時間：2024-04-22 15:23:39
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇公積金貸款限制條件，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】：住房公積金 運作機制 對策
住房公積金長期以來一直是我國住房制度的重要組成部分，對支持普通城市居民購買住房起到相當大的作用，在政府調控住房需求中也扮演著關鍵角色。
一、我國住房公積金運行現狀分析
為建立適應我國社會主義市場經濟要求的新的城鎮住房制度，形成穩定的住房資金來源，提高職工自主解決住房能力，我國建立了住房公積金制度。住房公積金制度的實施對調整居民的住房消費結構、收入分配，創建和諧社會具有重要作用。然而，我國住房公積金的資金運作效率并不高。就全國而言，住房公積金的主要運營方式主要有以下幾個方面：住房公積金的存儲、購買國債和個人貸款，住房公積金資金的作用并沒有充分發揮出來。統計顯示：當前我國住房公積金使用率為74.58%，同比增長2.53%。住房公積金運用率則為57.24%，同比增長1.96%。住房公積金銀行專戶存款余額為4107.58億元，扣除必要的備付資金后的沉淀資金為2186.55億元，沉淀資金占繳存余額的比例為22.76%，同比下降1.96%。
現今，公積金的覆蓋面越來越廣，資金歸集和使用額也在不斷增大。2008年，全國實際繳存職工人數為7745.09萬人，本年繳存總額為4469.48億元，提取額為1958.34億元，發放個人住房貸款2035.93億元，歷年繳存余額為12116.24億元。我國住房公積金經過十幾年來不斷的發展完善，雖然取得了一定的成就，但也不能回避現實存在的一些問題。就全國而言，住房公積金資金的大量沉淀，使住房公積金無法得以保值、增值，甚至造成住房公積金資金的貶值，這嚴重的阻礙了住房公積金的順利發展，切實需要各級相關部門引起足夠的重視并采取措施加以解決。
二、住房公積金運作使用機制存在的問題
住房公積金制度是我國重要的住房社會保障制度，它的建立提高了職工解決住房問題的能力，同時擴大了住房消費，增加了住房的有效需求。然而，隨著該制度的不斷發展，住房公積金運作機制中存在的問題也凸顯出來：
（一）住房公積金的運作機制不健全
我國住房公積金運作機制方面存在的問題主要有以下幾個方面：一是重歸集，輕使用。近幾年，雖然住房公積金得使用效率得到了一定的提高，但仍然有近一半的公積金沉淀在銀行，無法發揮其應有的作用。在住房公積金管理工作中，仍習慣于把歸集量的增長作為主要工作目標，而對住房公積金的使用則不夠重視；二是重政策性，輕金融性。住房公積金是一種政策性住房資金，其歸集、使用都必須遵守相關政策規定。但是住房公積金也是一種金融資產，同樣需要對其進行資產結構優化，以提高資產的流動性和收益性。如果只強調其政策性而忽視了其金融性，則會導致大量資金的沉淀，造成資源的嚴重浪費，從而使職工的利益受損，加大了資金保值的風險，這不符合資本受益原則。三是重安全性，輕收益性。把確保住房公積金的安全放在第一位，這是無可厚非，但安全又是相對的，大量資金的沉淀，表面看上看來萬無一失，但事實上潛在的風險還是比比皆是的。
（二）住房公積金沉淀資金過多
目前就全國范圍而言，截止到2007年年底，全國住房公積金繳存情況有了穩步的提高：繳存總額達到了16230.30億元，然而從提取情況看（個別省市除外），住房公積金的使用效率并不高。全國住房公積金累計提取額為6625.19億元，占住房公積金繳存總額的40.82%。個人貸款余額為5074.33億元，住房公積金個貸率為52.83%。全國購買國債占歸集余額的比例為10.5%，全國住房公積金使用率為74.58%，資金運用率為57.24%。全國住房公積金銀行專戶存款余額為4107.58億元，扣除必要的備付資金后沉淀資金為2186.55億元。雖然比2006年末下降了1.96個百分點，但還有2186.55億元住房公積金閑置在賬上，未能用到百姓住房公積金貸款上，從而大大降低了公積金的使用效率。公積金運營機制的缺陷使得巨大的資金處于閑置狀態，不能使其發揮出普遍性保障的作用，造成資源的浪費。而且這些資金可能被銀行占用，或為他人謀利，增加了潛在的風險，因此這種現狀亟待改觀。
（三）住房公積金增值渠道有限
住房公積金的增值收益是指中心在開展各項業務活動中業務收入和業務支出的差額。建設部公布的數據顯示：截止到2007年年底，全國住房公積金業務收入為300.89億元，業務支出為204.98億元，增值收益為99.61億元，比上年減少2.29億元，減幅為2.24%，全國的公積金累計增值99.61億元，可見住房公積金的增值渠道是非常有限的。利率的下調減少了個貸的收入，住房公積金購買的國債數額較少，而且高利率國債已陸續到期兌付，近幾年購買的國債利率增值空間不大。現在，住房公積金沉淀不運作使用就不能保值。這種封閉、單一的運作方式，既限制了同金融市場、資本市場的聯系又不能按照金融資產管理的共性，實現資金的縱、橫向間的流動。住房公積金現有增值渠道的收益持續走低，這已成為影響我國住房公積金制度全面推行和持續發展的瓶頸。
（四）住房公積金使用效率不高
我國住房公積金的發展極為不平衡，沿海和內陸省市的發展明顯快于西部、邊疆、經濟欠發達地區。從公積金的使用率上看，有的經濟發達地區的使用率已超過90％，而一些經濟欠發達地區，使用率尚不足30％。特別是近年來隨著房價持續居高不下，住房公積金貸款在改善職工住房條件中發揮的作用越來越小，公積金使用效率大大降低。另外，我國現行住房公積金制度規定，住房公積金僅限于與住房相關的消費，用途單一，靈活性差，不能充分發揮其作用。
三、住房公積金高效運作的對策研究
為保證我國住房公積金高效運作，針對目前住房公積金在制度建設、資金管理和使用方面存在的缺陷和問題，本文提出以下幾點對策：
（一）提高住房公積金管理工作的效率
第一，必須加強資金管理中心的主體地位，采取資金管理中心自營模式，可以實現責、權、利的統一。第二，將住房公積金管理中心從財政部門獨立出來，將其轉型成住房銀行，按照政策性銀行的模式納入金融機構的主流監管體系，不再受財政部門和建設部門的行政領導，而是成為獨立的資金運作機構。第三，要避免住房公積金在信貸操作中出現的法律風險，最有效的辦法就是在住房公積金貸款的過程中辦理公證。加強法制建設，實行信貸公證，通過國家公證機關為住房公積金管理中心提供法律服務，是防范，降低和化解信貸風險行之有效的手段之一，有力維護了住房公積金管理中心的權益，值得住房公積金中心在信貸管理中廣泛應用。
（二）減少住房公積金沉淀資金
在不斷地完善各項貸款使用制度的基礎上，進一步擴大公積金的使用范圍，并根據當地的經濟發展狀況和實際需要提高公積金貸款使用額度，支持當地的經濟發展，滿足職工的住房需求。一是加強宣傳，強化歸集工作，擴大公積金制度的覆蓋面，擴大住房公積金貸款的人群；二是制度創新，擴大使用范圍，開辟住房公積金貸款的新業務。
（三）創新管理模式，提高住房公積金使用效率
雖然當前房地產市場處于低迷狀態，但房價仍居高不下，遠遠超出一般消費者的購買力。為提高公積金的使用效率，建議采取以下措施：
第一，擴大住房公積金使用范圍。為確保繳存職工利益，有效避免資金沉淀，提高公積金使用效率，應放寬公積金使用和提取限制。進一步加大特別是對中低收入職工住房消費的支持力度，擴大住房公積金個人貸款業務，放寬貸款限制，增加貸款種類，提高效率和服務質量，最大程度地發揮住房公積金的保障和互助功能。此外，我國的公積金制度靈活性差、作用有限，應創新管理模式，進一步放寬住房公積金的使用范圍，可以嘗試使住房公積金用于還貸、教育、醫療、養老、補充失業金等方面。
第二，降低住房公積金貸款利率，增大貸款發放力度。加強與銀行、開發商銜接和溝通，本著互惠互利的原則，增強開發商和銀行部門工作的主動性和積極性，突出住房公積金貸款的優勢，使其政策性、保障性金融的作用充分發揮出來。
第三，放寬貸款條件。鑒于當前樓市低迷，房價高居不下，住房公積金個人貸款購房力度不強。因此，建議進一步調整住房公積金貸款政策，為住房購買者創造條件，增強城鎮居民住房公積金貸款購房能力，充分發揮住房公積金應有的
參考文獻：
[1]胡秀芬.當前住房公積金管理存在的問題與對策.
理論學習,2009;3
為貫徹落實科學發展觀，進一步促進我市房地產業健康發展，合理引導房地產開發與消費，穩定市場消費心理，引導百姓住房消費，規范和維護房地產市場秩序，推動我市社會經濟協調發展，現結合我市實際，特提出如下意見：
一、進一步創造良好的住房消費環境
（一）調整房地產交易稅收政策。
1、自20*年11月1日起，對個人首次購買90m2及以下普通住房，契稅稅率暫統一下調至1%，購房證明由住房所在地的市、縣房地產主管部門出具。對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。
對個人銷售住房不符合免稅條件又不能提供合法、有效扣除憑證的，其個人所得稅附征率暫統一下調至1%。
2、對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免。將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）轉讓免征營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓免征營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。
將現行個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅，改為超過2年（含2年）轉讓按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅；個人購買非普通住房不足2年轉讓的，仍按其轉讓收入全額征收營業稅。
3、房地產交易環節中的二手房最低計稅價格在20*年的基礎上降低*%。
4、降低房改房上市門檻，房改房首次上市交易，享受二手房稅收優惠政策。
5、積極鼓勵市中心城區核心規劃區以外人員及核心規劃區以內的農民（以戶籍為準）進城購買90m2及以下普通商品住房和二手成套住房。凡購房者，憑戶口籍、身份證原件及購房合同等證件，可享受契稅全免。憑房產證，商品房買賣合同（已備案）可直接辦理本人及其直系親屬農轉非落戶和城鎮戶口遷移，可為其接受義務教育的子女辦理就近入學手續。
6、合理認定二手住房交易稅征收時點。個人購買商品住房的時間由房屋產權證上注明時間調整為商品房買賣合同備案時間。
（責任部門：市財政局、市地稅局、市公安局、市房管局、市教育局）
（二）調整普通商品住房標準。
住宅小區同時具備建筑容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個條件的商品住房為普通商品住房，可享受相關稅收優惠政策。
（責任部門：市房管局、市地稅局、市財政局）
（三）調整住房公積金貸款政策。
1、凡購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20%。購買經濟適用房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至*%。購買90平方米以內自住住房延長貸款期限至20年（不得超過國家規定的法定退休年齡5年）。
2、取消購買第二套房的貸款限制，再次購買自住住房。還清前次貸款即可申請再次貸款。已繳存住房公積金購買經濟適用住房的，可采取公積金擔保方式申請住房公積金貸款。
3、在本市范圍內（含各縣、市，下同）購房，可自主選擇在公積金繳存地或購房地公積金管理機構辦理貸款。本市范圍內繳存公積金，在市外購買住房的，如在公積金繳存地有抵押物，可在繳存地申請住房公積金貸款。
4、個人購買商品房申請貸款的認定時間由商品房買賣合同簽訂時間調整為商品房買賣合同的備案時間。
（責任部門：市住房公積金管理中心）
（四）加大居民購買自用普通住房金融支持力度。
1、各商業銀行對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求給予優惠支持，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付比例調整為20%。
2、對一戶家庭年滿18周歲子女購買第二套住房，可比照首套住房貸款政策執行。
（責任部門：人民銀行*市中心支行）
（五）穩步開展住房置業擔保。
房管部門應盡快組建“*市住房置業擔保有限公司”，并積極開展個人住房商業貸款、個人住房公積金貸款擔保業務，提高購房戶的購房能力，防范信貸風險。
（責任部門：市房管局、人民銀行*市中心支行、市住房公積金管理中心）
二、進一步優化房地產業投資發展環境
（六）堅持集約用地、節約用地、科學用地的原則，進一步加強土地市場管理。
1、科學合理供應土地。加強建設用地供應總量的宏觀調控，科學合理地安排建設用地的供應，根據土地利用總體規劃、城市規劃、國家產業政策、國民經濟和社會發展計劃，結合房地產市場供求狀況，編制房地產用地年度計劃，調節土地市場投放，有序出讓開發建設用地，避免土地出讓規模大起大落。
2、拓寬土地儲備融資渠道，搞好開發土地前期整理。土地儲備資金主要通過財政收入、土地收益留成、土地使用權抵押貸款等渠道籌措，每年從土地收益中安排適當資金作為土地儲備中心的資本金，用于土地征用、收回、收購、開發資金，以此加強附著物拆遷、場地平整、完善基礎設施等手段對儲備土地進行前期開發，增強儲備的房地產開發地塊市場吸引力和開發單位的投資開發信心。
3、實行土地出讓金分期繳款，延長繳款時間。
土地出讓成交后，土地出讓金由限定的1個月交清，放寬至2個月之內交清。土地保證金按掛牌起始價的20%交繳。
4、采取有效方式盡快解決已出讓但未交付土地的遺留問題。
（責任部門：市國土資源局、市財政局）
（七）調整房地產開發項目建設條件。
1、全面清理房地產開發過程的收費行為，沒有政策規定的堅決取消。
自2009年元月22日起，市政公用設施配套費按每平方米60元降至每平方米40元、人防易地建設費按每平方米72元降至每平方米40元征收。
（責任部門：市物價局、市規劃建設局、市人防辦）
2、房地產開發項目在辦理報建手續時，其規費先按50%繳納，余款在辦理商品房預售許可證之前交清。
（責任部門：市規劃建設局、市房管局、市財政局）
3、對開發單位通過招拍掛獲得的土地，支持開發商按照市場需求確定住宅戶型面積。
（責任部門：市規劃建設局）
（八）對房地產開發企業的企業所得稅按下限預征，對房地產開發企業項目完工前的預售收入，按國家稅收政策規定的標準預征企業所得稅，實行按月預繳，按年清算。
（責任部門：市地稅局）
（九）加大對房地產業的信貸扶持力度。
在確保資金安全、規范的前提下，各商業銀行要進一步加大房地產信貸有效投放力度，推進房地產信貸產品創新和擔保方式創新。重點支持普通商品住房和政策性住房開發建設，支持經營管理和信譽好的房地產開發企業發展壯大。
對有誠信的房地產開發企業的在建工程，銀行給予支持，可辦理在建工程抵押貸款，專項用于支付項目工程建設費用。
（責任部門：人民銀行*市中心支行）
（十）加快對城市社區和城鄉結合部教育、文化、衛生、體育、廣場、公園等公共設施建設，提升商品房配套功能和改善房地產開發小區周邊環境。
（責任部門：市規劃建設局等）
（十一）創優服務，提高審批效率。各相關職能部門要按照《*市開展機關效能年活動實施方案》以及省政府提出的“三個縮減30%的要求，進一步增強服務意識、提高審批效率,公開辦事程序、收費標準，壓縮辦事時限，簡化辦事手續，進一步創優行政服務環境。
（責任部門：市優化投資環境辦公室、市法制辦、市行政服務中心、市國土資源局、市規劃建設局、市房管局等）
三、進一步營造房地產業發展的良好社會環境
（十二）建立房地產聯席會議制度。聯席會議由市政府分管副市長主持，市房地產管理局、市規劃建設局、市國土資源局、市地稅局、市工商局、人民銀行*市中心支行等部門參加，專題研究和分析我市房地產市場發展中存在的問題，提出相應的解決對策和措施。
（責任部門：市房管局、市規劃建設局、市國土資源局、市地稅局、市工商局、人民銀行*市中心支行等）
（十三）加強房地產市場信息引導。加強對房地產行業發展戰略研究和市場趨勢分析，完善房地產統計和信息披露制度，健全房地產市場的預警預報機制。適當安排經費,支持建立房地產專業化研究機構，全面、及時、準確地掌握市場信息。
各縣（市）要加快對商品房網上預（銷）售合同即時備案系統的建設，為住房消費者提供公開、透明的信息平臺。
（責任部門：市房管局）
（十四）積極發揮行業協會作用。盡快成立*市房地產業協會，為企業與政府之間搭建溝通橋梁。積極引導和幫助企業提高競爭力、抗風險能力和應對房地產形勢變化的能力。組織專題調研，舉辦房地產展示交易會、開展行業發展論壇等行業活動，引導產業發展。
（責任部門：市房管局）
（十五）加強房地產市場監管。加強房地產市場秩序管理，嚴肅查處房地產開發企業違規開發，虛假廣告，惡意炒作，誤導消費等行為。加強房地產市場價格秩序管理，規范商品房房價款以外的收費行為。加強房地產市場誠信體系建設，切實保障房地產消費者的合法權益。
（責任部門：市房管局、市工商局、市物價局）
（十六）加強輿論宣傳引導。充分利用各種媒體，加強對我市城市建設、城市發展和房地產業發展的優越條件和美好前景的正面宣傳，鼓勵投資，增強住房消費信心。同時加強對法律法規以及購房和購房投資風險等相關知識的宣傳，引導廣大百姓樹立正確的住房消費觀念。
