商業地產策劃書

開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇商業地產策劃書，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

但9月13日他一定會回來，因為這一天是萬通投資控股股份有限公司（以下簡稱萬通）一年一度的反省日。自1992年萬通成立一周年時即把（注冊）成立日確立為反省日，20年來，作為創始人的馮侖從未缺席這個特殊的日子。

記者在馮侖敞亮而遍布書籍的辦公室里，見到了萬通董事總經理楊建新。

楊建新從1991年就跟隨馮侖在海南創業，萬通的營業執照就是楊建新去辦理的。他也是萬通最年輕的“老人”。

可恰恰就是這個親歷了萬通21年成長的“老人”，卻錯過了萬通早期的反省會。

他坦陳自己是有意“錯過”的。最早確立萬通反省日的時候，年少輕狂的他持懷疑態度，“狡猾”地找借口“開溜”了。

但后來楊建新對反省日的認識發生了翻天覆地的變化，他越來越認真、嚴肅地對待這一年一度的反省日。正是基于這20年如一日的反省，堅持“知在行前”的馮侖做到了“守正出奇”，萬通更是通過一系列前瞻式的反省，奠定了今天的凱德置地模式，并把“豐滿”的理想開往了遙遠的美國紐約世貿中心。

如今，萬通的反省日由書生式的修身自省過渡為制度性的理性反思，企業本身也由“野蠻生長”進入基業長青的探索。萬通深入骨髓的反省歷程檢視了民營企業自改革開放以來的劇烈變遷之痛，以及從痛苦中磨練出來的成長之路。只不過，有的企業已悄然消逝，有的企業雖生猶死，只有少數企業成為大浪淘沙后的幸存者并志存高遠。

時過境遷。隨著中國商業環境和政策法律法規的逐漸寬松和規范，民企需要重新審視和調整自己的生存法則。今年萬通反省日的主題是“敬畏規則”。

反省日最討厭拍馬屁功夫在詩外

楊建新在反省日遇到過的最荒唐的問題是：楊總，我們今年的業績為什么這么好呢？

這讓他覺得又可氣又可笑?！斑@樣的花絮幾年有一次也就夠了。多了，別說我，馮董首先就得崩潰。”在楊建新看來，這就是拍馬屁，他討厭反省流于形式。

頭幾年，在反省日上大家的批評與自我批評都很過火，氣氛沉重。楊建新說，“用相互譴責已經無法形容了，甚至有一些互罵和互相傷害，起到了負作用?！比f通最初的反省是粗糙的。

從一開始，馮侖就規定反省從高管做起，還特別要求大家主要批評包括自己在內的創業者。

高管們起初的反應都還不錯，但后來發現批評也有很多過火的地方，第三、四、五屆反省日之后，萬通的反省日開始正式擴展到全公司范圍的反省。楊建新偶然發現，反省日過后很多員工臉上都掛著會心的微笑。一問才知道，因為員工在會上提出的意見被采納并開始改進了。

再后來，在他留學歸來之后，員工們的燦爛笑容又沒了，因為“說了也白說”和“不想說了”?！澳菚r我不是特別地理解，要我當著那么多人的面去指責，用一些很尖銳的詞說出問題，我感覺不太厚道。采取私下溝通的方式不是更好？而且，在反省日上提出的問題能真正行之有效地得到解決么？”

伴隨著萬通業務的發展，反省日也在曲折中不斷調整、演進?！熬拖窭そ钜粯樱嚨臅r間長了，彈性就會不一樣。早期萬通的發展就像馮董講的，‘在不規則的空間里，做一些驚險的跳躍’?！睏罱ㄐ路治?，最初市場和商業環境很不規范，人們的商業舉止和商業思維方式也不規范，所以需要用一些跳躍性的思維做事情。

時代在變，萬通也要在規則面前擺正心態，按照商業規則去布局，讓企業不再“野蠻生長”。

萬通反省日的初衷一直沒變，但楊建新坦言，圍繞反省日的問題仍然存在，比如怎樣正確引導大家提問、反省。他最怕新來的同事被個別老同事負面導向，“反省日你不用怎么準備，低頭聽著，該鼓掌就鼓掌，就行了?！?/p>

楊建新覺得這樣就嚴重了，所以管理層的功夫不止是表現在反省日上，更在平日里，要讓員工感知到在反省日上提出的問題是真正能得到公司重視并愿意去解決的。

楊建新愛和同事們聊天?！皸羁?，我去年提的問題好像還沒有解決”，他喜歡聽這樣的反映，“這說明員工很關心自己提的問題，關心自己在企業里的定位，關心企業的認真和不認真，關心他對這個企業所能起到的一些作用能不能展示出來?！睏罱ㄐ抡f。

三億損失“反求諸己”高管“被質詢”心懷忐忑

反省精神已經深入到萬通的日常企業行為中。迄今為止，萬通是鮮有的敢以自己的錯誤公開示人的民企。

在被稱為“萬通祠堂”的萬通歷史陳列館，有一隅“鏡鑒篇”，展示了馮侖以及整個管理團隊在創業的第一個十年中所犯錯誤的14個案例。每一個案例的失敗、每一次錯誤的決策都是一筆沉重的“學費”，這些代價，少則100多萬元，多則9000多萬元?！扮R鑒篇”里詳細記載了這些案例虧損的數字——總共至少3.28億元人民幣。

青春期的萬通曾有著膨脹的欲望，呈現出機會型企業的各種特點，盲目自大、跟風，多領域、跨區域的投資四處開花，讓萬通走上了快速擴張之路。

1993～1994年，萬通進軍東北，先是與吉林聯泰集團等六家發起單位簽訂《發起設立北方海神汽車股份有限公司協議書》，投資了長春北方海神汽車股份有限公司。接著，萬通又成為上市公司東北華聯的第一大股東。

東北兩役，前一役涉足高投入、長周期的制造業，萬通完全不熟悉，一直持續到1997年終于不得不以1372萬元的代價止損；后一役也同樣艱難，進入東北華聯后，萬通才發現對方管理混亂，業務也不值一提，這個叫好不叫座的項目最后也只得被迫退出，投資損失高達5000多萬元。

1996年萬通的總資產達到了60億的規模，可負債也高達40多億。1997年，“短債長投”的萬通已大舉擴張至7個行業數十個公司，結果卻是“砸”了不少坑。

今日萬通中心和新城國際的前身叫“理想世界”，當年建立之時，幾個美國人僅憑一份策劃書就輕松拿走了萬通200萬美元，這本堪稱業內最昂貴的策劃書之一，如今只能靜靜地待在陳列館二樓的玻璃柜里。

馮侖坦承，萬通犯了民營企業所有能犯的錯誤。

他同時也說，萬通能活到今天，是因為沒有犯大錯，也沒有犯罪。

如今看來，萬通這么多年來之所以沒有栽一個跟頭就倒地不起，一個重要原因就在于“自省”。這些虧損作為萬通歷史上曾經“落后”、“紊亂”的教訓，恰恰成為其后來構造“先進”、“標準”化公司管理系統和技術系統的一個參照系。

正如“鏡鑒篇”的開篇語所寫：萬通的真正價值，在于它所秉持的理性的批判精神。這種批判精神，首先是對自我的內省和解剖，是一種“反求諸己”的功夫。

馮侖也希望把萬通的價值觀深入并傳承下去，萬通要在不斷自省的過程中，總結經驗和教訓，“守正出奇”。因此，除了歷史陳列館，這些年來，萬通的感恩日、長城日等各種活動及各種內刊也都在塑造著向上的企業文化。

每年9月13日前后的一段時間，更是萬通由上至下的緊張時期。高管們其實在反省日上也略顯緊張?！凹炔荒苓^于嚴肅，也不能過于散淡，還不能過于沉重。”楊建新說，要拿捏有度以鼓勵員工提出更多“實”問題。

反省會上，高管們很顧忌卻也很期待最后的提問環節。他們在臺上一排排坐好，“恭候”被“質詢”。會提問誰呢？高管們豎著耳朵在聽是不是自己的名字，不是則松口氣，是則要立即抖擻精神來應對。

敢于“露點”從痛定思痛到前瞻式反省

馮侖曾自比湯唯，“我特別希望像湯唯一樣很好地把人性、人的本能，以及矛盾、困惑、誤解、躊躇、搖擺、沮喪甚至亢奮，淋漓盡致地展露出來，即使露點也義無反顧。心地清白，所以脫得干凈?！?/p>

敢于“露點”正是一個成熟企業的居安思危，這樣的警醒才會避免真正的錯誤發生。

1995年的反省會正是萬通歷史上最嚴峻的危機的化解。

在海南度過短暫的蜜月之后，新生的萬通也跟很多年輕企業一樣，沒有控制住自我膨脹的欲望：多元化，短債長投，盲目擴張，管理不善，這些民營企業常犯的錯誤，萬通一個沒落下。

在多元化擴張的過程中，因為企業經營思路的不一致，六個合伙人中的三個人相繼分家離開，萬通陷入了一場空前絕后的組織危機。

就在這次反省會上，萬通提出了“原罪”問題，并要自覺地“根治原罪”，尤其是要規范資本的問題。萬通提出了根治原罪的“四化”方針，即資本社會化、公司專業化、經理職業化、發展本土化。與此同時，萬通進行了戰線收縮和結構調整。

痛定思痛后的馮侖，開始更加強化職業經理人的理念。為了建立起現代企業制度的組織架構，萬通的創業者主動退出管理層，認真選聘職業經理人來管理企業，使企業組織逐步規范化，從江湖規則轉變到商業規則。

由江湖式進入，以商人的方式退出，萬通從江湖式的“野蠻生長”慢慢過渡為理性的生存。

萬通的整體布局在“瘦身”之后繼續探索。對于萬通的老本行房地產，馮侖開始探索新路子。

2000年，馮侖提出萬通的反省要過渡為前瞻式的反省，要站在明天反省今天，站在未來安排現在，以檢視公司的戰略、業務、價值和管理。這是反省會本身一次質的飛躍。

2003年到2004年，房地產快速發展的潮頭洶涌而至，在不斷進行戰略梳理后，馮侖在反省日上提出，萬通的地產業務要從單一的住宅開發以及“香港模式”，向住宅+商業地產、“導演加制片”的“美國模式”轉變。

2007年，萬通更是提出以新加坡凱德置地集團為榜樣標桿，力爭用5～10年的努力，發展成為中國最具競爭力的專業房地產投資公司。

2008年，與TCL合作開啟了工業地產的第一步后，萬通在國內工業地產行業逐漸占據了領先地位。但與豐樹、普洛斯等在工業地產領域已先行多年的國際大牌相比，尚有差距。楊建新坦陳，有一次坐飛機看到普洛斯的廣告，他拍了下來，“因為我們也需要學習別人的理念”。

今天，在不斷的前瞻式反省與學習中，萬通除了在房地產開發、工業地產上發力外，還在基金管理、資產管理等眾多領域齊頭并進，萬通復制的凱德置地模式已經有聲有色地開展起來了。

盡管如此，萬通的反省之路還很漫長。今年的反省會，馮侖提出要把萬通的一些海外員工也吸納進來。比如在美國萬通、中國臺灣萬通，有很多員工并不一定完全理解或認同萬通的經營理念和企業文化，這需要一個磨合的過程。

此外，萬通還打算把反省日的主會場搬到美國紐約的世貿中心去。