時間：2023-02-11 04:08:22
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇前期物業(yè)管理合同，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
1.物業(yè)管理合同主體的變更。
（1）物業(yè)管理合同中主體的變更主要發(fā)生于業(yè)主或開發(fā)商一方轉(zhuǎn)讓合同權(quán)利義務(wù)。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當通知債務(wù)人，未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當經(jīng)債權(quán)人同意。物業(yè)管理合同業(yè)主在進行物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中發(fā)生的物業(yè)管理合同權(quán)利、義務(wù)之相應(yīng)轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)履行通知物業(yè)管理合同的另一方當事人物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)。至于開發(fā)商或業(yè)主將合同義務(wù)移轉(zhuǎn)至物業(yè)買受人和物業(yè)使用人時是否須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，一般認為，物業(yè)管理合同中業(yè)主或開發(fā)商在進行物業(yè)所有權(quán)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓，無論是權(quán)利轉(zhuǎn)讓還是義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都不必經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)的同意，只要通知物業(yè)管理企業(yè)即可。
（2）物業(yè)管理合同另一方主體物業(yè)管理企業(yè)能否轉(zhuǎn)讓物業(yè)管理業(yè)務(wù)呢?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)管理合同的整體利益和整體責任轉(zhuǎn)讓給其他企業(yè)法人、個人或經(jīng)濟組織，只可就部分專項業(yè)務(wù)委托給第三人。至于物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)是否需要征得業(yè)主一方當事人的許可，法律未有明確規(guī)定，但由于物業(yè)管理企業(yè)不得將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人，意味著物業(yè)管理企業(yè)并不脫離合同關(guān)系，且第三人對合同關(guān)系的加入也是有利于債權(quán)人的，因而原則上也不需取得業(yè)主一方同意，只需通知業(yè)主一方即可。
2.物業(yè)管理合同內(nèi)容的變更。物業(yè)管理合同是合同當事人雙方協(xié)商一致而成立的，因此，通過協(xié)商一致的方法可以變更物業(yè)管理合同內(nèi)容自不待言。需要強調(diào)的是這個協(xié)商一致是訂立物業(yè)管理合同的當事人的協(xié)商，而不是任何單個業(yè)主都可以直接參加協(xié)商的。業(yè)主要參與物業(yè)管理合同變更的協(xié)商，前提條件是必須要通過業(yè)主大會形成代表大多數(shù)業(yè)主意志的業(yè)主大會決議，然后在業(yè)主大會決議的基礎(chǔ)上由業(yè)主委員會這個代表機構(gòu)來與物業(yè)管理企業(yè)進行協(xié)商，所以物業(yè)管理合同的變更并非是一個一個的單個業(yè)主來與物業(yè)管理企業(yè)進行協(xié)商的。在實踐中，物業(yè)管理合同是實行登記或備案制度的，所以，在進行物業(yè)管理合同變更中，也必須嚴格按照物業(yè)管理合同成立生效的手續(xù)履行相應(yīng)的登記或備案制度的手續(xù)，只有在履行了規(guī)定的相關(guān)手續(xù)之后，物業(yè)管理合同的變更也才能生效。
二、物業(yè)管理合同的解除
1.物業(yè)管理合同解除的條件。物業(yè)管理合同的解除，是指物業(yè)管理合同的當事人在具有法律效力的合同未全部履行之前，終止該合同的效力。約定解除物業(yè)管理合同有兩種情況：一是在物業(yè)管理合同中有解除權(quán)條款約定的，當解除物業(yè)管理合同的條件成熟時，解除權(quán)人就可以解除物業(yè)管理合同；二是在物業(yè)管理合同中雖沒有約定解除條款的，在物業(yè)管理合同履行過程中經(jīng)合同當事人協(xié)商一致時，也可以解除物業(yè)管理合同。
2.物業(yè)管理合同解除的法律后果。
（1）物業(yè)管理合同的解除原則上沒有溯及力。物業(yè)管理合同是繼續(xù)性合同。對于繼續(xù)性合同而言，在基于合同而產(chǎn)生的債務(wù)的關(guān)系存續(xù)中，須由債務(wù)人繼續(xù)履行債務(wù)，始能實現(xiàn)債之本旨，而債務(wù)人繼續(xù)履行債務(wù)的形態(tài)，或為實施繼續(xù)性行為，或為個別給付行為。當提前消滅繼續(xù)性合同的效力時，若使其具有溯及力，則使已履行部分歸于無效。因此，物業(yè)管理合同的解除原則上不應(yīng)有溯及力，其解除只使物業(yè)管理合同的效力向?qū)硐麥?。物業(yè)管理合同的解除后，合同義務(wù)主要包括：物業(yè)管理事務(wù)繼續(xù)處理的義務(wù)、妥善交接的義務(wù)、通知義務(wù)。
（2）物業(yè)管理合同解除產(chǎn)生的責任承擔。在物業(yè)管理合同解除時，解除方因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責于解除方的事由外，應(yīng)當賠償對方的損失。物業(yè)管理合同解除后，一方因違反后合同義務(wù)而給對方帶來損失的，也應(yīng)當負賠償責任。
三、物業(yè)管理合同的法律效力
物業(yè)管理合同自生效時起，即對雙方當事人產(chǎn)生特定法律效力。
1.物業(yè)管理公司的義務(wù)。
（1）依業(yè)主團體的指示處理委托事務(wù)的義務(wù)。首先，業(yè)主團體有明確指示時，應(yīng)盡可能地遵守業(yè)主團體的指示處理物業(yè)管理事務(wù)。其次，物業(yè)管理公司在情勢緊急時可以不按照業(yè)主團體的指示，自行妥善處理委托事務(wù)。再次，物業(yè)管理公司在自行處理緊急情況之后，負有向業(yè)主團體報告的義務(wù)。
（2）財產(chǎn)轉(zhuǎn)交義務(wù)。物業(yè)管理公司因處理物業(yè)管理事務(wù)而取得的財產(chǎn)，以及因物業(yè)自身的特點而得到的財產(chǎn)（如因較好的地理位置而取得的墻體廣告收入），應(yīng)當轉(zhuǎn)交業(yè)主團體處置。
（3）賠償委托人損失的義務(wù)。物業(yè)管理公司在處理物業(yè)管理事務(wù)時，可能發(fā)生的過錯有兩種：過失和越權(quán)。物業(yè)管理公司應(yīng)盡管理人的注意義務(wù)，如果沒有盡到此注意義務(wù)，即為有過失。如果業(yè)主因此而受到損失，物業(yè)管理公司就應(yīng)當負賠償責任。物業(yè)管理公司在處理物業(yè)管理事務(wù)時，應(yīng)當遵循合同約定的范圍，如果因越權(quán)處理事務(wù)而造成業(yè)主損失，也同樣應(yīng)當負損害賠償責任。
1．1居民小區(qū)前期物業(yè)管理是后期管理的基礎(chǔ)
通過前期管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)質(zhì)量和功能有了全面了解，可以保證維修質(zhì)量，提高工作效率和工作質(zhì)量。而且，在前期管理中，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立了密切的聯(lián)系，經(jīng)過一段時間磨合，物業(yè)管理的觀念逐步深入人心，建立了順暢的服務(wù)渠道。此外，經(jīng)過一段時間的管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)初步建立了同環(huán)衛(wèi)、水電、煤氣、通信、治安、維修、綠化等各部門之間的關(guān)系，外部環(huán)境逐步理順，這也有利于物業(yè)后期管理工作的進行。
1．2方便業(yè)主順利入住
在業(yè)主入住時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均需向業(yè)主提交有關(guān)樓宇交付使用后的法律文書和資料，還有要求業(yè)主簽字承諾的回復文件，大量的文件審閱不可能在入住時一次完成。在業(yè)主未驗收物業(yè)之前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還應(yīng)履行委托方授予鑰匙監(jiān)護權(quán)。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)從方便業(yè)主的角度出發(fā)，事先準備有關(guān)材料交予業(yè)主，使業(yè)主正式入住時能順利辦理有關(guān)手續(xù)。
1．3居民小區(qū)前期物業(yè)管理有利于建立良好的物業(yè)管理秩序
物業(yè)服務(wù)企業(yè)唯有做好居民小區(qū)前期物業(yè)管理與服務(wù)工作，才能取得業(yè)主們的信任，才有進一步合作的可能，這是每一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷拓展業(yè)務(wù)范圍、努力塑造企業(yè)形象的必由之路。
2居民小區(qū)前期物業(yè)管理的特點
2．1主體關(guān)系的復雜性
在物業(yè)管理階段，做出在著開發(fā)商、業(yè)主以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)等三個相互聯(lián)系的利益主體。開發(fā)商與業(yè)主之間是買賣合同關(guān)系。同時，由于開發(fā)商是物業(yè)管理合同中的委托者，但委托的物業(yè)的產(chǎn)權(quán)又往往不是屬于它的;開發(fā)商決定物業(yè)管理合同的標的—管理費用，但不需要它自己支付這些費用。業(yè)主是產(chǎn)權(quán)的主人，沒有自己物業(yè)管理的決策權(quán)，卻又要承擔此法律關(guān)系的后果，支付物業(yè)管理的各項費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與不是業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同，但在實施前期管理的過程中，需要代表業(yè)主的利益，仔細地發(fā)現(xiàn)保修階段物業(yè)的各種缺陷，并督促開發(fā)商進行改正，物來服務(wù)企業(yè)又擔心與開發(fā)商關(guān)系搞僵，影響其日后參與開發(fā)商開發(fā)新樓盤的機會。這些反映了這一階段主體關(guān)系的復雜性。
2．2管理工作的基礎(chǔ)性
居民小區(qū)前期物業(yè)管理工作的基礎(chǔ)性既反映在它的硬件上，同時又反映在它的軟件上。新房屋特別是設(shè)備設(shè)施，問題多發(fā)階段是運行的初期。在居民小區(qū)前期物業(yè)管理階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對所有房屋、設(shè)備、設(shè)施的運行進行仔細的檢查、調(diào)試，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修正，對一些在接管驗收中未能發(fā)現(xiàn)的重要問題，通過開發(fā)商要求施工單位解決。只有通過這種嚴格仔細的工作，才能為今后十幾年以至幾十年的正常運行奠定良好的基礎(chǔ)。前期管理階段各項管理制定及嚴格實施，也為今后的長效管理奠定基礎(chǔ)。
2．3管理矛盾的集中性
在居民小區(qū)前期物業(yè)管理階段，工作的頭緒繁多，工作量大，而且由于各個分散業(yè)主的個人的素質(zhì)、習慣、愛好以至個體利益的不同，在此階段會發(fā)生大量的業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間、業(yè)主與開發(fā)商及施工企業(yè)之間的各種矛盾，這些矛盾的集中性、突發(fā)性以及要求處理的及時性，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出了極大的挑戰(zhàn)。
2．4管理合同的短暫性
居民小區(qū)前期物業(yè)管理是一種過渡階段的管理，必將隨著業(yè)主及業(yè)主大會的正式就位并實施選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)利而終止。一般居民小區(qū)前期物業(yè)管理合同的期限都不超過兩年。
3居民小區(qū)前期物業(yè)管理的主要內(nèi)容
3．1管理機構(gòu)的設(shè)立和人員培訓
前期物業(yè)服務(wù)合同一經(jīng)簽訂，物業(yè)服務(wù)企業(yè)則應(yīng)立即落實該物業(yè)的管理機構(gòu)以及管理人員。應(yīng)根據(jù)招手管理服務(wù)的內(nèi)容以及物業(yè)的用途、面積等確定機構(gòu)的設(shè)置;人員的配備除考慮管理層人員選派外，還要根據(jù)實際管理定位情況考慮，如果對該物業(yè)定位是包攬管理層與操作層為一體的管理模式，還要考慮維修養(yǎng)護、保安綠化等操作層人員的招聘。管理人員與操作人員一量確定，則根據(jù)各自的職責進行培訓，以便他們對所管理的物業(yè)、服務(wù)的對象、職責范圍有所了解。
3．2建立管理制度
居民小區(qū)前期物業(yè)管理的基礎(chǔ)性的特點，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實施管理的一開始就有一整套行之有效、切實可行的管理制度和實施細則。所以，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要結(jié)合新接物業(yè)的特點和要求，對公司現(xiàn)有的規(guī)章制度資料進行修改確認、頒布施行。
3．3物業(yè)的接管驗收
物業(yè)的接管驗收是根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》對已建成的物業(yè)進行以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)的接管驗收包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，道路、場地和環(huán)境綠化等諸多內(nèi)容，對綜合功能的驗收應(yīng)特別重視。
3．4進戶管理
所謂進戶，是指業(yè)主或使用人收到書面通知后，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理完相應(yīng)手續(xù)并實際入住。進戶管理工作方案的內(nèi)容主要有以下幾方面。按物業(yè)區(qū)域管理、操作上的要求擬定管理層、操作層人員的合理配備，崗位的設(shè)定，工作的要求，到崗到位的具體時間安排等。根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實際情況以及委托管理服務(wù)的內(nèi)容、標準等擬定具體實施細則，并確定落實執(zhí)行時間表。安排物業(yè)管理辦公、接待、值班門崗等必要工作場所。根據(jù)居民小區(qū)前期物業(yè)管理啟動工作所必須配備的物品、工具、設(shè)備等物資，擬定分步購置計劃。
3．5裝修搬遷管理
裝修是物業(yè)管理中必不可少的程序，業(yè)主或使用人有權(quán)對其房屋進行裝修，由于裝修是受業(yè)主或使用人個人意志支配的，往往給物業(yè)和其他人帶來很多不良影響，如在裝修過程中，業(yè)主往往自覺或不自覺地隨意改變建筑結(jié)構(gòu)、改變設(shè)備管線走向，擅自改變門窗規(guī)格及外墻面裝飾，使用不符合消防規(guī)定的裝修材料，堵塞消防通道造成火災(zāi)隱患等，加之有些裝修隊伍隨意傾倒建筑垃圾，不規(guī)范作業(yè)導致管道堵塞、樓板和墻體受損、停電停水，施工不注意作息時間，產(chǎn)生機械噪聲、震動及化學乞味揮發(fā)、交通不暢等;由此說明，規(guī)范房屋裝修管理是十分重要的。
4居民小區(qū)前期物業(yè)管理中存在的問題及其預(yù)防措施
4．1居民小區(qū)前期物業(yè)管理中存在的問題
鑒于上述居民小區(qū)前期物業(yè)管理的特殊性和復雜性，故居民小區(qū)前期物業(yè)管理存在諸多問題:首先是前期物業(yè)服務(wù)合同不規(guī)范，建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權(quán)、利不明確;第二是物業(yè)承接驗收制度不完善或移交不完整;第三是共用設(shè)施設(shè)備不明確;第四是業(yè)主臨時公約未建立或未約定;第五是居民小區(qū)前期物業(yè)管理招投標制度不規(guī)范;第六是物業(yè)服務(wù)和收費“質(zhì)價不符”;第七是物業(yè)管理用房配置不完善;最后是物業(yè)維修資金管理制度不完善
4．2解決居民小區(qū)前期物業(yè)管理存在問題的措施
承包人： （以下簡稱乙方）
本 項目是完全由本承包合同的乙方與房地產(chǎn)公司洽談而取得，今從本承包合同的甲方中承包。雙方根據(jù)《合同法》和國家相關(guān)法律法規(guī)，本著誠實、平等、互利的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就 項目的物業(yè)管理承包給乙方經(jīng)營管理所涉及的雙方權(quán)利和義務(wù)，達成如下協(xié)議：
一、承包項目地址、名稱： 。
二、承包期限： 。
三、承包金交納總額為下述方式中的一種：
1、乙方每月管理費總收入（不包括代收代繳）的 4 %作為承包金。
第一、二年承包金按75%收取，第三年起承包金不打折。承包金按季度付，每季度初的10號前付清承包款。除此之外，甲方不得以任何借口向乙方收取其它費用，不得干涉乙方的一切正常經(jīng)營管理活動。
五、雙方權(quán)利和義務(wù)：
（一）甲方權(quán)利和義務(wù)：
1、甲方依約向乙方收取承包金。
2、甲方在乙方連續(xù)三次愈期＿＿日內(nèi)未交納承包金，甲方可單方面解除本合同。解除通知要以書面方式送達乙方。
3、甲方在本協(xié)議生效之日，向乙方提供相關(guān)洽談、經(jīng)營業(yè)務(wù)所需的手續(xù)證件和經(jīng)營許可。
4、甲方應(yīng)于本項目《前期物業(yè)服務(wù)合同》簽定之日起一個月內(nèi)為乙方辦理當?shù)赜嘘P(guān)的工商、稅務(wù)、行業(yè)行政管理部門備案等手續(xù)，及乙方經(jīng)營管理所需之票據(jù)和印章等必要條件。
5、甲方應(yīng)當支持乙方行使正常經(jīng)營管理權(quán)利，協(xié)助乙方搞好與各方協(xié)調(diào)工作。
6、其他： 。
（二）乙方權(quán)利和義務(wù)：
1、在國家法律、政策允許的范圍內(nèi)，乙方有全權(quán)自主經(jīng)營管理本項目的權(quán)利，即自主經(jīng)營、自負盈虧。
2、享受甲方所提供的經(jīng)營管理所需資質(zhì)及經(jīng)營許可等。
3、乙方對本項目的經(jīng)營管理活動負有全面責任。
4、乙方必須遵守國家相關(guān)的法律、法規(guī)，依法經(jīng)營管理，照章納稅，履行本項目《前期物業(yè)管理合同》。
5、依約向甲方交納承包金。
6、其他： 。
六、違約責任
1、甲方違約或非法干預(yù)、企圖霸占本項目，給乙方造成經(jīng)濟損失的，應(yīng)賠償乙方相應(yīng)本項目《前期物業(yè)管理合同》合同期內(nèi)的一切損失。
2、乙方未能按期交納承包金，除由乙方按合同規(guī)定的相應(yīng)承包金賠償外，延期支付的部分還要承擔日千分之三的違約金。
3、其他：乙方未經(jīng)甲方同意，不得擅自將本項目轉(zhuǎn)包他人。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)解除本合同。
七、雙方約定的其他事項：乙方在承包經(jīng)營期間內(nèi)，發(fā)生不可抗力和非乙方原因的其他所有不利于經(jīng)營的任何事件，乙方免責。
八、解決合同糾紛的方式：執(zhí)行本合同發(fā)生爭議，由當事人雙方協(xié)商解決。協(xié)商不成，雙方可到當?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。
九、本合同自＿＿＿＿起生效。合同正本一式兩份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲方：廈門市 物業(yè)管理有限公司（蓋章）
法定代表人（簽字）：
年 月 日
乙方：（簽字）
單位名稱：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
受委托方（物業(yè)管理企業(yè)，以下簡稱乙方）：_________
單位名稱：_________
資質(zhì)等級：_________
證書編號：_________
法定代表人：_________
住所地：_________
聯(lián)系電話：_________
傳真：_________
甲方通過（招投標，協(xié)議選聘）方式將_________（物業(yè)名稱）委托乙方實行物業(yè)管理服務(wù)。為保障本物業(yè)正常運行，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的生活和工作環(huán)境，根據(jù)國家、省物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，雙方達成以下合同條款。
第一條 本合同所涉及的物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱：_________物業(yè)類型：_________
座落位置：_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至范圍：_________
總建筑面積：_________平方米；其中住宅_________平方米，商場_________平方米，辦公樓_________平方米，工業(yè)廠房_________平方米，停車場（庫）_________平方米。其他：_________。
物業(yè)構(gòu)成見附件一，規(guī)劃平面圖見附件三。
第二條 委托管理服務(wù)期限：物業(yè)管理服務(wù)期限為_________年_________月（不超過整個物業(yè)管理區(qū)域房屋交付使用后2年），自_________年_________月_________日_________時起至_________年_________月_________日_________時止。合同期未滿，業(yè)主大會成立后業(yè)主委員會與所選聘的物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時，本合同終止。
第三條 甲方在該物業(yè)接交2個月前提供一次性開辦費_________萬元，用于購買相關(guān)辦公用品和設(shè)備，所形成的固定資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主委員會所有。所購買辦公用品和設(shè)備的清單明細乙方在物業(yè)接交后2個月內(nèi)交甲方備案。
甲方在該物業(yè)接交2個月前一次性提供給乙方_________萬元的前期物業(yè)管理接管費。乙方應(yīng)根據(jù)甲方的需要派員進行物業(yè)管理提前介入，并負責包括但不限于簽訂物業(yè)管理合同、公共部位二級清理、接管驗收、交房、人員招聘、人員培訓等接管有關(guān)事宜。
甲方（需要，不需要）乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)。如需乙方提供前期物業(yè)管理顧問服務(wù)的，前期物業(yè)管理顧問服務(wù)合同另行簽定。
第四條 乙方參與本物業(yè)的竣工驗收，并在物業(yè)移交接管時，與甲方辦理物業(yè)管理書面交接手續(xù)。
第五條 本物業(yè)交付使用后的質(zhì)量責任，根據(jù)國家《建設(shè)工程管理質(zhì)量條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》等規(guī)定執(zhí)行。設(shè)施設(shè)備保修期如下：電梯_________月，監(jiān)控智能化設(shè)備_________月，消控設(shè)備_________月，電信設(shè)備_________月，道路_________月，綠化_________月，_________。保修時間確定及計算：由各項工程竣工及設(shè)備安裝完畢經(jīng)建設(shè)單位、監(jiān)理單位、施工單位、物業(yè)公司及有關(guān)專業(yè)部門根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定，對所完成的建筑、設(shè)備進行外觀、調(diào)試和運行等方面的檢查測試，并經(jīng)簽章之日起為保修的起始日期。
本物業(yè)共有部分保修責任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業(yè)共有部分超過保修期的，由乙方組織養(yǎng)護和維修，依據(jù)養(yǎng)護及維修的范圍，按照有關(guān)部門的規(guī)定，在物業(yè)管理費或在專項維修資金中支出。
在物業(yè)專有部分（包括自用設(shè)備、毗連部位等）保修責任內(nèi)，如存在質(zhì)量問題，按第_________種方式處理：
（一）甲方負責返修；
（二）甲方委托乙方返修，由甲方支出全部費用；
（三）_________。
本物業(yè)專有部分超過保修期的由業(yè)主自行承擔，業(yè)主、物業(yè)使用人要求乙方提供服務(wù)的，乙方可以接受委托并合理收費。
第六條 在物業(yè)交付使用后，乙方提供下列選定的物業(yè)管理服務(wù)事項（采取招投標的以中標文件為準），其受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人：
（一）包括但不限于樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________等房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)；
（二）包括但不限于道路、共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、照明、鍋爐、暖氣線路、消防設(shè)施、安全設(shè)施、溝渠、池、井、_________等物業(yè)管理區(qū)域市政設(shè)施和房屋共用設(shè)備設(shè)施的運行、維修、養(yǎng)護和管理（保修、大修、更新、改造等非日常維護除外)，供電線路、煤氣線路、路燈按有關(guān)規(guī)定處理；
（三）公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集和清運等；
（四）公共綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理；
（五）安全防范，維持公共秩序，包括但不限于安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________等；
（六）交通和車輛停放秩序的管理；
（七）物業(yè)使用禁止性行為的管理；
一幢高層建筑的管理者若能參照《中華人民共和國消防法》履行消防安全職責,則該樓物業(yè)管理的消防安全評估系數(shù)將大大地提高。而實際上,高層建筑在竣工驗收投入使用后,消防安全后續(xù)任務(wù)仍然艱巨,情況不容樂觀,主要存在以下問題。
(1)消防設(shè)施、器材保管不善,挪用、借用甚至丟失。在日常檢查過程中經(jīng)常發(fā)現(xiàn)消火栓箱內(nèi)水槍、水帶缺失,逃生面具沒有的情況,有的樓內(nèi)滅火器、應(yīng)急燈等消防器材越用越少。
(2)自動消防設(shè)施故障、損壞甚至停用。火災(zāi)報警聯(lián)動滅火系統(tǒng)是一幢高層建筑中消防安全系統(tǒng)的核心部分,由于前期工程質(zhì)量原因或者后期維護保養(yǎng)不到位或者維修經(jīng)費跟不上,常常導致高層建筑投入使用后,不過幾年自動消防設(shè)施就發(fā)生故障甚至停用,起不到保護大樓的作用。
(3)原有的防火分區(qū)被破壞,公共疏散通道被占用,安全出口被鎖閉。個別業(yè)主為了實現(xiàn)自身的使用需要,不聽從物業(yè)管理,擅自拆除原有防火門,或在公共通道上安裝防盜門,致使火災(zāi)危險性加大,或消防疏散路線不暢。有的物業(yè)管理公司由于保安力量不足和治安的需要,鎖閉非主要安全出口,一旦發(fā)生火災(zāi),疏散出口嚴重不足。
(4)為了增加收入和解決停車位緊張的情況,大樓外部的防火間距和消防車道被占用。發(fā)生火災(zāi)的情況下,勢必影響消防車輛救援,且高空墜物很容易引發(fā)次生災(zāi)害。
(5)在工作檢查過程中,還發(fā)現(xiàn)消防控制室工作人員無證上崗,文化程度不高,不會操作使用自動消防設(shè)施,更談不上對火災(zāi)自動報警系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)按期進行功能測試。為了防止發(fā)生誤動作,一般將操作系統(tǒng)完全置于手動狀態(tài),在缺乏應(yīng)急處置管理措施的情況下,幾百萬的消防設(shè)施形同虛設(shè)。
(6)租賃戶的流動或局部使用性質(zhì)的改變,高層建筑內(nèi)邊使用邊裝修的情形時有發(fā)生,如果缺少必要的施工防火措施和安全意識,極易發(fā)生意外后果。2010年11月15日上海市靜安區(qū)膠州路728號公寓大樓發(fā)生的特大火災(zāi),直接原因就是由于電焊人員違規(guī)操作,墜落溶珠引燃聚氨酯保溫材料,從而引發(fā)大火,造成58人死亡、71人受傷的特大悲劇。
二、高層建筑物業(yè)管理消防安全成因分析
追究以上問題出現(xiàn)的原因,主要有以下幾方面。
(1)物業(yè)管理進入我國房地產(chǎn)市場20多年發(fā)展至今,良莠不齊,實力不等,有的物業(yè)公司管理能力和水平有限,消防專業(yè)力量薄弱,資金、人力、物力與承攬的物業(yè)負荷不相匹配,急待提高。
(2)開發(fā)商對房產(chǎn)進行了分割銷售,未能及時通過業(yè)主大會成立業(yè)主委員會,大樓竣工驗收使用多年,仍處于前期物業(yè)管理合同推諉責任,實際工作難以落實。
(3)高層建筑在使用管理上缺乏有效的行政約束,大樓在投入運行后,消防安全制度不健全,消防經(jīng)費沒有保障。目前除消防設(shè)施維保費以外,消防教育宣傳經(jīng)費、消防崗位人員培訓經(jīng)費、消防設(shè)施檢測經(jīng)費等均無章可循,再遇消防設(shè)施更新或大修,房屋維修專項基本的使用制度跟不上,問題難以解決。
三、高層建筑物業(yè)管理消防安全工作的突破思路
針對高層建筑物業(yè)管理消防安全的現(xiàn)狀,消防安全工作作為物業(yè)管理系統(tǒng)的一項重要子系統(tǒng),它的完善一方面應(yīng)在全面加強社會物業(yè)管理這個系統(tǒng)中給與考慮,另一方面需要加強消防行政力量對物業(yè)管理制度的監(jiān)督。
(1)國務(wù)院和住建部門、房地產(chǎn)主管部門需根據(jù)社會發(fā)展的實際情況完善物業(yè)管理制度中有關(guān)消防安全管理的內(nèi)容。
①明確消防安全管理是現(xiàn)代物業(yè)管理中一個重要分支,涉及的不只是目前實施的《物業(yè)管理條列》中提到的公共消防設(shè)施的維護保養(yǎng),加強對業(yè)主大會制度和前期物業(yè)管理合同履行的監(jiān)管,適時召開業(yè)主大會,確保物業(yè)管理依法實施,有序進行。
②進一步規(guī)范物業(yè)管理市場,加快實現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營,專業(yè)化管理,在物業(yè)管理涉及各個領(lǐng)域方面配備足夠的注冊資質(zhì)人才和專業(yè)人才。2013年2月份,人力資源和社會保障部、公安部聯(lián)合下發(fā)了《注冊消防工程師制度暫行規(guī)定》,面對全社會開展了注冊消防工程師資格考試認定工作,提倡從事消防安全管理和消防設(shè)施檢查、維護、管理的人員取得了相應(yīng)等級的注冊資格,持證上崗。對于一般管理人員,積極倡導參與“行業(yè)消防知識在線學習”,以山西省太原市為例,任何單位或個人均可以登錄太原市行業(yè)消防知識在線學習平臺進行學習、測試、培訓。而且參加人員通過在線測試后,即可打印獲得相應(yīng)的合格證書,加蓋屬地消防部門公章即可生效(有效期為一年)。
③規(guī)范房屋專項維修基金的使用,或設(shè)立消防設(shè)施專項維修基金。從目前房地產(chǎn)運行情況來看,再以山西省太原市為例,單位或個人購房前繳納一定比例的房屋專項維修資金存入當?shù)胤康禺a(chǎn)維修基金專項賬戶,但不能由業(yè)主自行決定使用,申請使用程序也不成熟。據(jù)了解,目前僅有電梯維修,屋面防水翻修兩項維修基金申請可獲批,消防設(shè)施更新或其他大修還得不到明確支持。
(2)消防部門作為消防工作的監(jiān)督執(zhí)法者,應(yīng)該對物業(yè)管理消防安全工作加大行政執(zhí)法力度和教育宣傳力度。
①從“源頭”上加強建筑消防工程的施工質(zhì)量。建筑消防設(shè)施系統(tǒng)是整棟高層建筑消防安全的硬件系統(tǒng),理論上要求與建筑同壽命,如果從設(shè)計質(zhì)量到施工質(zhì)量嚴格把關(guān),從施工人員到監(jiān)理人員嚴格要求,從產(chǎn)品抽檢到系統(tǒng)驗收認真負責,勢必極大地提升消防設(shè)施系統(tǒng)的可靠性,為日后的正常維護保養(yǎng)和有效運行創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)。
②明確業(yè)主和物業(yè)管理方在消防安全工作中的法律角色。以一幢消防安全重點單位的多產(chǎn)權(quán)高層建筑來分析,參照公安部61令《機關(guān)、團體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》的規(guī)定,單位的法人為本單位的消防安全責任人,實施消防安全管理工作的為消防安全管理人,而該高層建筑常為多產(chǎn)權(quán)建筑,應(yīng)成立業(yè)主委員會,物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理合同(其中含概消防安全管理內(nèi)容)后,按照產(chǎn)權(quán)關(guān)系和合同約定,應(yīng)認定業(yè)主委員會為該高層建筑的消防安全責任人,物業(yè)公司為該高層建筑的消防安全管理人。若該高層建筑投入使用后未成立業(yè)主委員會,則物業(yè)管理方所擔負消防責任應(yīng)以《前期物業(yè)管理合同》約定為準,其他消防責任理應(yīng)由開發(fā)商和入住的業(yè)主共同負責。
物業(yè)工程崗位說明書一1、負責制訂小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng)的管理規(guī)定；
2、負責新接管物業(yè)項目的供電、空調(diào)、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建筑裝修項目的驗收和資料核實工作；
3、負責查驗用戶裝修報批手續(xù)及審批裝修方案、監(jiān)督裝修方案的實施；
4、負責編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)計劃，負責做好與本部門業(yè)務(wù)相關(guān)的合同評審；
5、負責小區(qū)內(nèi)的工程改造、設(shè)備更新、方案及預(yù)算的編制并送有關(guān)部門評審；
6、負責對維修裝修項目、設(shè)備的保養(yǎng)進行驗收，負責對設(shè)備保養(yǎng)、維修、工程項目進行技術(shù)審核；
7、負責所有設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)（供電、空調(diào)、給排水、電梯、電話、衛(wèi)星及有線電視、消防、計量等）的管理、運行、維修等；
8、配合客服中心做好用戶入住時房屋設(shè)施、設(shè)備的交驗、記錄工作；
9、負責配合客服中心物管員派發(fā)的維修施工單；
10、負責小區(qū)內(nèi)緊急情況的處理工作。
物業(yè)工程崗位說明書二1、在公司總經(jīng)理的指導下，負責所屬轄區(qū)的全面工作，對公司總經(jīng)理負責；
2、負責轄區(qū)設(shè)施設(shè)備、計量器具管理；
3、負責房屋及配套設(shè)施的維護工作；
4、負責客戶裝修審核、裝修巡查、完工驗收等工作；
5、負責接管驗收及入伙期間工程遺留問題的收集和反饋；
6、經(jīng)常巡視管理處內(nèi)外各場所情況，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時發(fā)現(xiàn)問題，積極解決問題；
7、負責制訂所轄小區(qū)全年維修養(yǎng)護計劃，物業(yè)管理合同、管理方案及中心工作計劃；
8、負責入伙辦理、驗收資料接管等；
9、負責空置房管理；
10、協(xié)助辦公室做好管理處員工的招聘、業(yè)務(wù)培訓和考核工作；
11、協(xié)助辦公室做好創(chuàng)建優(yōu)秀、文明小區(qū)的工作；
12、協(xié)助辦公室進行管理小區(qū)的籌備、檔案資料和文件起草，處理接受業(yè)主的投訴及跟蹤處理，并做好處理結(jié)果和存檔；
13、協(xié)助辦公室實施制度考評，如發(fā)生重大問題及時向品質(zhì)部部長匯報；
14、對管轄小區(qū)范圍內(nèi)的房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、外墻外觀、清潔衛(wèi)生、綠化、治安、交通、消防等管理項目進行技術(shù)指導，監(jiān)督、監(jiān)管。確保為業(yè)主提供安全、舒適、優(yōu)美的生活和居住環(huán)境；
15、負責制定物業(yè)管理小區(qū)全年維修、養(yǎng)護計劃；物業(yè)管理合同、管理方案以及總結(jié)當月工作、制定下月工作計劃；
第二條鎮(zhèn)江市行政區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目的，適用本辦法。
第三條鎮(zhèn)江市房產(chǎn)管理局負責全市物業(yè)服務(wù)項目退出管理的監(jiān)督工作。各轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目項目退出管理的協(xié)調(diào)、指導和監(jiān)督工作。
第四條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)主動接受物業(yè)項目所在地街道辦事處（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）、社區(qū)居委會的監(jiān)督指導。
街道辦事處、社區(qū)居委會應(yīng)依法做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目退出的監(jiān)督，對本轄區(qū)業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會進行全面指導，協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主委員會做好物業(yè)服務(wù)落實工作。
第五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)服務(wù)項目過程中，應(yīng)當本著維護群眾利益、維護社會穩(wěn)定、依法有序、平穩(wěn)過渡、防止損失的原則進行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要樹立社會責任感，行業(yè)榮譽感，企業(yè)信譽感，堅持按原物業(yè)服務(wù)合同的約定，始終做好物業(yè)的日常管理和服務(wù)工作。同時，應(yīng)對物業(yè)項目的公共設(shè)施設(shè)備和共用部位進行巡檢，按規(guī)定應(yīng)于退出前維修養(yǎng)護的及時修繕到位；個別大中修項目不能及時修繕的應(yīng)列成清單，移交給業(yè)主委員會或新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六條業(yè)主大會應(yīng)當依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保持物業(yè)服務(wù)的正常有序，積極維護社會穩(wěn)定。
第七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當堅持誠信守法的原則，嚴格履行合同約定。同時，應(yīng)遵守本辦法規(guī)定的退出程序和相應(yīng)職責，依法做好物業(yè)管理交接工作，保持物業(yè)項目管理的連續(xù)性。
第八條業(yè)主大會成立前，前期物業(yè)服務(wù)階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因故終止前期物業(yè)服務(wù)合同退出物業(yè)項目的，應(yīng)當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在擬終止合同前3個月，就合同終止和擬退出物業(yè)管理區(qū)域的有關(guān)事宜與開發(fā)建設(shè)方協(xié)商一致后，以書面形式向物業(yè)所在地轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報告，同時，填寫《鎮(zhèn)江市前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理登記表》進行備案。經(jīng)備案后的《登記表》分別報送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會。
原開發(fā)建設(shè)單位改制或變更的，由改制或變更后新成立的單位承擔相關(guān)責任。
（二）合同當事人雙方應(yīng)將合同終止時間等有關(guān)事項（公告具體內(nèi)容見本辦法第十條）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告不少于15日。經(jīng)雙方約定的合同終止時限內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定做好服務(wù)工作，積極協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（三）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在雙方約定的合同終止時限內(nèi)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實物業(yè)管理；或者向物業(yè)所在地的街道辦事處移交。有關(guān)移交費用由雙方依法在合同中約定。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新服務(wù)單位接管后7日內(nèi)，在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和開發(fā)建設(shè)單位的見證下，原企業(yè)應(yīng)當與新聘企業(yè)或街道辦事處完成下列移交事宜：
1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；
2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
4、實施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護、更新、改造等的技術(shù)資料；
5、物業(yè)管理所必須的其他資料；
包括：⑴規(guī)劃定點圖；
⑵宗地圖；
⑶建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
⑷建設(shè)工程施工許可證；
⑸工程地質(zhì)勘察報告；
⑹建設(shè)工程設(shè)計變更資料；
⑺商品房預(yù)售許可證等其它資料。
6、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬資料；
包括：屬于開發(fā)企業(yè)權(quán)屬的房屋資料；屬于全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)用房權(quán)屬資料。
7、規(guī)劃、建設(shè)、房管、園林、水、電、燃氣等部門驗收合格證明；
8、物業(yè)管理服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
9、受聘期間以開辦費用購置的資產(chǎn)及物品，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費等；
10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。
（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)對交接的圖紙、資料、文件、物品、用房、設(shè)施設(shè)備、結(jié)轉(zhuǎn)移交的費用等逐一登記造冊，經(jīng)接受方簽字確認后，報轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。
（五）如前期物業(yè)服務(wù)合同終止前，開發(fā)建設(shè)單位在有關(guān)部門指導下已按有關(guān)規(guī)定選舉成立首屆業(yè)主委員會的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將本條第三項所列移交事宜，向業(yè)主委員會移交。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當積極幫助業(yè)主委員會選聘新的物業(yè)企業(yè)或服務(wù)單位。
（六）首屆業(yè)主委員會成立后，應(yīng)積極開展選聘物業(yè)服務(wù)單位工作，但是，前期物業(yè)服務(wù)合同已達終止日期，屆時新的物業(yè)管理單位尚未落實的，開發(fā)建設(shè)單位可以協(xié)商原物業(yè)服務(wù)企業(yè)順延服務(wù)，也可以協(xié)商社區(qū)居委會臨時代為管理，直至新的管理單位接管服務(wù)為止。順延服務(wù)或社區(qū)代管期間產(chǎn)生的費用，開發(fā)建設(shè)單位按實承擔。
第九條實施正常物業(yè)服務(wù)階段的項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會一方提前解除合同的，或者雙方在物業(yè)服務(wù)合同期滿后不再續(xù)約的，有關(guān)當事人應(yīng)當按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作：
（一）業(yè)主大會決定提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約的。
1、業(yè)主委員會應(yīng)在合同終止日期前90日，組織召開業(yè)主大會會議，根據(jù)業(yè)主大會的表決結(jié)果決定是否提前解約或不續(xù)約。同時，對合同終止后的物業(yè)服務(wù)模式、服務(wù)標準進行表決。表決采取記名投票方式。業(yè)主委員會應(yīng)當將表決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示。
2、如業(yè)主大會表決同意提前解約或不續(xù)約的，業(yè)主委員會應(yīng)在合同終止日期前60日內(nèi)以書面形式通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時，會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)將合同終止時間等事項（公告具體內(nèi)容見本辦法第十條）在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公告不少于15日。
3、業(yè)主委員會應(yīng)將業(yè)主大會表決結(jié)果以書面形式報物業(yè)項目所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門，并填寫《業(yè)主大會終止物業(yè)服務(wù)合同情況登記表》進行備案，經(jīng)備案后的《登記表》分別報送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到通知起30日內(nèi)，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)房屋的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進行一次全面養(yǎng)護，如需大中維修，可按維修基金管理規(guī)定報修，做到應(yīng)修盡修，確保正常使用。同時按本辦法第八條第三、四項的規(guī)定，做好各項移交準備。
5、業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目前30日內(nèi)，可以通過招標方式，或在相關(guān)街道辦事處的指導下，完成新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和進場交接工作。
6、經(jīng)業(yè)主大會依法決定提前解約或不再續(xù)約，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)服務(wù)項目的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令其30日內(nèi)退出。
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同或合同期滿不再續(xù)約。
1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同終止前90日，就提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約，以及退出項目的時間表和工作計劃等，與業(yè)主委員會進行協(xié)商取得一致后，填寫《鎮(zhèn)江市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理登記表》報物業(yè)所在地的轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，經(jīng)備案后的《登記表》分別報送物業(yè)所在地的街道辦事處和社區(qū)居委會。
2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)會同業(yè)主委員會將不再續(xù)約的決定，合同終止時間等事項（公告具體內(nèi)容見本辦法第十條）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告不少于15日。
3、業(yè)主委員會應(yīng)當在合同終止日期前60日，組織召開業(yè)主大會，就落實原物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)的相關(guān)問題進行議決。并將議決結(jié)果在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示不少于15日。
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項目30日前，應(yīng)對小區(qū)內(nèi)房屋的共用部位、公共設(shè)施設(shè)備進行一次全面養(yǎng)護，如需大中維修，可按維修基金管理規(guī)定報修，做到應(yīng)修盡修，確保正常使用。同時按本辦法第八條第三、四項的規(guī)定，做好各項移交準備。
5、業(yè)主委員會應(yīng)根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目前30日內(nèi)，可以通過招標方式，或在相關(guān)街道辦事處的指導下，完成新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘和進場交接工作。
6、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目日期已到，業(yè)主大會仍未選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由街道辦事處協(xié)調(diào)社區(qū)居委會代為臨時管理，做好清潔保潔、綠化管理、公共秩序維護等日常工作，所發(fā)生的費用由業(yè)主據(jù)實交納，業(yè)主委會負責收取，直至新的物業(yè)服務(wù)單位進場。
第十條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目時，業(yè)主委員會（開發(fā)建設(shè)單位）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)共同在物業(yè)區(qū)域內(nèi)進行公告，具體內(nèi)容包括：
1、提前解除合同或合同期滿不再續(xù)約的原因；
2、合同終止的具體時間；
3、業(yè)主大會對解除合同、重新選聘物業(yè)服務(wù)，以及服務(wù)標準等相關(guān)問題的表決結(jié)果；
4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目前對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行一次養(yǎng)護維修的具體時間表；報修值班電話；
5、物業(yè)服務(wù)費、停車費及其它公共收費的收支情況；多收或結(jié)轉(zhuǎn)費用的數(shù)額及移交情況；裝修押金、垃圾清運費使用與退還情況；物業(yè)維修基金使用情況；
6、物業(yè)服務(wù)用房具置及權(quán)屬登記情況；
7、其他。
第十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法的規(guī)定做好退出物業(yè)項目管理相關(guān)工作的，記入企業(yè)誠信檔案作為資質(zhì)管理的依據(jù)之一，并作為不良行為記錄向業(yè)主和社會公布。情節(jié)嚴重的，依法給予行政處罰。給業(yè)主造成損失的，還應(yīng)追究其相應(yīng)的法律責任。
第十二條業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)項目所在地的轄市(區(qū))物業(yè)管理行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主；導致物業(yè)服務(wù)企業(yè)受損失的，物業(yè)企業(yè)依法業(yè)主承擔相應(yīng)的法律責任。
第十三條因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目引發(fā)糾紛的，當事人可根據(jù)物業(yè)管理合同約定提請仲裁或提交人民法院裁決。
第十四條在物業(yè)項目退出管理的過程中，因開發(fā)建設(shè)單位原因造成的遺留問題，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)盡到社會責任，并及時予以處理和完善，業(yè)主也可通過法律途徑依法維護正當權(quán)益。
本文作者：李小靜 單位：西山煤電股份公司西銘礦
目前，出現(xiàn)了物業(yè)管理區(qū)域中有很多的物業(yè)管理企業(yè)，以前是開發(fā)商留下來的下屬企業(yè)，開發(fā)企業(yè)職工的小區(qū)內(nèi)可以聘請原來的物業(yè)管理公司，這樣在小區(qū)里面會出現(xiàn)兩個物業(yè)管理公司，業(yè)主委員會只能看著兩個物業(yè)公司打架而沒有辦法。第二個現(xiàn)象是，有的小區(qū)很大，有4000到5000住戶，成立業(yè)主委員會時需要2/3的業(yè)主同意，這是一個成本很高的會議，很難按要求達到2/3的業(yè)主同意，于是業(yè)主委員會很難成立，或者說很難合法成立，當發(fā)生問題時業(yè)主會否認業(yè)主委員會的存在，或不遵守業(yè)主委員會和物業(yè)公司簽定的物業(yè)合同，拒絕交費導致物業(yè)公司和業(yè)主委員會產(chǎn)生矛盾。第三個現(xiàn)象是，業(yè)主委員會沒有經(jīng)濟地位，所有的費用由物業(yè)公司向業(yè)主收取，這樣會出現(xiàn)有的物業(yè)公司卷款而逃的現(xiàn)象，物業(yè)公司走了業(yè)主沒有辦法，整個物業(yè)管理就會癱瘓，業(yè)主委員會沒有資金，無法行使正當?shù)谋O(jiān)管權(quán)利，小區(qū)管理出現(xiàn)管理混亂狀態(tài)，糾紛產(chǎn)生。物業(yè)公司和公共服務(wù)行業(yè)之間的矛盾(行政服務(wù)與市場服務(wù)之間的矛盾，也可說是壟斷和市場的矛盾)。
目前，公共服務(wù)收費不能到最終客戶，水、電、氣、暖、有線電視，大都由物業(yè)公司出面收取，即使少數(shù)部門做到收費到最終客戶，因為服務(wù)不到位，業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)仍不滿意。公共服務(wù)部門動輒停水、停電、罰款解決問題，造成物業(yè)公司夾在這些部門和業(yè)主之間，左右為難，矛盾重重。物業(yè)公司和服務(wù)人員、業(yè)主之間的矛盾(服務(wù)質(zhì)量與費用匹配矛盾)。首先，物業(yè)公司和服務(wù)人員之間是雇傭關(guān)系，為了節(jié)約成本，物業(yè)公司和服務(wù)人員之間不是以服務(wù)標準為主，而是以工資(或利潤)多少為紐帶，這樣常常出現(xiàn)服務(wù)人員少，工作量大，工資低，當然會出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量差的現(xiàn)象。由于物業(yè)公司不代表業(yè)主的利益，所以在出現(xiàn)這種情況時，以自身利益為先，態(tài)度含糊，加上業(yè)主委員會形同虛設(shè)或有的小區(qū)根本就沒有業(yè)主委員會，導致無人能代表業(yè)主對物業(yè)公司進行監(jiān)督，于是出現(xiàn)了業(yè)主不滿服務(wù)質(zhì)量尋找物業(yè)公司解決，物業(yè)公司站在自己的立場上發(fā)生推諉現(xiàn)象。另外，也出現(xiàn)物業(yè)公司服務(wù)內(nèi)容和業(yè)主要求標準不一致而產(chǎn)生的矛盾，如物業(yè)公司收著二級服務(wù)費用，按三級服務(wù)內(nèi)容服務(wù)的現(xiàn)象，導致業(yè)主拒絕交費，物業(yè)公司拒絕服務(wù)，小區(qū)出現(xiàn)無人管理的現(xiàn)象。
在房地產(chǎn)的前期開發(fā)中，開發(fā)商和政府之間的關(guān)系為這些矛盾的產(chǎn)生提供了條件。在土地開發(fā)之初，政府管理土地的職能似乎顯得更為重要，開發(fā)商處在被管理的地位，特別是大多數(shù)地方政府盲目追求GDP數(shù)值，買賣土地就成了最直接、最有效、最有利的方法，資金的強大力量把政府和開發(fā)商緊緊地捆綁在一起，為了共同的利益，加之立法滯后，于是政府監(jiān)管開發(fā)商的職能就出現(xiàn)了監(jiān)管難、甚至不監(jiān)管的局面，于是就出現(xiàn)了未建預(yù)售的不合法樓盤、老百姓在需求強大的面前，盲目信任開發(fā)商等于相信政府(因為地是從政府手中拿的，理所當然政府是要負監(jiān)管責任的)，實際情況是開發(fā)商經(jīng)常欺騙老百姓，于是出現(xiàn)了開發(fā)商違約延期交房、綠化面積、房屋面積縮水、質(zhì)量差、設(shè)施設(shè)備短缺等不符合合同標準的問題，甚至有開發(fā)商攜款而逃坑害百姓的事發(fā)生。開發(fā)商在交付房屋時，由一個中間組織去面對各個業(yè)主，以便為自己開脫，而此時各個物業(yè)公司為了能接手小區(qū)的物業(yè)管理，出現(xiàn)在開發(fā)商面前，法律上定為前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理合同的當事人是開發(fā)商(或建設(shè)單位)和物業(yè)公司，按法律要求此時的物業(yè)公司只負責公共部分管理，公共設(shè)施短缺、不合格的問題就此掩蓋(真正行使這部分權(quán)利的主體—業(yè)主委員會還未成立);而業(yè)主自有部分的承接查驗是業(yè)主和開發(fā)商之間的問題，但迫于自身利益，物業(yè)公司替開發(fā)商行使了剝奪戶主維護自身利益的權(quán)利，如以不給鑰匙、轉(zhuǎn)嫁費用、停電、停水要挾戶主，使得業(yè)主找不到開發(fā)商，難以維護自身利益，同時也把開發(fā)商遺留的矛盾接轉(zhuǎn)在物業(yè)公司和業(yè)主之間，矛盾就此產(chǎn)生。此時的矛盾是政府、開發(fā)商和物業(yè)公司這幾個利益體之間，為了平衡內(nèi)部利益矛盾而“團結(jié)”起來轉(zhuǎn)嫁矛盾給業(yè)主而且立法滯后產(chǎn)生的。
物業(yè)公司和業(yè)主委員會都未能合法成立，出現(xiàn)互不“買賬”的現(xiàn)象，有的物業(yè)公司是開發(fā)商臨時成立的，當然代表開發(fā)商的利益。我國物業(yè)管理法規(guī)還處在“摸著石頭過河”的試行階段，法律不完善、不健全，不能保護業(yè)益，這樣即使是合法成立的物業(yè)公司，業(yè)主也不會認可。業(yè)主委員會不是法人，沒有獨立的經(jīng)濟權(quán)利，如物業(yè)公司服務(wù)合同是和業(yè)主委員會簽定的，而費用是直接向每個業(yè)主收取的，導致業(yè)主委員會無法在經(jīng)濟上制約物業(yè)公司，也不能有效行駛監(jiān)督權(quán)。
我國大多數(shù)地區(qū)的群眾必須接受的服務(wù)行業(yè)由大型國企壟斷，缺乏競爭，服務(wù)不到位，使這些壟斷企業(yè)易產(chǎn)生惟我獨尊，發(fā)號施令的現(xiàn)象。政府行政部門立法滯后，監(jiān)管不力，導致出現(xiàn)這些問題后，管理不力，受損企業(yè)無法申述，抗拒無力，又離不開這些服務(wù)，只好忍氣吞聲，轉(zhuǎn)嫁成本。首先是權(quán)利的不對等。在簽定物業(yè)服務(wù)合同時，合同主體是物業(yè)公司和業(yè)主委員會;出現(xiàn)問題時，物業(yè)公司面對的是各種各樣要求的業(yè)主;而收取費用時直接面對的是每個業(yè)主，這種權(quán)力不對等導致物業(yè)公司耗時耗力，舉步為艱地經(jīng)營企業(yè)，甚至虧損、倒閉。還有費用不匹配的現(xiàn)象存在，導致服務(wù)人員和物業(yè)公司、物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾，如服務(wù)人員的工資和服務(wù)工作質(zhì)量不對等、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容和費用不對等等現(xiàn)象。以上這些原因總結(jié)起來有:政府存在與民爭利行為，這是一切矛盾的根源。法律制度不健全，如:制度不可執(zhí)行性、服務(wù)范圍不確定性，服務(wù)標準不可測量性、權(quán)利不對等性。政府行政監(jiān)管滯后是造成目前物業(yè)管理問題眾多的主要原因之一。市場不規(guī)范性，如壟斷長期存在。
加強對物業(yè)管理行業(yè)的法制化管理，建立具有政府職能的專業(yè)化監(jiān)督機構(gòu)，政府必須發(fā)揮政府職能、管理部門的作用。在目前市場條件下，要全面提高物業(yè)管理企業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)水平，只靠行業(yè)自律或通過業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)的協(xié)商是不可能的，由于物業(yè)管理法律法規(guī)不健全，行業(yè)標準沒有形成，走完全市場化道路，通過市場調(diào)節(jié)提高物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量，也是不可行的。所以，政府必須行使立法、執(zhí)法職能。首先保證優(yōu)生原則，就是一個前期物業(yè)管理，政府如何控制一個優(yōu)等的物業(yè)管理公司，不能出現(xiàn)代表開發(fā)商利益的物業(yè)公司，政府嚴格禁止與開發(fā)商權(quán)利不對等的物業(yè)公司充當前期物業(yè)管理，或說應(yīng)該由獨立合法的、能真正有能力公平地擔當前期物業(yè)管理的物業(yè)公司擔任，如果出現(xiàn)信任危機，特別是業(yè)主對其不認可的現(xiàn)象，政府應(yīng)有責任取消該物業(yè)公司的牌照或降低其等級，嚴格對業(yè)主把關(guān)。二是后期物業(yè)管理和前期物業(yè)管理不能由同一個物業(yè)公司承擔，這樣能有效避免物業(yè)公司又服務(wù)開發(fā)商又服務(wù)業(yè)主，因利益的取向替開發(fā)商承擔不必要的義務(wù)，傷害業(yè)主利益，物業(yè)公司自己也左右為難，舉步維艱。#p#分頁標題#e#
明確物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容，可以分成4個階段，顧問階段、介入階段、保修階段、正常的管理階段。應(yīng)該說只有正常的物業(yè)管理階段是業(yè)主買單的，剩下三個階段都不應(yīng)該由業(yè)主買單，應(yīng)該是開發(fā)商或者是施工方他們都要承擔起責任，業(yè)主承擔正常管理的成本費用，不同的服務(wù)內(nèi)容對象決定不同的服務(wù)內(nèi)容，向誰服務(wù)向誰要錢，不能全部轉(zhuǎn)嫁在業(yè)主頭上，就是責權(quán)利應(yīng)相匹配，權(quán)力和義務(wù)要對等、服務(wù)和費用要對等。明確公共區(qū)域，并有可行的方式公示給全體業(yè)主，制定物業(yè)服務(wù)可測量標準，使服務(wù)和費用相匹配，權(quán)利和責任相對等，真正使物業(yè)服務(wù)作為“商品”走向市場。由于目前物業(yè)管理行業(yè)還在起步階段，管理還有待進一步完善，物業(yè)管理人員參差不齊，對公共區(qū)域的劃分、物業(yè)服務(wù)的可量標準也研究較多，出臺較少，現(xiàn)實管理中經(jīng)常存在的服務(wù)標準和費用不對等導致發(fā)生矛盾的原因中，70%的糾紛是因為服務(wù)標準含糊不清、沒有衡量標準，導致物業(yè)和業(yè)主的糾紛發(fā)生。政府應(yīng)該從民生優(yōu)先考慮盡快解決這個問題。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、原創(chuàng)：經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
⒈租金征收工作。截止月底，共完成租金征收萬元，其中：直管住宅實收萬元；機關(guān)團體用房租金實收萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收萬元。
⒉公房出售工作。截止月底，共出售公有住宅萬平方米，歸集售房款萬元。其中：出售直管房產(chǎn)萬平方米，歸集購房款萬元；出售主輔分離房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元；出售自行接收房產(chǎn)萬平方米，歸集售房款萬元。
⒊房屋修繕工作。一是今年月份組織召開房屋修繕工作會議，明確今年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《今年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
⒋房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋棟，建筑面積，平方米，戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點工作意見。試點工程已于月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于月日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《沈陽市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)名干部，分組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《沈陽市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近。已竣工棟、建筑面積萬平方米，竣工量達。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了沈陽市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
⒈出臺《沈陽市物業(yè)管理規(guī)定》
月底《沈陽市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。
⒉進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，原創(chuàng)：全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中
⒊建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
（一）物業(yè)管理工作
一是為了落實十三屆人大三次會議審議通過的《關(guān)于依法加強居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時，起草了《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標辦法》等規(guī)范性文件和政府規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門人員進行討論。
二是對我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營狀況和維修服務(wù)等進行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實行情況，制定《住宅小區(qū)實行分級分類管理辦法》。
三是會同小區(qū)辦全力做好開展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場活動。目前已經(jīng)全面完成了對530個物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對發(fā)現(xiàn)的問題登記造冊，建立了整改檔案，待整改后逐一消號。
（二）直管公房管理工作
1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬元，其中：直管住宅實收1*6萬元；機關(guān)團體用房租金實收166.6萬元；主輔分離房產(chǎn)租金實收1*萬元；自行接收房產(chǎn)租金實收53.4萬元。
2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬平方米，歸集售房款6*6.6萬元。其中：出售直管房產(chǎn)16.2萬平方米，歸集購房款3662.8萬元；出售主輔分離房產(chǎn)7.3萬平方米，歸集售房款16*.7萬元；出售自行接收房產(chǎn)3.5萬平方米，歸集售房款798.1萬元。
3、房屋修繕工作。一是20*年2月份組織召開房屋修繕工作會議，明確20*年修繕工作的任務(wù)，即：一個確保、二個重點、三個計劃、四個率、五個提高。二是制定《20*年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標工作方案》組織進行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標。
4、房產(chǎn)經(jīng)營委托管理工作。年初，我處會同法規(guī)處及局法律顧問共同修訂了《委托管理合同》。從而進一步完善了直管公房委托經(jīng)營體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會議上與各受托管理單位簽署了新合同。
（三）房屋安全管理工作
一是汛期前，做好了危險房屋的“三落實”工作。通過排查目前全市共有危險房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責任制度，制定汛期房屋防雨搶險工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊伍和防汛物資儲備工作。
（四）樓道整治工作
一是本著先試點，后推廣的原則，在平區(qū)進行了試點工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點工作意見。試點工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開了樓道整治工作現(xiàn)場會。
二是制定了《*市住宅樓道整治工作實施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標準實施意見》下發(fā)各區(qū)。同時加強工作調(diào)度，市一級辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進行了對接。市樓道整治辦公室印制《*市住宅區(qū)樓道整治指導手冊》700余冊，下發(fā)各相關(guān)單位。
三是樓道整治工作已全面啟動實施，目前樓道整治工作全市開工量達到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918.39萬平方米，竣工量達60%。
四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導小組辦公室負責將工程及時移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會優(yōu)勢，做好群眾的教育引導工作，真正實現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?，為鞏固樓道整治成果打下堅實的群眾基礎(chǔ)。
（五）景觀街路、重點廣場周邊建筑物立面粉飾工作
一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對粉飾工程建筑面積造價進行了測算；二是組織人力對全市擬進行立面粉飾的17條景觀街路進行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門提出了*市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計方案。
二、下半年工作思路
（一）物業(yè)管理方面工作
1、出臺《*市物業(yè)管理規(guī)定》
6月底《*市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報市人大，力爭在9月份以政府規(guī)章的形式出臺，為解決我市物業(yè)管理中的具體問題提供操作性強的法律依據(jù)。
2、進一步規(guī)范物業(yè)管理活動，提高物業(yè)服務(wù)水平
一是加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制，創(chuàng)造公平、公正的競爭環(huán)境，促進物業(yè)管理的專業(yè)化、市場化和社會化。
二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準入、退出機制，強化對物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對不按《合同》進行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時在媒體上予以公布，接受社會監(jiān)督。
三是規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會，積極引導業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭取年底前出臺《關(guān)于加強組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作的指導意見》，使這項關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。
四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作。與建設(shè)部聯(lián)合開展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強、一專多能的復合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中.
3、建立新型物業(yè)管理體制
將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、政府基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺。對于暫時不具備物業(yè)管理條件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理條件后，再通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
第一條 本合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：_________
受托方（以下簡稱乙方）：_________
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實行物業(yè)管理，訂立本合同。
第二條 物業(yè)基本情況
物業(yè)類型：_________
座落位置：_________市_________區(qū)_________路（街道）_________號
四至：東_________南_________西_________北_________
占地面積：_________萬平方米
建筑面積：_________萬平方米
容積率：_________%
綠地占有率：_________%
公建配套用房面積：_________平方米
小區(qū)總戶數(shù)：_________
受益人口：_________
第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)付履行本合同承擔相應(yīng)的責任。
第二章 委托管理事項
第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護和管理，包括承重結(jié)構(gòu)部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等），戶外墻面、樓梯間、直廊通道、門廳、樓內(nèi)共用存車庫、_________。
第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護、運行和管理，包括：上下水管道、水箱、加壓水泵、電梯、天線、落水管、住宅區(qū)道路、綠地溝渠、池、井、室外停車場、車庫、游泳池、小區(qū)自管公廁、垃圾間、垃圾箱、_________。
第六條 市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、_________。
第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護與管理。
第八條 公建配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點、文化、體育、娛樂教育場所。
第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、_________。
第十條 交通與車輛停放秩序的管理。
第十一條 維修公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________。
第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。
第十三條 組織開展社區(qū)文化娛樂活動。年_________次。
第十四條 負責向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費用：
1、物業(yè)管理服務(wù)費：月_________元/m2；
2、代收代辦費：_________。
3、特約服務(wù)費：_________。
第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護，在當事人提出委托時，乙方應(yīng)接受委托并合理收費。
第十六條 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為、針對具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重、采取批評、規(guī)勸、警告、制止、_________等措施。
第十七條 其它委托事項。
_________；
_________；
_________。
第三章 委托管理期限
第十八條 委托管理期限自_________年_________月_________日_________時起至_________首屆業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)管理合同時止。
首屆業(yè)主大會召開后，本合同自行終止，首屆業(yè)主大會可按照規(guī)定選聘或者續(xù)聘物業(yè)企業(yè)，并簽訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理委托合同。
第四章 雙方權(quán)利義務(wù)
第十九條 甲方權(quán)利義務(wù)（適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)單位）
1、在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定并要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守；
2、在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明；在與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當要求物業(yè)買受人對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾；
3、與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
4、審定乙方擬定的物業(yè)管理立案制度；
5、檢查監(jiān)督乙方管理工作的實施及制度的執(zhí)行情況；
6、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、賬務(wù)預(yù)算及決算；
7、委托乙方管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達到國家驗收標準要求。
如存在質(zhì)量問題，按以下方式處理：
（1）負責返修；
（2）委托乙方返修，支付全部費用；
（3）_________。
8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
9、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積管理用房，由乙方按下列第_________項執(zhí)行：
（1）無償使用；
（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________。
10、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供委托管理費_________元/m2；合計_________元。
11、負責收集、整理物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供；
12、當業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費時，由乙方負責催交；
13、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：
（1）_________。
（2）_________。
14、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動；
15、_________。
第二十條 乙方權(quán)利義務(wù)
1、根據(jù)有關(guān)法律及本合同的約定，制訂物業(yè)管理制度；
2、與物業(yè)購買人簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議；
3、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、政策的行為，提請有關(guān)部門處理；
4、按本合同第十六條的約定，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反業(yè)主臨時公約的行為進行處理；
5、可選聘專營公司承擔本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責任轉(zhuǎn)讓給第三方；
6、負責編制房屋、公用部位公用設(shè)施設(shè)備年度養(yǎng)護計劃和維修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施，維修經(jīng)費來源_________；
7、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時，告知有關(guān)限制條件，訂立書面約定，并負責監(jiān)督；
8、負責編制物業(yè)管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；
9、每_________個月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理服務(wù)費收支帳目；
10、對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴建或完善配套項目，須與甲方協(xié)商后報有關(guān)部門批準方可實施；
11、本合同終止或業(yè)主大會決議解聘乙方時，乙方必須在合同終止日或在接到解聘通知后7日內(nèi)，退出該物業(yè)管理區(qū)域并向甲方或業(yè)主委員會移交全部經(jīng)營性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料；
12、_________。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量
第二十一條 乙方須按下列約定，實現(xiàn)目標管理。（參照《江蘇省住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標準》db32/t538-XX填寫）。
1、房屋外觀：_________
2、設(shè)備運行：_________
3、房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護：_________
4、公共環(huán)境：_________
5、綠化：_________
6、交通秩序：_________
7、保安：_________
8、急修：_________
小修：_________
9、業(yè)主和物業(yè)使用人對乙方的滿意率達到：_________
第六章 物業(yè)管理服務(wù)費用
第二十二條 物業(yè)管理服務(wù)費
1、本物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)費，住宅_________元/m2及非住宅房屋_________元/m2由乙方按有關(guān)規(guī)定向業(yè)主或物業(yè)使用人收取；
2、空置房屋的物業(yè)管理服務(wù)費，由乙方按約定的收費標準向產(chǎn)權(quán)人收??；
3、業(yè)主或使用人逾期未交納物業(yè)管理服務(wù)費的，按業(yè)主臨時公約中的有關(guān)約定，加收滯納金。
第二十三條 車位使用費由乙方按下列標準向車位使用人收取：
1、露天車位：_________
2、車庫：_________
3、_________
第二十四條 乙方對業(yè)主和物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備、毗連部位的維修、養(yǎng)護及其它特約服務(wù)，由當事人按約定支付費用。
第二十五條 其它乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的服務(wù)項目和收費標準如下：
1、_________
2、_________
3、_________
第二十六條 房屋保修期滿后的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的維修、養(yǎng)護費用：
1、房屋共用部位的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用由_________承擔。
2、房屋共用設(shè)施、設(shè)備的日常、養(yǎng)護費用，由_________承擔；維修、更新費用，由_________承擔。
3、房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修資金，由_________負責籌集；維修資金用于保修期滿后住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修。未設(shè)立維修資金的維修費用由_________承擔。
4、維修資金的其他約定
第七章 違約責任
第二十七條 甲方違反合同第十九條的約定，使乙方未完成規(guī)定管理目標，乙方有權(quán)要求甲方在一定期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟賠償。
第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權(quán)要求乙方清退；造成甲方經(jīng)濟損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟賠償。
第三十條 甲乙雙方任一方無法律依據(jù)提前終止合同的，違約方應(yīng)賠償對方_________元的違約金；造成對方經(jīng)濟損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟賠償。
第三十一條 甲乙雙方的其他約定
第八章 附則
第三十二條 雙方約定自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項，辦理完接管驗收手續(xù)。
第三十三條 合同期滿后，乙方全部完成合同并且管理成績優(yōu)秀，經(jīng)業(yè)主大會同意后，可續(xù)訂合同。
第三十四條 雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形式簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等效力。
第三十五條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部門填寫的文字與印刷文字具有同等效力。
第三十六條 本合同正本連同附件共_________頁，一式三份，甲方雙方及房地產(chǎn)行政主管部門各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第三十七條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。
第三十八條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時協(xié)商處理。
第三十九條 本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決或報請房地產(chǎn)行政主管部門進行調(diào)解，協(xié)商或調(diào)解不成的，雙方同意由_________仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在合同中約定仲裁機構(gòu)，事后又未達成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。
第四十條 合同期滿合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>
第四十一條 本合同經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案后生效。
甲方簽章：_________乙方簽章：_________
不言而喻，中國的現(xiàn)代化進程在近十年之間以加速度前行，其中衍生了許多新生事物，具有中國特色的物業(yè)管理即是其中之一，最近的一個比較有意思的話題即為“物業(yè)服務(wù)保證金”，它近年來開始在全國各個城市紛紛涌現(xiàn)：2008年《杭州市物業(yè)管理條例(修改草案)》提出：被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向區(qū)、縣(市)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案時，應(yīng)當按照該物業(yè)管理區(qū)域3個月物業(yè)服務(wù)費用的標準繳納物業(yè)服務(wù)保證金；吉林省吉林市的《物業(yè)管理條例》則將兩個月的物業(yè)服務(wù)費用作為物業(yè)服務(wù)保證金的規(guī)定數(shù)額；江蘇鎮(zhèn)江的房管部門也在2008年5月出臺了《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理企業(yè)履約保證金管理辦法》，不過它的保證金標準定得低一些，也就是一萬元至數(shù)萬元不等。仔細一查還非常多，江蘇的南通、昆山，遼寧的沈陽，類似政策均已實施，從中我們看到了一種相對統(tǒng)一的宣傳口徑：主要是前一個物業(yè)公司撤離，新物業(yè)公司來不及招聘，小區(qū)管理頓時陷入混亂，在以后，一旦物管非正常退出后，這筆保證金將被用于支付過渡管理期間的物業(yè)服務(wù)費?？磥?，已經(jīng)有頗多地方的父母官不堪物業(yè)公司撤出小區(qū)之苦，都想出這個風險防范的好辦法，可能也實屬情非得已。
然而，在今天的物業(yè)管理實踐中，我們已經(jīng)習慣于將社區(qū)當中的規(guī)則與制度建設(shè)看成一個動態(tài)的演變過程，而不是某種僵化、靜止、簡單、固定的東西；它更是一個“群體的博弈過程”――最終大家所關(guān)心的是象征他們自身分量的輸贏和競爭，即使一個規(guī)則從來未被執(zhí)行過，它也可以被稱為勝利的宣言――“服務(wù)”和“業(yè)主至上”這樣的物業(yè)管理語匯其實就頗具類似效果。今天的原則是防止相互矛盾的目標之間產(chǎn)生過多的抵觸，而不是提供一批固定的結(jié)論。如果“物業(yè)服務(wù)保證金”僅僅定位為給下一家接盤物業(yè)公司的補貼，那它產(chǎn)生的意義和作用將是大可商榷的，那么，我們要解決的問題應(yīng)當是什么?它必須是確保業(yè)主和物管人員雙方的正當利益得到維護，而不是以一種形式上的東西來保證社區(qū)管理行政組織的穩(wěn)定。
早期的深圳物業(yè)管理，物業(yè)管理曾被界定為一種微利行業(yè)，它的管理費收入中不會也不可能包含給政府繳交此類“保證金”的成分，但是如今的改觀是全局性的：小區(qū)物業(yè)管理看起來常常是一宗“有利可圖”的事業(yè)，不僅開發(fā)商要將之收編作為開發(fā)價值的再創(chuàng)造，在“包干制”的背景下，社區(qū)當中的人口及物業(yè)硬件資源也足以讓企業(yè)坐收三年之利，以至于有時要爭奪管理權(quán)還得搶破頭；反過來看，“物業(yè)服務(wù)保證金”的產(chǎn)生似乎以一種戲劇性的效果證明了今天的物業(yè)管理與當年理想主義的先驅(qū)者們的距離有多遠；早期的物業(yè)管理也曾被界定為一種社區(qū)的規(guī)則體系，但是“規(guī)則的崩潰”卻是近年來物業(yè)管理行業(yè)的一個不爭事實：保安主管們經(jīng)常抱怨不敢管了，管狠了員工就都跑光啦!針對業(yè)主的約束常常就更不用提，業(yè)主違章物業(yè)公司負責“勸阻與報告”的規(guī)定在實踐中成了笑談，事實上是房價飚升使業(yè)主們購買了一種非常傲慢、醉醺醺的所有權(quán)，當他們盛行不平等交易、公然蔑視法律時，社區(qū)財產(chǎn)貶值本身是意料中事，遑論“物業(yè)企業(yè)退出”。而且物業(yè)企業(yè)退出之后，境遇最慘的當屬項目經(jīng)理以下的物業(yè)員工，沒有人順利接盤，可能意味著很快失業(yè)，但是，既沒有人深究物業(yè)管理公司為何原因而退出，也沒有人會顧及到退出后的物業(yè)員工去向；多年來，作為業(yè)主這一新興階層，幾乎沒有人注意到物業(yè)管理作為一種處理機制能夠極富成效地創(chuàng)造和使用社區(qū)財富，從而為他們的房屋創(chuàng)造出與他們的物質(zhì)平行存在的實體一資產(chǎn)，而是以主人身份企圖奴役物業(yè)管理員工或者“為所欲為”，當單個物業(yè)管理人員――譬如保安員――已經(jīng)普遍選擇放棄這宗事業(yè)，當眾多的業(yè)主已經(jīng)以種種理由拒繳物業(yè)費，那么，物業(yè)公司的存在還有價值嗎?這種保證金的創(chuàng)設(shè)，其實或多或少是打鍇了屁股。
而今，在北京的朗琴園，業(yè)委會強行驅(qū)逐前期物業(yè)管理單位后，一直推行一種與物業(yè)公司的信托契約，成為全國首家以《信托法》為法律依據(jù)簽訂物業(yè)管理合同、采用物業(yè)管理權(quán)信托模式的社區(qū)；在昆明的創(chuàng)意英國住宅小區(qū)，業(yè)主公開招聘新物業(yè)管理單位時，在《創(chuàng)意英國小區(qū)物業(yè)服務(wù)邀標文件》中明確對參與投標的公司提出“繳納服務(wù)質(zhì)量保證金60萬元”，這些例子與前面政府所提出的情況可能是正好相反，都是業(yè)主主動炒掉物管，故而，在今天的中國，只有極少的一部分社區(qū)――并且在非常微弱的程度上――這些社區(qū)的業(yè)主能夠有表述其住宅資產(chǎn)及其潛力的能力，而在其他的地方，人們帶著不斷增長的敵意來看待物業(yè)管理，實際上是將物業(yè)管理變成一個業(yè)主自己無法進入的隔離性領(lǐng)域，甚至于在各個地方的政府主管部門也形成這樣的認識。如果人們不得不依賴物業(yè)管理，他們也就無法對自己斥資購買的財產(chǎn)擔當起責任，進而不能或為自己命運的主宰，當我們從這個角度去看：把這樣一筆錢交給政府，究竟是強化了這一現(xiàn)象，還是弱化了業(yè)主責任?
物業(yè)企業(yè)繳交服務(wù)保證金，僅僅是規(guī)避違約風險和突出管理責任的多種形式之一，但是這種風險與責任的目的絕不是用于約束它不退出住宅小區(qū)，而是用于在物業(yè)企業(yè)違反了合同約定的同時，承擔相應(yīng)的應(yīng)負責任，并且特別適用于危及社區(qū)財產(chǎn)價值和公共設(shè)施維護當中的種種風險狀況，這種狀況一旦出現(xiàn)，則應(yīng)堅決扣除保證金并要求整改或補繳，直至強制其退出小區(qū)管理。如果某一天，物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者能夠像政府一樣強化問責制：凡屬侵占業(yè)利、放任違章行為、擅離崗位職守，均能夠有相應(yīng)的制約和保證措施，這個行業(yè)才能真正獨立走向繁榮之路。
