時間：2022-07-25 04:21:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇閑置土地處理辦法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
國土資源部的經(jīng)修訂通過的《閑置土地處置辦法》（以下簡稱《辦法》，將原《閑置土地處置辦法》稱為“原《辦法》”）于2012年7月1日實施，該辦法是1999年制訂以來第一次修訂。對促進集約節(jié)約利用土地，健全土地市場有重要作用。筆者在對《辦法》及之前與閑置土地有關(guān)的規(guī)定進行學(xué)習(xí)，并通過幾年的實踐，對《辦法》的問題進行了梳理。
一、關(guān)于“閑置土地”的定義
在《辦法》修訂之前，雖然不乏閑置土地有關(guān)的各種規(guī)定，但因相關(guān)規(guī)定對閑置土地的定義不一而足，極易引發(fā)爭議。而《辦法》則明確規(guī)定了閑置土地的概念和范圍，使上述問題得到解決。
根據(jù)《辦法》的規(guī)定，屬于以下情形之一的國有建設(shè)用地均可認定為“閑置土地”：①國有建設(shè)用地使用權(quán)人（以下簡稱“土地使用權(quán)人”）超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地。②已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地。
同時，《辦法》對上述情形中的有關(guān)概念進行了明確，使認定閑置土地有了更明確的標(biāo)準：
動工開發(fā)：指依法取得施工許可證后，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢：使用樁基的項目，打入所有基礎(chǔ)樁：其他項目，地基施工完成三分之一。
已投資額、總投資額：均不含國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款、劃撥價款和向國家繳納的相關(guān)稅費。
最為值得一提的是，對于未約定、規(guī)定動工開發(fā)日期，或者約定、規(guī)定不明確的情形，原《辦法》規(guī)定的計算未動工開發(fā)建設(shè)期限的起算點為“國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設(shè)用地批準頒發(fā)之日”，而《辦法》則以“實際交付土地之日”作為起算點，且規(guī)定“實際交付土地日期以交地確認書確定的時間為準。”，較原《辦法》更公平、更具可操作性。
但實踐中仍會出現(xiàn)定義不明確而出現(xiàn)異議的情況。如在沒有取得土地使用權(quán)的情況下而認定為閑置土地。當(dāng)事人簽定出讓合同后，長期未繳清出讓金，因此尚不能辦理土地登記，因為沒辦證，因此也不能認為其取得土地使用權(quán)。在此情況下，如果其符合“超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地”，依據(jù)《辦法》關(guān)于閑置土地的定義，可以認定為閑置土地，而其因未繳清出讓金而沒有取得土地使用權(quán)，這樣就出現(xiàn)了“未取得土地使用權(quán)卻閑置土地”的現(xiàn)象。如以閑置為由進行處理，當(dāng)事人會說，我連土地使用權(quán)都未取得，怎么會閑置土地？顯然僅以合同規(guī)定的動工開發(fā)日期來界定閑置還不夠嚴密。
二、關(guān)于能否無償收回被司法機關(guān)查封的閑置土地問題
盡管1998年國土資源部已有批復(fù)（國土資函（1998）403號），“司法機關(guān)因債權(quán)債務(wù)糾紛而查封國有土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法進行，被查封的土地也必須是訴訟當(dāng)事人擁有合法使用權(quán)的土地。對于司法機關(guān)依法進行的查封，在查封期限內(nèi)，人民政府不能收回國有土地使用權(quán)：查封期限結(jié)束后，則可以依法收回國有土地使用權(quán)。”但有觀點認為：司法機關(guān)查封土地，如因民事關(guān)系查封，因為公共利益高于私權(quán)利，處理閑置土地系為維護公共利益，應(yīng)優(yōu)先因私人利益而被查封的保全。另此批復(fù)系1998年作出，現(xiàn)在還是否有效，國土資源部在清理規(guī)范性文件中未明確。
三、關(guān)于無償收回閑置土地、征收土地閑置費的法律性質(zhì)不明確
對閑置土地一年以上的，征收閑置費：閑置滿兩年的無償收回閑置土地的處理。閑置費相當(dāng)于出讓金的20%，無償收回土地則更是對相對人利益重大，且具有明顯的處罰性質(zhì)，符合行政處罰的特征。但這種對當(dāng)事人嚴厲的處罰卻沒有明確是行政處罰行為，無論是《土地管理法》還是《城市房地產(chǎn)管理法》以及其他法律文件中都未規(guī)定這兩種措施為行政處罰性質(zhì)（在法律責(zé)任一章中沒有規(guī)定），實踐中如按行政處罰進行處理，缺少法律依據(jù)。
行政征收是指行政主體憑借國家行政權(quán)，根據(jù)國家和社會公共利益的需要，依法向行政相對人強制地、無償?shù)卣骷欢〝?shù)額金錢或?qū)嵨锏男姓袨椤奈淖稚蟻砜矗孟笫栈亻e置土地和征收閑置費符合行政征收的定義，且后果一樣，但從本質(zhì)上來看，兩都還是有區(qū)別。法律性質(zhì)不明確會導(dǎo)致救濟什么不清晰以及處理時效等問題。這不能不說是立法的重大遺憾。
四、時效未規(guī)定
國家土地督察沈陽局（以下簡稱沈陽督察局）自2007年組建以來，堅持“邊組建，邊工作，以工作促組建，以組建促工作”，履行監(jiān)督檢查計劃單列市人民政府等土地利用和管理情況的職責(zé)。
在開展巡查、專項督察等日常工作同時，積極探索督察工作新機制，實行案件移交督辦的新方式，即初步調(diào)查認定存在土地違法違規(guī)的案件移交有關(guān)地方人民政府，由地方人民政府按照法律法規(guī)規(guī)定具體調(diào)查處理，沈陽督察局跟蹤督辦。
在群眾舉報和媒體披露后，沈陽督察局掌握到沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司和沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司違法違規(guī)用地問題的線索。結(jié)合全國正開展的閑置土地清查工作，督察局對兩家企業(yè)的土地利用狀況開展專項督察。
據(jù)調(diào)查，2004年沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司領(lǐng)到《建設(shè)用地批準書》，載明用地性質(zhì)為住宅，用地位置在沈陽市東陵區(qū)桃仙鎮(zhèn)荒山子村。同年8月到沈陽市東陵區(qū)辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證。
沈陽督察局先后三次到現(xiàn)場督察。當(dāng)時企業(yè)在準備建設(shè)別墅，沒有正式動工。沈陽督察局向當(dāng)?shù)卣烷_發(fā)企業(yè)提出停止別墅建設(shè)、提高容積率補交出讓金的督察建議。2008年6月跟蹤巡查時發(fā)現(xiàn)，沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司違反國家禁止供地政策，以及《閑置土地處置辦法》規(guī)定，開工建設(shè)別墅群。
2004年2月，沈陽綠島旅游度假區(qū)管委會（佟溝鄉(xiāng)政府）與沈陽綠島馨源旅游開發(fā)公司董艷杰及韓國商人金哲洛簽訂《沈陽綠島旅游度假區(qū)溫泉旅游綜合開發(fā)建設(shè)合同》，沈陽綠島馨源旅游開發(fā)公司于當(dāng)年4月領(lǐng)取土地使用證，用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)。同年3月，作為沈陽綠島馨源旅游開發(fā)公司與金哲洛等人合資組建的沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司成立，第二年與沈陽市規(guī)劃和國土資源局蘇家屯分局以協(xié)議方式簽訂土地出讓合同，獲得位于佟溝鄉(xiāng)李溝村原屬于沈陽綠島馨源旅游開發(fā)公司的258991平方米國有土地使用權(quán)，并辦理土地登記，在一宗土地上采取化整為零方式領(lǐng)5本國有土地使用證，地類由商服用地改為住宅用地。
經(jīng)調(diào)查人員實地踏勘并走訪，發(fā)現(xiàn)沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司一直沒有實際使用該地塊。調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，公司用所獲土地先后與三家公司進行所謂合作開發(fā)和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓合同意在住宅用地后邊標(biāo)注別墅字樣，合作中土地作價由取得之初的每畝幾萬元上漲到每畝幾十萬元，涉嫌炒賣土地。如不及時制止，將造成巨額國有土地資產(chǎn)流失。
沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司、沈陽綠島溫泉俱樂部有限公司的行為違反了《中華人民共和國土地管理法》、《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》和《閑置土地處置辦法》的有關(guān)規(guī)定。《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）明確規(guī)定：“土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。”發(fā)現(xiàn)這些問題，沈陽督察局及時移交沈陽市自行處理，沈陽督察局跟蹤督辦。沈陽市規(guī)劃和國土資源局于7月30日向沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司下達《責(zé)令停止違法行為通知書》，要求拆除已開工未建成的別墅、收回閑置土地使用權(quán)等。沈陽億隆房屋開發(fā)有限公司則接受處理決定，已拆除20棟別墅，建筑面積近6000平方米，另有13棟正在拆除中；收回閑置土地及被拆除別墅所占土地共149736平方米。兩宗土地處置到位后，可追繳土地出讓金近2億元，并使閑置多年的土地得到合理利用。
沈陽督察局履行職責(zé)，督促地方政府執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策，依法依規(guī)處置閑置土地。督察局已將此情況報告國家土地總督察徐紹史，并致函遼寧省人民政府介紹案件移交督辦情況。根據(jù)批示精神，沈陽督察局繼續(xù)跟蹤這兩宗閑置土地的處理情況，支持地方政府依法行政工作。
這只是長和系旗下項目涉嫌閑置的冰山一角，其在全國8個城市13個項目，均不同程度的疑似閑置。據(jù)不完全統(tǒng)計，這些項目的土地價格近100億元。
7月1日，國土部頒發(fā)的新《閑置土地處置辦法》正式施行。如果以閑置一年以上，收取20%的土地閑置費計算，這些土地將應(yīng)被追繳近20億元的土地閑置費，如果以閑置兩年以上將被收回，又有多少土地要被收回？
然而現(xiàn)實情況是，長和系旗下的眾多項目或?qū)⒗^續(xù)“閑置”，并信誓旦旦地否認“囤地”。
皇家別墅擱淺8年
“巍巍的燕山山脈，自西北逶迤而來；環(huán)山之內(nèi)，是洪水沖刷形成的小盆地；綠樹濃蔭之中，一座座紅墻黃瓦的陵園建筑，檐牙高啄，金碧輝煌，坐落在東、西、北三面的山麓上。”這便是位于北京市昌平區(qū)、被稱為“世界上保存最完整、埋葬皇帝最多的墓葬群”—十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)。
在這片環(huán)境優(yōu)美、風(fēng)水上乘的十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)里，長和系正計劃打造占地25.5萬平方米、建筑總面積逾8萬平方米的“皇家別墅”。
早在2005年5月26日，長和系旗下的長江實業(yè)（集團）有限公司（以下簡稱為“長江實業(yè)”，00001.HK）與和記黃埔有限公司(以下簡稱為“和記黃埔”，00013.HK)，便聯(lián)手斥資1.84億元從北京嘉海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱為“嘉海興業(yè)” ）收購了位于十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)內(nèi)占地25.6萬平方米的該地塊，以及地面上名為“北新嘉園”的現(xiàn)有建筑物。
該地塊坐落于北京昌平區(qū)十三陵鎮(zhèn)北新村，毗鄰十三陵水庫和北京國際高爾夫球俱樂部，容積率為0.3，長江實業(yè)和和記黃埔官網(wǎng)均稱，“將建成為十三陵世界文化遺產(chǎn)保護區(qū)內(nèi)罕有的高檔低密度住宅區(qū)。”因其坐落于十三陵世界遺產(chǎn)某建設(shè)控制區(qū)里，被業(yè)內(nèi)人士稱為“皇家別墅”。
但是5年后的2010年8月，和記黃埔巨資打造的“皇家別墅”北新嘉園項目，卻登上了國土部曝光的“閑置土地黑名單”。
對于這一“皇家別墅”閑置近6年的原因，和記黃埔將責(zé)任推到政府身上。然而，北京市昌平區(qū)國土分局工作人員在8月14日發(fā)給時代周報記者的采訪回復(fù)中稱，“在項目實施過程中‘國六條’政策出臺，市政府相關(guān)部門暫停受理容積率小于1的住宅項目的審批。因此，該項目需報批的立項、規(guī)劃等相關(guān)后期手續(xù)停滯。”
但是直到拿地8年多后的今天，這一“皇家別墅”項目仍處于“計劃中”，仍未開工，和記黃埔2011年年報顯示，預(yù)計2014年僅能完成該項目的1%。昌平區(qū)國土分局工作人員在采訪回復(fù)中稱：“據(jù)了解，該項目現(xiàn)正辦理調(diào)規(guī)等相關(guān)工作。近年來，我局曾多次以書面形式和口頭形式催促其盡快開工未果。”
7月1日，國土部頒發(fā)的新《閑置土地處置辦法》正式施行，其中規(guī)定“閑置土地，是指國有建設(shè)用地使用權(quán)人超過國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定、規(guī)定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的國有建設(shè)用地”。
和記黃埔計劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項目，距合同約定的2004年11月7日的開工時間已過去7年多。7月9日，時代周報記者欲向和記黃埔媒體聯(lián)絡(luò)人李惠明詢問目前該項目進展情況，其秘書以其“開會為由”婉拒，另一位媒體聯(lián)絡(luò)人李翠華的秘書則表示幫忙轉(zhuǎn)達采訪要求。7月23日，時代周報記者再次聯(lián)系李惠明和李翠華，其二位的秘書再次以“開會為由”婉拒。8月12日，時代周報記者第三次聯(lián)系李惠明和李翠華，李惠明的秘書稱“她今天休假了”，李翠華的秘書則表示，“李翠華女士主要負責(zé)香港的業(yè)務(wù)，內(nèi)地業(yè)務(wù)由李惠明女士負責(zé)。”
《閑置土地處置辦法》規(guī)定：“未動工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費。未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。”
而和記黃埔計劃打造的“皇家別墅”北新嘉園項目，未動工開發(fā)遠遠超過兩年，是否會被收回？昌平區(qū)國土分局工作人員在回復(fù)中巧妙地回答：“下一步將依照新修訂的《閑置土地處理辦法》對相關(guān)情況進行界定并依規(guī)處理。”
“并無在內(nèi)地囤地”？
北京十三陵的“皇家別墅”北新嘉園項目，只是長和系旗下的長江實業(yè)與和記黃埔“土地閑置”的一個縮影，雙方在全國8市共有13個項目涉嫌閑置。
《閑置土地處置辦法》中規(guī)定：“已動工開發(fā)但開發(fā)建設(shè)用地面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)用地總面積不足1/3或者已投資額占總投資額不足25%，中止開發(fā)建設(shè)滿一年的國有建設(shè)用地，也可以認定為閑置土地。”
2005年5月，和記黃埔與長江實業(yè)斥資16億元拿下武漢江漢區(qū)花樓街和老浦片兩個舊城改造地塊，占地面積共 約16萬平方米，但截至2011年底，這兩個項目仍處于“計劃中”。和記黃埔2011年年報顯示，預(yù)計在拿地10年后的2015年，才能完成老浦片區(qū)項目的1%、花樓街項目5%。
雙方在2005年9月26日，還以9600萬元的轉(zhuǎn)讓成交價，獲得了珠海占地20萬平方米的淇澳島柏濤灣項目。截至2011年底，該項目同樣處于“計劃中”，和記黃埔2011年年報顯示，預(yù)計2014年和2015年僅分別能完成1%。
為依法處置閑置土地，優(yōu)化配置土地資源，提高土地利用效率，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定和《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)[20*]3號）等文件精神，經(jīng)市政府研究，現(xiàn)就我市開展工業(yè)閑置土地處置工作提出如下意見：
一、實施閑置土地公示制度。對涉及工業(yè)土地閑置的企業(yè)，其土地閑置面積、土地閑置原因等情況定期向社會公示，接受群眾監(jiān)督。
二、召開閑置土地企業(yè)業(yè)主會議。向企業(yè)主宣傳土地管理相關(guān)法律法規(guī)和上級有關(guān)文件精神，使企業(yè)業(yè)主提高對節(jié)約集約用地的認識，盡快開工建設(shè)，自覺糾正土地閑置行為。
三、閑置土地處置措施
（一）簽訂補充協(xié)議。對于因自身原因閑置土地的，責(zé)成簽訂補充協(xié)議，限定在3個月內(nèi)開工建設(shè)，并根據(jù)用地規(guī)模限定6-18個月內(nèi)竣工投產(chǎn)。對因政府原因閑置土地的，所在地鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道、工業(yè)園區(qū)（功能區(qū)）須說明原因并提出整改方案，同時落實專人負責(zé)，限定時間予以解決。政府閑置原因消除后，企業(yè)主應(yīng)簽訂補充協(xié)議，限期開工建設(shè)。鼓勵將閑置土地用于建設(shè)標(biāo)準廠房。
（二）政府折價收回。對于因自身原因或政府原因閑置土地的，如果業(yè)主主動與政府（市土地收購儲備中心）簽訂折價收回協(xié)議，將土地使用權(quán)交還政府的，市政府依照原取得價格給予原土地使用者補償，并按年息7%給予利息補償。地上建筑物和構(gòu)筑物按評估價予以補償。
（三）依法無償收回。對于因自身原因閑置的土地使用者既不簽訂補充協(xié)議，又不與政府簽訂折價收回協(xié)議或簽訂補充協(xié)議后不履行協(xié)議的，由市政府依法無償收回。地上建筑物和構(gòu)筑物按評估價予以補償。
四、收回的土地（廠房）納入*市土地收購儲備中心儲備，由市國土局依法公開重新掛牌出讓。
五、擅自改變用途或閑置廠房用于出租的按照東政發(fā)[20*]68號文件規(guī)定作出處理，即：工業(yè)企業(yè)不得擅自改變土地用途或違反規(guī)劃改變建筑使用功能。未經(jīng)批準擅自改變用途的，按照《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的有關(guān)規(guī)定，由規(guī)劃行政執(zhí)法部門責(zé)令其限期恢復(fù)規(guī)劃原狀，如不能限期恢復(fù)規(guī)劃原狀的，由國土部門責(zé)令其交還土地，并處以每平方米20-30元罰款。逾期仍不交還土地，申請人民法院強制執(zhí)行。企業(yè)的閑置廠房用于出租的，出租方除按約定繳納入庫稅收額度外，承租方應(yīng)在本地辦理工商注冊登記，除照章申報增值稅、營業(yè)稅等相關(guān)稅費外，還應(yīng)承諾企業(yè)所得稅在*申報繳納。承租方與出租方日供稅可合并計算，承租方要按每畝不少于2萬元的標(biāo)準繳納，否則按違約處理，交納違約金。土地違約金由市國土部門收取，納入市財政專戶。禁止將閑置廠房分租給非生產(chǎn)性企業(yè)。擅自出租的，市國土部門可根據(jù)情節(jié)給予警告、罰款，直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。工業(yè)用地改為經(jīng)營性用地的，應(yīng)由市規(guī)劃行政部門責(zé)令其限期糾正；不能糾正的，一律由市國土部門收回重新出讓。
改變土地用途符合東政發(fā)（20*）59號文件第七條規(guī)定條件的，由土地使用者提出申請，經(jīng)批準補交土地出讓金后予以辦理土地用途變更手續(xù)。
一、統(tǒng)一思想。深刻領(lǐng)會做好閑置土地清理處置工作的意義
各地對土地的需求越來越強烈。今年，隨著我市經(jīng)濟社會的趕超發(fā)展。市委、市政府提出打好“三場硬仗”即“決戰(zhàn)園區(qū)，跨越千億”工業(yè)強攻戰(zhàn)、一年一大步，三年大變樣”城建大會戰(zhàn)、產(chǎn)業(yè)招商、項目落地”招商爭奪戰(zhàn)。這“三場硬仗”勝利都依賴于一個重要的基礎(chǔ)條件，那就是土地資源供應(yīng)保障。現(xiàn)在面臨的形勢是國家的土地政策越來越嚴格，土地資源越來越緊缺。今年以來，市建設(shè)用地報批面積2.5萬畝，居全省第一，創(chuàng)歷史新高。8月30日，省政府獎勵我市新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)950畝，應(yīng)該說用地報批成績喜人，但是不少地方仍存在無地可用、項目落不了地。根據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一方面是項目建設(shè)用地緊張、計劃有限；另一方面是有些地方尤其是工業(yè)園區(qū)土地閑置問題比較突出，甚至部分縣市城區(qū)商住用地都存在閑置狀況，相當(dāng)一部分土地批后未供。底有多少土地閑置，座的各位領(lǐng)導(dǎo)，心中要有一本帳。
按照省里的統(tǒng)一部署，今年2月。市開展了土地領(lǐng)域突出問題專項治理工作，對國有建設(shè)用地使用出讓情況、閑置土地清理處置情況、土地出讓收支情況、房地產(chǎn)用地情況進行了全面清理。這些工作都取得了階段性成效，但一些地方對專項治理工作存在認識不夠高、工作不夠到位、指導(dǎo)不夠得力的問題，對閑置土地清理處置信心不足、工作畏難、措施不硬。清理處置閑置土地是確保項目落地、緩解用地供需矛盾的有效途徑，加快工業(yè)化、城市化進程的重要手段。各地務(wù)必正確認識以土地供應(yīng)政策和利用方式促進經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、推動全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的重大意義，把思想和行動統(tǒng)一到省委、省政府和市委、市政府的決策部署上來，切實提高對清理處置閑置土地的認識。
二、精心安排。盡力確保閑置土地清理處置暨專項治理工作取得實效
市閑置土地清理取得了一定成效，去年以來。但仍然存在清理不徹底，收回不堅決等問題。市委書記謝亦森多次強調(diào)要實現(xiàn)進位趕超，一方面要積極向上爭取用地指標(biāo)；另一方面一定要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的用地理念和方式，精細算賬，惜地如金，最大限度地盤活和用好存量，最大限度地減少浪費和閑置土地的現(xiàn)象，最大限度地減少違規(guī)違法用地行為，為加快發(fā)展提供有力的用地保障。各地各部門要認真貫徹落實全省閑置建設(shè)用地清理處置暨專項治理工作現(xiàn)場會議精神，堅決貫徹執(zhí)行國家最嚴格的土地管理制度和節(jié)約集約用地制度，堅決嚴肅查處土地領(lǐng)域違法違紀案件，堅決防止土地閑置浪費現(xiàn)象，堅決依法依規(guī)管好地、用好地、造好地，全力確保專項治理工作取得最大成效。具體要做好以下三方面工作：
對我市2003年以來全部新增國有建設(shè)用地、供應(yīng)的全部國有建設(shè)用地以及查辦的國土資源領(lǐng)域違法違紀案件情況進行全面清理，一要做好自查清理。認真按照省檢查工作方案的步驟要求。逐宗核查、分門別類、建立臺帳。針對清理出的閑置土地要核查清楚，逐宗登記，并按照“以用為先、依法進行、分類處理、集約利用”原則，結(jié)合實際情況，采取“一地一策、一企一議”方法，分類處置盤活。當(dāng)前，閑置土地處置方法主要有以下五種：一是收繳土地閑置費；二是限期開發(fā)；三是等價置換；四是協(xié)議收回；五是無償收回。各地要區(qū)別不同情況，依據(jù)政策法規(guī)靈活運用，如工業(yè)用地與商住用地要有所區(qū)別；開發(fā)商長期囤地要堅決收回；對閑置土地的處置要體現(xiàn)集約利用的原則，嚴格執(zhí)行建設(shè)項目投資強度、容積率等控制標(biāo)準，不能重走粗放用地的老路。
從工作實際出發(fā)，二要依法依規(guī)處置。各地各部門要堅持實事求是原則。參照歷史變遷和實際使用情況，嚴格依照土地、規(guī)劃、建設(shè)等方面的法律法規(guī)，按程序處置到位。一是定性質(zhì)。根據(jù)每一宗地的外業(yè)核實情況，按照有關(guān)法律法規(guī)、逐宗地進行認真核對、分析、研究，對土地是否屬于閑置依法進行認定，切實做到認定有事實依據(jù)，收回有法律保障。二是定類別。根據(jù)有關(guān)法律和政策的規(guī)定，按照開發(fā)現(xiàn)狀、閑置原因，對每宗閑置土地進行分類登記，明確宗地的處置方式，確定是收回還是允許繼續(xù)開發(fā)或規(guī)劃控制等，做到分類指導(dǎo)，依法處理。三是定方案。嚴格按照“一地一策”原則，根據(jù)實際情況，制定切實可行的處置方案，保證處置工作的合法性和可操作性。四是定標(biāo)準。根據(jù)相關(guān)政策法規(guī)和實際情況，合理確定征收土地閑置費標(biāo)準和有償收回閑置土地的補償標(biāo)準，加強閑置土地的認定標(biāo)準、程序、處置方式的公開力度，接受社會監(jiān)督。
推進速度快、效果也明顯，三要構(gòu)建長效機制。對閑置土地集中人力物力進行清理處置。但經(jīng)常性的跟蹤監(jiān)管不可或缺，構(gòu)建長效機制才是做好這項工作的根本。只有從源頭上減少閑置土地的產(chǎn)生，才能使最嚴格的節(jié)約用地制度落到實處。要強化按規(guī)劃用地意識，合理控制出讓規(guī)模，嚴格按控制指標(biāo)簽訂土地出讓合同。要落實凈地交易制度，縮短土地開發(fā)周期。要加強日常監(jiān)管，做好規(guī)劃條件控制和執(zhí)行情況的監(jiān)管。要深入分析閑置土地形成的原因，著力在健全完善制度和探索構(gòu)建新機制上下功夫，不斷促進土地的節(jié)約集約利用，推動閑置土地清理工作經(jīng)常化、制度化、規(guī)范化。
三、政府推動。努力形成齊抓共管、強勢推進的工作格局
一項系統(tǒng)工程。各地各部門務(wù)必樹立大局觀念，清理處置閑置土地是土地領(lǐng)域突出問題專項治理的重要內(nèi)容。形成齊抓共管、強勢推進的工作格局。
多次在全市綜合性會議上強調(diào)閑置土地清理處置工作的重要性，一要強化組織領(lǐng)導(dǎo)。市委、市政府歷來高度重視閑置土地清理工作。市委書記、市長多次召開會議進行部署。并就閑置土地作出重要批示。同時，市閑置土地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組制定出臺了市閑置土地處置辦法（試行）等一系列文件。應(yīng)該說，市閑置土地清理工作具有良好的基礎(chǔ)。這次全省閑置建設(shè)用地清理處置暨專項治理工作中，各地要盡快成立相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，從人員、經(jīng)費、組織上給予全力支持。主要領(lǐng)導(dǎo)要親自參與，統(tǒng)一協(xié)調(diào)指導(dǎo)和督促檢查閑置土地處置工作。為此，市政府將建立責(zé)任考評機制。對行動不力、收地?zé)o果的不僅追究主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任，而且市政府還將直接清收；對閑置土地處置率達不到80%一律給予通報批評，并追究相關(guān)人員責(zé)任。
涉及面廣，二要強化配合聯(lián)動。閑置土地清理處置暨專項治理工作。工作難度大，既要政府主導(dǎo)高位推動，更要各方配合協(xié)同作戰(zhàn)。國土資源部門要做好閑置土地處置的政策指導(dǎo)和監(jiān)督把關(guān)；財政部門要做好各項資金的征收劃撥和跟蹤檢查工作；審計部門要對用地過程中補償資金的使用、土地出讓金收繳情況進行審核；城建規(guī)劃部門要核實宗地用途、規(guī)劃指標(biāo)情況；監(jiān)察部門要加強對貫徹落實土地管理法律法規(guī)情況的監(jiān)督檢查，抓好違法違規(guī)用地案件的查處工作。各縣（市、區(qū)）政府和市“三區(qū)”管委會要對閑置土地處置的全過程負責(zé)，采取領(lǐng)導(dǎo)掛點、分片包干、全面排查的形式，通過全程監(jiān)管，確保清理處置落到實處。
7 月18 日，黑龍江省國土資源廳宣布：將利用5 個月時間，查清各類開發(fā)區(qū)（ 園區(qū)） 用地、批而未用土地、近五年來工業(yè)項目用地、土地收儲和各級政府以土地抵押融資等情況。
民合村村民高興的是，他們反映的3000 多畝耕地被非法征用、撂荒兩年的問題，可能引起相關(guān)部門的重視；但他們也不免心存憂慮：這次會不會動真格的？
為招商，占耕地
哈爾濱阿城區(qū)原為阿城市，是一座歷史名城，歷史上曾是女真族的興起地和金朝的早期都城，史稱“上京會寧府”。
2006 年8 月經(jīng)國務(wù)院批準撤市設(shè)區(qū)，阿城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是黑龍江省政府批準辟建的省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
開發(fā)區(qū)作為中國改革開放的產(chǎn)物，是經(jīng)濟建設(shè)的示范區(qū)，其對經(jīng)濟的促進作用是不可估量的。
但在現(xiàn)實中，很多省份以開發(fā)區(qū)之名強行征地、占地引發(fā)了很多矛盾。阿城開發(fā)區(qū)征占三千余畝耕地，閑置兩年，僅是中國“開發(fā)區(qū)亂象”的典型之一。
據(jù)了解，從2011 年開始，開發(fā)區(qū)政府分批征用了民合村村民的耕地，第一塊地征占520 畝，東起延川大街，南至民富大街，西至中直路，北至民合大街，“當(dāng)時政府征用時稱是招商來的森工木業(yè)用地。”
哈爾濱市政務(wù)公開網(wǎng)資料顯示：2010 年12 月10 日，阿城區(qū)人民政府與中國龍江森林工業(yè)（集團）總公司簽署協(xié)議建立森工木業(yè)園區(qū)，項目總規(guī)劃用地100 萬平方米，總投資12 億元人民幣。項目達產(chǎn)后年預(yù)計可實現(xiàn)收入約20 億元人民幣，實現(xiàn)稅收約1.5 億元。
阿城區(qū)承諾，對加入工業(yè)園區(qū)的森工木業(yè)園開辟“綠色通道”，切實保證辦事程序最便捷、時限最短、效率最高、投資者最滿意。2011 年5 月11 日，該項目正式在阿城開發(fā)區(qū)奠基。
《中國民商》記者在現(xiàn)場看到，森工木業(yè)園區(qū)地塊已經(jīng)被柵欄圈起，數(shù)間生產(chǎn)車間已經(jīng)建成，但圈起的地塊一半以上沒有投入使用，依然種植著玉米等農(nóng)作物。
當(dāng)?shù)剞r(nóng)民告訴記者，該企業(yè)至今沒有生產(chǎn)，園區(qū)內(nèi)的玉米是企業(yè)種植的。“原來都是我們的耕地，現(xiàn)在被企業(yè)圈起來自己種。”
與森工木業(yè)園區(qū)一路之隔，是一個占地60 多畝、已經(jīng)被廢棄的磚廠――民合村磚廠。
“政府在三年前就把占地60 多畝的磚廠推平，至今未給一分錢補償，磚廠被推時還有承包期四年。”該磚廠承包人韓勁松介紹，2010 年，阿城區(qū)招商建廠，在未簽訂補償協(xié)議的情況下，開發(fā)區(qū)出動近百人進行強拆，至磚廠設(shè)備報廢、廠房廢棄，損失700 余萬元，至今未得到補償。
村民告訴記者，政府推平磚廠后，事實上完全可以耕種，但一直被閑置。
村民無地可種
阿城開發(fā)區(qū)管委會在2011 年征用的第二塊地位于阿城區(qū)印刷廠大壩以北，綏濱鐵路線以東，長江路以南，阿什河流域以西，共計面積3193 畝。
“我們民合村二組有人口2000 多人，平均每人耕地在1.5 畝左右，此次征地基本上把全組耕地全部占用了。”當(dāng)?shù)囟辔淮迕穹Q。
村民們表示，土地占用至今已經(jīng)兩年多，一直沒有項目入駐，從2011 年開始閑置，“我們看著多年耕種的土地閑置，覺得很可惜，多次去找政府商量，既然沒有項目我們先種著，但政府沒有答應(yīng)我們的要求。”
“整個小組現(xiàn)在基本無地可種，年輕人都出去打工了，只剩下我們這些老年人在村里勉強生活。”
李云飛說，除了上述地塊，還有一次征用了120 畝，同樣被閑置至今。
記者在閑置地塊看到，原來的耕地全部荒蕪，雜草叢生，很多廢棄的蔬菜大棚依然存在，但大棚內(nèi)已長滿荒草，部分閑置地塊上堆積著很多建筑垃圾。
村民說，建筑垃圾都是在政府征用農(nóng)民耕地后，把城里拆遷垃圾拉到這里來的，“目的可能是應(yīng)付檢查，讓人覺得這里是荒棄地，另外，變成荒地后政府審批征用也比耕地審批容易。”
當(dāng)?shù)卮迕駥嶋H測量后統(tǒng)計，上述閑置地塊面積至少在3800 畝左右。
“有的地塊現(xiàn)在依然在耕種，但不是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民耕種，是政府把我們的地送給別人種了，表面上看起來沒有撂荒，實際上卻不是我們農(nóng)民在種，主要是應(yīng)付上級國土部門檢查。”當(dāng)?shù)卮迕癖硎尽?/p>
對此，阿城區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)辦公室主任吳松松解釋：上述地塊閑置，主要是當(dāng)年哈藥總廠準備搬遷到阿城開發(fā)區(qū)內(nèi)，政府征用了上述土地，后來哈藥集團決定選址在哈爾濱市呼蘭區(qū)，所以土地一直在閑置，“開發(fā)區(qū)現(xiàn)在正在積極招商，爭取盡早把閑置土地利用上。”
補償仍存爭議
民合村二組村民佟某告訴《中國民商》記者，2011 年征地時，政府未出具任何征地手續(xù)，也沒有和村民簽署征地協(xié)議，只是按每平方米49 元一次性給付補償，有青苗的每平方米多給4.2 元。一般每戶兩口人也就得到10 萬元左右的補償。
佟某的上述說法得到了其他村民的證實。
“這點兒補償我們要活命要養(yǎng)老，根本不夠，下一步我們該怎么辦都不知道。”多位村民表示很無奈。
村民董某氣憤地說，阿城區(qū)政府在2005 年征地時，地上附屬物大棚補償標(biāo)準為每平方米149.6 元，溫室每平方米229.6 元，至2011 年到民合村征地時，地上附屬物大棚補償降到了每平方米76.11 元，溫室降到了每平方米87 元。
“種植大棚時每畝收入在3 萬元以上，現(xiàn)在只能眼睜睜看著大棚在那荒棄著。”
村民楊某認為政府對大棚補償不合理，多次找到開發(fā)區(qū)管委會和街道辦，至今沒有得到任何說法。
雖然很多村民認為補償不合理，但畢竟還是給補償了。“最冤的是村里的磚廠承包人，磚廠被推平了，當(dāng)時還在生產(chǎn)，很多紅磚被損，至今沒得到一分錢賠償。”民合村村民感嘆說。
對于征地閑置問題，北京市騰岳律師事務(wù)所主任曾凡榮律師對《中國民商》介紹：國土資源部已經(jīng)出臺《閑置土地處理辦法》，《閑置土地處理辦法》第四條明確規(guī)定，已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，連續(xù)2 年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)；該幅土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種。
一、指導(dǎo)思想
全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，配合合肥市工業(yè)立市戰(zhàn)略和北部組團發(fā)展戰(zhàn)略，加快長豐南部經(jīng)濟崛起和全面奔小康步伐，為開發(fā)區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”提供用地承載，以項目整合、二次用地為抓手，一事一議、先易后難、長短結(jié)合的推進土地利用整理，盤活存量土地，優(yōu)化工業(yè)布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保障重點項目用地，建立具有開發(fā)區(qū)特色的以工業(yè)項目為載體的土地清理模式，促進我區(qū)經(jīng)濟又好又快發(fā)展。
二、清理范圍和重點
此次項目土地清理涉及全部入園項目，包括以劃撥或有償出讓方式獲得國有土地使用權(quán)的未建、在建、建成和新簽約但尚未辦理前期手續(xù)的項目。清理重點是：
（一）土地閑置項目（因不可抗力、政府行為或動工開發(fā)前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外）。包括以下情形：
1、以出讓方式取得土地使用權(quán)后，超過出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的（出讓合同未規(guī)定動工開發(fā)日期的，自出讓合同生效之日起算）或以劃撥方式取得土地使用權(quán)后，自建設(shè)用地批復(fù)頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設(shè)的；
2、已動工建設(shè)，但已開發(fā)建設(shè)面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的。
（二）未履行或未全部履行入園投資協(xié)議或土地出讓合同，不符合容積率、建筑密度、投資強度、產(chǎn)值稅收和開竣工時間等規(guī)定指標(biāo)和相關(guān)約定之一的項目。
（三）不符合合肥市北部組團總體規(guī)劃，需調(diào)整土地規(guī)劃用途的項目。
（四）因工藝技術(shù)落后、不符合國家產(chǎn)業(yè)政策，需“關(guān)停并轉(zhuǎn)”或調(diào)整用地的項目。
（五）廠房長期閑置或出租，無真實項目、無產(chǎn)值、無稅收且占地面積較大的項目。
（六）已簽訂投資協(xié)議，但未能履行協(xié)議約定條件且未辦理任何前期手續(xù)的項目。
三、處置方式
（一）對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿2年未動工開發(fā)的，或自劃撥用地批復(fù)頒發(fā)之日起滿2年未使用，且非因不可抗力或政府行為造成閑置土地的，一律無償收回土地使用權(quán)。
（二）對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，或自劃撥用地批復(fù)頒發(fā)之日起滿1年未使用的，一律按土地出讓金20%收取土地閑置費。同時，土地使用者必須對項目用地限期開工建設(shè)作出承諾。
（三）對未按投資協(xié)議或土地出讓合同履行容積率、建筑密度、投資強度、產(chǎn)值稅收和開竣工時間等要求的，責(zé)令其追加投資，并作出書面承諾，限期達到相關(guān)要求。
（四）對因規(guī)劃調(diào)整等不適宜在原址繼續(xù)生產(chǎn)經(jīng)營的項目進行搬遷，對其土地及地上建筑物和構(gòu)筑物進行評估折價，給予適當(dāng)補償。對其中具有發(fā)展?jié)摿Φ捻椖拷o予另行選址，小企業(yè)整合進入孵化器。
（五）對現(xiàn)確無真實項目，廠房長期閑置或出租，低產(chǎn)值低稅收項目，按國家土地供后監(jiān)管的有關(guān)規(guī)定，要求項目單位簽訂承諾書，限期達到有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)要求。逾期達不到要求的，收回其土地使用權(quán)，對其土地及地上建筑物和構(gòu)筑物給予適當(dāng)補償。
（六）對已簽訂投資協(xié)議但未能履行協(xié)議約定條件且未辦理任何前期手續(xù)的項目，解除投資協(xié)議。
（七）其他未盡類型項目另行處理。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
成立開發(fā)區(qū)項目土地清理領(lǐng)導(dǎo)組，縣委副書記、開發(fā)區(qū)管委會主任湯傳信任組長，縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，縣法制辦、國土局、建設(shè)局、規(guī)劃局、財政局、房產(chǎn)局、法院主要負責(zé)人、開發(fā)區(qū)管委會主要負責(zé)人及分管負責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)辦公室，區(qū)土地分局牽頭，規(guī)劃、經(jīng)貿(mào)、財稅等相關(guān)部門抽調(diào)專人集中辦公，負責(zé)清理日常工作，確保清理整頓工作取得實效。
五、預(yù)期目標(biāo)和實施步驟
此次清理工作涉及77個項目（占地總面積3871.05畝），力爭兩年內(nèi)完成，實現(xiàn)我區(qū)三條主道兩邊土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化，土地集中化管理程度提高，入園項目經(jīng)濟貢獻率提升。
2012年，擬通過收回閑置土地、要求追加投資和搬遷置換等方式重點清理35個項目。自4月10日開始至12月20日結(jié)束，分三個階段推進清理工作。
（一）調(diào)查摸底階段（2012年4月10日至5月10日）
對項目土地使用、規(guī)劃建設(shè)和主要經(jīng)濟指標(biāo)情況進行逐一摸排和全面核查，對照投資協(xié)議相關(guān)約定、土地出讓合同有關(guān)要求和規(guī)劃批準要求，查清違法、違約、違規(guī)現(xiàn)象，逐一建立檔案，確定清理重點和處理辦法。
（二）宣傳處理階段（5月11日至8月20日）
向被清理單位宣傳土地政策法規(guī)、各級政府關(guān)于節(jié)約集約用地的文件精神和本次項目土地清理辦法，按照一事一議的原則，下達處置通知書，貫徹實施清理方案和實施細則，依法處理每宗土地。
【摘要】高速公路建設(shè)需要征用大量土地，除公路用地及配套設(shè)施外，有些高速公路沿線還有大量被空置的土地，這些空置土地如果長期不予以利用，將造成資源浪費并可能帶來一系列問題，本文分析了高速公路沿線閑置土地情況并提出應(yīng)對措施。
關(guān)鍵詞：空置土地；存在問題；應(yīng)對措施
【 abstract 】 highway construction need much of the land requisition, except land for exclusive use by highways and supporting facilities outside, some high speed along the roads has a large number of been empty land, these empty land if long-term not be used, will cause the waste of resources and might lead to a series of problems, this paper analyzes the idle land along the highway and proposes some countermeasures.
Keywords: empty land; Existing problems; measures
一、高速公路征用地基本情況
高速公路具有全封閉、全立交，設(shè)計車速快的特點，并且按規(guī)范要求每50公里要設(shè)置一個服務(wù)區(qū)，每15公里設(shè)一處休息區(qū)，根據(jù)交通流量和沿線居民區(qū)、工業(yè)區(qū)分布情況等設(shè)置若干個出口匝道收費站或辦事處，除了高速公路主道用地外，高速公路兩側(cè)邊溝外延起30米范圍內(nèi)（有的地方規(guī)定是50米）也不得建造永久性非公路設(shè)施。因此建設(shè)高速必須征用大量的土地。事實上很多高速公路在征用建設(shè)用地時都留有很大的空間，也就是說征用土地的實際面積遠大于實際土地需要面積，除了高速公路主道及配套設(shè)施用地外，公路兩側(cè)也遠不止僅留有30米的空地。這種情況在早期建設(shè)的高速公路以及通山區(qū)高速中尤其突出。高速公路之所以征用那么多的土地，從自身需要來說主要包括：1、考慮以后隨著車流量增大公路擴建需要；2、公路大中修的需要，正常情況下高速公路通車十年左右就必須進行大修，為保證大中修過程中料場和廢土的合理堆放，不影響沿途環(huán)境衛(wèi)生，需預(yù)留一定面積的土地；3、公路養(yǎng)護的需要。預(yù)留足夠土地可以為堆放物料、設(shè)備和搭建臨時工棚等帶來許多方便。從政策層面和地方政府角度來說，主要有：1、高速公路基本上都是國家或省市重點扶持的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對公路建設(shè)用地有較大的傾斜和價格優(yōu)惠，有的甚至是無償劃撥；2、沿線地方政府非常歡迎高速公路經(jīng)過本地區(qū)，除其將為本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和民眾出行帶來很大好處外，著眼于當(dāng)前，也希望能夠通過建設(shè)單位多征些土地，多給些征地補償款，以期能為改善當(dāng)前財政困窘狀態(tài)和老百姓生活起到一點作用；3、還有些地方為了爭取到本地區(qū)能設(shè)置高速公路出口收費站，主動要求免費提供土地給建設(shè)單位開設(shè)出口匝道或建設(shè)其他配套。以上原因為高速公路征用大量土地創(chuàng)造了良好條件，也因此造成了一些高速公路擁有許多閑置的土地。這些土地后來有一部分因發(fā)展需要被利用上了，但也還有很多依然閑置。這些長期閑置的土地除了部分被當(dāng)?shù)乩习傩辗欠ā扒终肌币酝猓蠖喽际请s草叢生，有些土地甚至由于年長久遠，又由于紅線圖標(biāo)識與現(xiàn)狀已有所不同，已經(jīng)難于劃清具體的邊界了。
二、高速公路土地閑置帶來的問題
那么作為高速公路業(yè)主來說，高速公路沿線大量土地閑置不僅僅是資源的浪費，還可能帶來一系列問題。首先是影響不好。前些年，土地閑置問題似乎并沒有引起人們的注意，因為當(dāng)時很多農(nóng)村人口都去城里打工了，近些年隨著中央對農(nóng)村建設(shè)的扶持力度加大，農(nóng)產(chǎn)品價格也逐步上升，許多農(nóng)民又回到家鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，很多原來閑置的土地被重新利用，并且隨著經(jīng)濟發(fā)展，特別是因為高速公路的修建，使原本遠離交通線、空間可達性差的地方變得交通便捷，空間可達性大大增強，從而導(dǎo)致土地使用價值大幅提高，尤其是在臨近收費站出口周圍的土地，價值更是比原來翻了好幾倍甚至是好幾十倍。在這種情況下，如果還有大量的閑置土地未能利用，這種資源長期浪費的現(xiàn)象必將引起人們的非議，帶來很不好的影響。其次，存在被占用的風(fēng)險。這些土地因為長期閑置，有的已經(jīng)被當(dāng)?shù)剞r(nóng)民占用進行耕種，只要不是在這些閑置地上建設(shè)固定建筑物，很多情況下并不會受到路政部門的強力限制。農(nóng)民在這些土地上已經(jīng)收成了一載又一載。而就維護路產(chǎn)路權(quán)的路政部門來說，對于農(nóng)民占用高速公路閑置土地進行耕種的現(xiàn)狀也顯得很無奈，因為這些農(nóng)民兄弟占據(jù)著天時、地利、人和條件，他們采取的是“你進我退，你退我進”的游擊戰(zhàn)術(shù)，土地就在他的家門口，你趕他時他跑了，可你前腳剛走他后腳又踏進來了，那怕是你廢了他的莊稼，但很快就又補種上了，而當(dāng)?shù)卮逦瘯话愣际遣扇】v容的態(tài)度。這種情況在沿線相當(dāng)普遍，路政隊員疲于應(yīng)付，幾個來回之后只好作罷，因為農(nóng)民在閑置土地上耕種對高速公路并沒有造成實質(zhì)性威脅，反正閑著也是閑著，就讓他們先種著吧！可問題是，當(dāng)這些被老百姓種植上農(nóng)作物的土地在業(yè)主需要使用時，老百姓卻發(fā)難了，他們是非得讓你賠償或補償農(nóng)作物損失的，因此還可能引發(fā)跟當(dāng)?shù)乩习傩盏募m紛；再次，近些年來，國家對土地的管理日趨規(guī)范和嚴格，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、國土資源部《閑置土地處置辦法》規(guī)定，征用的土地二年內(nèi)無建設(shè)使用的除要交納高額閑置費外并可由當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块T無償收回。從今年七月一日起，這項規(guī)定將會得到更嚴格執(zhí)行。如果土地被政府無償收回，對高速公路業(yè)主來說無疑是無謂的損失。最后，土地閑置還可能帶來稅務(wù)風(fēng)險和稅務(wù)負擔(dān)。《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是納稅人實際占用的土地面積，根據(jù)這一規(guī)定，除了高速公路主道、沿線綠化帶、匝道及收費站、以及用于公共服務(wù)的服務(wù)區(qū)、停車區(qū)以外，其他土地包括建筑用地、閑置土地等均屬于納稅人實際占用的土地面積，都要按規(guī)定繳納土地使用稅。以前，由于高速公路基本上都是國家和省市的重點建設(shè)項目，由政府部門立項投資或合資建設(shè)，稅務(wù)部門對于征用高速公路土地使用稅其實是睜只眼閉只眼，有的是象征性征收一部分，有的是根本就不征收。實際上對于高速公路用地來說，確實也存在難于確定納稅范圍的因素，存在是否納稅的有爭議的地方比較多。可是近年來有些地方的稅務(wù)部門由于稅源緊張，稅收任務(wù)重，把目光盯上了高速公路。比如，廣東粵東某高速公路就因為當(dāng)年在建設(shè)時征用了大量的土地，并且許多土地空置多年未予利用，結(jié)果被沿線中某一個縣的土地管理部門和稅務(wù)部門注意上了，土地管理部門要求收回閑置的土地，而稅務(wù)部門經(jīng)過核查，認為該高速公路企業(yè)每年繳納給該縣的稅款僅是實際使用的建筑物占用地的稅款，并未包括大量的空置土地面積，應(yīng)把那些空置土地納入應(yīng)稅范圍，并且還要求該公司補繳幾年來的閑置土地使用稅和滯納金。目前該公司與稅務(wù)部門正就納稅范圍展開爭辯，如果稅務(wù)局的說法成立的話，那么該高速公路公司除了要補交高額的閑置土地使用稅以外，每年的納稅款也將增大一倍。其實，該高速公路最初的設(shè)計線路是不經(jīng)該縣的，最后是因為該縣領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門經(jīng)過多方努力才爭取到上級交通主管部門和業(yè)主同意，修改了設(shè)計路線讓高速公路經(jīng)過該縣，但時過境遷，領(lǐng)導(dǎo)都已換了好幾屆了，又還有誰會去重翻歷史念及舊情呢？而且，依法辦事肯定也是沒錯的。
三、閑置土地的處理策略
為了規(guī)避風(fēng)險，必須對閑置土地抓緊規(guī)劃使用。針對高速公路自身情況，解決高速公路空置土地問題可以從三個方面考慮：一是逐步綠化，高速公路沿線及周邊綠化是作為公路配套設(shè)施而免征土地使用稅的。這就為空置土地的利用提供了政策支持。為節(jié)約費用，除邊坡、路肩等必須按規(guī)范要求植被外，其他地方只需要簡單綠化就可以了，如選擇種植生命力強、管理粗放、價格低廉的植物。尤其是沿途那些預(yù)備將來作為擴建使用的土地，改善景觀不是最主要目的，主要還是避免因土地長期閑置帶來的一系列風(fēng)險，也為將來公路擴建化解再征地的難題。當(dāng)然，如果條件許可，能夠兼顧經(jīng)濟利益，種植一些既能美化環(huán)境又能帶來經(jīng)濟價值的植物就更好。二是開發(fā)利用。可分為自主開發(fā)、合作開發(fā)和出租等三種類型。首先是考慮自主開發(fā)。如果資金許可，可根據(jù)閑置土地所處地理位置和環(huán)境，建設(shè)一些加油站、停車場、餐館、修理廠等配套服務(wù)設(shè)施，既完善了高速公路配套，又免讓土地閑置，達到避免土地被無償收回或被征收閑置稅的目的；其次是共同開發(fā)。聯(lián)合有資源和資質(zhì)的企業(yè)共辦一些服務(wù)型配套，或者與公路配套相關(guān)的其他產(chǎn)品；第三是出租。如果企業(yè)資金比較緊張，還有一個辦法就是把閑置土地出租給其他單位或個人經(jīng)營，業(yè)主僅收取租金就可以了，這是一個最省事的辦法。當(dāng)然，采取這種辦法必須與租賃人約定出租土地的經(jīng)營范圍，最好也是經(jīng)營公路配套的服務(wù)或產(chǎn)品，不然可能會受到地方相關(guān)部門的干預(yù)。三是對于那些確實無法利用或者在很長時間內(nèi)根本用不上的土地，比較妥當(dāng)?shù)霓k法還是主動讓當(dāng)?shù)卣袃斒栈兀梢愿鶕?jù)當(dāng)年征地所需費用參考目前地價與政府部門協(xié)商回收價格，達到雙贏目的。如本文剛才列舉的某高速公路公司，在近期就通過談判讓地方政府有償回收了部分閑置土地，獲得了一仟多萬元的經(jīng)濟收入，而當(dāng)?shù)卣怖媚菈K土地引進了一個大型投資項目，實現(xiàn)了雙贏。
總之，對于高速公路空置土地的處理問題應(yīng)該及早擺上議事日程，做到早安排、早規(guī)劃，不能等到問題出來了才去考慮應(yīng)對之策，否則可能會很被動，也可能給公司造成不必要的損失。
一、指導(dǎo)思想、基本原則和任務(wù)目標(biāo)
（一）指導(dǎo)思想。以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以保護耕地紅線為主題，以推進節(jié)約集約用地為目標(biāo)，以提高閑置空閑低效土地利用效率為手段，依據(jù)土地管理法律、法規(guī)和政策，落實最嚴格的耕地保護和節(jié)約集約用地制度，促進土地及時、合理利用，推動全市經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。
（二）基本原則。
1.依法依規(guī)處置原則。嚴格依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)開展清理活動，做到處置工作程序合法、手續(xù)完備、依法行政，確保處置到位徹底，不留后遺癥。
2.與國家土地例行督察、衛(wèi)片執(zhí)法檢查驗收同步推進原則。對國家土地例行督察、衛(wèi)片執(zhí)法檢查中暴露的問題，發(fā)現(xiàn)一起查處一起，切實遏制違法違規(guī)用地行為，確保全市“零問責(zé)”。相關(guān)鎮(zhèn)（街道）按照主體責(zé)任和屬地管理原則，扎實做好轄區(qū)內(nèi)清理處置工作。市閑置空閑低效用地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)整體組織協(xié)調(diào)、督導(dǎo)檢查。
3.實事求是、妥善處理原則。對清理出來的閑置空閑低效用地要進行充分的調(diào)查摸底，建立健全宗地明細臺賬，研究制定處置方案，明確一名責(zé)任人，切實分清原因，明確各方責(zé)任，在充分尊重當(dāng)事人權(quán)益的前提下依法、妥善處理，確保社會和諧穩(wěn)定。
4．邊清查、邊處理和以用為先原則。按照閑置空閑低效用地的不同情形，分別采取依法補償或調(diào)整區(qū)位、無償收回、收取閑置費、限期開發(fā)、異地置換、政府收購儲備等方式擬訂處置方案。
（三）任務(wù)目標(biāo)。通過清查摸清全市閑置空閑低效用地總數(shù)；對清理出來的閑置空閑低效用地逐宗分析、編制方案、妥善處置；力爭年底之前的批而未供土地供地率達到85%以上；單位GDP耗地有所下降，節(jié)約集約用地水平明顯提升。
二、清理范圍
城區(qū)、開發(fā)區(qū)和鎮(zhèn)（街道）駐地范圍內(nèi)，造成批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡、閑置空閑低效等現(xiàn)象的國有、集體建設(shè)用地。
本方案所稱批而未征土地，是指已經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，依法應(yīng)實施農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收，但未落實征收補償方案、未實施征收行為的建設(shè)用地。
本方案所稱征而未供土地，是指已落實征收補償方案、實施征收行為，但因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整等原因未達到供地條件，未向土地使用者提供土地使用權(quán)的建設(shè)用地。
本方案所稱閑置空閑土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)市政府批準，超過國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地以及因生產(chǎn)、建設(shè)、挖損、塌陷、壓占、污染、自然災(zāi)害損毀等原因而造成的不能利用或因單位撤銷、遷移和破產(chǎn)等原因停止使用處于空閑狀態(tài)的建設(shè)用地，包括無主地、廢棄地。
本方案所稱低效用地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，雖已進行了開發(fā)建設(shè)，但項目建成后因產(chǎn)品落后、經(jīng)營管理不善等原因，連續(xù)一年以上處于停產(chǎn)、半停產(chǎn)狀態(tài)，造成利用率低下的建設(shè)用地，或在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定期限內(nèi)建設(shè)狀況達不到閑置土地認定標(biāo)準但未達到出讓合同約定建筑容積率、投資強度50%的建設(shè)用地。
三、方法步驟
（一）動員部署階段。全市各級要對開展閑置空閑低效用地清理工作進行動員部署，市、鎮(zhèn)（街道）分別成立閑置空閑低效用地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，制定具體工作方案和措施。
（二）排查摸底階段。各鎮(zhèn)（街道）閑置空閑低效用地清理工作組通過對本轄區(qū)內(nèi)的建設(shè)用地項目進行拉網(wǎng)式清查，逐宗核實，全面掌握閑置土地的基本情況，建立閑置土地臺賬，繪制閑置土地分布現(xiàn)狀圖。
（三）建檔清理階段。通過內(nèi)業(yè)檔案檢查、外業(yè)實地核查，統(tǒng)一登記造冊，建立閑置空閑低效用地清查臺賬和欠繳土地出讓價款的單位、個人明細賬目。完善土地利用統(tǒng)計各類臺賬，對轄區(qū)內(nèi)建設(shè)用地開發(fā)利用情況建立“批、供、用、補、查”整套臺賬，做到臺賬與批件、批件與圖紙相吻合。堅持邊清查、邊處理，逐一制定處置方案，閑置空閑低效用地上依法設(shè)立抵押權(quán)的，通知抵押權(quán)人參與處置方案擬訂工作。依法報市政府批準實施，做到成熟一個、處置一個，確保閑置空閑低效用地處理到位，欠繳土地出讓價款追收到位。
（四）檢查驗收階段。市政府成立閑置空閑低效用地清理工作檢查驗收組，對各鎮(zhèn)（街道）所有閑置空閑低效用地項目進行全覆蓋核查，對瞞報漏報、壓案不查、整改不力的依法依紀實施責(zé)任追究。建立遏制閑置空閑低效用地的長效機制。
四、處置方式
（一）對于批而未征、征而未供的國有建設(shè)用地，按照《國土資源部嚴格建設(shè)用地管理促進批而未用土地利用的通知》和《省人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整盤活批而未用土地有關(guān)問題的通知》的有關(guān)規(guī)定，依法補償或按照調(diào)整區(qū)位的方式開發(fā)利用。
（二）對于因土地使用者自身原因造成的閑置國有建設(shè)用地，按照下列方式處置：
1.依法無償收回土地使用權(quán)。對于因土地使用者自身原因閑置土地滿二年的，無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)，其地上建筑物及其附屬設(shè)施給予適當(dāng)補償。
2.依法征收土地閑置費。超過國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定動工建設(shè)起始日期滿半年不滿一年的，依照合同約定，按土地出讓合同價款的10%收取土地閑置費；閑置一年以上二年以內(nèi)的閑置土地，按土地出讓合同價款的20%收取土地閑置費。
（三）對于因政府、政府有關(guān)部門的行為原因造成的閑置國有建設(shè)用地，按照下列方式處置：
1.限期開發(fā)。對已繳清土地出讓合同價款及相關(guān)費用，落實項目資金，并擬動工建設(shè)的閑置國有建設(shè)用地，由國土資源部門與土地使用者簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議，重新約定動工、竣工時間。對超過國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議約定動工期限仍未動工建設(shè)的，依照本方案處置方式第二條規(guī)定處置。
2.異地置換。對已繳清土地出讓合同價款，落實項目資金，并能按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定期限動工建設(shè)，但因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整等原因造成項目未能按照合同約定期限動工建設(shè)的閑置國有建設(shè)用地，按照等價置換原則，在異地置換同等價值土地。
3.政府收購儲備。由土地儲備機構(gòu)與土地使用權(quán)人簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)收購協(xié)議，納入土地儲備。
（四）對于因法院查封或因經(jīng)濟法律關(guān)系較為復(fù)雜難以處置的閑置國有建設(shè)用地，由各鎮(zhèn)（街道）與法院協(xié)商，待法院查封解除或經(jīng)濟法律關(guān)系妥善處理后予以處置。
（五）對于因單位撤銷、遷移和破產(chǎn)等原因造成的空閑國有建設(shè)用地（包括無主地、廢棄地），依法納入土地儲備后重新開發(fā)利用。
（六）對于被國土資源部門認定屬于低效國有建設(shè)用地，按照下列方式處置：
1.對面積較大、適于重新安置項目的低效用地，可采取全部或分割轉(zhuǎn)讓等方式調(diào)整使用。
2.對位于邊角位置的低效用地，可結(jié)合土地利用總體規(guī)劃，通過歸并、整合等方式處置。
3.對項目固定資產(chǎn)投資額度、投資強度等指標(biāo)未達到國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定標(biāo)準的低效用地，責(zé)令土地使用者追加投資，同時按照合同約定向土地使用者收取違約金。
4.對項目建筑容積率、建筑密度等任何一個指標(biāo)低于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定最低標(biāo)準的低效用地，責(zé)令土地使用權(quán)者嚴格按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的標(biāo)準開發(fā)建設(shè)，同時按照合同約定向土地使用者收取違約金。
（七）對于閑置空閑低效集體建設(shè)用地，采取依法征收重新開發(fā)利用或依法流轉(zhuǎn)用于其他項目建設(shè)的方式處置。
五、工作措施
（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。按照屬地管理原則，各鎮(zhèn)（街道）對本轄區(qū)內(nèi)閑置空閑低效用地清理工作負總責(zé)，主要領(lǐng)導(dǎo)是第一責(zé)任人，分管領(lǐng)導(dǎo)是直接責(zé)任人。市政府成立閑置空閑低效用地清理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負責(zé)閑置空閑低效用地清理工作的組織實施、督導(dǎo)檢查和情況綜合，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市國土資源局。各鎮(zhèn)（街道）也要成立相應(yīng)組織領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，根據(jù)市政府的統(tǒng)一部署，具體組織實施本轄區(qū)的閑置空閑低效用地清理工作，確保閑置空閑低效用地清理工作各項任務(wù)落實到位。
（二）強化部門配合。各級各有關(guān)部門要各司其職，密切配合，實行聯(lián)動、形成合力。對清理核查發(fā)現(xiàn)的閑置空閑低效用地和欠繳土地出讓價款的單位、個人在未經(jīng)依法處置前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門不予辦理施工許可、不予辦理房產(chǎn)登記，規(guī)劃部門不予辦理規(guī)劃手續(xù)，國土資源部門不予辦理抵押登記，環(huán)保部門不予辦理環(huán)境評價許可手續(xù)。其他相關(guān)部門按照《關(guān)于加強土地執(zhí)法監(jiān)管建立共同責(zé)任機制的意見》（濟發(fā)〔〕22號），共同完成清理工作。對清理出來的閑置空閑低效用地需要重新開發(fā)利用的，有關(guān)部門、單位要切實履行職責(zé)，建立綠色通道，提高工作效率，盡快辦結(jié)相關(guān)手續(xù)。
海南省人民政府、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案》（以下簡稱《試點方案》）已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請貫徹執(zhí)行。
一、海南省人民政府要認真總結(jié)經(jīng)驗，切實加強對處置積壓房地產(chǎn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，按照《試點方案》，全面清理、加快處置積壓房地產(chǎn)，減少金融資產(chǎn)損失，切實改善經(jīng)濟環(huán)境。
二、其他省、自治區(qū)、直轄市人民政府要提高對處置積壓房地產(chǎn)工作重要性和緊迫性的認識，結(jié)合本地區(qū)實際，制定切實可行的處置積壓房地產(chǎn)計劃，全面清理本地區(qū)積壓房地產(chǎn)，力爭在較短時期內(nèi)使積壓房地產(chǎn)數(shù)量有較大幅度的下降。
各地人民政府要認真清理各種不合理收費，理順住宅成本構(gòu)成，切實降低住宅價格。各地可將積壓商品住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用住房、廉租住房和政策性安置住房，并執(zhí)行相應(yīng)的政策；也可比照經(jīng)濟適用住房的價格實行限價銷售。凡按要求實行限價銷售的積壓商品住宅，在2000年12月31日前，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政、事業(yè)性收費。對降價銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。
積壓房地產(chǎn)數(shù)量大的城市，要嚴格控制土地供應(yīng)和新建房地產(chǎn)項目，避免形成新的積壓。
三、各國有獨資商業(yè)銀行要對全國房地產(chǎn)貸款進行全面清理，制定相應(yīng)的貸款回收計劃，通過采取追索債務(wù)，拍賣抵債房地產(chǎn)等措施，加快回收信貸資金，盤活金融資產(chǎn)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量。
四、建設(shè)部、財政部、國土資源部、人民銀行等部門在加強對海南省實施《試點方案》進行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查的同時，要及時總結(jié)經(jīng)驗，指導(dǎo)做好全國積壓房地產(chǎn)的處置工作。
五、《試點方案》中關(guān)于中央財政給予海南省專項補助和“換地權(quán)益書”及土地有償使用費繳交等政策措施，僅適用于海南省。
「名稱處置海南省積壓房地產(chǎn)試點方案
「題注海南省人民政府建設(shè)部財政部國土資源部人民銀行（一九九九年六月二十四日）
「章名全文
為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟運行環(huán)境，制定本方案。
一、基本原則
處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則是：從宏觀經(jīng)濟全局出發(fā)，盡量減少國有資產(chǎn)損失；堅持依法辦事，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)市場，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量；運用經(jīng)濟手段和行政手段，根據(jù)市場需求，控制房地產(chǎn)增量，刺激有效需求，消化存量；面對現(xiàn)實，化解歷史遺留問題，實事求是地處理債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；總體部署，分工協(xié)作，先易后難，逐步推進。
二、方法步驟
（一）追索債務(wù)，明確產(chǎn)權(quán)。
1.債務(wù)由債權(quán)人追索。債務(wù)糾紛原則上通過仲裁或者司法程序解決，政府有關(guān)部門予以協(xié)助。
各國有獨資商業(yè)銀行依法追索企業(yè)拖欠的房地產(chǎn)貸款，企業(yè)可以用積壓房地產(chǎn)（按現(xiàn)值）和其他資產(chǎn)抵債。對資不抵債的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法申請破產(chǎn)清償。對拖欠房地產(chǎn)貸款的其他企業(yè)，其房地產(chǎn)不足以還貸的，區(qū)別情況予以處理，有的結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整申請破產(chǎn)清償；有的由欠債企業(yè)制定可行的還款計劃，重新設(shè)立抵押權(quán)。
2.明確積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權(quán)屬關(guān)系。
按照法律、法規(guī)的規(guī)定，由行政機關(guān)公告，要求未辦理有關(guān)登記手續(xù)的房產(chǎn)所有者和土地使用者在規(guī)定期限內(nèi)依法辦理有關(guān)登記手續(xù)；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政管理部門依法代管；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項目及土地，按有關(guān)法律、法規(guī)處理。對房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)有異議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；對人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對有債權(quán)申請的，通過司法程序解決。
（二）集中處置金融資產(chǎn)。
1.業(yè)務(wù)剝離。各國有獨資商業(yè)銀行（包括其在全國各地設(shè)立的分支機構(gòu)）將1998年12月31日前在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資房地產(chǎn)所形成的不良資產(chǎn)與其正常信貸業(yè)務(wù)資金剝離，分別設(shè)帳，單獨管理。資產(chǎn)管理的具體辦法由各國有獨資商業(yè)銀行制定，報人民銀行總行批準后執(zhí)行。
2.損失處理。各國有獨資商業(yè)銀行以自辦企業(yè)和其他形式直接投資于海南省房地產(chǎn)的，其損失計入損益，由各國有獨資商業(yè)銀行按國家有關(guān)規(guī)定處理。貸款呆壞帳損失，從1999年起按財政部規(guī)定的程序逐年予以核銷。
各國有獨資商業(yè)銀行在追索債務(wù)過程中回收的房地產(chǎn)，由資產(chǎn)管理機構(gòu)管理，暫按清償?shù)氖袌鰞r格記帳，逐年處理，處理過程中的損失計入銀行損益，按國家有關(guān)規(guī)定處理。
（三）分類處置積壓房地產(chǎn)。
1.積壓商品房的處置。確權(quán)后屬國有獨資商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通住宅，經(jīng)評估后按經(jīng)濟適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；其他積壓商品房，采取積極措施促銷。
2.閑置土地的處置。按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)無償收回的閑置土地，要依法收回。但如果項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，用地符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，占地企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續(xù)投資的，在依法辦理有關(guān)用地手續(xù)后，可允許其在規(guī)定期限內(nèi)繼續(xù)投資開發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權(quán)益書”，收回土地使用權(quán)。
“換地權(quán)益書”由國土資源部統(tǒng)一制定，由海南省各市、縣人民政府報省人民政府核準后按土地現(xiàn)值向土地使用權(quán)持有者簽發(fā)，不與原來的地塊相聯(lián)系。對未交足土地出讓全部費用的，按實際交付金額核發(fā)“換地權(quán)益書”。
對經(jīng)司法程序判作為抵債物清償給各國有獨資商業(yè)銀行的閑置土地，由各國有獨資商業(yè)銀行向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府換取等值的“換地權(quán)益書”。
“換地權(quán)益書”的價值隨地價變動而變動，可換名轉(zhuǎn)讓，可用于銀行抵押和償債，可在政府出讓土地時在全省范圍內(nèi)換回等值的土地。“換地權(quán)益書”未全部收回前，政府在出讓土地時，原則上只收回“換地權(quán)益書”。
國土資源部對“換地權(quán)益書”的簽發(fā)和回收進行備案管理。“換地權(quán)益書”具體管理辦法由海南省人民政府根據(jù)上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行同意后，按程序提請省人大常委會審議。
3.停緩建工程的處置。經(jīng)追債、確權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權(quán)所有者可根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃及市場需求，重新提出用地申請，在辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；也可交回用地，申請核發(fā)“換地權(quán)益書”。
三、政策措施
（一）海南省的政策措施。
1.深化土地使用制度改革，嚴格控制土地供應(yīng)和新開房地產(chǎn)項目。對收回的土地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，合理利用。
2.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和中介服務(wù)機構(gòu)進行清理、整頓，淘汰一批劣質(zhì)企業(yè)和中介機構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場。
3.對轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用住房項目的產(chǎn)權(quán)所有者返還土地出讓金。
4.對認定為積壓房地產(chǎn)的項目，在處置過程中除工本費以外，免征各種行政、事業(yè)性收費。普通住宅按經(jīng)濟適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷售，可按有關(guān)規(guī)定減免有關(guān)稅費。
5.進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開放已購公有住房及經(jīng)濟適用住房上市出售的交易市場。
6.對在海南省購買積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，給予優(yōu)惠待遇。
7.加強城市規(guī)劃管理，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造力度，完善住宅小區(qū)配套設(shè)施，改善居住環(huán)境。
8.商請各級人民法院加大房地產(chǎn)案件的審理、執(zhí)行力度，并區(qū)別情況減、免、緩交訴訟費。
（二）國家給予的政策支持。
1.中央財政給予4億元專項補助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟適用房政策銷售后的土地出讓金。具體辦法由財政部另行制定。
2.國務(wù)院有關(guān)部門以及國有獨資商業(yè)銀行對海口、三亞、瓊山等城市改善基礎(chǔ)設(shè)施、進行舊城改造和完善小區(qū)配套等，在資金方面給予支持。
3.在政府供地時，相應(yīng)收回等值“換地權(quán)益書”的，免交應(yīng)上繳中央財政的土地有償使用費；收取土地出讓金等土地有償使用費的，應(yīng)依法向中央財政上繳，具體辦法由財政部商海南省、國土資源部制定。
4.允許全國各地有能力的單位購買海南省積壓的房地產(chǎn)。鼓勵有條件的科研院所和高等院校購買海南省積壓商品房，或?qū)就旯さ耐＞徑椖窟M行改造后，在海南省設(shè)立分支機構(gòu)或作為有突出貢獻的科研、教學(xué)人員的度假療養(yǎng)、學(xué)術(shù)研究基地。
5.人民銀行對單位、個人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長貸款期限、貸款與保險相結(jié)合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。
四、實施計劃
（一）追債、確權(quán)工作在1999年12月31日前完成。
（二）1999年重點處置、銷售積壓普通住宅。
論文關(guān)鍵詞：農(nóng)村空置宅基地；空置權(quán)；法律制度思考
目前我國許多農(nóng)村地區(qū)都不同程度地存在“空心村”和“一戶多宅”的現(xiàn)象，土地資源浪費現(xiàn)象嚴重。針對這一情況，2008年總理在政府工作報告中指出，“建設(shè)用地包括農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地，要控制增量，盤活存量，提高土地利用效率和集約化程度”。因此對農(nóng)村空置宅基地進行有效的法律規(guī)范顯得迫在眉睫。
一、農(nóng)村空置宅基地現(xiàn)狀及引發(fā)的問題
(一)農(nóng)村空置宅基地的現(xiàn)狀及特點
我國“空心村、超標(biāo)準占地現(xiàn)象較為普遍。有關(guān)資料顯示，2006年在全國0．16億公頃村莊建設(shè)用地中大約有10％一15％的土地被閑置¨。農(nóng)村大量宅基地被空置有以下幾個原因：第一，隨著城市化進程加快，大量農(nóng)村人口從農(nóng)村遷往城市，如村民外出務(wù)工、農(nóng)轉(zhuǎn)非、子女求學(xué)定居城市。據(jù)統(tǒng)計，從農(nóng)村到城鎮(zhèn)因人口遷移而增加的城鎮(zhèn)人口占城鎮(zhèn)人口增長量的3O％以上；第二，隨著經(jīng)濟快速發(fā)展，一些村民紛紛從原住房搬到交通便利的地方選址建房，形成“空心村”現(xiàn)象；第三，相關(guān)配套措施改革滯后，大量農(nóng)村空置宅基地得不到有效處理，例如土地置換、騰退制度不健全。
目前我國空置宅基地的特點是：一是出現(xiàn)在經(jīng)濟欠發(fā)達的地區(qū)，這些地區(qū)交通不便，沒有形成自己獨特的致富之路，大量人員長久外出務(wù)工，致使大量房屋長期空置；二是分布散亂，荒置宅基地雜亂無章散布于村莊各處；三是空置宅基地與宅基地需求激增矛盾突出。按照現(xiàn)行法律，只要有新的農(nóng)戶產(chǎn)生，該戶人家就有權(quán)得到一塊宅基地。但法律沒有規(guī)定子女繼承房產(chǎn)后不得另占有宅基地，繼承后的空置宅基地大量涌現(xiàn)；四是不可流轉(zhuǎn)性，農(nóng)村宅基地的福利性質(zhì)決定了它的不可交易性。
(二)農(nóng)村空置宅基地引發(fā)的社會問題
首先，一方面大量農(nóng)村閑置宅基地的存在，造成了土地資源的巨大浪費，極不利于農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面廢棄宅基地——荒草連片、殘垣廢墟、鼠蛇猖獗破壞了農(nóng)莊優(yōu)美的人居生態(tài)環(huán)境。其次，空置宅基地雜亂無章的局面引發(fā)一系列農(nóng)村治安問題。雜亂荒廢的宅基地?zé)o人居住，一方面使很多鄰近的住戶失去安全防護網(wǎng)的保護，盜竊、搶劫等侵犯財產(chǎn)罪多發(fā)。據(jù)人民網(wǎng)報道，2008年1月～9月，全國農(nóng)村共發(fā)生盜竊糧食、牲畜、生產(chǎn)資料等侵財案件88萬起，占總數(shù)的3l％；另一方面宅基地需求緊張與大量閑置是導(dǎo)致農(nóng)村宅基地糾紛案件數(shù)量不斷攀升的一個重要因素，嚴重影響了農(nóng)村社會穩(wěn)定。最后，廢棄宅基地打亂了村莊規(guī)劃，致使村基礎(chǔ)設(shè)施如村道、農(nóng)村電網(wǎng)和水利設(shè)施項目改造建設(shè)步履維艱，社會主義新農(nóng)村建設(shè)難以落實。
二、當(dāng)前涉及農(nóng)村空置宅基地的法律制度的缺陷
(一)法律沒有對空置宅基地作出準確的定義
1999中華人民共和國《閑置土地處置辦法》第二條規(guī)定閑置土地，是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設(shè)的建設(shè)用地。1993年6月《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》第十八條第二款規(guī)定“使用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地的，由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃批準”。現(xiàn)行《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地者使用權(quán)可以無償收回”。這些法律法規(guī)都沒有賦予空置宅基地一個確切的概念。
(二)空置宅基地權(quán)屬規(guī)定存在法律缺陷
根據(jù)原國家土地管理局頒布的1995年《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第四十八條的規(guī)定“非農(nóng)業(yè)戶口居民(含華僑)原在農(nóng)村的宅基地，房屋產(chǎn)權(quán)沒有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。原在農(nóng)村居住，后轉(zhuǎn)為城市戶口，其原在農(nóng)村的空房房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變化”。
農(nóng)村宅基地是對農(nóng)民的福利措施，既然是非農(nóng)村戶口無論何種情況都必須收回宅基地使用權(quán)。其地上構(gòu)筑物的權(quán)屬可以不變，但不能在永久性享有建筑物所有權(quán)的同時占用農(nóng)村宅基地。城鎮(zhèn)戶口人員已經(jīng)享有城市社會保障制度就不能再無限期享有農(nóng)民的福利待遇。另外根據(jù)國土資源部統(tǒng)計，目前，我國農(nóng)村集體土地使用權(quán)登記發(fā)證率僅為73％，集體土地所有權(quán)登記發(fā)證率更是只有5l％，因此我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)滯后，也是解決空置宅基地的土地產(chǎn)權(quán)問題的一個重大障礙。
(三)空置宅基地收回程序效率不高
《土地管理法》三十七條規(guī)定“連續(xù)二年未使用的建設(shè)用地，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)；該土地原為農(nóng)民集體所有的，應(yīng)當(dāng)交由原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織恢復(fù)耕種”。《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第五十二條規(guī)定“空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回”。相對于農(nóng)村空置宅基的收回縣級、鄉(xiāng)級、村級三級步驟過于復(fù)雜。大多數(shù)農(nóng)民怠于做這種對自己不利又費時費力的事。
(四)空置宅基地執(zhí)法與督察難以到位
涉及到司法機關(guān)，國家法律指導(dǎo)地方制定、實施適合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的法規(guī)，然而地方法院在判案時不愿適用地方性法規(guī)，政府及其相關(guān)部門在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的現(xiàn)象時有發(fā)生；涉及地方土地執(zhí)法人員，由于沒有強制執(zhí)行權(quán)，加之受自身素質(zhì)和基層工作條件低的限制，執(zhí)法、督察只是浮于形式；涉及到村民，由于“宅基地屬私有財產(chǎn)”的思想根深蒂固，收回空置宅基地是不可理解的事，容易遭到他們頑強的抵制。這些原因使得國家建立的土地調(diào)查制度、土地統(tǒng)計制度、全國土地管理信息制度大多流于形式。
三、農(nóng)村空置宅基地管理的法律制度思考
(一)對空置宅基地的嚴格定義
法律必須對那些屬于農(nóng)村空置宅基地作出全面的規(guī)定，為空置宅基地的收回及確權(quán)發(fā)證做好鋪墊。筆者認為空置宅基地應(yīng)該包括以下幾種情況：一村莊規(guī)劃前后未開發(fā)利用的宅基地；二拆舊建新后的廢棄宅基地；三繼承未充分利用的閑置宅基地；四農(nóng)民農(nóng)轉(zhuǎn)非后和長期外出務(wù)工產(chǎn)生的閑置宅基地。法律推出這一規(guī)定后可以進一步作出司法解釋，對村莊規(guī)劃前未開發(fā)利用的宅基地，統(tǒng)一劃歸空置宅基地，村莊規(guī)劃后未利用超過兩年即為空置宅基地；對拆舊建新，只要另擇址建房，舊宅基地劃歸空置宅基地；繼承人不符合申請宅基地的條件，繼承的宅基地即為空置宅基地；對農(nóng)轉(zhuǎn)非人員或長期外出務(wù)工人員進行測查．如果經(jīng)濟狀況達到城市最低生活保障水平、其宅基地閑置連續(xù)超過5～10年，即列為空置宅基地。這一規(guī)定明確賦予村民兩年、五年至十年的宅基地空置權(quán)，充分保證了村民的居住權(quán)，但期間過后使用權(quán)人的空置權(quán)利自然消失。對于宅基地上房屋限期做出處理決定，或放棄房屋所有權(quán)或折價處理。這樣既充分保證了宅基地使用權(quán)人的權(quán)利，也保證了其他宅基地使用權(quán)申請人的權(quán)利。
(二)簡化農(nóng)村宅基地收回程序
收回農(nóng)村空置宅基地，必須針對各種具體情況，簡化宅基地收回程序。法律可規(guī)定對于連續(xù)兩年未利用的空置宅基地，滿兩年期限自動收回集體所有，由村委會上報縣級國土資源部門注銷登記；對于其上有閑置可利用房屋的宅基地，過了規(guī)定的5～l0年空置期間，使用權(quán)人拒不處理其房屋的，宅基地使用權(quán)自動收歸集體，村委會報縣級國土資源部門注銷登記。
(三)制定統(tǒng)一、全面、權(quán)威的農(nóng)村空置宅基地法律
根據(jù)《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第十條規(guī)定的內(nèi)容，對空置宅基地的處理規(guī)定比較全面，但是這一《意見》畢竟只是準法規(guī)。本人認為，我國應(yīng)制定統(tǒng)一的農(nóng)村空置宅基地收回法，把《意見》第十條的措施收入到《中華人民共和國土地法》中或者單獨做出詳細的國家司法解釋。這就解決了法院在判案時不愿適用地方性法規(guī)、政府及其部門在工作中不能依地方性法規(guī)而行政的問題。
四、建立促進農(nóng)村空置宅基地充分利用的配套法律措施
1．建立嚴格的農(nóng)村宅基地使用登記制度嚴格執(zhí)行“一戶一宅”的法律規(guī)定，嚴格按照《土地登記辦法》規(guī)定的程序進行。要將村內(nèi)所有的閑置宅基地以及空閑地逐個摸底排查，登記造冊，經(jīng)查確屬長期閑置的，要依法收回其使用權(quán)，重新利用；對于被登記在冊的閑置宅基地以及空閑地，村委會規(guī)劃土地時，應(yīng)將其列為首選對象，優(yōu)先考慮，發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
2．建立農(nóng)村閑置房屋的評估制度《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)規(guī)定》(征求意見稿)，對于閑置的破損房屋拆除后，宅基地由村集體收回，重新分配產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)一調(diào)配使用，做到閑置房屋從擁有者到需要者的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。筆者認為對地上建筑物保存完好或較好，且有經(jīng)濟價值者，其所有人遷入城鎮(zhèn)居住，只要其超過了宅基地5—1O年的空置期限就要進行合理估價，然后進人“宅基地儲備中心進行住房交易”。對農(nóng)村房屋的估價方法、程序、估價人員資質(zhì)可以按照1992年《城市房地產(chǎn)市場估價管理暫行辦法》。買賣雙方協(xié)商一致，農(nóng)民也可以自己估價。
第二章住房現(xiàn)狀和需求
第三章年度住房建設(shè)計劃
第四章政策與策略
第五章規(guī)劃實施的保障措施
第一章總則
第一條為實現(xiàn)建設(shè)“和諧衡陽，效益衡陽”和湘南中心城市的總體目標(biāo)，加強對年度城市住房建設(shè)的指導(dǎo)和統(tǒng)籌，制定本計劃。
第二條本計劃以《衡陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃》和《衡陽市近期建設(shè)規(guī)劃(2007～2010)》、《衡陽市住房建設(shè)規(guī)劃(2007～2010)》為依據(jù)，按照國家和本市房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)政策，結(jié)合本市實際，進行編制。
第三條本計劃的編制范圍為衡陽市行政轄區(qū)。
第四條在計劃期限內(nèi)，凡在市區(qū)范圍內(nèi)進行的各項住房建設(shè)活動，應(yīng)符合本年度實施計劃;與住房建設(shè)相關(guān)的各項政策、計劃，應(yīng)與本計劃協(xié)調(diào)。
第五條本計劃堅持以滿足不同收入層次居民住房需求為導(dǎo)向，以住房供求總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定為原則，促進住房建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)，充分發(fā)揮住房作為國民經(jīng)濟基礎(chǔ)性配套設(shè)施的重要作用。
第二章住房現(xiàn)狀和需求
第六條市區(qū)內(nèi)住房現(xiàn)狀。依據(jù)我市2007年住房調(diào)查，至2006年底，全市住房總建筑面積為2470萬平方米，人均住房建筑面積26.7平方米。
第七條期內(nèi)住房需求。依據(jù)《衡陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年總體規(guī)劃》、《衡陽市住房建設(shè)規(guī)劃（2007-2010）》及《衡陽市解決城市低收入家庭住房困難建設(shè)規(guī)劃及年度計劃（2007-2010）》中2010年全市常住人口達到100萬，人均住房建筑面積不低于30平方米的規(guī)劃要求，規(guī)劃期內(nèi)，我市住房總需求為530萬平方米。其中2008年住房建設(shè)面積131.5萬平方米，具體分配如下：（一）商品住房建筑面積共109.37平方米，計1.08萬套；（二）經(jīng)濟適用房建筑面積共18萬平方米，計2769套；（三）廉租住房建筑面積共4.13萬平方米，計920套。
第三章年度住房建設(shè)計劃
第八條商品住房建設(shè)計劃。
2008年計劃建設(shè)商品住房1.08萬套，建筑面積109.37平方米。商品住房建設(shè)原則是優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房，保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重原則上達到70%以上。
商品住房主要分布于華新開發(fā)區(qū)片、長湖片、湘江東岸風(fēng)光帶沿線、雁峰片。
第九條經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃。
2008年計劃建設(shè)經(jīng)濟適用房2769套，建筑面積18萬平方米，單套建筑面積控制為65平方米以內(nèi)。
經(jīng)濟適用房企業(yè)自建經(jīng)濟適用房8萬平方米，政府劃撥土地新建10萬平方米，重點在珠暉區(qū)。
第十條廉租住房建設(shè)計劃。
2008年計劃建設(shè)廉租住房920套，建筑面積4.13萬平方米，單套建筑面積控制為45平方米以內(nèi)。
年度廉租住房采取本地區(qū)直管公房危房改造及新征土地相結(jié)合方式建設(shè)，公房危房改造，主要分布于石鼓區(qū)草后街地段、石鼓區(qū)望城路地段，另擬在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)東山村地段新征地約20畝新建廉租住房。
第四章政策與策略
第十一條積極落實住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，實施高效，集約的住房用地供應(yīng)政策。
1、保證住房用地供應(yīng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)當(dāng)按照全市住房發(fā)展規(guī)劃目標(biāo)，適度增加住房用地供應(yīng)規(guī)模，進一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);凡新審批，新開工的各類住房，套型建筑面積90平方米以下的住房(含商品住房，政策性住房)面積所占比重，原則上達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上;年度土地供應(yīng)要優(yōu)先保證中低價位，中小套型普通商品住房和政策性住房建設(shè)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%。
2、適當(dāng)提高住房建設(shè)開發(fā)強度。針對我市土地資源日益緊缺的現(xiàn)狀，依據(jù)節(jié)約、集約利用土地的原則，規(guī)劃期內(nèi)，在符合規(guī)劃控制原則和相關(guān)規(guī)范要求的前提下，適當(dāng)提高住房建設(shè)的容積率水平。
3、停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應(yīng)，嚴格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。
第十二條加強商品住房開發(fā)建設(shè)管理，深化商品住房銷售制度改革。
1、加強普通商品住房建設(shè)。應(yīng)建立并完善在限套型、限房價基礎(chǔ)上竟地價、竟房價的中低價位、中小套型普通商品住房開發(fā)建設(shè)模式，積極推進中低價位、中小套型普通商品住房用地招標(biāo)出讓。
2、落實住房開發(fā)項目套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。新建或改造住房建設(shè)項目，必須明確住宅建筑套密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅套數(shù))和住宅建筑凈密度(每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑面積);指標(biāo)的確定，必須符合住房建設(shè)規(guī)劃及本年度建設(shè)計劃中項目相關(guān)住房套型結(jié)構(gòu)比例的規(guī)定。
3、逐步提高商品房預(yù)售門檻。規(guī)劃期內(nèi)，應(yīng)進一步深化住房銷售制度改革，對新出讓的商品住房項目，逐步推行竣工驗收后銷售的模式。
第十三條加強政策性住房建設(shè)與管理，逐步擴大政策性住房的保障范圍。
1、政策性住房規(guī)劃與建設(shè)。政策性住房由市政府統(tǒng)一規(guī)劃，市、區(qū)政府相關(guān)部門統(tǒng)一組織建設(shè)。新增政策性住房的建設(shè)規(guī)模、套數(shù)、戶型、面積標(biāo)準、裝修標(biāo)準、以及出售、出租、使用管理的相關(guān)辦法，由市房產(chǎn)管理部門統(tǒng)一制訂。
2、政策性住房建設(shè)資金管理。政策性住房建設(shè)資金由市、區(qū)兩級政府專項撥款或?qū)ｍ椯J款，其中全市年度土地出讓凈收益的10%應(yīng)用于公共租賃住房(含廉租住房)建設(shè);進一步加強政策性住房建設(shè)資金監(jiān)管，促進政策性住房建設(shè)資金合理、節(jié)約使用。
3、公共租賃住房建設(shè)。促進住房保障由“以售為主”向“以租為主”轉(zhuǎn)化，著重建設(shè)各類公共租賃住房;擴大公共租賃住房的來源，可以將政府查處沒收的違建住房轉(zhuǎn)為公共租賃住房;加強公共租賃住房對我市低收入戶籍人口和符合規(guī)定條件的暫住人員的保障作用，提高公共租賃住房對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的居住配套功能。
4、完善經(jīng)濟適用房管理。進一步完善經(jīng)濟適用房建設(shè)和銷售管理制度，嚴格執(zhí)行國家經(jīng)濟適用房管理的各項政策，加大經(jīng)濟適用房建設(shè)與銷售過程的監(jiān)管，進一步落實經(jīng)濟適用房簽訂購買合同起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓的相關(guān)規(guī)定。
第十四條加大閑置土地處理力度，積極盤活存量土地及房地產(chǎn)，制止違法囤積土地的行為。
1、依據(jù)閑置土地處置的法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際情況，根據(jù)造成土地閑置的不同原因，采取延長開發(fā)建設(shè)時間，改變土地用途，進行土地置換，政府招標(biāo)拍賣，依法收回并納入土地儲備等各類辦法，對閑置土地積極予以盤活。
2、妥善處理城市化過程中涉及的土地遺留問題，加大各類問題樓盤的處理力度，積極盤活各類存量房地產(chǎn)。
第十五條積極穩(wěn)妥的開展城中村(舊村)改造。
為促進全市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，改善城市居民生活環(huán)境，拓展全市住房供應(yīng)渠道，滿足居民住房需求，市，區(qū)兩級政府及相關(guān)部門應(yīng)本著積極穩(wěn)妥，有序推進，政府主導(dǎo)，市場化運作，統(tǒng)籌兼顧，綜合改造，區(qū)別對待，分類指導(dǎo)的原則，以空間形態(tài)改造為突破口，逐步實現(xiàn)全市城中村(舊村)居住生活環(huán)境的普遍改善。
第十六條發(fā)揮稅收，信貸政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)作用。嚴格按照國家調(diào)控政策，征收住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，個人所得稅等稅費;嚴格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件，有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。
第十七條整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程監(jiān)管;對不符合規(guī)劃控制性要求，超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理直至沒收;切實整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為;嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理。
第十八條積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。
1、進一步促進住房二級市場發(fā)展，促進住房梯度消費，優(yōu)化住房資源配置。相關(guān)部門應(yīng)加強房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的管理，完善房地產(chǎn)市場的中介服務(wù)體系，完善二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng)，繼續(xù)提高二手房交易，辦證效率。
2、進一步促進房屋租賃市場發(fā)展，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)換消費觀念。相關(guān)部門應(yīng)制定房屋租賃綜合稅費征收辦法，繼續(xù)擴大租賃管理覆蓋面，建立全市統(tǒng)一的流動人口和出租屋信息資源庫，建立房屋租賃市場綜合管理長效機制。
第十九條完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度。建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信息制度，建立多部門參與的房地產(chǎn)市場預(yù)警與金融風(fēng)險防范聯(lián)合監(jiān)測機制;加強住房調(diào)查，逐步完成全市住房狀況普查。
第二十條加強房地產(chǎn)市場引導(dǎo)。堅持正確的輿論導(dǎo)向，加強對房地產(chǎn)調(diào)控政策的宣傳，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費觀念，切實維護社會穩(wěn)定。
二十一條加強住房發(fā)展的戰(zhàn)略研究與法制建設(shè)。應(yīng)制定全市住房發(fā)展戰(zhàn)略，建立完善的住房保障制度體系，進一步加強房地產(chǎn)市場法制建設(shè)，建立較為完善的住房與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展法制體系。
第五章規(guī)劃實施的保障措施
第二十二條建立住房建設(shè)規(guī)劃實施的分級負責(zé)制，加強政策的傳遞能力和與基層的溝通能力，增強政策的執(zhí)行效率，強化各級政府，各相關(guān)部門的住房管理責(zé)任。
第二十三條強化住房建設(shè)規(guī)劃年度實施計劃制度。以年度實施計劃作為落實住房建設(shè)規(guī)劃的重要手段。年度住房實施計劃確定的住房目標(biāo)和住房調(diào)控指標(biāo)，是規(guī)劃許可和用地審批的具體依據(jù)。計劃新建或改造住宅建設(shè)項目，必須與規(guī)劃部門和房產(chǎn)部門申報擬建項目的規(guī)模及套型面積設(shè)計計劃，由規(guī)劃部門會同房產(chǎn)部門根據(jù)年度住宅實施計劃進行審核和調(diào)整。對不符合年度住房實施計劃的住房項目，規(guī)劃部門不予核準規(guī)劃選址。
