(jìn)庫(kù)材料還應(yīng)有材料合格證，質(zhì)量應(yīng)和訂貨合同規(guī)定的相符。如果出現(xiàn)超過(guò)定額的損耗情況，對(duì)損失應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行追責(zé)處理。該企業(yè)在二期工程中做了以下改進(jìn)：
首先，從采購(gòu)環(huán)節(jié)的管理措施來(lái)看，應(yīng)以項(xiàng)目的施工任務(wù)與具體計(jì)劃為基礎(chǔ)確定材料的采購(gòu)計(jì)劃。在采購(gòu)中應(yīng)通過(guò)貨比多家的方式確定性價(jià)比高的產(chǎn)品。同時(shí)在材料供應(yīng)渠道的選擇上，應(yīng)遵守就近原則。在運(yùn)輸方式的確定上，應(yīng)結(jié)合運(yùn)輸成本以及材料特點(diǎn)等盡量降低運(yùn)輸途中出現(xiàn)的損耗。對(duì)材料的儲(chǔ)備定額在核對(duì)的基礎(chǔ)上確定合理的庫(kù)存，除此外，還應(yīng)加強(qiáng)材料的質(zhì)量管理，不應(yīng)采購(gòu)不合格的材料。
其次，從材料保管的措施來(lái)看，應(yīng)合理的進(jìn)行工程計(jì)量，避免缺斤少兩的情況出現(xiàn)，同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)材料入庫(kù)手續(xù)管理、材料儲(chǔ)備管理以及材料保管方面的工作。避免出現(xiàn)不合理積壓以及不應(yīng)有的材料設(shè)備自我損失。
再者，從材料使用環(huán)節(jié)的措施來(lái)看，應(yīng)以材料使用手續(xù)制度為基礎(chǔ)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，通 “限額供料”原則的貫徹，對(duì)于高于額度的材料應(yīng)向項(xiàng)目部提出申請(qǐng)，同時(shí)還應(yīng)說(shuō)明超過(guò)限額的原因。除此外，還通過(guò)材料節(jié)約活動(dòng)的方式將材料的結(jié)余與員工的利益進(jìn)行有效的結(jié)合，針對(duì)材料的實(shí)際使用情況進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)和懲罰，實(shí)現(xiàn)對(duì)材料使用的有效控制。
第四，從材料周轉(zhuǎn)的層面來(lái)看，應(yīng)通過(guò)集中管理與租賃相結(jié)合的方式進(jìn)行管理，盡力降低材料的損耗，通過(guò)制度執(zhí)行的方式來(lái)解決材料丟失以及材料損失等方面存在的問(wèn)題。對(duì)該工程中沒(méi)有實(shí)施周轉(zhuǎn)材料租賃措施的單位，通過(guò)報(bào)廢審批制度的建立和執(zhí)行，以施工預(yù)算作為基礎(chǔ)確定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)做攤銷的處理，同時(shí)做好定期性的盤(pán)點(diǎn)工作，對(duì)攤銷比率與攤銷額度進(jìn)行及時(shí)的調(diào)整，針對(duì)實(shí)際情況采取合理的應(yīng)對(duì)措施。
材料費(fèi)用的高低對(duì)工程成本有著重要的影響，直接決定著工程的經(jīng)濟(jì)效益。在該住宅小區(qū)工程中，以量、價(jià)分離原則為基礎(chǔ)通過(guò)以下工作對(duì)材料費(fèi)用進(jìn)行控制。首先，從控制材料用量的層面來(lái)看，應(yīng)以定額確定材料消耗量為基礎(chǔ)建立限額領(lǐng)料制度，同時(shí)還應(yīng)以工程功能分析為基礎(chǔ)對(duì)所用材料進(jìn)行性能方面的分析，進(jìn)而做到用低價(jià)材料替代高價(jià)材料的管理目標(biāo)，除此以外還應(yīng)加強(qiáng)周轉(zhuǎn)料方面的管理等等。其次，從控制材料價(jià)格的層面來(lái)看，主要的工作是采購(gòu)過(guò)程中對(duì)價(jià)格的控制，采購(gòu)部門在采購(gòu)過(guò)程中應(yīng)確保對(duì)材料市場(chǎng)行情的了解，明確材料質(zhì)量以及價(jià)格，在采購(gòu)中通過(guò)就地采購(gòu)原則以及資金時(shí)間價(jià)格等的合理應(yīng)用，降低由于采購(gòu)而產(chǎn)生的資金占用率。該二期工程投標(biāo)價(jià)中材料費(fèi)為7741245元，而預(yù)算收入為8321555元，實(shí)際材料費(fèi)支出為7236435元，實(shí)際盈利1085120元整，實(shí)際盈利率為13%。
3 機(jī)械使用費(fèi)方面的管理
從該住宅小區(qū)工程的實(shí)際情況來(lái)看，其所使用的機(jī)械設(shè)備型號(hào)與機(jī)械設(shè)備的數(shù)量是以設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，通過(guò)定額中所確定的施工方法直接套算而得出的，這種方式的采用導(dǎo)致機(jī)械使用費(fèi)預(yù)算與實(shí)際使用費(fèi)之間存在較大的差距，同時(shí)也導(dǎo)致工作效率之間也存在區(qū)別。這就需要工程造價(jià)人員應(yīng)結(jié)合該工程的實(shí)際情況，結(jié)合所選用機(jī)械的具體型號(hào)與配置計(jì)算出所選用機(jī)械的數(shù)量，進(jìn)而有效的對(duì)機(jī)械的使用費(fèi)進(jìn)行估算。除此以外，還應(yīng)考慮到機(jī)械租賃費(fèi)用以及由于新購(gòu)機(jī)械設(shè)備而產(chǎn)生的分?jǐn)傎M(fèi)用，同時(shí)還應(yīng)核實(shí)工程中所選用機(jī)械設(shè)備的使用費(fèi)，進(jìn)而確定出新的臺(tái)班定額。
從該住宅小區(qū)工程的機(jī)械使用層面來(lái)看，確立的是以工程進(jìn)步與工程量為基礎(chǔ)的機(jī)械設(shè)備配置方式。在施工過(guò)程中，管理上把機(jī)械的臺(tái)班由“化整為零”調(diào)整為“化零為整”。以施工的實(shí)際情況為基礎(chǔ)，對(duì)機(jī)械的施工臺(tái)班進(jìn)行全過(guò)程的安排，進(jìn)而有效的提高機(jī)械的使用效率，預(yù)防機(jī)械閑置情況的出現(xiàn)。除此以外，在施工的全過(guò)程中，通過(guò)對(duì)機(jī)械經(jīng)常性的檢修來(lái)加強(qiáng)對(duì)機(jī)械的保養(yǎng)工作，降低機(jī)械大修所帶來(lái)的負(fù)面影響。同時(shí)還加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備租賃工作力度，降低機(jī)械臺(tái)班所耗費(fèi)的費(fèi)用，提高機(jī)械的使用效率。確立班組獎(jiǎng)勵(lì)懲罰制度，對(duì)班組所承擔(dān)的任務(wù)，確立以車輛臺(tái)班作為基本指標(biāo)的獎(jiǎng)懲制度。通過(guò)以上管理方式的應(yīng)用，極好的控制了工程的機(jī)械費(fèi)用。在二期工程中投標(biāo)中的機(jī)械費(fèi)為403262元，實(shí)際預(yù)算收入則是640132元，實(shí)際支出為308453元，實(shí)際盈利為331679元，贏利提高到了51.8%。
5 結(jié)束語(yǔ)
總之，通過(guò)以上成本控制方式的應(yīng)用，該住宅小區(qū)的二期在成本控制工作效率上得到了明顯的提高，該工程項(xiàng)目的工作人員在成本控制意識(shí)方面也得到了極大的提升。
參考文獻(xiàn)：
關(guān)鍵詞：建筑工程；成本；管理控制
Abstract: based on the construction cost management of construction project of the analysis of the existing problems, and puts forward the corresponding effective construction project of the construction of the project cost management methods; In high-rise building for example, further in building of the construction of the project cost management problems and the method to make inquiry.
Keywords: building engineering; Cost; Management control
中圖分類號(hào)：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
引言：
成本管理作為建筑施工企業(yè)項(xiàng)目管理的核心，不僅體現(xiàn)了建筑工程項(xiàng)目施工管理的本質(zhì)和目的，而且更具有現(xiàn)實(shí)的重要意義。建筑工程施工項(xiàng)目成本管理主要是在保證安全生產(chǎn)、工程質(zhì)量、工程進(jìn)度等合同約定要求的前提下，通過(guò)不斷改善項(xiàng)目管理工作，充分采用經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、組織措施和挖掘降低成本的潛力，以盡可能少的耗費(fèi)，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的目標(biāo)成本。工程項(xiàng)目成本管理的重要意義在于，它可以促進(jìn)改善經(jīng)營(yíng)管理，提高企業(yè)管理水平；合理補(bǔ)償施工耗費(fèi)，保證企業(yè)再生產(chǎn)的順利進(jìn)行；促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算，不斷挖掘潛力，降低成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。總之，建筑工程施工成本管理具有內(nèi)容廣泛，且貫穿于施工管理活動(dòng)的整個(gè)過(guò)程，譬如參加招投標(biāo)、項(xiàng)目的中標(biāo)簽約、工程的預(yù)算、施工前的準(zhǔn)備、施工階段管理、竣工驗(yàn)收、質(zhì)保期管理等，每個(gè)環(huán)節(jié)都有大量費(fèi)用的產(chǎn)生，都離不開(kāi)成本管理的工作。
一、建筑工程施工成本管理存在的問(wèn)題
1．1施工圖預(yù)算問(wèn)題
建筑工程的施工圖預(yù)算是階段性項(xiàng)目成本控制與管理的重要依據(jù)，在整個(gè)施工過(guò)程中都起著非常重要的指導(dǎo)作用。然而，由于受到市場(chǎng)以及其它人為因素的影響，造價(jià)管理中的施工圖預(yù)算經(jīng)常出現(xiàn)低算現(xiàn)象。筆者根據(jù)實(shí)際施工管理的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出了施工圖預(yù)算中低算問(wèn)題產(chǎn)生的原因：①由于建筑工程的預(yù)算編制人員沒(méi)有對(duì)工程的具體情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查和深入研究，導(dǎo)致同樣是預(yù)算的編制出現(xiàn)缺項(xiàng)或者漏項(xiàng)的問(wèn)題，缺乏科學(xué)性和合理性，無(wú)法正確反映和預(yù)測(cè)工程的所有費(fèi)用支出情況，導(dǎo)致工程后期收支失衡，預(yù)算在實(shí)際工程中失去了指導(dǎo)的意義；②由于建設(shè)工程項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)，輻射的范圍廣，工程預(yù)算雖然有對(duì)材料、風(fēng)險(xiǎn)等做出了預(yù)算的余地，但市場(chǎng)環(huán)境(譬如材料價(jià)格等)的不確定性太多，無(wú)法完全做到預(yù)算的準(zhǔn)確無(wú)誤。
1．2施工階段的成本管理問(wèn)題
建筑施工過(guò)程中的成本管理是建筑工程成本管理的主要階段，但工程實(shí)際展開(kāi)后，往往會(huì)有以下幾方面影響施工的成本管理，主要有：
1.2.1成本控制意識(shí)方面
項(xiàng)目成本管理簡(jiǎn)單地將施工成本控制責(zé)任歸于財(cái)務(wù)部相關(guān)人員。施工管理人員為了加快施工速度，在施工期間不計(jì)代價(jià)的購(gòu)買或租賃大型施工機(jī)械設(shè)備和使用價(jià)格過(guò)高的建筑材料，盲目增加施工人員以及沒(méi)有對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的人員、材料和機(jī)械設(shè)備等進(jìn)行合理調(diào)配安排，導(dǎo)致施工成本急劇增加。
1.2.2人員管理方面，在項(xiàng)目成本管理中的突出問(wèn)題就是管理人員責(zé)、權(quán)、利不明確，施工過(guò)程中交流溝通不足，造成施工管理混亂，工期拖延，質(zhì)量安全問(wèn)題不斷，從而增加了工程成本。
1.2.3材料和設(shè)備管理方面，沒(méi)有嚴(yán)格按照規(guī)定進(jìn)行限額領(lǐng)料和管理使用設(shè)備，余料沒(méi)有回收，材料和設(shè)備的閑置及丟失，材料供應(yīng)量不符合實(shí)際，材料問(wèn)題導(dǎo)致工程返工等，都是直接造成成本失控的原因。
1.2.4設(shè)計(jì)的變更，市場(chǎng)作為建筑工程資源的分配主體，使得工程越來(lái)越趨向于可持續(xù)的發(fā)展方向，隨著新的政策法規(guī)的出臺(tái)，設(shè)計(jì)在實(shí)施方面受到更多的規(guī)范和限制，因此，必須做出適當(dāng)?shù)淖兏蛘咝薷模虼耍黾恿嗽靸r(jià)控制的難度；1.2.5政府部門監(jiān)督的局限性，建筑市場(chǎng)的建立．在人數(shù)、技術(shù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)等方面，還遠(yuǎn)不能滿足工程管理與控制的需求，因此，在工程造價(jià)方面還沒(méi)有進(jìn)行行之有效的把關(guān)。
1.3后期結(jié)算的問(wèn)題
建筑工程的施工結(jié)算是成本管理的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。常見(jiàn)的結(jié)算問(wèn)題有：①對(duì)工程合同的重視程度不夠，在合同的簽訂上，很多承攬工程的施工方錯(cuò)誤認(rèn)為結(jié)算的方式是可以竣工后洽談，因此簽訂了不平等的條約；另外，施工現(xiàn)場(chǎng)的人員沒(méi)能正確解讀合同的內(nèi)容，認(rèn)為合同管理是相關(guān)部門的份內(nèi)事，導(dǎo)致施工的時(shí)候沒(méi)有按照合同約定的條款進(jìn)行，給竣工結(jié)算留下了漏洞，成本也無(wú)法得到良好控制；②工程驗(yàn)收管理不嚴(yán)格，合同約定應(yīng)進(jìn)行及時(shí)簽證，不能夠事后補(bǔ)簽，并要求必須要有建設(shè)方、監(jiān)理方的共同簽字，但實(shí)際中往往只有一方簽字、或者簽字不全面，蓋章不齊全，造成簽證單無(wú)效，給結(jié)算帶來(lái)很大的不便，甚至給建設(shè)單位帶來(lái)?yè)p失。
二、建筑工程的成本管理
2.1施工圖預(yù)算方案優(yōu)化
預(yù)算控制是建筑工程在造價(jià)管理方面不可或缺的一部分，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行預(yù)算，有利于通過(guò)控制工程的費(fèi)用，進(jìn)行工程投資效益的有效提高。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)重視預(yù)算控制存在的問(wèn)題，理解施工圖預(yù)算的重要意義，并通過(guò)以下預(yù)算方法實(shí)現(xiàn)工程造價(jià)的有效控制和建筑目標(biāo)的順利完成：①預(yù)算的編制人員首先要根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況，對(duì)建筑工程施工的組織特點(diǎn)進(jìn)行綜合考慮，在此基礎(chǔ)上對(duì)預(yù)算進(jìn)行編制；其次要對(duì)施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行熟悉，將其與施工有機(jī)結(jié)合，從而準(zhǔn)確做出預(yù)算編制分項(xiàng)，并實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)工程量的計(jì)算，最大限度防止預(yù)算的漏算、重算等失誤的發(fā)生；造價(jià)編制人員最后應(yīng)該要對(duì)設(shè)備和材料的品種、規(guī)格、性能和價(jià)格進(jìn)行客觀分析，通過(guò)建立工程差價(jià)預(yù)測(cè)系統(tǒng)，對(duì)其進(jìn)行差價(jià)調(diào)整和動(dòng)態(tài)管理，防止項(xiàng)目成本的控制效果受到價(jià)格波動(dòng)的影響。②項(xiàng)目工程的實(shí)施階段既是招投標(biāo)工作的延伸，也是合同的具體化實(shí)施過(guò)程，這個(gè)過(guò)程將是投入資金最大的階段，因此，相關(guān)部門應(yīng)該通過(guò)工程的監(jiān)督、簽證和審核等措施，在保證工程安全、質(zhì)量以及工期的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)工程良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。③提高工程造價(jià)預(yù)算管理人員的綜合素質(zhì)。不僅要求造價(jià)預(yù)算管理人員要掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)、法律法規(guī)和政策，同時(shí)還要對(duì)工程設(shè)計(jì)、材料設(shè)備管理、施工工藝和工程基本結(jié)構(gòu)等基本資料進(jìn)行了解，并深入一線，樹(shù)立實(shí)事求是、愛(ài)崗敬業(yè)和無(wú)私奉獻(xiàn)的工作作風(fēng)。
2.2施工階段的成本管理方法
施工過(guò)程中的成本管理，應(yīng)該是在滿足工程質(zhì)量和進(jìn)度的前提下，合理地投入施工資源，使成本管理滲透到施工各項(xiàng)措施之中，使其與工程的質(zhì)量、安全和進(jìn)度相結(jié)合。施工過(guò)程中主要的管理方法有：①提高項(xiàng)目管理人員的成本管理意識(shí)，參與工程施工的項(xiàng)目管理人員，應(yīng)該進(jìn)行一定的財(cái)務(wù)管理和預(yù)算知識(shí)的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，組織內(nèi)部的交流學(xué)習(xí)，吸取同行的現(xiàn)金經(jīng)驗(yàn)和施工預(yù)算的應(yīng)用，提高綜合管理水平。②經(jīng)濟(jì)合同的履行管理，當(dāng)項(xiàng)目的各項(xiàng)成本預(yù)算在經(jīng)濟(jì)合同中體現(xiàn)出來(lái)之后，合同管理人員要根據(jù)合同數(shù)據(jù)，結(jié)合施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、設(shè)備和人員成本等，測(cè)算出工程的總實(shí)際成本，并針對(duì)合同中涉及成本條款存在的問(wèn)題，提出相應(yīng)的意見(jiàn)，以最大限度降低工程的成本，并同步提高工程的質(zhì)量、安全和工期，保證施工的順利完成。③對(duì)人工、材料和設(shè)備費(fèi)用的控制。對(duì)人員的人數(shù)和工資的控制，即引入或者培養(yǎng)專業(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)豐富的施工管理和技術(shù)人員，以加快施工進(jìn)度和控制好施工質(zhì)量，杜絕安全隱患，最大限度降低施工成本。④工程變更的合理控制。為了解決工程變更和工程量調(diào)整帶來(lái)的造價(jià)管理問(wèn)題，應(yīng)該找到雙方利益的共同點(diǎn)，進(jìn)行合理調(diào)整，而工程變更的合理控制能夠減少不必要的糾紛，保證工程的順利施工，維護(hù)各方的利益。⑤工程量與工程款的控制與審核。在施工過(guò)程中，造價(jià)管理與控制，必須制定控制的標(biāo)準(zhǔn)和要求，根據(jù)合同約定的每個(gè)付款節(jié)點(diǎn)時(shí)，及時(shí)審查分包商上報(bào)的已完成工程量，并按照實(shí)際的進(jìn)度簽署工程進(jìn)度款支付意見(jiàn)，為分包商提供良好的保障，切實(shí)做到進(jìn)度嚴(yán)格審核和預(yù)算的嚴(yán)格把關(guān)。⑥提高現(xiàn)場(chǎng)控制的管理水平。現(xiàn)場(chǎng)控制的管理是根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以書(shū)面形式記錄下來(lái)，作為工程結(jié)算的重要依據(jù)，相關(guān)部門要控制好造價(jià)，要把關(guān)好現(xiàn)場(chǎng)的簽證管理，保證合同中每一條有關(guān)造價(jià)控制的條款都符合實(shí)際，避免違規(guī)簽證的情況出現(xiàn)。⑦提高對(duì)機(jī)械設(shè)備的管理。首先在對(duì)機(jī)械的選擇和購(gòu)買上要加強(qiáng)把關(guān)，其次要對(duì)機(jī)械操作人員進(jìn)行針對(duì)性地培訓(xùn)，最后要編制出機(jī)械使用計(jì)劃，在確保施工安全的前提下降低機(jī)械成本的投入。⑧加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)材料管理降低材料成本投入，可以從三個(gè)階段入手。在施工前的準(zhǔn)備階段要對(duì)材料的需用量和質(zhì)量要求及供應(yīng)方式進(jìn)行了解和掌握；在施工階段的管理其主要工作是加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)材料的保管，減少損失和浪費(fèi)，防止丟失；在竣工階段的前期管理，其主要工作是對(duì)多余的材料進(jìn)行清理與退庫(kù)以及對(duì)廢舊物資的回收和利用。
2.3后期結(jié)算的方案優(yōu)化
首先，提高對(duì)施工合同的重視程度，工程的結(jié)算編制都是以合同的條款作為依據(jù)的，合同的完善程度和表達(dá)方式都會(huì)影響到結(jié)算結(jié)果。《合同法》規(guī)定“顯失公平的合同無(wú)效”，因此，承包商簽訂合同的時(shí)候要根據(jù)《合同法》、《建筑法》、《招投標(biāo)法》、《建筑工程施工合同》等對(duì)相關(guān)的法律法規(guī)進(jìn)行研究，確定合同的范圍，包括價(jià)款規(guī)定、支付方式的規(guī)定、價(jià)款的調(diào)整方式、工程變更的方法以及工期等條款，明確雙方應(yīng)盡的權(quán)利和義務(wù)，并作為工程結(jié)算的合法依據(jù)。
其次，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的簽證管理工作，現(xiàn)場(chǎng)的簽證是保證造價(jià)管理符合實(shí)際的一項(xiàng)重要工作。首先，工程的經(jīng)濟(jì)人員要與技術(shù)人員密切配合，保證所簽證的費(fèi)用便于計(jì)算。此外，現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)人員還要提高本身的綜合素質(zhì)，使得簽證符合規(guī)范要求，便于工程造價(jià)的管理。另外，簽證要有專人保管。
三、以高層住宅建設(shè)工程為例的成本管理
3.1高層住宅建筑工程成本管理的原則
3.1.1環(huán)保節(jié)約原則
人力、物力、財(cái)力是構(gòu)成成本的主要部分，在建筑施工中節(jié)約人力、物力、財(cái)力的消耗，可以有效地提高施工單位的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)，這也是成本控制中最基本的原則。因此，在購(gòu)買和使用材料的過(guò)程中，要以低投入、低消耗和低污染為宗旨，有選擇的進(jìn)行，從根本上杜絕因違反這一基本原則而造成的成本浪費(fèi)。
3.1.2全面控制原則
對(duì)于高層建筑項(xiàng)目而言，其項(xiàng)目成本的控制涉及到了項(xiàng)目組織中的各個(gè)部門、單位和班組，所以必須堅(jiān)持全面控制原則，要求做到人人有責(zé)，人人都參與，使施工的過(guò)程變?yōu)槿珕T控制成本的過(guò)程。
3.1.3動(dòng)態(tài)控制原則
在高層住宅建設(shè)工程中，由于建筑樓層的增高，其成本控制手段就會(huì)有所不同，因此，要實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，即以各層的特點(diǎn)為依據(jù)，有重點(diǎn)的進(jìn)行成本控制。也就是說(shuō)，在不同的工期內(nèi)，要將工、料、機(jī)投入到施工過(guò)程中，收集成本發(fā)生的實(shí)際值，通過(guò)與目標(biāo)值的比較，檢查是否有偏離，若無(wú)偏差，則可繼續(xù)進(jìn)行，否則就要找出具體的原因，并采取相應(yīng)的措施。
3.1.4目標(biāo)管理原則
目標(biāo)管理作為貫徹執(zhí)行計(jì)劃的一種方法，將成本控制計(jì)劃的方針、任務(wù)、目的及措施等具體化，并提出了相應(yīng)的具體要求，最后將其落實(shí)到執(zhí)行計(jì)劃的部門、單位和個(gè)人。
3.2加強(qiáng)高層住宅建筑工程成本控制的措施
3.2.1做好市場(chǎng)調(diào)查
市場(chǎng)調(diào)查包括調(diào)查建筑材料的質(zhì)量及其價(jià)格。施工單位在建設(shè)高層住宅時(shí)，應(yīng)對(duì)建筑材料的質(zhì)量和價(jià)格進(jìn)行系統(tǒng)的調(diào)查，建立起自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò)，確保信息渠道的通暢，對(duì)不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的質(zhì)量和價(jià)格信息要能夠做到及時(shí)準(zhǔn)確的把握。同時(shí)也要對(duì)材料的性能及走向趨勢(shì)要有所了解，以環(huán)保節(jié)約為原則，進(jìn)行材料選擇。
3.2.2成本控制責(zé)任制
在高層住宅建筑工程施工過(guò)程中，除了要制定出相關(guān)的工作指標(biāo)，以衡量管理人員的責(zé)任，同時(shí)，也應(yīng)對(duì)管理人員的成本管理責(zé)任作出明確的規(guī)定，以確保施工能夠達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
3.2.3制定合理工期
合理的工期安排可以使得實(shí)際工期縮短，從而減少成本的支出，相反的，一旦工期延后，則意味著工程成本的增多。而合理的工期制定要考慮到人為因素、技術(shù)因素、材料因素、機(jī)械因素和環(huán)境因素等。
3.2.4加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理
高層住宅建筑工程與其他工程一樣，都存在著設(shè)計(jì)變更、工程量增減和合同差異等問(wèn)題。因此，項(xiàng)目的管理人員要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)加強(qiáng)管理，盡可能地減少變更。必須變更時(shí)，要采取材料循環(huán)流動(dòng)的原則，以降低材料成本。
3.2.5竣工后的成本考核
在高層住宅建筑工程竣工后，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目責(zé)任成本執(zhí)行情況進(jìn)行考核。在傳統(tǒng)的施工中，往往存在著這樣的問(wèn)題：前一個(gè)項(xiàng)目還沒(méi)有完工，這一項(xiàng)目的人員和機(jī)械就被轉(zhuǎn)入到另一個(gè)項(xiàng)目中，或者在項(xiàng)目完工之后，還沒(méi)有解決好一些相關(guān)的問(wèn)題的情況下，就將人員和機(jī)械轉(zhuǎn)入到新的項(xiàng)目中去，這樣就使得工程所遺留下來(lái)的問(wèn)題越來(lái)越多，甚至導(dǎo)致大數(shù)額虧損現(xiàn)象出現(xiàn)。因此，為了避免發(fā)生這些現(xiàn)象，就應(yīng)做到按時(shí)完工、及時(shí)清理和及時(shí)考核。
結(jié)束語(yǔ)：
綜上所述，我們可以了解到建筑工程項(xiàng)目施工成本的管理需從多個(gè)階段對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督，包括施工圖預(yù)算階段、中期施工階段及后期結(jié)算階段，通過(guò)這幾個(gè)階段對(duì)建筑工程的成本進(jìn)行管理與控制，才能有利于建筑工程項(xiàng)目成本的降低，使企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到根本的保障。
參考資料：
[1]伍旭金.建筑工程施工的成本管理方法分析與探討[J].技術(shù)與市場(chǎng)，2011，（18（12））
