時間：2023-02-08 00:03:55
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇樓盤調(diào)查報告，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
個貸檔案工作？依筆者工作經(jīng)驗，有以下兩點值得借鑒：精細(xì)化管理進(jìn)行檔案源頭控制；影像電子化提升檔案管理質(zhì)量和效率。
【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 個人貸款 檔案
商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務(wù)流程各個崗位均會形成個人貸款檔案資料，由于個人貸款業(yè)務(wù)量大，因此其檔案整理、歸檔工作量頗為繁重，因貸款催收、貸款檢查、內(nèi)外部審計等借閱及歸還檔案業(yè)務(wù)量大。那么，如何做好個貸檔案工作？依筆者工作經(jīng)驗，有以下兩點經(jīng)驗值得借鑒：精細(xì)化管理進(jìn)行檔案源頭控制；影像電子化提升檔案管理質(zhì)量和效率。下面詳細(xì)探討一下：
一、精細(xì)化管理
商業(yè)銀行個人貸款精細(xì)管理的要點如下：按個人類貸款業(yè)務(wù)品種分類，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的貸款材料規(guī)范，各個崗位以及環(huán)節(jié)整理材料的規(guī)范。這些規(guī)范要細(xì)化到材料排什么順序，用什么樣的紙張，如何粘貼等。下面以個人住房貸款為例，從個人貸款檔案的形成說明一下。
個人貸款主流程為五部分：貸款受理、貸前調(diào)查、貸款審批、貸款發(fā)放（含落實抵押）、貸后管理。對于個人住房貸款，在主流程之前還有一項工作就是審查合作住房樓盤項目。
在審查合作住房樓盤項目時形成住房樓盤項目檔案，個貸從業(yè)人員對個人住房貸款樓盤項目審查包括對開發(fā)商資信的審查和項目本身的審查。開發(fā)商資信的審查，企業(yè)資信等級以及信用程度（含人行企業(yè)信用報告以及開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人個人信用報告記錄）；企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照；稅務(wù)登記證明；經(jīng)審計過的會計報表等等。項目審查資料主要是指審查是否“五證齊全”，“五證”是指：國有土地使用權(quán)證，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，預(yù)售商品房許可證。個貸從業(yè)人員通過上述的調(diào)查及審查，撰寫出調(diào)查報告，銀行管理部門做出對于樓盤準(zhǔn)入的審批意見（含該項目個人住房貸款的規(guī)模、額度等）。由此，我們可以看出，該步驟形成的樓盤項目檔案包括：企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照等（企業(yè)身份證），信用報告，“五證”以及調(diào)查報告、準(zhǔn)入審批文件等。該部分的檔案管理，按照上述的要點制訂一套相應(yīng)的管理規(guī)范，規(guī)定檔案的內(nèi)容以及資料排列的順序。該檔案的保管期限與該項目下個人住房貸款最長貸款期限相同，也可以將之列為永久性檔案。
貸款受理形成的檔案及規(guī)范化管理，按整理順序排列如下：檔案紙張要求A4紙大小。先是個人住房貸款申請表（標(biāo)準(zhǔn)格式）；借款人及其配偶身份證、戶口簿及婚姻狀況證明復(fù)印件，要求A4紙大小，借款人身份證正反復(fù)印在A4紙上，該頁作為主頁，其他的作為附頁，依次順序為借款人戶口簿戶主復(fù)印件，借款人戶口簿本人頁復(fù)印件，配偶身份證復(fù)印件，配偶戶口簿復(fù)印件，結(jié)婚證（離婚證）復(fù)印件或單身證明，共同借款人身份證明復(fù)印件，借款人收入證明資料，共同借款人收入證明資料，信用報告，房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件（含商品房買賣合同），首付款證明材料等。未規(guī)范檔案標(biāo)準(zhǔn)要求時，有的客戶經(jīng)理在一頁A4紙上粘十幾張小紙片（客戶及配偶身份證、戶口簿等復(fù)印件），粘的小紙片容易掉，在資料流轉(zhuǎn)過程中丟失，因此，個貸檔案源頭控制一個重要的要求就是能不粘的不粘。
貸款調(diào)查形成的檔案及規(guī)范化管理，按整理順序順序排列如下：面談記錄，由銀行個人貸款管理部門和個貸檔案管理崗位一同制訂面談記錄規(guī)范，記錄紙張A4大小，提什么問題？整張記錄單設(shè)計如同問答卷；調(diào)查報告等。
貸款調(diào)查通過之后，就到了審批環(huán)節(jié)，審批人依據(jù)上述的材料對該筆貸款風(fēng)險進(jìn)行專業(yè)判斷，從而給出“通過”或“否定”兩種審批意見，該階段形成的檔案主要是審批表。各商業(yè)銀行一般都是電子化審批，審批表都有固定格式，不再詳細(xì)探討了。
審批通過之后的貸款，就需要和客戶簽訂貸款合同，以及準(zhǔn)備辦理抵押登記（備案）申請資料。在貸款發(fā)放（含落實抵押環(huán)節(jié)）階段，形成的檔案資料按整理順序要求如下：貸款合同，抵押合同，房屋他項權(quán)證復(fù)印件（含抵押備案證明），委托扣款存折（或卡）復(fù)印件，放款會計憑證等。其中，房屋他項權(quán)證原件由檔案崗的重要權(quán)證管理崗進(jìn)行專門管理。
貸后管理形成的檔案，排序如下：個人貸款檢查表，補(bǔ)充合同（客戶提前還款、縮短貸款期限等），催收記錄等等。
通過上文的探討，要想做好個人貸款檔案工作，就必須嚴(yán)格要求檔案資料整理順序以及規(guī)范。試想，客戶經(jīng)理將未按規(guī)范整理的材料報給審批人審批，審批人要從這一堆材料里找，哪些是申請表，哪些是客戶身份證明資料，哪些是收入證明資料，耗時費力，而且有可能找不到。實際上，嚴(yán)格規(guī)范還可以趕到提升辦貸效率的效果。
二、影像電子化提升檔案管理質(zhì)量和效率
商業(yè)銀行個人貸款檔案工作除了檔案的整理、歸檔工作之外，還有大量的借閱管理工作，貸款催收、貸款檢查、內(nèi)外部審計等都需要檔案管理人員配合。而將紙質(zhì)的個貸檔案，進(jìn)行影像電子化，可以有效的減少借閱等相關(guān)工作量；利用條碼技術(shù)等檔案可以進(jìn)行密集存放，節(jié)約空間。
舉個例子：日常催收中，對于電話號碼無效的拖欠客戶，貸后管理人員，往往要查閱檔案紙質(zhì)件，在紙質(zhì)件中，翻看個人貸款申請表、貸款合同、買賣合同、抵押合同用于查找拖欠客戶是否其他的聯(lián)系方式（未錄入系統(tǒng)中）；翻看個人收入證明，查看并記錄其單位電話；翻看戶口簿，查看并記錄戶口所在地信息以便上門催收。這個過程需要提交借閱申請單，檔案崗人工查找出檔案并借閱，歸還并放回原處。而有了影像電子化系統(tǒng)之后，檔案管理系統(tǒng)賦予其查看權(quán)限，催收人員就可以調(diào)閱電子檔案，省時省力。
紙質(zhì)件影像電子化之后，除了訴訟必須要借閱檔案之外，紙制檔案基本上不需要物理位置移動，再加上條碼技術(shù)和紅外掃描技術(shù)，可以實現(xiàn)檔案的密集堆放。個貸檔案量大，占用的檔案室面積大，密集堆放可以有效的減少檔案的存儲空間占用。
撰寫人：___________
日
期：___________
xx年4月銷售員試用期轉(zhuǎn)正工作總結(jié)
作為一名銷售新人，剛加入房產(chǎn)銷售部的時候什么都不懂，現(xiàn)在想起來還有些好笑，通過這段時期的磨練，現(xiàn)在已經(jīng)能夠負(fù)責(zé)很多工作的實施。
這些工作主要包括：
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。
xx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進(jìn)。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻(xiàn)。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作。
參加了
九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。
從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。
協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
10、處理銷售部有關(guān)營銷策劃方面的事務(wù)等。
近半年的工作中，我通過實踐學(xué)到了許多房地產(chǎn)的相關(guān)知識，通過不斷的學(xué)習(xí)逐步提高了自己的業(yè)務(wù)水平。但是作為新人，我深深知道，自己經(jīng)驗還是相對欠缺的，需要不斷的學(xué)習(xí)和磨練。因此，在新的一年里，我希望通過到銷售第一線的不斷學(xué)習(xí)和實踐，做好個人工作計劃，在現(xiàn)場不斷增加自己的經(jīng)驗和見識，爭取使自己的業(yè)務(wù)水平提到一個更高的高度，為公司多做貢獻(xiàn)。
公司全程策劃工作程序
[初步接洽階段]
1、項目資源條件整合及判斷
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部、研究部
報告名稱：《**項目策劃大綱》
中心內(nèi)容：
宏觀資料：市場整體、片區(qū)趨勢、基本行情。
地段資料：規(guī)劃要點、坐標(biāo)。
周邊資料：交通、配套、樓盤的規(guī)劃、設(shè)計、包裝、銷售。
發(fā)展商資料：背景、關(guān)系、資金、技術(shù)等的實力情況。
判斷內(nèi)容：優(yōu)勢、難點、突破口、把握度。
2、多方案初步規(guī)劃、設(shè)計或調(diào)整建議
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報告名稱：《會議紀(jì)要匯總》
《**項目概念設(shè)計提示》
或《項目調(diào)整建議》
中心內(nèi)容：草圖、立意、說明、交流記錄
[前期策劃階段]
3、地塊內(nèi)在條件整合及價值分析
負(fù)責(zé)部門：策劃部、投資部
報告名稱：《**項目土地價值與分析報告》
中心內(nèi)容：適合的規(guī)則布局和建筑類型及其投入和產(chǎn)出價值比較
4、資源綜合及定位
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報告名稱：《**項目綜合定位報告》
中心內(nèi)容：上述各內(nèi)容匯總，初步定位或創(chuàng)意
5、依據(jù)定位針對性的市場調(diào)查
負(fù)責(zé)部門：策劃部、研究部
報告名稱：《**項目市場調(diào)查報告》
中心內(nèi)容：客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據(jù)創(chuàng)意尋找市場依據(jù)
6、經(jīng)濟(jì)可行性分析
負(fù)責(zé)部門：投資部、策劃部
報告名稱：《**項目經(jīng)濟(jì)可行性分析報告》
中心內(nèi)容：靜態(tài)的綜合成本（地價、造價、管理、財務(wù)、資金、推廣、銷售、稅金）收益率與銷售價格的分析。
7、初步營銷框架
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》
中心內(nèi)容：推廣主題、通道、銷售策略及產(chǎn)品設(shè)計立意和要求相互關(guān)系
8、規(guī)劃、設(shè)計方案及跟蹤
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報告名稱：《**項目初步營銷報告》《**項目建筑概念設(shè)計》《**項目環(huán)藝概念設(shè)計》或《**項目設(shè)計修改意見》《**項目設(shè)計要點》
中心內(nèi)容：草圖，設(shè)計創(chuàng)意、任務(wù)書、設(shè)計交底、指導(dǎo)
[營銷策劃階段]
9、營銷整體規(guī)劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目營銷整體規(guī)劃》
中心內(nèi)容：VI，推廣的主題。方式、渠道、策略、步驟，包裝的類型、風(fēng)格和銷售的入市時機(jī)、節(jié)奏、付款、策略、附加促銷手段，如裝修套餐等與施工進(jìn)度相結(jié)合的創(chuàng)意及其相互協(xié)調(diào)關(guān)系部署。
10、經(jīng)濟(jì)敏感分性
負(fù)責(zé)部門：投資部
報告名稱：《**項目經(jīng)濟(jì)敏感性分析報告》
中心內(nèi)容：造價、進(jìn)度、售價、回報率間的變量關(guān)系圖表。
11、價格策略執(zhí)行計劃
負(fù)責(zé)部門：投資部、部
報告名稱：《**項目價格策略報告》
中心內(nèi)容：依據(jù)經(jīng)濟(jì)敏感性分析結(jié)合對市場走勢的判斷，進(jìn)行價格的高低、提升、折率的編排和修整。
12、物業(yè)準(zhǔn)備工作計劃
負(fù)責(zé)部門：投資部
報告名稱：《**項目的物業(yè)模型》
中心內(nèi)容：配合營銷推廣而設(shè)立的新型物業(yè)管理概念和"標(biāo)準(zhǔn)"物業(yè)管理模式的融合。
13、銷售準(zhǔn)備工作計劃
負(fù)責(zé)部門：部、策劃部
報告名稱：《**項目前期工作計劃表》
中心內(nèi)容：文件、合同、票證、禮品、用品等催辦、設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算
14、項目包裝執(zhí)行計劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部
報告名稱：《**項目包裝概念設(shè)計》
中心內(nèi)容：VI設(shè)計、導(dǎo)視系統(tǒng)、銷售中心、樓書、展板、模型、示范單位（裝修套餐）等的設(shè)計和制作計劃安排及費用預(yù)算。
15、廣告宣傳炒作計劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目新聞炒作提綱和廣告計劃》
中心內(nèi)容：戶外廣告、報刊廣告、新聞炒作、網(wǎng)上廣告和炒作的計劃安排及費用預(yù)算。
16、銷售活動規(guī)劃及策劃
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報告名稱：《**項目公關(guān)活動計劃報告》∑《**項目**活動報告策劃書》
中心內(nèi)容：開工、開盤、封頂、竣式、入伙等的儀式，新聞會，展銷會的其他公關(guān)活動的計劃安排及費用預(yù)算。
17、裝修套餐
負(fù)責(zé)部門：策劃部、部
報告名稱：《裝修套餐服務(wù)計劃報告》
中心內(nèi)容：售后裝修和裝修按揭服務(wù)。
[銷售實施階段]
18、銷售培訓(xùn)
負(fù)責(zé)部門：部、策劃部、投資部
教材名稱：《銷售基礎(chǔ)知識》《**項目銷售相關(guān)內(nèi)容》
中心內(nèi)容：建筑知識、樓盤背景、項目優(yōu)勝、對手比較、付款方式、法律手續(xù)、銷售技巧等方面的系統(tǒng)培訓(xùn)。
19、執(zhí)行修正
負(fù)責(zé)部門：部、策劃部
往來文件：《**項目銷售情況總結(jié)》《**項目策劃執(zhí)行修正安案》
中心內(nèi)容：根據(jù)銷售狀況和市場動向的反饋，適時調(diào)營整營銷計劃。
20、置業(yè)錦囊
負(fù)責(zé)部門：策劃部投資部
報告總稱：《置業(yè)錦囊》
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資；前期風(fēng)險；預(yù)測
中圖分類號：F293.35 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A
一、前言
房地產(chǎn)投資項目大致包括三個階段：項目開發(fā)前期階段，項目工程施工階段及市場推廣營銷階段。每一階段都存在不同的風(fēng)險，而且風(fēng)險具有連續(xù)性。因此在房地產(chǎn)投資項目開發(fā)前期階段進(jìn)行風(fēng)險預(yù)測非常重要。
二、 房地產(chǎn)投資項目前期具體風(fēng)險
1.自然風(fēng)險
自然風(fēng)險是指由于自然本身發(fā)生異常變化或人們對自然力失去控制給投資者帶來損失的可能性。如地震、滑坡、火災(zāi)等災(zāi)害因素給投資者會帶來風(fēng)險。這些災(zāi)害因素往往又被稱為不可抗拒的因素，其一旦發(fā)生，就會對房地產(chǎn)業(yè)造成巨大破壞，從而對投資者帶來很大的損失。
2.合同風(fēng)險
在合同法上，廣義的合同風(fēng)險是指各種非正常的損失，它既包括可歸責(zé)于合同其中一方或雙方的原因所導(dǎo)致的損失，又包括不可歸責(zé)于合同雙方當(dāng)事人的原因所導(dǎo)致的損失。在房地產(chǎn)行業(yè)中，合同風(fēng)險是指房地產(chǎn)投資者會因合同不完整、不完善或條款規(guī)定存在問題而可能承擔(dān)的損失。
3.融資風(fēng)險
融資風(fēng)險是指籌資活動中由于籌資的規(guī)劃而引起的收益變動的風(fēng)險。融資風(fēng)險要受經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險的雙重影響。其中經(jīng)營性風(fēng)險是指由于經(jīng)營上的不善或失誤所造成的實際經(jīng)營結(jié)果與期望值背離的可能性。產(chǎn)生經(jīng)營性風(fēng)險主要三種情況：①由于投資者對交易所涉及的法律條文及相關(guān)條例等不了解而造成投資失敗；②由于市場信息不公開透明，投資者得不到準(zhǔn)確充分的市場信息而經(jīng)營決策失誤；③因決策水平低而未能在最有利的市場時機(jī)將手中的產(chǎn)品賣出，使得經(jīng)營成果低于期望值。財務(wù)風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)投資主體財務(wù)狀況惡化而使房地產(chǎn)投資者面臨著不能按期甚至無法收回其投資報酬的可能性。產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因有：①購房者未能在規(guī)定的期限內(nèi)支付購房款；②投資者實施負(fù)債經(jīng)營，這種方式增大了投資的不確定性和收不抵支的可能性。
4.市場競爭風(fēng)險
市場競爭風(fēng)險是指由于房地產(chǎn)市場上同類樓盤供給過多，市場營銷競爭激烈，最終給投資者帶來的營銷成本的提高或樓盤滯銷的風(fēng)險。市場風(fēng)險的出現(xiàn)主要是由于投資者對市場調(diào)查分析不足而引起對市場把握能力的不足的。其中，市場競爭能力的主要風(fēng)險是銷售風(fēng)險。
2.4購買力風(fēng)險
購買力風(fēng)險是指由于通貨膨脹使物價總水平的上升而使得人們的購買力下降。在這種情況下，人們對房地產(chǎn)商品的消費需求會降低。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)投資者的出售收入減少，從而使房地產(chǎn)投資者遭受一定的損失。
3 .房地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險識別方法
（1）生產(chǎn)流程分析法
生產(chǎn)流程分析法又稱流程圖法。生產(chǎn)流程又稱加工流程或工藝流程，是指在生產(chǎn)工藝中，從原料投入到成品產(chǎn)出，通過一定的設(shè)備按順序連續(xù)地進(jìn)行加工的過程。該種方法強(qiáng)調(diào)根據(jù)不同的流程，對每一階段和環(huán)節(jié)，逐個進(jìn)行調(diào)查分析，找出風(fēng)險存在的原因。這種方法的結(jié)構(gòu)化程度較高，所以對對于識別房地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險非常有用。
（2）專家調(diào)查法
專家調(diào)查法，又稱德爾斐法，是指征集專家們意見以判斷決策的一種系統(tǒng)分析方法。這種方法比較簡單、節(jié)省費用，能集中各方面專家對同一問題的意見。它適用于研究未知因素多、主要靠主觀判斷和粗略估計來確定的問題，故適用于分析房地產(chǎn)投資項目前期風(fēng)險問題。使用時遵循的步驟:①組織專門小組,確定主持人。②所提問題要明確具體,數(shù)量不宜過多，并提供相應(yīng)的必要的背景材料。③所選的專家要有廣泛的代表性，要熟悉業(yè)務(wù)，要有較強(qiáng)的判斷能力和洞察能力。人數(shù)一般以10～50人為宜。④輪番征詢意見。通常要有三輪：第一輪是提出問題，要求專家們在規(guī)定的時間內(nèi)把調(diào)查表格填完寄回；第二輪是修改問題，讓專家了解其他見解后，再一次征求他本人的意見；第三輪是最后判定，加以整理專家們最后重新考慮的意見。⑤整理調(diào)查結(jié)果，提出調(diào)查報告。一般采用中位數(shù)法統(tǒng)計處理征詢所得的專家的意見，把處于中位數(shù)的專家意見作為調(diào)查結(jié)論，寫成調(diào)查報告。
（3）頭腦風(fēng)暴法
頭腦風(fēng)暴法又可分為直接頭腦風(fēng)暴法和質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法。直接頭腦風(fēng)暴法是在專家群體盡可能激發(fā)創(chuàng)造性，產(chǎn)生盡可能多的方案；質(zhì)疑頭腦風(fēng)暴法則是對前者提出的方案逐一質(zhì)疑，分析其現(xiàn)實的可行性。采用頭腦風(fēng)暴法組織群體決策時，要集中有關(guān)專家召開專題會議，主持者明確地向所有參與者闡明問題，說明規(guī)則，盡力創(chuàng)造在融洽自由的氣氛。一般用這種方法可以回答下列問題：如果投資這個項目可能會遇到什么樣的風(fēng)險？此風(fēng)險的原因是什么？此風(fēng)險的特征是什么？此風(fēng)險的危害后果是什么？
（4）文獻(xiàn)調(diào)查法
房地產(chǎn)投資者在投資經(jīng)營過程中需要了解市場行情、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等信息。這些信息可以通過文獻(xiàn)調(diào)查法獲取。文獻(xiàn)調(diào)查法就是指通過尋找文獻(xiàn)搜集有關(guān)市場信息的調(diào)查方法，它是一種間接的市場調(diào)查方法。所有的市場調(diào)查都始于收集現(xiàn)有文獻(xiàn)資料，只有當(dāng)現(xiàn)存文獻(xiàn)資料不能提供足夠的依據(jù)時，才考慮實地調(diào)查等其他方法。文獻(xiàn)調(diào)查法需要建立嚴(yán)密的調(diào)查計劃，并對將要利用的文獻(xiàn)進(jìn)行真實性的檢查，這樣才能保證調(diào)查的可靠性。
(5)盈虧平衡分析法
盈虧平衡分析法，又稱本量利分析法或保本點分析，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量、成本、利潤之間的相互制約關(guān)系的綜合分析，用來控制成本，預(yù)測利潤，判斷經(jīng)營狀況的一種數(shù)學(xué)分析方法。盈虧平衡分析法的計算公式為：盈虧平衡點(銷售量)=固定成本/每計量單位的貢獻(xiàn)差數(shù)。盈虧平衡分析可以對項目的風(fēng)險情況及項目對各個因素不確定性的承受能力進(jìn)行科學(xué)地判斷,為投資決策提供依據(jù)。
(6)蒙特卡洛模擬法
蒙特卡洛模擬法，又稱統(tǒng)計模擬法或隨機(jī)抽樣技術(shù)，是一種通過設(shè)定隨機(jī)過程，反復(fù)生成時間序列，計算參數(shù)估計量和統(tǒng)計量，進(jìn)而研究其分布特征的方法。隨著模擬次數(shù)的增多，其預(yù)計精度也逐漸增高。蒙特卡洛模擬法是用電子計算機(jī)來實現(xiàn)統(tǒng)計模擬和抽樣的，因此只是在近些年才得到廣泛推廣。蒙特卡洛模擬法在數(shù)學(xué)的原理上對房地產(chǎn)投資項目中存在的模糊性問題和風(fēng)險進(jìn)行評價分析以解決問題。
四、結(jié)語
房地產(chǎn)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，關(guān)系著一國的經(jīng)濟(jì)命脈。房地產(chǎn)投資項目的風(fēng)險不可避免，但可以通過前期項目風(fēng)險識別方法將風(fēng)險降低到最小程度，為后續(xù)階段的工作打好基礎(chǔ)。
參考文獻(xiàn)
加入這個大家庭已經(jīng)差不多快有三個月了，和各位家人相處的這段時間里，發(fā)現(xiàn)自己努力了很多，也進(jìn)步了不少，在這個團(tuán)隊里，讓我學(xué)到了很多以前沒有過的東西，在這不僅是工作，更重要的是這個大家庭給了我一個學(xué)習(xí)和鍛練的機(jī)會，為我提供了一個讓我施展的快樂舞臺。從這段時間來看，發(fā)現(xiàn)自己和客戶溝通起來越來越輕松，而且時間也越來起長，考慮的問題也越來越全，我想這就是經(jīng)驗。在此衷心的感謝匯瑞的家人們對我的關(guān)照和幫助。
現(xiàn)將這三個月的具體工作情況總結(jié)如下：
在此，我深刻的體會到了匯瑞這個團(tuán)隊從老板到同事踏實認(rèn)真的工作態(tài)度，共同以一顆積極向上的心態(tài)來迎接每一天的挑戰(zhàn)，也正是這個時刻提醒著我自己，要把每一天的工作做好。其實，每一個公司的制度和規(guī)定大體方向和宗旨都相同，只是在細(xì)節(jié)上稍有區(qū)別而以，所以，我自然也很快適應(yīng)了公司的工作環(huán)境以及工作流程，盡量配合大家的工作，其間雖然也有一些不當(dāng)之處，但在大家的幫助下，我也積極的改正，避免再犯，所以，我就融入了匯瑞這個大家庭里，并且認(rèn)真的做自己的本職工作。我很喜歡這里，并且也很愿意把這里當(dāng)作鍛練自己的平臺，和公司共同發(fā)展，把工作當(dāng)事業(yè)對待，做出自己最大的貢獻(xiàn)。其實，不論在哪里，在哪個公司，我們都必須以飽滿的熱情，認(rèn)真的態(tài)度，誠懇的為人，積極的融入工作中，這也是作為一個員工基本的原則。團(tuán)隊精神是每個公司都倡導(dǎo)的美德，我認(rèn)為，公司要發(fā)展，彼此的合作協(xié)調(diào)是很重要的。沒有各個部門和各們同事的相互配合，公司的工作進(jìn)程必然要受到阻礙，工作效率也要大打折扣，公司效益也自然會受損，這樣對公司和個人都無益處。
在匯瑞，目前我的工作主要就是負(fù)責(zé)銷售部的業(yè)務(wù)基本工作，每天必做的工作是點擊關(guān)鍵詞，更新b2b網(wǎng)站信息，熟悉相關(guān)產(chǎn)品信息。與此同時也在完善每個網(wǎng)站上我們的供應(yīng)信息，添加一些新的產(chǎn)品信息進(jìn)去，讓網(wǎng)站產(chǎn)品信息豐富起來，這樣被關(guān)注的機(jī)會也就增多。同時也在協(xié)助師傅這邊的銷售寄樣寄貨快遞安排，自己這邊也在不斷的開發(fā)新客戶，并且負(fù)責(zé)跟進(jìn)和維護(hù)。
兩個多月以來，我更能體會到，工作時，用心，專心，細(xì)心，耐心四者同時具備是多么重要。就拿每次接到客戶電話來說吧，我要用心的傾聽任何一位客戶的需求，專心的為每一位客戶推薦我們最適合客戶需求的產(chǎn)品，細(xì)心的為客戶講解產(chǎn)品的使用方法以及注意事項，耐心的跟進(jìn)和維護(hù)好所有客戶。
在工作中，我深深感到加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高自身素質(zhì)的緊迫性，一是向咱們的資料學(xué)習(xí)，堅持每天擠出時間看產(chǎn)品知識，以做到更專業(yè)。二是向我們的同事學(xué)習(xí)，工作中始終要保持謙虛謹(jǐn)慎、虛心求教的態(tài)度，學(xué)習(xí)他們?nèi)蝿谌卧埂⑶笳鎰?wù)實的工作作風(fēng)和處理問題的方法。三是向?qū)嵺`學(xué)習(xí)，把所學(xué)的知識運用到實際工作中，要實踐中檢查自己不足的地方，更好的提高自己。
要做好一份工作，我認(rèn)為最重要的是要有責(zé)任心，有了一份責(zé)任在身上，就會努力去完成它，并完成好，只有這樣愛你的工作，工作才會喜歡你。如果失敗了也不要氣餒，總結(jié)失敗教訓(xùn)，爭取下次成功，不論怎樣，在工作和生活中要始終保持積極樂觀的態(tài)度，才能工作的更好，生活的更精彩。
銷售員試用期工作總結(jié)范文二
剛從大學(xué)畢業(yè)，學(xué)的是銷售專業(yè)，然而對于銷售工作，自己卻還是一名銷售新人。現(xiàn)在回憶起來，那時候剛進(jìn)入房地產(chǎn)銷售部的時候，自己什么都不會，現(xiàn)在都覺得還有些好笑，不過，經(jīng)過這段寶貴的磨練時期，現(xiàn)在的我已經(jīng)完全能夠負(fù)責(zé)起很多工作的實施，相對之前有了很大的進(jìn)步。下面，是個人對上級領(lǐng)導(dǎo)寫的。
工作內(nèi)容如下：
1、深入銷售第一線，在銷售現(xiàn)場了解客戶的特點和需求，掌握客戶的心理動態(tài)，找出客戶最關(guān)心的問題。
xx園xx庭，xx閣開盤期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。
xx村2、6底層商鋪銷售期間的現(xiàn)場跟進(jìn)。
xxx花園ii-9,iv-3,iv-4開盤的現(xiàn)場跟進(jìn)。
2、收集其他樓盤的宣傳資料和報紙廣告，掌握競爭樓盤的動向，了解其他樓盤的促銷手段和銷售措施。
收集了七月份至今各樓盤的報紙廣告并整理分類。
3、學(xué)習(xí)和觀摩其他樓盤的促銷活動，吸取別人成功的經(jīng)驗，以便為將來搞好公司的促銷策劃活動多做貢獻(xiàn)。參觀了xx廣場，xx花城，xx新城的開盤促銷以及房展會的各樓盤促銷。
4、與策劃公司對接，對其提交的策劃方案根據(jù)實際情況提出修改意見供領(lǐng)導(dǎo)參考，同時把銷售部的意見與策劃公司溝通，力圖將宣傳推廣工作做得更加切合公司的銷售部署，更加實際，更加有效。
5、參加公司的各種促銷活動，組織銷售人員在促銷現(xiàn)場開展宣傳工作，協(xié)調(diào)和溝通銷售部和策劃公司的分工合作，
試用期工作總結(jié)參加了九月份的“房展會”，“xx園國慶看房專線車”，xx節(jié)期間的“投資貿(mào)易洽談會”的展覽等促銷活動。
6、根據(jù)實際情況，對重要問題多想辦法，多出主意，盡最大能力提出相應(yīng)的建議和方案給領(lǐng)導(dǎo)參考，做好營銷人員的參謀策劃工作。
7、參加每周銷售部主管例會，將周銷售工作總結(jié)整理好，發(fā)送給領(lǐng)導(dǎo)，讓領(lǐng)導(dǎo)及時了解銷售現(xiàn)場的動態(tài)。從七月份進(jìn)入公司開始，每周匯總各點周銷售情況上報領(lǐng)導(dǎo)
8、指導(dǎo)各銷售點做好每個月的互訪報告和每季度的市場調(diào)查報告，讓各點人員都熟悉公司其他各點的相關(guān)情況，了解市場上競爭對手的情況和動向。收集整理各點交來的互訪報告和市調(diào)報告，以備領(lǐng)導(dǎo)查閱。
9、學(xué)習(xí)銷售部綜合點人員應(yīng)該了解的基本的房地產(chǎn)銷售知識和工作程序，工作方法。協(xié)助其他同事接待辦理產(chǎn)權(quán)證的客戶等。
多數(shù)城市房地產(chǎn)市場不健康
《城市競爭力藍(lán)皮書：中國城市競爭力報告NO.4》的主題是：“樓市：城市中國的晴雨表”。
這份報告指出，一般來說，競爭力較強(qiáng)的城市的房地產(chǎn)價格會比競爭力弱的城市的房地產(chǎn)價格高，但過高的房地產(chǎn)價格會影響城市競爭力的增強(qiáng)。
報告說，35個大中城市，多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場不健康。總體房地產(chǎn)市場健康的城市只有7個，不健康的有21個，很不健康的城市有7個。城市房地產(chǎn)在六大體系上均存在不同程度的缺陷：正規(guī)市場不規(guī)范，黑市交易比例高；法制體系不健全，司法執(zhí)行不牢靠；監(jiān)管體系不恰當(dāng)，監(jiān)管執(zhí)行不得力；住房保障不完善，公共服務(wù)不到位；稅費結(jié)構(gòu)不合理，稅費種類不簡明；調(diào)控手段不經(jīng)濟(jì)，調(diào)控部門不配合。
房價過快上漲，帶來的消極影響主要有三方面：
一是削弱一個城市的競爭力。房價持續(xù)過快上漲，將使企業(yè)的商務(wù)成本和投資成本水漲船高，產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，降低城市對投資者的吸引力，導(dǎo)致資金外流與外來投資減少，增加結(jié)構(gòu)性失業(yè)。同時，還會降低城市對人才的吸引力，不利于引進(jìn)和留住人才，損害城市的長遠(yuǎn)發(fā)展。
二是加大地方財政風(fēng)險。近年來，不少城市從出售土地、房產(chǎn)交易中得到大筆財政收入，財政收入對房地產(chǎn)的依賴也在增大。但政府的支出通常是剛性的，一旦房地產(chǎn)進(jìn)入調(diào)整期，地方政府可能面臨入不敷出的尷尬。
三是抑制百姓消費，不利于社會和諧與經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。目前國內(nèi)一些城市的房價，對普通百姓而言已是高不可攀。中國人民銀行不久前的一份調(diào)查報告顯示，我國城鎮(zhèn)居民購房意愿已跌至歷史新低，未來3個月打算買房的居民人數(shù)占比為18.2%，較上季度及上年同期分別降低1%和3.8%。
上述風(fēng)險雖是潛在的，但又是實實在在的，背后所隱藏的巨大風(fēng)險，應(yīng)該引起各地政府部門的高度重視。
深杭滬京價格過高
報告指出，過高的房地產(chǎn)價格會影響城市競爭力的增強(qiáng)，目前房地產(chǎn)價格過高、偏離應(yīng)有水平最嚴(yán)重的5個城市依次為：深圳、杭州、上海、北京、廈門。
北京、上海、深圳三地，可以說都是這次樓市宏觀調(diào)控重點“關(guān)照”的地區(qū)。但因市場自身情況不同等原因，三地樓市演繹了不同的故事。
上海：走下巔峰經(jīng)歷了一年的“宏觀調(diào)控”，上海老式住宅指數(shù)回落到2004年第四季度的水平，宏觀調(diào)控正好把人們說的2005年初的瘋漲泡沫擠得一干二凈，但是價格并沒有出現(xiàn)大起大落。業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，2006年老式住宅市場的價格將會有一定的升幅。一年前的今天，在央行開始采取行動之前，上海市政府其實已經(jīng)意識到房價長時間快速上漲的嚴(yán)重性，陸續(xù)出臺了一些地方性措施調(diào)控樓市：一方面調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，力爭中低價普通商品住房供應(yīng)總量達(dá)到65％；另一方面出臺金融、稅收等方面的一些輔助政策，如對持有房產(chǎn)時間不到一年就轉(zhuǎn)讓的征收營業(yè)稅，取消轉(zhuǎn)按揭、提高多套購房貨款利率等等。
在一系列從國家到地方的宏觀調(diào)控政策作用之下，上海的房地產(chǎn)市場交易量受到較為明顯的影響。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)表明，上海新房市場成交量在2005年7月跌至谷底，僅為77．91萬平方米。而后逐步平穩(wěn)回升，但2005年9月至11月的三個月中，平均住宅成交量僅為154萬平方米，相當(dāng)于 2005年1月份成交量的55％；成交價格則緩慢回歸，除個別樓盤出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)外，其余樓盤均保持平穩(wěn)走勢。
北京：逆市大漲讓不少想買房的北京人感到特別郁悶的是，狗年伊始房價就開始往上漲。日前，國家統(tǒng)計局對70個大中城市1月住房價格的監(jiān)測顯示，北京平均房價以8．4％的升幅成為當(dāng)月價格上漲最快的特大型城市。而去年，北京房價上漲勢頭也頗為迅猛，期房單月價格在5月份創(chuàng)歷史最高，為每平方米7136元，商品住宅期房預(yù)售平均價格每平方米6725元，比2004年上漲了1083元，漲幅為19．2％；現(xiàn)房價格每平方米5853元，比2004年上漲了1106元，漲幅為23．3％。
報告指出，北京樓市住宅價格的上漲，根本原因在于商品住宅市場的供不應(yīng)求。一方面，北京住宅市場化的進(jìn)度導(dǎo)致需求量顯著增長，本身就為價格上漲積蓄了巨大能量，另一方面，北京房地產(chǎn)市場中的竣工面積與銷售面積居然并無太大差距，如此緊張的供求關(guān)系，當(dāng)然會導(dǎo)致價格上漲。
按照官方預(yù)測，北京市到2010年常住總?cè)丝谟锌赡苓_(dá)到17007，由此推算，每年新增人口約35萬人左右。業(yè)界估測，北京每年新增商品房約有30％左右為外地人所購買。三是城市改造中所產(chǎn)生的需求。近年在奧運的推動下，城市建設(shè)速度加快，為了配套大工程、大項目的建設(shè)和拆危解困，年均拆遷約7萬戶居民，如果按戶均建筑面積70平方米計，大約每年有近500萬平方米的住房需求量。四是一部分家庭理財?shù)耐顿Y需求。據(jù)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，北京房產(chǎn)投資需求約占到新增商品房供應(yīng)量的17％。客觀地說，北京房地產(chǎn)市場的購買力與有效需求十分龐大。
深圳：不能這么漲下去經(jīng)歷了高壓調(diào)控后的深圳樓市，在市民的質(zhì)疑聲中又再次漲價了。據(jù)中原地產(chǎn)最新的研究報告顯示，今年2月同比深圳房價飆升高達(dá) 16．8％。2006年1月，深圳樓價以12％的漲幅位居全國第一。
“每平方米8000多元，兩三年前可以買豪宅，現(xiàn)在只能買普通住房，還是二手的!”想換一套3房單位的市民張小姐在她的MSN簽名檔上如此哀嘆。事實上，不少市民認(rèn)為，深圳最合適的房價應(yīng)在6000元／平方米，而那是深圳2004年均價。這兩年來，房價幾乎每年漲1000元／平方米，今年2月份，住宅均價已經(jīng)漲到8032元／平方米，關(guān)內(nèi)住宅均價更是早已突破?萬元／平方米。
市橋鎮(zhèn)又一大戶型高尚住宅小區(qū)，首期發(fā)售單位500套，面積由90至300平方米不等，帶電梯的高層住宅小區(qū)；
樓盤地理環(huán)境：交通便利：地鐵三號鐵站點所在、多條公交經(jīng)路周邊配套設(shè)施全面成熟：市場、超市、銀行、醫(yī)院、學(xué)校齊備。
購房置業(yè)對大多數(shù)人來說，都是一項非常重大的決定，目的希望住房環(huán)境的改善，生活更加“優(yōu)越、便利、和諧”。
“錦繡天地”，番禺市橋鎮(zhèn)的又一個大戶型高尚住宅小區(qū)的推出，我司作為本地區(qū)一家專業(yè)的廣告公司，對本地文化有非常深入的了解，現(xiàn)以專業(yè)廣告人的服務(wù)態(tài)度為龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司提供“錦繡天地”的廣告策劃方案，把“錦繡天地”塑造為番禺地區(qū)又一明星樓盤，使錦繡天地的銷售取得豐碩的成果。
二、市場相關(guān)環(huán)境分析
2008年，上半年市橋樓市將在理性中升溫。幾個大盤，名盤在去年推出的力作，尤其是廣告的大規(guī)模推廣運作后，在現(xiàn)時相當(dāng)長的一段時間里，很有可能是繼續(xù)以余留樓盤的推廣為主，在理性中穩(wěn)中求升。典型的如海倫堡，番奧，金海岸花園等在過去一年的市場推廣和廣告大戰(zhàn)后，近段不會立即推出新品，而是繼續(xù)進(jìn)行各自余留樓盤的推銷。因為去年，尤其是海倫堡在廣告推廣上可謂是大手筆，不遺余力，甚至是到了廣告資源枯竭的邊緣。所以在今年的上半年，他們重要的是進(jìn)行市場的維護(hù)和次推廣，估計其廣告策略的力度和市場動向較之于2007年將趨向于理性運作，所以不會有大規(guī)模的廣告攻勢來沖擊市場。
而其他的一些二線樓盤也在秘密的進(jìn)行新一期的籌備開發(fā)，但都是下半年后才入市。而錦繡天地選擇在6月份上市，在時間上以占取先機(jī)。
同時作為市場和消費者在經(jīng)歷了過去一年的樓盤新概念，新戶型，大勢廣告推廣的洗禮后，更多的是理性，冷靜的對待樓市的動態(tài)。所以錦繡天地作為新生樓盤，帶來的新的設(shè)計理念，新的規(guī)劃布局，新的居住主題等相對于老品牌來說，具有較強(qiáng)的新穎性和生命力。客觀受關(guān)注的系數(shù)加大，所以打出好的定位，獨特的賣點，結(jié)合自身優(yōu)勢，競爭力還是較大。
三廣告策略及投入的必要型和可行度分析
1一般情況分析
購房置業(yè)是人生的一件大事，因而消費者在買房的時候整體行為都是理性的，相對于“享受”型房屋購買來說，“安居”型置業(yè)更重要，“實用”型更趨理性。但市場上充斥一些大勢宣揚(yáng)某種風(fēng)情，某種自然生活的宣稱只是停留于表面做文章。經(jīng)過調(diào)查得出，這些對居住在番禺的需購房者的意義不大。他們也許會有沖動去看看這些樓盤，甚至買下房子，但一段時間后才發(fā)現(xiàn)和自己真正需求的相差很遠(yuǎn)。
對于樓房外立面的美觀，園林設(shè)計的精致等，在本地區(qū)購房者的心目中這些應(yīng)該是樓盤本身應(yīng)該具備的硬件設(shè)施。尤其是一些空洞的無法讓消費者在現(xiàn)實生活中能實在體會的所謂“居住文化”讓人難以理解。所以能讓購房者入住后感到真正滿意才是前提，如適宜的居住空間，完善的配套服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等基礎(chǔ)完善了，才有繼續(xù)延續(xù)的基礎(chǔ)。所以樓盤在初期的廣告中注重上述基礎(chǔ)的推廣，人性化的為消費者打造他們心里真正所求，現(xiàn)實真正所需的東西，才能真正的打動消費者。
2市橋典型樓盤廣告推廣剖析
海倫堡：華景地產(chǎn)的新力作，華景新城的升級品，突破傳統(tǒng)的樓盤理念，大膽采用北歐建筑設(shè)計風(fēng)格，其樓盤的整體品質(zhì)較高，社區(qū)成熟，園林風(fēng)景，布局設(shè)計獨具北歐風(fēng)情，居住文化更是獨局特色，尤其是細(xì)節(jié)的布局彰顯出濃厚的藝術(shù)氣息。所以其高出其他樓盤的價格自然不足為奇。者固然與他本身的高品質(zhì)有直接聯(lián)系，但其廣告策略的功效不可小視，尤其在居住文化的塑造上更是形成空前的“海倫堡“風(fēng)潮，以下對其作直接扼要的剖析：
市場推廣：
（1）打出獨特賣點，立場獨特個性。
海倫堡融匯水歐建筑藝術(shù)精華，同時結(jié)合本地市場需求，打造獨具特的樓盤和絢麗水景，在市場中獨領(lǐng)風(fēng)。其科學(xué)的布局，將每一寸景都展現(xiàn)在各個樓盤間，使得樓盤賦予了新鮮獨特的元素。
（2）推住創(chuàng)新產(chǎn)品，主張生活新空間。
海倫堡不但以傳統(tǒng)的戶型滿足市場，更不斷推全新概念的產(chǎn)品開發(fā)市場“二度空間”“5×2生戶型”等新銳產(chǎn)品的打造，不僅推動番禺居住新理念，更多的是開拓市場，占取更多份額。
（3）營造北歐風(fēng)情的建筑藝術(shù)和居住文化，掀起海倫堡風(fēng)潮。
從樓盤的整體風(fēng)格到外立面，再到每個細(xì)節(jié)。從風(fēng)景的大布局到每個角度展現(xiàn)不同的風(fēng)景，海倫堡著心情心營造北歐風(fēng)情，和享受藝術(shù)的生活方式，并在每處細(xì)節(jié)如廣場、雕塑、鑄缺、方形、線腳、別致的木椅等等。展現(xiàn)的淋漓盡致，使人置身其中，苑然一個藝術(shù)的天堂。同時海倫堡渲染的生活方式也獨具特色，騎樓式的假日商業(yè)街、營造異國情調(diào)：書店、咖啡店、感受心靈和非凡體驗。花店、雜貨店、酒館、糕店等洋溢著一縷縷異國情調(diào)和文化。對于享受生活者來說，這樣的地方自然為其所好。
（4）完善的配套設(shè)施，獨特的服務(wù)。
海倫堡的配套建設(shè)自然齊備：哪怕是一幢配電房都能像藝術(shù)品一樣去打造。可見其用之深和全。物業(yè)管理、保安服務(wù)也是不同于一般的樓盤。力爭在每一件小事上做好、做透、這種以“小”為基礎(chǔ)，注重細(xì)節(jié)的服務(wù)，才能真正的打動購房者，對居住在海倫等的人來說，享受如此細(xì)心的服務(wù)是其他樓盤所不能做到的。
以上只是對市場推廣大致的了解，其廣告策略的推廣上獨具見解：
（1）廣告主題表現(xiàn)策略：
極強(qiáng)的情感、色彩、渲染海倫的居住文化，建筑藝術(shù)、社區(qū)、服務(wù)、在立足自身各方面較為完善的基礎(chǔ)上，大專感性訴求路線。以營造消費者心理潛在需求和掀起全新的居住、生活理念為出發(fā)點，棄一般的，較為直白的展現(xiàn)主題。這種手法的運用極大的觸動了追求高素質(zhì)生活和被高素質(zhì)生活吸引的。可謂是雙管齊下，準(zhǔn)業(yè)主和潛在客戶、其主其地層面的客戶都起到了作用，樓盤的銷自然不愁。“光陰被美美的消費”“時間歷煉、感悟自然”……等主題的概括。
（2）廣告主題的表現(xiàn)方式：
影視廣告：生動、形象、直觀的將主題結(jié)合唯美的畫面。富親透力的音樂。將“海倫堡”的主題展現(xiàn)的淋漓盡致。營造品牌和文化。
平面廣告：增強(qiáng)海倫堡在市場上的訊息觸達(dá)的獨特空間，
專業(yè)樓、畫冊：系統(tǒng)、詳細(xì)的詮釋海倫堡的魅力，詮釋品牌價值。
活動造勢促銷：推近與市場的距離，將內(nèi)在的特質(zhì)參透，深化廣告主題和海倫堡形象。
（3）媒體推廣：
各種媒體的安排組合和籌劃都是以海倫堡的品牌推廣和樓盤銷售為中心。人們在電視中能聽、看、感覺海倫堡、在戶外能看到海倫堡。
電視、報紙、戶外媒介組合：大面積的覆蓋、傳播信息。
電視、戶外媒介組合：著造、提升品牌形象。
活動樓書組合：深化、鞏固品牌。
海倫堡的廣告定位，主題的表現(xiàn)形式以及媒體的安排，都較全面的將市場推廣的重要元素作出詮釋。市場和消費者對海倫堡的認(rèn)知較為深刻，“不到海倫堡不算到市橋”足可以看出廣告的獨特作用。其他的如番奧陽光城的“嘗嘗新生活的味道”。“運動就在家門口”等。將奧林匹克的精神和運動結(jié)合起來，也是獨特的定位和賣點吸引市場，一推出就受到了市場的歡迎。其中的廣告推廣策略都起著互關(guān)重要的作用。所以鴻禧在自身各優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，在前期作好廣告推廣。以便打開良好的局面。
3、消費市場和人群分析。
消費市場144：番禺市橋和各鎮(zhèn)的成功商人，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程中雖互購但隨著居住觀念和房地產(chǎn)的發(fā)展，他們當(dāng)中有的可能會再次投資置業(yè)，或選擇新的樓盤。而市橋的白領(lǐng)人群也有相當(dāng)數(shù)量的潛在客戶，所以抓住這些人的心理，及時的推出廣告進(jìn)行整體推廣。
3、消費人群分析
目標(biāo)消費群：
A、番禺區(qū)各鎮(zhèn)的成功商人、高級白領(lǐng)等。
B、在市橋購房入戶市橋，使孩子在市橋接受良好的教育。
C、思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根的歸僑。
據(jù)資料分析，2001年番禺全區(qū)總?cè)丝?44408人，農(nóng)業(yè)人口551250人，占58.4%，作為中心城區(qū)的市橋鎮(zhèn)常住人口163198人，除市橋鎮(zhèn)外，番禺還設(shè)有19個鎮(zhèn)，區(qū)內(nèi)人口主要分布于19個鎮(zhèn)中。番禺市橋鎮(zhèn)常住人口較少，在前幾年的房地產(chǎn)發(fā)展過程，很多市橋常住人已購房，但番禺區(qū)更多的人口分布于各鎮(zhèn)，市橋鎮(zhèn)外，其他鎮(zhèn)人民的購房空間更大。目前為止，還沒有任何大型房地產(chǎn)發(fā)展公司到區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)作房地產(chǎn)直接銷售，因此廣告及促銷活動可考慮針對目標(biāo)人群直接在有一定經(jīng)濟(jì)實力的鎮(zhèn)中進(jìn)行。
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，當(dāng)?shù)馗麈?zhèn)人民生活富裕了，想住更好的，但他們關(guān)心更多的是下一代、二代，希望他們能接受良好的教育，于是購房入戶市橋，使子女能入讀市橋?qū)W校，甚至是名校是很多購房者最重要的目的，以教育為題，喚起消費者的潛在的消費需求是廣告策劃其中一個重要的手段。
番禺是一個有名的僑鄉(xiāng)，許多“番禺人”早年移居港澳，如今思鄉(xiāng)情愫，渴望落葉歸根。作為中老年的歸僑，回鄉(xiāng)購房，住房方面有幽雅的環(huán)境外，醫(yī)療配套設(shè)施齊備十分重要。而市橋鎮(zhèn)有多間大型醫(yī)院，因此歸僑通常考慮在市橋購房，而房地產(chǎn)公司配合賣點，在小區(qū)內(nèi)設(shè)有醫(yī)療務(wù)服務(wù)室，能為該區(qū)住戶提供日常身體檢查，定期聘請營養(yǎng)師，心理醫(yī)生為住戶提供身體健康方面的咨詢，包括心理、營養(yǎng)保健方面的咨詢等等。此項服務(wù)進(jìn)一步更有力地說明社區(qū)配套設(shè)施齊全，服務(wù)盡善盡美，為業(yè)主創(chuàng)造健康的生活氛圍，對樓盤的銷售有一定的推動作用。
三、廣告策略及媒介整合建議
1、廣告建議事項
目前大部分樓盤均以大面積綠化和水景作為樓盤的賣點，“陽光生活、歐陸風(fēng)情、感悟自然”。在大都市區(qū)樓盤銷售中，綠化和水景對平常生活在擁擠的城市中的消費者來說的確很重要，但據(jù)番禺區(qū)市場調(diào)查資料反映，在市橋鎮(zhèn)購房的對象大部分是來自其他各鎮(zhèn)居民，購房目的以為子女教育、方便工作為主。而錦繡天地作為一個中高檔次的樓盤，目標(biāo)人群通常是高級白領(lǐng)階層及富裕階層，經(jīng)調(diào)查研究得出該階層的人通常以30-45歲年齡段為主，中年人較為務(wù)實，考慮住宅周圍配套設(shè)施完善，免分精力為瑣碎生活而*心，全心全意投入工作，建議廣告主題定為：“錦繡天地，用心為您營造溫馨的家”。以人為本，服務(wù)盡善盡美。通過影視廣告、平面廣告，廣告推廣活動等手段，圍繞該主題從多個角度使消費者認(rèn)識錦繡天地，用心為您服務(wù)，使您的生活更加優(yōu)越、更加和諧，更加健康。
2、廣告目標(biāo)
提高發(fā)展商及樓盤的知名度，達(dá)到促進(jìn)銷售的目的。
傳播影響程度：不知名——知名——了解——信服——行動
3、廣告訴求對象
錦繡天地作為大戶型的高尚住宅，并根據(jù)前面的消費人群分析，目標(biāo)人群將會是番禺區(qū)（特別是各鎮(zhèn)）以及周邊地區(qū)的成功商人、高級白領(lǐng)、歸僑等富裕階層人士。
4、廣告表現(xiàn)
廣告主題：錦繡天地，用心為您營造溫馨的家
A、各時期廣告表現(xiàn)
時間內(nèi)容目的
樓盤引入期盡心盡力為教育有健康才有幸福提高發(fā)展商知名度，誘導(dǎo)消費欲
品牌前造期生活環(huán)境篇（突出交通、生活便利、房屋間隔合理）生活優(yōu)越篇（突出社區(qū)環(huán)境幽雅，服務(wù)設(shè)施齊備、服務(wù)周到）生活和諧篇（孩子教育問題無憂、健康問題無憂，生活無憂郁）全面地向消費者介紹錦繡天地
品牌成熟期入住錦繡天地，我更愛我家推介社區(qū)服務(wù)及文化
B、公關(guān)活動的推薦
時間活動內(nèi)容目的
樓盤引入期1、與番禺區(qū)共青團(tuán)、國內(nèi)某知名品牌企業(yè)、有MBA課程成功開辦的高校，聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會”邀請番禺區(qū)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級白領(lǐng)參加2、在學(xué)生新學(xué)期開學(xué)前，對貧困學(xué)生進(jìn)行支助活動。讓目標(biāo)人群對發(fā)展商及樓盤有所了解。提高發(fā)展商的知名度
品牌前造期3、與番禺區(qū)內(nèi)某高檔小車銷售商聯(lián)手合作舉辦“安全用車”聯(lián)誼活動。可考慮向到會人員贈送有錦繡天地圖樣或標(biāo)記的汽車用品讓目標(biāo)人群進(jìn)一步對樓盤有所認(rèn)識。
品牌成熟期以推廣社區(qū)文化為主4、小區(qū)內(nèi)“我愛我家”有獎?wù)魑幕顒樱瑑?yōu)秀文章刊登于番禺日報。5、舉辦“家庭同樂，烹飪大賽”6、舉辦“家庭同樂，體育競賽”由住戶直接向大眾表達(dá)在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面，進(jìn)一步體驗出“錦繡天地，用心為您營造溫馨的家”的概念。
5、各時期，廣告策略
A、樓盤的引入期（形象塑造）：
該時期以發(fā)展商的形象廣告為主，讓社會各界對發(fā)展商有正面深刻的認(rèn)識；以教育為題的廣告同期推出，誘導(dǎo)消費者購房。
表現(xiàn)方式：（1）、影視廣告為主
（2）、對捐資助貧的有意義公關(guān)活動，利報紙的軟性報導(dǎo)，使社會各界對發(fā)展商有正面的認(rèn)識，提高發(fā)展商的知名度。
（3）、配合公關(guān)活動，與番禺區(qū)共青團(tuán)委、國內(nèi)某知名品牌企業(yè)及開辦MBA課程成功的高校聯(lián)手舉辦“企業(yè)管理研討會”，活動邀請區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)成功企業(yè)主及高級白領(lǐng)參加，目的讓目標(biāo)人群對發(fā)展商及樓盤有全面的認(rèn)識。
B、市場成長、品牌前造期（概念推廣）：
由于前期廣告及活動的推廣，在消費者心目中已對發(fā)展商及樓盤有一定的認(rèn)識，龍翔房地產(chǎn)發(fā)展有限公司是一個有實力的發(fā)展商，購錦繡天地，有信心。在現(xiàn)階段廣告方面則全方位地向消費者推介錦繡天地：交通便利、周邊配套設(shè)施全面成熟、環(huán)境幽雅、房屋間隔合理、生活方式優(yōu)越、和諧、健康
表現(xiàn)方式：
（1）、通過影視廣告，制作多個專題片，讓消費者在短時間內(nèi)對錦繡天地有一所認(rèn)識，如“生活環(huán)境篇”突出生活便利、房屋間隔合理；“生活優(yōu)越篇”突出社區(qū)環(huán)境幽雅、服務(wù)設(shè)施齊備，社區(qū)服務(wù)周到等；“生活和諧篇”孩子教育問題無憂、父母健康問題無憂、生活無憂，全心投入工作。
（2）、通過宣傳冊、宣傳資料的制作，使消費者對錦繡天地有一個細(xì)致深入的了解，包括具體地理位置、房屋平面圖、各單位的價格，小區(qū)內(nèi)提供的服務(wù)等等。
（3）、制作海報、公路牌加深消費者對樓盤的印象。
（4）、與番禺區(qū)內(nèi)某高檔小車經(jīng)銷商聯(lián)手合辦“安全用車”聯(lián)誼活動，并向目標(biāo)人群贈送帶有錦繡天地標(biāo)記的禮品。
（5）、在行業(yè)性的報紙、雜志中刊登廣告，在業(yè)內(nèi)提高發(fā)展公司及樓盤的知名度。
C、品牌成熟期（社區(qū)文化推廣）
樓盤銷售進(jìn)入成長期后期和成熟期，市場上已為消費者廣泛認(rèn)識與接受，銷售量穩(wěn)步增長。與此同時，新的樓盤也紛紛推出，競爭日趨激烈，本階段以鞏固原有市場并開拓新市場為主，展開競爭性廣告宣傳，引導(dǎo)消費者認(rèn)牌選購，通過對小區(qū)文化服務(wù)推廣，強(qiáng)有力地說服“錦繡天地，用心為您營造溫馨的家”，全面打造錦繡天地為名牌樓盤，加深消費者對樓盤的印象及認(rèn)識，進(jìn)一步穩(wěn)定銷售。
表現(xiàn)方式：（1）、通過影視廣告，制作專題廣告片，推介社區(qū)文化，社區(qū)服務(wù)周到，入住后無后顧之憂。
（2）、在小區(qū)內(nèi)舉辦“我愛我家”有獎?wù)魑幕顒樱瑑?yōu)秀文章刊登于番禺日報，目的由住戶直接地向大眾表達(dá)在錦繡天地安家后，家庭溫馨和睦的一面。
（3）、更換海報及路牌廣告，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為主題，突出錦繡天地名牌樓盤的形象。
（4）、制作臺歷、記事本于元旦前廣泛贈送業(yè)主及各界人士。每頁臺歷的主題反映錦繡天地內(nèi)環(huán)境幽雅、生活健康、舒適等。
（5）、小區(qū)內(nèi)制作海報，鼓勵區(qū)內(nèi)業(yè)主向親友推介樓盤，并向成功推介者加之獎勵等。
（6）小區(qū)內(nèi)舉辦“家庭同樂，烹飪大賽”，盡一步向各界展示入住錦繡天地家庭和睦、溫馨的一面。
6、媒介整合策略
A、電視媒體：最有效力的廣告信息傳播渠道，聲形兼?zhèn)洌采w面廣，并具有強(qiáng)制性廣告的特點，所以整個廣告推廣活動中，電視媒體作為首選。
本港、翡翠臺的節(jié)目質(zhì)量較高，收視率高，收費也高，但千人成本較低，覆蓋率較廣，有效觸達(dá)率較大，效果明顯。
鳳凰衛(wèi)視中文臺是由鳳凰衛(wèi)視有限公司開辦的全球性華語衛(wèi)星電視臺，也是香港唯一一家24小時晝夜播出的電視臺。她立足香港，以溝通大陸港臺及亞洲甚至全世界的華人為宗旨。1999年8月由國家統(tǒng)計局北京美蘭德信息公司在中國大陸地區(qū)為鳳凰衛(wèi)視做的普及率調(diào)查顯示，鳳凰衛(wèi)視中文臺在中國大陸現(xiàn)有4178萬戶收視家庭，其中，在各主要城市北京、上海、廣州、成都等地的觀眾量達(dá)到2823萬戶，共有9040萬人，普及率達(dá)20.2%。而AC尼爾森調(diào)查公司于1999年5月在中國30個城市做的新世紀(jì)調(diào)查報告中顯示，鳳凰衛(wèi)視觀眾的家庭總收入在4000元人民幣以上有15%，比全部電視觀眾的同樣家庭收入高出87%，43%的鳳凰觀眾教育水平在大專以上，比全部電視觀眾的同程度教育高出34%。42%鳳凰觀眾是經(jīng)理人、專業(yè)人士、政府官員，比全部觀眾的同程度比例高出13%。以上種種可見鳳凰衛(wèi)視的觀眾無論在家庭收入、教育水平及工作崗位均比一般電視觀眾高，所以他們的消費能力亦相對為高。在番禺及周邊地區(qū)，鳳凰衛(wèi)臺的觀眾正好也就是本樓盤銷售的目標(biāo)人群。
星空衛(wèi)視是一個全新綜藝頻道，以娛樂內(nèi)容為主，全天24小時普通話播出，該頻道努力讓12至40歲的觀眾都可找到自己喜愛的節(jié)目。
因為鳳凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視均是新生頻道進(jìn)入市場，廣告收費較低，適合長期媒體投放。
因此樓盤的引入期及市場成長品牌前造期的電視廣告則建議在四臺同時投放，但要安排好時間段，以免沖突；而樓盤的成熟期的電視廣告在鳳凰衛(wèi)視及星空衛(wèi)視長期投放。
B、報紙媒體：報紙具有特殊的新聞性，從而使廣告在無形之中增加可信度，因此樓盤的引入期適宜在番禺日報刊登一些軟性廣告，提高發(fā)展商的知名度，市場成長品牌前造期可考慮在行業(yè)性的報紙，如南方都市報的房地產(chǎn)廣告專欄刊登廣告，在房地產(chǎn)行內(nèi)推高發(fā)展商及樓盤的知名度。但由于地區(qū)性的文化特點及番禺區(qū)人口廣泛分布于各鎮(zhèn)村中，在鎮(zhèn)村內(nèi)購買報紙并不如城市之方便，報紙在鎮(zhèn)、村的發(fā)行量不大，因此選擇報紙向目標(biāo)人群推介樓盤，意義不大。
C、戶外廣告媒體：戶外廣告主要選擇路牌廣告及公交車站的燈箱廣告，兩方面的廣告設(shè)計統(tǒng)一，在樓盤推介的不同時期，設(shè)計不同的主題廣告。路牌廣告、車站燈箱廣告的形象突出，主題鮮明，設(shè)計新穎，引人注目，易于記憶，收到的廣告效果較好，路牌廣告可選擇在一些經(jīng)濟(jì)實力強(qiáng)，企業(yè)集中，常住人口及華僑人數(shù)多的鎮(zhèn)進(jìn)行，如石基鎮(zhèn)是全國百強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鐘村鎮(zhèn)有工商企業(yè)眾多，年產(chǎn)值高，蓮花山鎮(zhèn)有蓮花港，港澳同胞出入的口岸……車站燈箱廣告可選擇在市橋鎮(zhèn)目標(biāo)人群眾多的路段進(jìn)行，如清河路，西麗路等。
D、交通廣告：交通廣告流動性大，接觸的人員多，閱讀對象遍及社會各階層，適當(dāng)打一些車身廣告可以提高樓盤在區(qū)內(nèi)的知名度，能產(chǎn)生較好的作用，建議選擇往返各鎮(zhèn)的公交車作車身廣告，效果明顯，費用較低。
E、海報、宣傳冊、宣傳單張、資料袋，要求設(shè)計風(fēng)格統(tǒng)一、新穎，制作和印刷精美，并針對消費者心理而設(shè)計，才能夠喚起消費者的潛在消費需求。對購買行為具有非凡的影響力，同時海報、宣傳冊、宣傳單的設(shè)計好與壞，制作是否精美直接影響發(fā)展商及樓盤銷售的好壞。
7、其他建議事項
a)教育為題：喚起消費者的潛在的消費需求
購房入戶市橋，為子女提供優(yōu)良的教育環(huán)境是很多購房者的目的，錦繡天地正對面就是星海中學(xué)，學(xué)校師資優(yōu)良、孝育設(shè)施齊備，環(huán)境幽雅，住戶的孩子們上學(xué)方便。另外發(fā)展商還可以與市橋某一省市級中小學(xué)校聯(lián)姻，這樣對消費者更具吸引力，并設(shè)社區(qū)專車，接送聯(lián)姻學(xué)校的學(xué)生。
小區(qū)配合孩子的教育問題，在小區(qū)內(nèi)設(shè)立圖書閱覽室，為孩子們提供幽雅、安靜的讀書環(huán)境。
藝術(shù)培養(yǎng)同樣對孩子們健康成長起重要作用，家長們希望孩子們學(xué)習(xí)成績優(yōu)秀外，還要有某方面的藝術(shù)特長，發(fā)展高可考慮與少年宮或藝術(shù)學(xué)校聯(lián)手合作，為住戶孩子提供藝術(shù)培養(yǎng)，如彈鋼琴、畫畫等等。
深圳人或許連二手樓都買不起了，樓價上漲的推力來自中介公司，他們不但自己做炒家，也化身為炒家學(xué)院。
與“溫州人一買一層，潮州人一買一棟”的傳說不同，富過深圳人一倍的香港人有著更強(qiáng)的實力，一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接待香港顧客時，聽到的第一句話是“先買50套”。
深圳最大的競爭力就是擁有一大批富創(chuàng)新力的年輕人，但現(xiàn)在華為、騰訊員工的基本工資才五六千塊，房價太高，將使得年輕人的生活壓力越來越大。以前是深圳被誰拋棄，現(xiàn)在是我被深圳拋棄。
7月3日，黃昏，深圳灣口岸。一名中年男子站在深圳灣公路大橋新堤岸上，身后停滿了長長一列的“粵B”牌私家車、電動單車和自行車，同他一樣，把目光投向燈火香港的，是撐著后腰的孕婦。牽著寵物狗的師奶，握著拍照手機(jī)的年輕人和扶緊三腳架的攝影迷。
兩天前，十周年慶祝日，深圳“西部通道”開啟。這座中國最大的陸路口岸，推動深港融城一大步。
遠(yuǎn)望，是香港流浮山近海的一排排白色高樓，密集得像一堵城墻，燈火輝煌，回望蛇口近岸的樓盤，高空置率讓燈光顯得寥若晨星。
大橋下，那些囊中羞澀的深圳人開始擔(dān)心，這座橋?qū)⑽嘞愀廴藖砩钪脴I(yè)，從而讓高企的樓價雪上加霜。
2007年上半年，深圳房價驚現(xiàn)“深圳速度”，房價漲幅超50％，連續(xù)三個月居全國第一。關(guān)內(nèi)新房很多突破2萬元高位，在關(guān)外，寶中、龍華中心城、龍崗中心城、布吉、橫崗中心城等區(qū)域的普通住宅房價先后破萬，深圳整體新房均價高達(dá)14000元／平米。
2003年，深圳人對深圳的質(zhì)疑是“深圳，你被誰拋棄”。2007年，深圳人開始質(zhì)疑，“誰被深圳拋棄?”這種質(zhì)疑，緣于這座曾被稱為“先鋒城市”和中國“樣板間”里，聳立著貴房子。
10個月，用8萬賺到45萬
“在地產(chǎn)中介公司做兩年以上的，都是炒家。我之前的那間公司，自區(qū)域經(jīng)理以下全是。”江華(化名)是一家港資地產(chǎn)中介公司的物業(yè)顧問，自稱是小炒家。
他的公司離深圳灣口岸不到十分鐘車程，屬于未來的樓市黃金地，“這邊新開的樓盤多，很多客戶都來了，我就跳到了這。”
“從去年8月到現(xiàn)在，10個月，我用手里的8萬塊賺到了45萬。”白襯衫，黑長褲，30歲的江華一副典型的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)打扮，他喜歡拿出地圖，用“浪價”、“踩價”、“洗盤”、“打針”的暗語，以數(shù)字說話。
江華以前的一位經(jīng)理是老手，他教他：“業(yè)主無情客無意”，你就當(dāng)做是一盤生意，不要前怕狼，后怕虎，你大膽地去“搞單”嘛。做地產(chǎn)要狠，逼客戶下訂；要快，第一時間找到客戶；要準(zhǔn)，客戶要朝南的你就絕不能找朝北的；要貼，客戶到處看房，要跟緊一點。江華說，“快，狠，準(zhǔn)，貼”是從香港傳過來的地產(chǎn)秘訣。
11年前，19歲的江華高中畢業(yè)，從廣東韶關(guān)來到深圳，之后讀大專，在一家銀行做職員，年薪5萬多元，再之后，出來做生意結(jié)果賠了錢。兩年前，他成為一名地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，“做這一行，來錢快。你別看地產(chǎn)公司門口停了好多車，那都是員工的。”
10個月，怎樣用8萬元賺到45萬元?江華拿筆算起了賬：去年8月，他買下第一套房，58平方米，總價36萬，借了3萬裝修，再加手續(xù)費2萬，總共是41萬。住了半年后，今年1月18號，江華將房子轉(zhuǎn)手，賣了52萬，賺11萬。一周后，他又花53萬元買下另一套房，2月18號，一轉(zhuǎn)手，成了63萬元，賺10萬，“如果現(xiàn)在賣，至少能賺20萬。”嘗到了甜頭的他，在一個月前，花18萬首付，買下一套105萬的二手海景房，按市場價計，這套房子目前至少能給他帶來24萬元的收益。江華寧愿自己每個月花2000塊租房，也不愿意入住海景房，“如果住了，就沒有空錢了，我要讓它錢生錢。”
炒家“海陸空”與“拉登”的黃金時代
“二手樓的房價80％的因素是中介公司抬起來的”，地產(chǎn)中介除了自己做炒家，也喜歡培養(yǎng)炒家，這樣可以多交易幾次，傭金就多一點。江華說，“海陸空”和“拉登”是深圳地產(chǎn)圈內(nèi)流傳甚廣的兩個神秘人物。
“海陸空”姓陸，此前的媒體報道稱，他是一名職業(yè)炒家，從2003年到2007年，他從一個不起眼的小炒家發(fā)展成炒房聯(lián)合坐莊的莊家之一，身家由不到10萬迅速上升到上千萬，而江華估計，其身家至少有1個億。
“拉登”因為長得一口大胡子而得名，江華說，這個40歲的中年男子雖然身家有5000萬，卻開著一輛破車，還很小氣，“打他的電話，必須要打他公司26******轉(zhuǎn)505，然后呼叫轉(zhuǎn)移到他手機(jī)上，這樣接聽免費。他們不用看房，你只需告訴他地段，幾樓，大概價格，算一下，就說行吧。
快進(jìn)快出是他們的作風(fēng)，前海某樓盤是很好的例子，發(fā)展商給出50套讓拉登包銷，拉登說，給我30天，我找客戶，他跟各個中介很熟，也好說話，賺的就是發(fā)展商的‘茶水費’。”
類似的炒家還有很多，江華說，他認(rèn)識一個孟加拉人，普通話講得非常好，“在我們電腦資料上顯示，他的房子價值至少2000萬，都是用來出租，不賣。如果你是業(yè)主，我拿你的電話在電腦里一搜，發(fā)現(xiàn)你有七八套房，或10幾套，個別的有三四十套甚至上百套，你很可能就是炒家。”
炒家云集，不但抬高了房價，還導(dǎo)致了供需失衡和空置率加大，“如果晚上帶你去看盤，入伙很久了，晚上開燈的沒幾家，有些入伙3年了，我在樓下看時，還是毛坯，連窗簾都沒有，都空在那里。”
炒家引起了政府的重視。6月20日，深圳市市長閉門召開了一天的房地產(chǎn)形勢座談會，歸結(jié)出房價飛漲的六大原因：土地稀缺；開發(fā)商囤房，居民購買力提升；新移民涌入；港人置業(yè)；調(diào)控滯后。
炒家是深圳房價高企的主力推手，這條“擊鼓傳花”的炒房食物鏈中，串起的是捂盤惜售的開發(fā)商，私募基金和地產(chǎn)中介公司，職業(yè)炒家，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銀行客戶經(jīng)理。“在2006年置業(yè)者中，有超過三成的人在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手，被市場視為短期炒房客。”深圳市社科院在《深圳藍(lán)皮書中國深圳發(fā)展報告(2007)》中稱。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為，今年深圳炒房客將從去年的10％增加到20％－30％，“很多客人明確告訴我們，買人后兩三月就掛牌出手，價格升幅都在10％以上。”中原地產(chǎn)景田分行的一位鄧姓物業(yè)顧問表示，現(xiàn)在炒家與住戶的界限已經(jīng)越來越不明晰，房價高企，原來的自住戶也可能萌發(fā)投資沖動，原來的炒家只要25％的利潤就敢炒，現(xiàn)在一套房子轉(zhuǎn)手就賺100多萬，何樂而不為?
港人入深與深人出逃
2011年大運會對深圳來說稍顯遙遠(yuǎn)，7月
1日開通的“西部通道”，已足以讓“深港一體化”、“深港無縫對接”，“兩小時生活圈”成為熱詞，深港房價也在一夜間突然“接軌”。
與“溫州人一買一層，潮州人一買一棟”的傳說不同，富過深圳人一倍的香港人似乎有著更強(qiáng)勁的實力，一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在接待香港富婆時，聽到的第一句話就是“先買50套”。
“目前，港澳臺居民及外籍人士在深圳擁有的住房面積已達(dá)1296萬平方米，占全市住房總面積的5.3％，占商品房登記總面積的10．4％，其中香港居民占絕大多數(shù)。”2007年的春季房交會上，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局在《全市住宅狀況調(diào)查報告》中透露。
從2001年開始對港人內(nèi)地置業(yè)進(jìn)行調(diào)研的置業(yè)國際認(rèn)為，深圳儼然成了港人工作生活的“第二城”，“7年來，最受港人歡迎的置業(yè)之地依次是深圳琳三角、廣州、上海、北京”。港人置業(yè)，一直被媒體認(rèn)為是推動深圳房價的重要因素，“深港房價接軌有概念炒作的成分，深圳房價短期上漲太快，政策面和技術(shù)面上都有調(diào)整要求。”中原地產(chǎn)深港研究中心總監(jiān)張偉表示。
房地產(chǎn)交易中心往往是地產(chǎn)盛衰的晴雨表。
7月3日下午四點許，在福田區(qū)振華路的深圳市房地產(chǎn)權(quán)登記中心設(shè)計大廈登記點，可以看到2樓走道上的一張告示，似乎在記錄曾經(jīng)的喧囂：為緩解工作壓力，從6月13日起在福田區(qū)登記點開設(shè)2個窗口，每天受理100個左右業(yè)務(wù)文，每人限取1號，交文時房地產(chǎn)證號須與反面記錄的證號一致，否則不予辦理。房管局一名官員稱，這是為了杜絕“黃牛黨”炒號。
“深圳有個奇怪的現(xiàn)象，在媒體上，你看到的幾乎都是外地而非本地的樓盤廣告。”深圳御峰君融理財顧問投資總監(jiān)蘇武康說，當(dāng)?shù)貓蠹埳踔吝€專門組織炒房團(tuán)轉(zhuǎn)戰(zhàn)東莞、惠州及外省城市。
東莞、惠州的許多項目，幾乎被深圳人“買斷”，部分項目深圳人購買率達(dá)到了70％；但是每當(dāng)夜幕降臨，這些樓盤的亮燈率往往不到30％。某東莞項目營銷負(fù)責(zé)人就稱，突出項目的投資價值，是他們來深圳推廣的主要目的，“讓深圳人去我們那里住，還不現(xiàn)實。”
深圳人住珠三角，看似“遙不可及”，但卻是未來的主流趨勢。今年初，由深圳白領(lǐng)大山、小蔡、飛翔的夢在網(wǎng)上發(fā)起組建的“深圳購房砍價鋤頭聯(lián)盟”，開始發(fā)揮團(tuán)購的優(yōu)勢，目前，他們擁有1000多名會員，信息溝通主要是通過9個QQ群。“砍價鋤頭”中意的城市是臨近深圳的東莞、惠州，人多力量大，所到樓盤，都有橫幅歡迎，地產(chǎn)公司副總級人物前來接待。
“5+2(深圳5天，惠州2天)將成為深圳人未來的新休閑度假生活方式”，惠州光耀集團(tuán)營銷部總經(jīng)理鐘鼎軒樂觀估計，越來越多受高房價擠壓的公務(wù)員和白領(lǐng)階層將會選擇“逃離”深圳。
從“深圳，你被誰拋棄”到“誰被深圳拋棄”
6月12日，王石在參加“中英‘解決城市低收入人群住房問題’比較研究”活動時，就預(yù)測中國房地產(chǎn)泡沫兩三年內(nèi)會破，“不能年底交付的房子，設(shè)計的戶型地價、建筑成本沒有任何改變，房價卻較年初增加了20％，這樣做就是在透支品牌，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破裂時，市場就會懲罰你。”王石說，“現(xiàn)在阿貓阿狗的房子都好賣，成了阿貓阿狗賺錢的時代。”到6月29日，王石在“2007-2008深圳萬科戰(zhàn)略發(fā)展推介會”上宣布，“精裝修”將成萬科房產(chǎn)新標(biāo)志，他認(rèn)為裝修房有環(huán)保、節(jié)能的優(yōu)勢，還可避免三年裝修期的噪音、灰塵影響，具有廣泛的社會意義。2007年，萬科裝修房供應(yīng)比例將達(dá)到推售規(guī)模的30％，2008年，該比例將達(dá)到80％甚至更高。“萬科自喻為房地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，但我們絕不做價格的領(lǐng)跑者”。
深圳御峰君融理財顧問投資總監(jiān)蘇武康道出他和身邊朋友的一個擔(dān)憂，“深圳房價漲的太快了，隱藏著很大的危機(jī)”，虛高的房價會進(jìn)一步削弱深圳的競爭力，“以前是深圳你被誰拋棄，現(xiàn)在是我被深圳拋棄。”他認(rèn)為，深圳最大的競爭力就是擁有一大批富創(chuàng)新力的年輕人，但現(xiàn)在華為騰訊員工的基本工資才五六千塊，房價太高，將使得年輕人的生活壓力越來越大。
蘇武康發(fā)現(xiàn)，包括華為、富士康在內(nèi)的許多企業(yè)，開始把生產(chǎn)基地向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，“如果長期競爭力受損，這對深圳不是件好事。”
這座曾經(jīng)肩負(fù)中國改革使命的“先鋒”城市，中國地產(chǎn)的“樣板間”，卻生長出高房價的“頑癥”。深圳綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁也表示憂慮：“高房價會成為深圳吸引人才的制約因素。”
“極少主動干預(yù)市場”的深圳市政府終于決定，從7月3日起至2008年3月，由市國土、規(guī)劃、工商、地稅等13個部門聯(lián)合行動，在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場專項檢查和整治行動，打擊哄抬房價、囤積房源、捂盤惜售等違規(guī)違法行為，接踵而至的是12家開發(fā)商被吊銷營業(yè)執(zhí)照，58家企業(yè)被要求整改。
一個可喜的苗頭是，為了防止炒房，7月1日，南山區(qū)星海名城六期“城中央”開盤儀式上，國土房管局派出近10人的隊伍，對銷售過程中的各環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)控和“盯梢”，以求監(jiān)管前移，做到萬無一失。但有知情人很快發(fā)現(xiàn)，7月6日，深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的二手房欄目里，已經(jīng)有4家地產(chǎn)中介了約12條“城中央”的出售信息，“統(tǒng)一開盤，現(xiàn)場監(jiān)督，抽簽買房，這個手段是比較好的。如果說監(jiān)管這么嚴(yán)，還能讓炒家鉆空子，那就太可怕了。”
憤怒房子語錄
“我敗訴了，可是我沒有辦法。難道要讓4口人住7平米的房子?”
――南京市白下區(qū)的盧先生一家擠在7平米的老房子里，為了結(jié)婚，他花3萬元把22平方的公廁裝修成新房，法院判其騰空廁所，恢復(fù)原樣。
“要我們降價，就出公文來吧。”
――6月初，上海市房屋土地資源管理局對天價豪宅“湯臣一品”的開發(fā)建設(shè)及銷售情況進(jìn)行專項檢查。湯臣集團(tuán)主席徐楓表示，湯臣“不怕調(diào)查”，“湯臣一品”不會降價出售。
“現(xiàn)在阿貓阿狗的房子都好賣，是個阿貓阿狗賺錢的時代。”
――最近，王石在博客上解釋“中國房地產(chǎn)泡沫可能會在兩三年內(nèi)破滅”的言論時這樣寫道。
“呆兩天兩宿了，看我這都成盲流了。”
――2005年，天津一位坐在塑料板凳上，穿著棉大衣的市民面對當(dāng)?shù)仉娨暸_鏡頭，從包裹里拿出棉被和食物說。連夜排隊搶購經(jīng)濟(jì)適用房刻在許多中國人的記憶深處，這其中還包括開著寶馬去買經(jīng)濟(jì)房的富人和倒號的黃牛黨。
“手有一套房，心里就不慌。凡手頭有點資源的人都在炒房。這在深圳是一個公開的秘密!”
――深圳美聯(lián)物業(yè)門店經(jīng)理小王表示，深圳人人都是炒房族。
“我剛開始在電話中聽錯了，以為是400元喝茶費，4萬元茶水費，太離譜了!”
――深圳，開發(fā)商讓購房者辦“VIP”卡，交“茶水費”在深圳很普遍，“茶水費”收取最低為1萬元，最高的則達(dá)20萬元，普遍均在5萬－8萬元。
“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。”
――今年三四月間，由于補(bǔ)償金未能達(dá)成一致，重慶“最牛釘子戶”楊武站在自家那幢突兀的兩層小樓上，揮舞國旗，保衛(wèi)私產(chǎn)。
“天亮不因雞叫，房價不是開發(fā)商喊漲就漲。”
――華遠(yuǎn)房地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)是出了名的“擰巴”，其驚人言有“房地產(chǎn)開發(fā)商只替富人建房”、“現(xiàn)在出現(xiàn)窮人區(qū)和富人區(qū)很正常”，到“房產(chǎn)品牌就應(yīng)該是具有暴利的”、“房價降了，房地產(chǎn)開發(fā)商有權(quán)不蓋房”，從“開發(fā)商公開成本，就如同讓開發(fā)商公開自己老婆的胸部有多大”，到“我們只是當(dāng)丫環(huán)的，都是政府說了算”……近日，他又在《房價再漲十年又會怎樣》的博客文章，把自己推到“風(fēng)口浪尖”。
“北京小產(chǎn)權(quán)房為何賣了十年后才有‘風(fēng)險’?”
――在建設(shè)部的尷尬“提示”和北京國土資源局的倉促“禁令”下，北京熱銷的小產(chǎn)權(quán)房被認(rèn)為是隱藏風(fēng)險的非法建筑，有媒體提出質(zhì)疑，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)并非一兩年，為何直到今天才有風(fēng)險提示和禁令。
“我們這兒樓盤環(huán)境不好，交通不便。房子質(zhì)量也很一般，您去別處看看吧。”
――在南京的張先生發(fā)現(xiàn)，樓盤銷售小姐不再急于推銷樓盤，原來，飛漲的樓價已經(jīng)讓樓盤成為“皇帝的女兒”，“推客”、“捂盤”成了南京樓市的“售房經(jīng)”。
“我們可以看到，國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以問題多，正是這種金錢與權(quán)力的交易成了暴利的根源。”
――近日，易憲容在博客上寫道。
“你不知道那種場面，好像買房子就像買白菜一樣，去晚了還沒得挑。”
――杭州的張先生從4月份開始四處挑房。5月底，杭州某樓盤開盤，張先生排隊4小時才能進(jìn)入售樓大廳挑選房源，可這個時候，自己中意的房源已經(jīng)被人搶走了。
“樓盤開發(fā)成本只占房價20％，開發(fā)商能夠拿到其中40％的利潤，余下超過40％的利潤全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了。”
在江門，本刊記者采訪的許多干部，都覺得朱雪玲是一個“想法可能不一樣”、“偏執(zhí)”的人。
“我掉進(jìn)了一個陷阱”
生于1965年的朱雪玲是一名高級工程師，國家注冊監(jiān)理工程師。按照一般的說法，她算是高端和稀缺人才。2003年1月，蓬江區(qū)建設(shè)局通過江門市人才交流中心，引進(jìn)當(dāng)時在蘭州工作的朱雪，玲到該局屬下企業(yè)――江門市大方園建設(shè)工程監(jiān)理有限公司(以下簡稱大方園監(jiān)理公司)工作，2003年3月即任命她為大方園監(jiān)理公司副總經(jīng)理，同年8月任命其為總經(jīng)理，到了12月，她又兼任了該公司法人。
“我一開始的工作不過是審圖，所以很輕松，對一切毫不知情。但是后來做了負(fù)責(zé)人之后，才逐漸發(fā)現(xiàn)事情不是我想象的那樣。”朱雪玲對本刊記者說，“我掉進(jìn)了一個陷阱，大方園公司原本就是一個違法企業(yè)，是官方憑空制造出來，專門為各市政工程、招商引資項目的違法違規(guī)操作開綠燈，出具‘合法’手續(xù)。”
據(jù)她解釋，監(jiān)理公司的負(fù)責(zé)人必須取得國家注冊監(jiān)理師的資格，監(jiān)理公司要依賴掛靠于企業(yè)的監(jiān)理工程師證才能獲得運營、升級資質(zhì)。而所有需要財政支付的建設(shè)項目，都必須要有監(jiān)理程序，需要有具備資質(zhì)的監(jiān)理師全程全面地把關(guān)并簽字：包括監(jiān)督項目用地是否合法，開發(fā)者和施工者是否具備資質(zhì)，程序和手續(xù)是否完備，施工過程是否安全，項目開支是否與工程量相符，是否具備驗收條件……
“在我擔(dān)任負(fù)責(zé)人的短短半年間，各種各樣嚴(yán)重違法的市政工程或者招商引資項目――交到我手上，授意我簽字。”朱雪玲說，“我在內(nèi)地的時候，根本沒想到江門這地方大膽到這種程度，什么程序都可以沒有，什么許可證、安全保障都沒有，就先上馬開工；政府各部門的工程，可以隨意核價，從財政騙取巨額國有資產(chǎn)，特別嚴(yán)重的是違法占地，一個市級規(guī)劃局，就可以發(fā)動輒幾千畝地的規(guī)劃用地許可給一個三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商，一個市級國土局。竟然就有膽量、有辦法批出這塊地……明知道嚴(yán)重違法，我怎么能簽字，現(xiàn)在監(jiān)理都是終身負(fù)責(zé)，我怎么擔(dān)得起這么重的責(zé)任?”
于是，在這期間，朱雪玲不斷給區(qū)政府、市政府、市人大等部門提交報告，匯報或者舉報各種情況。一直到2003年6月，也就是在她給當(dāng)時的“市長工程”下發(fā)停工令1個月之后，她被免去總經(jīng)理及法定代表人資格。但她依然是許多個項目的總監(jiān)，依然繼續(xù)給各部門寫著各種各樣的舉報信、投訴信、建議信，內(nèi)容直指許多部門和干部的違法違規(guī)、安全事故、等等。
朱雪玲告訴本刊記者，因為她不愿意同流合污，但是又掌握了太多政府各部門及官員違法的證據(jù)，因此受到了嚴(yán)重的打擊報復(fù)：讓她去收回她之前負(fù)責(zé)的五邑碧桂園等項目的工程監(jiān)理費，但是又讓對方不要給她，由此以工作移交未完成為由不給她離任審計，不辦交接，扣押她的證件讓她沒辦法再去其他單位工作，被抄家，被警察無端扣押和刑訊逼供……
“把我往死里整，”她說，“到最后都沒有人敢?guī)臀摇！?/p>
官方否認(rèn)：調(diào)查結(jié)果天差地遠(yuǎn)
原蓬江區(qū)分管建設(shè)的副區(qū)長，現(xiàn)任江門市規(guī)劃局局長的林建生，是被朱雪玲舉報的人之一。
他告訴《望東方周刊》，朱雪玲的一系列舉報得到了各級領(lǐng)導(dǎo)的高度重視，對于她所反映的問題都進(jìn)行了調(diào)查，而結(jié)果都不屬實。甚至到今年四五月份，連國家局都有領(lǐng)導(dǎo)下來督辦此案。到現(xiàn)在政府一直在處理此事。
“她講的那些，我認(rèn)為是不客觀的，都是一面之詞。”林建生說，“但是我也不太好講她，因為她投訴的有我。”
對朱雪玲反映的問題，江門市交由蓬江區(qū)處理，2009年1月決定由區(qū)委副書記周惠紅為包案領(lǐng)導(dǎo)，召集有關(guān)部門開會專題研究，專門成立了調(diào)查小組，出具了《關(guān)于朱雪玲問題的調(diào)查處理情況報告》。
根據(jù)這份報告，朱雪玲的免職經(jīng)查證與“打擊報復(fù)”無關(guān)，被警察“依法處理”也是因為其涉嫌盜竊衣服。她在被免職后，被安排在其他部門工作，薪酬待遇不變，但是她因不服而不斷上訪，還不斷提出要求，大方園公司“出于愛惜技術(shù)人才的考慮”，對她的要求――滿足，她卻“并未理解和體諒組織的良苦用心，仍繼續(xù)上訪，使大方園監(jiān)理公司無法正常運作”。
而該報告提出，調(diào)查小組在調(diào)查朱雪玲反映問題的過程中，發(fā)現(xiàn)了她在職期間的諸多問題：第一，在她任監(jiān)理公司總經(jīng)理期間，報銷業(yè)務(wù)用車9個月的維護(hù)和修理費用超過10萬元，不切實際。第二，私吞公司財產(chǎn)，被免去總經(jīng)理職務(wù)及法定代表人資格后，大方園監(jiān)理公司向原來由其任項目總監(jiān)的項目業(yè)主書面說明免職情況，但朱雪玲仍私自收取江門市五邑碧桂園和裕鼎運動用品有限公司一期廠房項目的大部分工程監(jiān)理費，致使大方園監(jiān)理公司的財產(chǎn)流失，至今未追回，大方園公司表示保留依法向其追討的權(quán)利，第三，偽造資料文件，第四，任職期間違反公司財務(wù)制度……
蓬江區(qū)局副局長陳永祥對本刊記者說，朱雪玲被免職是因為發(fā)現(xiàn)她經(jīng)濟(jì)上有問題，原本打算，但因為不是很嚴(yán)重，也就算了。
而朱雪玲于2008年9月2日被警察詢問，也是因為她在一家商店買衣服時涉嫌偷竊，店主報警，警察才來帶她回派出所。
“當(dāng)時沒有女警，就沒有搜她的袋子，她就在公安車?yán)锩嫒右路堰@些衣服塞到座位下面。后來警察把衣服找出來，她都不承認(rèn)。派出所叫證人過來，核實她在店里拿了價值2000多元的衣服，她沒承認(rèn)，詢問了一個晚上，知道她是我們建設(shè)局的干部，也沒偷太多，就讓她走了，但是她就認(rèn)為公安不對。”陳永祥說。
當(dāng)本刊記者問及朱雪玲所舉報的那些工程、項目到底是否違法時，陳永祥回答說：“調(diào)查報告里沒有相關(guān)內(nèi)容，不清楚。”
“不懂政治”
朱雪玲第一次公開與她認(rèn)定的違法行為叫板，是在2004年4月。
當(dāng)時公安局正在進(jìn)行營房改造工程，由大方園公司監(jiān)理。在進(jìn)行工程結(jié)算時，監(jiān)理方跟蹤核查發(fā)現(xiàn)5個方面的問題。其中最嚴(yán)重的一項：該工程立項為320萬，合同明確約定造價為360萬，而結(jié)算價竟然突破1100萬。
朱雪玲告訴本刊記者，這個項目的監(jiān)理日志全在她手上，工程量就那么多，怎么算也算不到1000多萬去，如果她簽署了支付憑證，那就意味著700萬的財政資金流失。
“土建的東西，造假是造不來的，因為一環(huán)扣一環(huán)，全在環(huán)環(huán)相扣的鏈條里。你要造一個假，緊接著就必須要再造10個假來匹配，然后再改100個與此相關(guān)的材料數(shù)據(jù)……這基本不具操作性，所以，如果有問題，真的要查的話，一查一個準(zhǔn)。”朱雪玲說，“所以我有底氣，對于那些違法項目，不怕跟任何人對質(zhì)。”
不僅拒絕簽字，朱雪玲還于4月19日將相關(guān)材料和舉報信提交到江門市人大，請求人大監(jiān)督。隨即，江門市人大將此列為督辦案件。
江門市人大一位不愿透露姓名的官員對本刊記者說：“朱雪玲拒絕簽這個營房改造工程，包括后來給市長招商引資的工程下發(fā)停工令，是堅持了原則，無可非議。所以我很同情她，但是我不能表態(tài)，也無能為力。”
他說：“這些事，擺在那里，好多人都知道，并不是只有朱雪玲一個人發(fā)現(xiàn)。她就不停地舉報，還捅到中央電視臺，捅到國土資源部…一后來調(diào)查出來的確有違法，但是這些違法一放到臺面上都不好處理。”
這位官員告訴本刊記者，具體簽字的人就是要負(fù)責(zé)的人，這個用地不合法，那個環(huán)評不過關(guān)，這些部門的人又怎么簽字呢?一般比較常見的做法就是拖。拖著證不給發(fā)，你要開工就開，大不了后面來補(bǔ)。但是朱雪玲作為一個知識分子比較較真，“不懂政治”。
“誰簽字誰負(fù)責(zé)，只能看運氣了。”上述這位江門市人大的官員說，“土地違法。全國都有，中央一通報，2007年全國抓了10個市，其中江門有開平、鶴山兩個縣級市。”
誰在“空手套白狼”
朱雪玲舉報的另外一個重點是“違法占地”。
她告訴本刊記者，她擔(dān)任總監(jiān)的五邑碧桂園項目就是一個典型。她說，大西坑水庫一帶原本都是農(nóng)村，而項目用地寫的是2000多畝，實際占地遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出這個數(shù)，地市級的規(guī)劃局和國土局，根本就沒有權(quán)力批這么大面積的地，并且是用于別墅開發(fā)，更是違規(guī)。
本刊記者來到五邑碧桂園售樓處，查到其掛在告示板上的“江規(guī)地字2003-137號建設(shè)用地規(guī)劃許可證”，上面寫著；“用地面積：一百五十一萬九千八百四十八平方米(約2278畝)”。
本刊記者詢問江門市規(guī)劃局副局長唐建安，該局是否有權(quán)力批2000多畝土地，他回答說，規(guī)劃局管理用地是按照整體用地規(guī)劃來的，規(guī)劃局批的規(guī)劃用地許可只是第一步，至于最后能用多少地，是由國土部門按照規(guī)劃和指標(biāo)來批。江門市目前土地剩余的情況，他并不掌握，因為每年的指標(biāo)數(shù)據(jù)在國土局那邊。
本刊記者在五邑碧桂園的售樓處并未找到2000多畝面積的用地許可證，而根據(jù)江門市國土局的登記資料，五邑碧桂園在大西坑的地有10塊，最大的一塊是83萬多平方米(約]200多畝)。
國土局工作人員鄭國光對本刊記者說，五邑碧桂園的用地都是江門市國土局批的，但是他在查詢了許久之后告訴本刊記者，批地的文件沒有找到，用地文件可能不在這份檔案里。但肯定有，因為五邑碧桂園每個單元都辦了土地證書，有土地證就說明用地是合法的。
朱雪玲告訴本刊記者，當(dāng)時她極力反對五邑碧桂園項目，不僅是因為用地“太亂來”，不僅因為招標(biāo)只此一家，而且因為江門市竟然以每畝6萬元的價格將這塊地出讓給開發(fā)商。“這基本就是白送!”朱雪玲說，“大西坑的地是江門市最好的一塊，被稱為‘江門的肺’，而項目所在的北興區(qū)是江門規(guī)劃的新中心區(qū)，把這樣一塊地以那么低的價格出賣，去搞又奢侈浪費、又毫無增值能力的房地產(chǎn)開發(fā)，純粹是不為子孫后代考慮。然而，江門轄區(qū)內(nèi)，如今已經(jīng)有了5家碧桂園，鶴山的碧桂園還要大，6000多畝。”
江門市前任規(guī)劃局局長、現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長黃德文對《望東方周刊》說：“五邑碧桂園那塊地，當(dāng)時是農(nóng)地，農(nóng)田、魚塘什么的。按照我們最早的規(guī)劃，那一塊原本是教育用地。2003年政府賣給他們，聽說每畝才6萬，開發(fā)商真的是賺大把錢了!”
黃德文說，2000多畝農(nóng)地怎么變成的別墅，他也不知道，但這在當(dāng)時是明令禁止的。
江門市五邑碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司只是一家三級資質(zhì)的公司，當(dāng)時的注冊資本1000萬，如果嚴(yán)格按照要求，他們也不能做這樣的項目。
在黃德文看來，開發(fā)商“空手套白狼”取得了原本屬于全民的資源，獲取了巨額利潤之后，最后卻是讓全民來埋單。“市場經(jīng)濟(jì)要用經(jīng)濟(jì)管經(jīng)濟(jì)，要經(jīng)營城市。虧本賣誰不會啊?你今后又有多少地還可以拿來賣呢?”
100萬就可以搞開發(fā)
在五邑碧桂園所處的北興區(qū)，本刊記者見到了許多正在修建的房地產(chǎn)樓盤。一些樓盤，比如上城駿園，依然是朱雪玲曾經(jīng)任職的大方園監(jiān)理公司在負(fù)責(zé)監(jiān)理。
本刊記者隨機(jī)走訪了一些樓盤工地，都沒有看到懸掛有開工許可證及安全生產(chǎn)許可證。在一些售樓處，本刊記者也發(fā)現(xiàn)有“程序倒置”的問題。比如說取得用地許可證的時間是2007年，但是土地使用的年限卻是從2003年到2073年。
江門市規(guī)劃局副局長對本刊記者解釋說，歷史上的土地出讓有協(xié)議出讓之類的方式，早些年我國在這方面管理不是很嚴(yán)格，最近這幾年才規(guī)范起來。
他告訴本刊記者，2007年開平、鶴山被查了之后，現(xiàn)在也在整改，“依法管理的力度加大了”。
而當(dāng)本刊記者來到鶴山時，還在高速路上，就看到了綿延數(shù)里、毀山砍林的房地產(chǎn)工地，在大雁山風(fēng)景區(qū)原本茂密的山林中，剝出了大片明黃色的丘陵，有些丘陵已經(jīng)完全被削平。挖掘機(jī)和塔吊就在這些新開辟的平臺上面忙碌地搭建一座座房子。
在巨幅廣告牌上，赫然寫著：“十里方圓――5000畝大雁山下的別墅。”
本刊記者來到該樓盤售樓處，被告知，大雁山風(fēng)景區(qū)是國家級風(fēng)景區(qū)，占地5000余畝，緊貼大雁山腳下的“十里方圓”，占地總面積約4000畝，目前剛開發(fā)了第一期。本刊記者從其樣本合同后的附頁上看到，該樓盤的幾張土地證登記機(jī)關(guān)均為鶴山市國土局。
前言
任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售，塑造、提升品牌形象.本方案在于為“站前廣場”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向，作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo).在對__市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“站前廣場”項目的資源問題與機(jī)會，以達(dá)到或超出“站前廣場”原定銷售計劃，并為婁底定興房地產(chǎn)公司塑造品牌.
第一節(jié)市場分析
一、__市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況
（一）20__年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅__.
20__年1-8月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)16457萬元，同比增長87.4%，是近年來__較快的.
（二）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的三個組成要素即房地產(chǎn)開發(fā)的土地、資金、市場同步__.
1、土地前期投入增加.20__年1-8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積10.88萬平方米，土地購置費3057萬元，分別比去年同期增長14.5%和19.9%；土地開發(fā)投資1250萬元，已完成土地開發(fā)面積9.7萬平方米.
2、開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大，開發(fā)投資高速__.2003年1-8月份，全市房地產(chǎn)施工面積43.23萬平方米，比去年同期增加18萬平方米，本年新開工面積13.3萬平方米，比去年同期增加7.9萬平方米，增長145%.全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資16457萬元，比去年同期增加7674萬元，增長
87.4%，對全市國有及其它經(jīng)濟(jì)投資__貢獻(xiàn)率為2.1%.從投資用途看，住宅投資完成6630萬元，增長1.2倍，辦公樓房完成投資542萬元，增長3.9倍.
3、企業(yè)融資能力有所增強(qiáng)，資金到位狀況較好.20__年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)共到位資金22266萬元，同比增長2.6倍，從其構(gòu)成看，利用外資資金__最快，企業(yè)自籌資金最多.1-8月企業(yè)自籌資金13152萬元，增長3.8倍；利用外資資金1050萬元，增長69倍，其他資金8004萬元，增長2.5倍.
4、住房銷售高速__.今年全市商品房現(xiàn)房銷售，在去年增長27.8%的高基數(shù)基礎(chǔ)上，保持高_(dá)_勢頭，20__年1-8月份全市共銷售現(xiàn)房1.79萬平方米，同比增長82.7%，其中住宅銷售1.72萬平方米，比去年同期增長1.2倍.
5、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市化建設(shè)緊密，城市化建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，我市北擴(kuò)南移的外延式城市擴(kuò)展建設(shè)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，在我市今年從事房地產(chǎn)開發(fā)的20家企業(yè)中，__區(qū)內(nèi)集中了14家，__縣3家，__縣2家，__市1家.
二、房地產(chǎn)發(fā)展所面臨的困難和挑戰(zhàn)
一是商品房空置面積增加.今年1-8月份全市商品房竣工面積超過商品房銷售面積0.6萬平方米，商品房空置面積達(dá)1.1萬平方米（其中住宅空置0.61萬平方米），占當(dāng)年施工面積總量的2.5%，空置面積增長63.6%.從商品房空置時間來看，空置時間在一年以上商品房面積占全部空置面積的比例__，比上年提高4.4個百分點，空置房增多占用了企業(yè)的開發(fā)資金，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)生不利的影響.
二是房地產(chǎn)企業(yè)素質(zhì)良莠不齊，企業(yè)開發(fā)規(guī)模小、持續(xù)開發(fā)能力低，競爭力差.近幾年來城市化建設(shè)的發(fā)展推動了房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，存在一個項目孵出一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的問題，其開發(fā)規(guī)模小.20__年全市參加年檢的企業(yè)達(dá)65家，而今年來真正有開發(fā)任務(wù)的僅20家，僅占全部年檢企業(yè)的30.8%.就目前有開發(fā)工作量的20個企業(yè)而言，開發(fā)任務(wù)在3000萬元以下有10個，占總數(shù)的50%；開發(fā)任務(wù)在3000萬元以上5000萬元以下有5個，占總數(shù)的25%；開發(fā)任務(wù)在5000萬元以上有5個，占總數(shù)的25%.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要以負(fù)債經(jīng)營為主，嚴(yán)重依賴銀行資金，有的開發(fā)項目前期靠施工單位墊資、中間靠銀行貸款開發(fā)、后期靠個人按揭貸款，缺乏后續(xù)開發(fā)能力.
三是物業(yè)管理落后，配套設(shè)施不全.房地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該__配套，我市盡管有成片開發(fā)的住宅小區(qū)開發(fā)，但大多數(shù)是開放式、松散型的賣完房就走人的開發(fā)，即使有物業(yè)管理，其配套設(shè)施不全，管理也不規(guī)范，一些零星插建開發(fā)的住房沒有物業(yè)管理，用水、用電、行路、管道跑、冒、滴、漏、墻體裂縫等問題都不能妥善解決，抑制了消費者的購買欲望，影響了持續(xù)開發(fā).
四是外部因素制約.銀行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸政策調(diào)整，房地產(chǎn)貸款由開發(fā)性貸款為主轉(zhuǎn)為個人住房抵押貸款為主，國家對商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人商用房貸款、個人住房公積金貸款及個人住房貸款適用率等方面做了進(jìn)一步明確和規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須“取得國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及開工證”等四證，開發(fā)企業(yè)取得這四證，實際投入應(yīng)不低于項目總投資的30%，個人住房貸款要求貸款人有30%以上的首付款，有的項目要求項目主體結(jié)構(gòu)封頂，才可以放貸；還有就是居民收入低，抑制了住房需求，影響房地產(chǎn)業(yè)市場的擴(kuò)大；再有就是二級市場放而不活，房屋交易手續(xù)繁多，收費項目多且雜，稅費負(fù)擔(dān)比例過高，影響二級房產(chǎn)市場發(fā)展，從而影響整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展.
總體看來，我市房地產(chǎn)業(yè)具有巨大的現(xiàn)實和潛在需求，發(fā)展空間較大.
市委、市政府提出加快城市化建設(shè)步伐，城市化建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)支撐，首先需要房地產(chǎn)業(yè)的支撐，20__年我市城市化率僅26.48%，低于全省平均水平5.5個百分點，若每年全市城市化率提高一個百分點，至少增加住宅需求84萬平方米以上；國際經(jīng)驗表明：當(dāng)一國人均GDP達(dá)到300-1000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速__期，20__年我市的人均GDP為5208元（651美元），是房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的時期；目前我市城鎮(zhèn)人均建筑面積僅20.05平方米，離國家“十五”規(guī)劃的20__年城鎮(zhèn)人均建筑面積22平方米，人均還少1.95平方米，若達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)，需求住宅在208萬平方米以上，顯然，我市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿κ志薮?2003年婁底市城建投資公司成立，婁底城市建設(shè)項目開發(fā)實行市場化，通過項目招標(biāo)，實行市場化經(jīng)營，推行以地生財、招商引資、民間融資的方式，徹底突破資金“瓶頸”，使城建坐上了“特快列車”，加速了婁底市房地產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展.
三、__市同類產(chǎn)品調(diào)查統(tǒng)計
“同類”定義為具有商業(yè)廣場、寫字樓、賓館等的商用大廈.現(xiàn)將__市__開發(fā)區(qū)，__市__區(qū)及__區(qū)進(jìn)行大體對比分析如下：
1、__開發(fā)區(qū).
由于漣鋼為新開發(fā)城區(qū)，在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢.總體來說，__開發(fā)區(qū)地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境.
__大酒店：
核心競爭力：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)概念
其周邊自然環(huán)境好；
用綠色和五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)來吸引白領(lǐng)、外來投資者、社會成功人士等；
其定位為社會高薪階層.
2、__地帶.以新開發(fā)的項目-城西農(nóng)貿(mào)綜合市場為主.
__農(nóng)貿(mào)綜合市場：
核心競爭力：__市、區(qū)兩級政府批準(zhǔn)興建的__區(qū)唯一農(nóng)貿(mào)綜合市場.
規(guī)模大，規(guī)劃齊全，有功能優(yōu)勢：
擁有15畝的面積，其中有320個攤位，2480平方米生活超市，108個鋪面，1200平方米倉庫，48套配套住宅，40各農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)車位.
住房均價718元每平方米.門面2580元至4380元每平方米.
定位：集農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)、零售、加工、倉儲、大型超市，商住、飲食為主的大型農(nóng)貿(mào)綜合市場.
2、__城區(qū)地帶.
__商業(yè)廣場：
核心競爭力：1：八萬平方米湘中地區(qū)超大規(guī)模財富街區(qū)；2.原__批發(fā)市場，主樓統(tǒng)一經(jīng)營，超大規(guī)模優(yōu)勢.
有功能優(yōu)勢：
總建筑面積面積8萬多平方米，門面主力面積30多平方米
住房均價500多元每平方米.門面2000元至11000元每平方米.
定位：__地區(qū)經(jīng)營規(guī)模大型化、經(jīng)營手段現(xiàn)代化、經(jīng)營環(huán)境規(guī)范化的超大型、多功能財富街區(qū).
__商城：
核心競爭力：位于火車站正對面，有地位優(yōu)勢.
四、消費者分析
根據(jù)《__房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論，以及日前操作地區(qū)地產(chǎn)經(jīng)驗，我們得出消費者購房心理和對住宅（辦公樓）要求如下：
1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全封閉式的管理；
2、住宅（辦公樓）及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋_室等；
3、67%的消費者選擇多層住宅，因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜.而且以后的管理費用也相對較低.有一部分消費者選擇小高層住宅，
4、消費者對物業(yè)管理的要求
a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）；
b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通.
第二節(jié)“站前廣場”項目分析
一、項目優(yōu)勢分析
1環(huán)境：坐擁__火車站正對面，坐享人流物流優(yōu)勢.__、__鐵路在這里呈十字交匯，東至__、__，南至__、__、西去__、__，北達(dá)首都.__火車站是一編組站，每日接發(fā)客運和貨運列車200多對，是長江以南第二大鐵路樞紐，現(xiàn)有樓盤中少有的.
2地段：位于火車站正對面，附近樓盤以__商業(yè)步行街、__商貿(mào)城為主，該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈?臨近商業(yè)繁華地帶，酒店、賓館、火車站批發(fā)市場，水果批發(fā)大市場，形成較高具影響力的火車站商圈.
3發(fā)展：據(jù)有關(guān)信息__火車站四年后有五六趟火車從這里始發(fā)，火車站周邊的土地、建筑物升值在即，同時，餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、旅游業(yè)、物流及零售業(yè)將飛速發(fā)展.
物管：智能化管理，保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求，符合本案的定位主題.更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題.
4住宅（辦公樓）設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題，各種樓層合理布置.更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場，藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰.
6配套設(shè)施齊全，（高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等）.
7婁底市消費市場樓價有上升趨勢，消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇.
8本地市場樓盤不多，具有商住樓或?qū)I(yè)寫字樓更少.
二、項目劣勢分析
1）品牌__力：__房地產(chǎn)市場起步較遲，開始有競爭態(tài)勢，開發(fā)商優(yōu)勝劣汰局面已開始形成.現(xiàn)在以__、__為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過房地產(chǎn)操作的成功，已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，在消費者中有著不錯的口碑.定興房產(chǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)市場較晚，在這一方面并沒有太強(qiáng)的品牌__力.
2）市場承受能力：由于__市消費偏低，市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn).是否能夠把高收入人士吸引過來，是相當(dāng)關(guān)鍵的問題，這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素.
3）競爭因素：由于近年來許多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流，盲目開發(fā)，低價銷售，造成價格波動及銷售困難.
三、競爭對手分析
第三節(jié)推廣策略界定
一、目標(biāo)消費群界定
從“站前廣場”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)，結(jié)合中高檔住宅（賓館、寫字樓）的銷售特點，界定“站前廣場”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：
1目標(biāo)消費者：418建材市場業(yè)主，果品批發(fā)市場業(yè)主，電腦大市場業(yè)主，通訊市場業(yè)主，城區(qū)附近投資置業(yè)者；以及自身具有經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的階層.
2年齡：年齡大約在35到55歲，
3家庭結(jié)構(gòu)已進(jìn)入中年期，居住空間之娛樂性與休閑性較大，對生活要求很有質(zhì)感.
一、建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系
1.建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)是既獨立又兼具一致性的兩種物權(quán)
建設(shè)用地使用權(quán)是在國家所有的建設(shè)用地上產(chǎn)生的用益物權(quán)，房屋所有權(quán)則是所有權(quán)人依法對自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。建設(shè)用地使用權(quán)雖然具有獨立的交換價值，但允許其單獨轉(zhuǎn)讓或抵押，而地上房屋未同時轉(zhuǎn)讓或抵押，將可能出現(xiàn)地、房主體不一致，甚至出現(xiàn)“空中樓閣”的情況，導(dǎo)致交易糾紛不斷，嚴(yán)重影響社會秩序的穩(wěn)定。因此，我國在立法上規(guī)定了處分房地產(chǎn)時必須堅持“地隨房走”“房隨地走”的一體處分原則。《物權(quán)法》第一百四十六條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”。第一百四十七條規(guī)定，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。地房一體處分原則的確立有助于構(gòu)建相對穩(wěn)定、安全的房地產(chǎn)交易秩序，提高物的利用效率。
2.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是以土地權(quán)利為基礎(chǔ)構(gòu)建的不動產(chǎn)登記制度
土地是房屋的基礎(chǔ)，所有的不動產(chǎn)權(quán)利都依存于土地權(quán)利而生，有土地登記的，不一定有地上建筑物登記，有地上建筑物登記的，必然會有土地登記。不動產(chǎn)登記以不動產(chǎn)單元為基本單位，而不動產(chǎn)單元基于土地產(chǎn)生、以土地為基礎(chǔ)編制，不動產(chǎn)登記必然要圍繞土地權(quán)利而開展。特別是對于房地產(chǎn)開發(fā)項目，其交易、流轉(zhuǎn)過程復(fù)雜，在不同的建設(shè)階段，在建筑物區(qū)分所有權(quán)產(chǎn)生后，其土地及地上房屋之間往往呈現(xiàn)出多層次、相互交織的權(quán)利狀態(tài)，以土地為核心設(shè)計土地使用權(quán)及地上建筑物一體化登記模式有利于解決土地、房屋權(quán)利沖突問題。
二、地房分離模式下的登記方式及弊端
在實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，土地、房屋分別由不同的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記管理。《土地登記辦法》第五條規(guī)定，“土地以宗地為單位進(jìn)行登記。宗地是指土地權(quán)屬界線封閉的地塊或者空間”。《房屋登記辦法》第十條規(guī)定，“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間”。所以，各個登記機(jī)構(gòu)按照相應(yīng)的法規(guī)規(guī)定，土地以宗地為登記單元，房屋以幢、層、套、間等為登記單元進(jìn)行登記，至于宗地、房屋等不同類別的登記單元如何編號、二者之間有什么關(guān)系、有無沖突等問題則無需考慮，出現(xiàn)房地產(chǎn)分別抵押、土地與地上房屋主體不同的情況也就在所難免了。
就重慶而言，雖然土地和房屋同屬一個管理部門，但統(tǒng)一登記之前仍采取的是分別登記、統(tǒng)一發(fā)證的管理模式。基于處分上的地房一體原則，重慶對于開發(fā)項目的房地產(chǎn)登記，主要是以房屋投影面積所對應(yīng)的國有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行土地變更登記，俗稱“挖島宗”。宗地上每竣工一棟房屋，即測算該房屋投影面積所對應(yīng)的土地占地面積，將此房屋的外框形狀在宗地圖的相應(yīng)位置上予以標(biāo)示，形成一宗獨立的新宗地，隨房屋的首次登記一并辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，同時原有的宗地上則相應(yīng)扣減“島宗”占地面積。這種方式簡便易行，能明確房屋和占地范圍，但是“島宗”只能反映房屋實際占用的建設(shè)用地，無法反映宗地上包含的全部土地權(quán)利，當(dāng)最后一棟房屋竣工后，宗地上會剩下支離破碎的綠地、公用設(shè)施、道路等土地使用權(quán)。
三、地房合一模式下的一體化登記總體思路及關(guān)鍵點
1.總體思路
以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心，量化地上建筑物所對應(yīng)的土地權(quán)利，圍繞“宗地與房屋客體關(guān)系表”，在房屋銷售、抵押、查封等過程中，通過核減宗地上對應(yīng)的房屋建設(shè)規(guī)模來形成土地、房屋一體化登記管理。
2.關(guān)鍵點：宗地上批準(zhǔn)修建的房屋建設(shè)規(guī)模
所謂房屋建設(shè)規(guī)模，是指土地出讓合同記載的該出讓地塊上允許修建的房屋最大建筑面積。房地產(chǎn)開發(fā)項目從取得土地開始至最后一棟房屋竣工，其間歷經(jīng)純土地、土地帶房屋、純房屋等不同的登記形態(tài)，房屋建設(shè)規(guī)模是土地與房屋一體化登記過程中貫穿始終的紐帶。
首先，按照房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)法律法規(guī)，國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，始終與特定的建設(shè)項目、建筑物規(guī)劃許可、建筑容積率、地上建筑物規(guī)模等用地條件密切相關(guān)。當(dāng)一宗土地出讓時，該宗地上允許修建的房屋建設(shè)規(guī)模即已確定，開發(fā)企業(yè)只能在該最大規(guī)模范圍內(nèi)進(jìn)行房屋建設(shè)、房屋銷售、抵押權(quán)設(shè)定。
其次，從不動產(chǎn)單元界定的角度出發(fā)，在開發(fā)項目運作過程中，同時存在土地和房屋（土地）兩種類別的登記單元不可避免。以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為主線進(jìn)行登記方式設(shè)計，有利于在區(qū)分不同的不動產(chǎn)單元前提下，確保各個不動產(chǎn)單元之間的關(guān)聯(lián)性，保證登記行為不超越彼此的權(quán)利邊界。
3.地房一體化登記模式的優(yōu)點
一是立足于土地，充分體現(xiàn)地房一致原則。土地突出整體概念，房屋偏重局部信息，實行規(guī)模管理促使登記人員擺脫房屋管理的固有模式，積極了解整體與局部的關(guān)系、知曉共有與共用的關(guān)系，在土地、房屋登記過程中能從土地角度出發(fā)，調(diào)查土地與房屋的權(quán)利邊界是否存在沖突，保持地房登記主體的一致性。
二是克服“島宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心進(jìn)行地房登記，除非涉及宗地的實體分割，房屋竣工后該樓棟及土地使用權(quán)的首次登記，只是在原宗地上相應(yīng)扣減該樓棟建設(shè)規(guī)模，而無需以該樓棟占地范圍為界線對原宗地進(jìn)行分割。在房屋建設(shè)周期內(nèi)可以始終保持宗地的完整性，房屋所有權(quán)人對土地的權(quán)利不僅及于房屋占用范圍，也及于宗地內(nèi)的綠化、道路、設(shè)施用地。
三是有利于維持宗地的穩(wěn)定性。開發(fā)建設(shè)項目一般分周期開發(fā)，一個宗地內(nèi)已有房屋竣工了，同時可能還有樓棟未開工建設(shè)。為了滿足土地抵押登記的要求，開發(fā)企業(yè)往往會選擇以各種理由分割宗地，將含有未建樓棟的地塊從整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建設(shè)規(guī)模辦理土地抵押登記，既能解決原宗地內(nèi)建筑物區(qū)分所有權(quán)所及于的多層次土地權(quán)利問題，滿足開發(fā)企業(yè)融資的需要，又能始終保持宗地界限的穩(wěn)定性。
四、以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心的地房一體化登記操作流程
1.理清宗地與房屋關(guān)系，建立宗地與房屋客體關(guān)系表
建設(shè)用地上的房屋不論是共有或是區(qū)分所有，房屋所有權(quán)人對于該宗地上的使用權(quán)均為共用宗地，其權(quán)利及于全部宗地范圍。開發(fā)項目上的商品房，實質(zhì)上是共用宗地上的多個房屋單元，在管理模式上一般以樓盤表的形式將分幢、分層、分戶信息落實到對應(yīng)的宗地上，確定唯一的不動產(chǎn)單元編碼，從而將房屋固定在宗地上。這種管理方式?jīng)Q定了宗地的登記狀態(tài)不會自動反映至房屋上，房屋的登記信息中也不能直接體現(xiàn)宗地狀態(tài)。建立宗地與房屋客體關(guān)系表，旨在幫助登記人員快速明晰土地和房屋的對應(yīng)關(guān)系，提升登記行為的正確性和登記效率。
2.把握三個關(guān)鍵時點構(gòu)造登記流程
以宗地上房屋建設(shè)規(guī)模為核心的地房一體化登記有三個關(guān)鍵時點：土地首次登記、宗地上第一棟房屋申請預(yù)售、宗地上第一棟房屋竣工。根據(jù)不同時點又可分為三個階段。
第一階段：國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記至核發(fā)該宗地上第一個房屋預(yù)售許可證前。根據(jù)土地權(quán)屬來源證明，包括出讓合同、權(quán)籍調(diào)查表等辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，并在權(quán)證上附記該宗地上批準(zhǔn)的房屋建設(shè)規(guī)模，形成房屋建設(shè)規(guī)模管理的基礎(chǔ)。此階段因地上無房屋，無建設(shè)規(guī)模變化，可按照正常流程辦理土地的抵押、查封登記。
唉，推銷員的工作越來越難做！我做推銷員的大公司不斷地有“空降兵”從天而降做我們的營銷老總，他們?nèi)菍W(xué)MBA的碩士、博士、博士后，他們說MBA法力無邊。因此，我們這些小推銷員對老板高薪請來的“空降兵”都頂禮膜拜、景仰萬分。我出差歸來去找剛飛來就職的碩士老總簽字報銷旅差費，營銷碩士像審賊一樣翻了一遍我的報銷票據(jù)，滿臉驕橫、不可一世地把我的報銷單往我面前一摔，接著又甩給我一沓表格，“去！出差一百零五天，每天在哪、上午干啥、下午干啥、簽了幾份合同、談成幾樁生意、收回多少貨款、解決多少問題、各商場的銷售情況、普通鍋賣多少、西施煲賣多少、電腦鍋賣多少，還有消毒柜、微波爐、熱水器等等都給我一天一天地填寫清楚，不然別想報銷。”天啊，這叫我怎么回憶？一萬多元的出差費如果不能夠一天一天地回憶清楚，詳詳細(xì)細(xì)地填寫出來就會泡湯！我只好玩命回憶，出差的第二十一天在內(nèi)蒙古集寧，前一天晚上在火車站旁邊的一家小餐館吃飯食物中毒上吐下瀉，上午沒干啥，下午沒干啥，智商低下的我就只好如實填寫：“上午蹲廁所，下午蹲廁所。”
我再次出差歸來，老總的寶座又換上一個陌生的、比前任碩士更驕橫、更苛刻的博士，博士的MBA招數(shù)更絕，上次出差一次性填二十張表格就給報銷，現(xiàn)在推銷員平均每天就要填二十張表，一張比一張煩瑣、一張比一張瑣碎……每個片區(qū)還增派一名市場推廣經(jīng)理，專事填寫每天像雪片一樣飛來的花樣繁多的表格。三個月下來，銷售額下滑，銷售成本卻翻了好幾番。公司形勢嚴(yán)峻，連續(xù)虧損。
又飛來了一位“空降兵”，是讀過哈佛的正牌MBA博士后導(dǎo)師。老板沒有流動資金償付導(dǎo)師的高額傭金，把最后一筆房產(chǎn)不惜血本地抵押給導(dǎo)師，自己去與四川民工同呼吸共命運。導(dǎo)師的第一招MBA是在全國各個片區(qū)辦事處所在的城市，另外秘密安排一個“蹲坑”的市場調(diào)查員，專門監(jiān)視我們營銷人員的所作所為。傭金按向公司打小報告的次數(shù)、分量計酬，酬金從給辦事處營銷人員的工資獎金中扣。我馬上倒戈，與市場調(diào)查員暗中取得聯(lián)系，幫他杜撰小報告，這樣反而有獎金，至少也能獎罰相抵！這樣折騰了一年，公司垮了，我們這些小推銷員失業(yè)下崗，老板更可憐，身上穿的最后一套西裝都拿去抵了債，惟有“空降兵”們個個腰纏萬貫地起飛，到另一處著陸去了。 31.“智 囊” 西安著名房地產(chǎn)商場老板為建好一年多的綠樹花園壓在手里愁眉不展，這天去大酒店吃飯，剛進(jìn)酒店大廳，迎面走過來一位年輕人，這位年輕人低著頭，屁股左右扭著，模仿著世界名模那樣走著狐步……楊老板躲閃不及，被年輕人撞了個滿懷，楊老板眼鏡掉了，鼻子氣歪了，“你你你……有你這么走路的嗎！”年輕人為楊老板拾起眼鏡，慌忙道歉：“對不起對不起，我只顧策劃點子了……”“策劃點子？”楊老板高興了，“啥點子？給我講講，不能讓你白撞！”年輕人挺開朗，抓抓耳朵撓撓腮，又挖挖鼻孔欣然地說起自的得意之作：“嘿嘿，一家葡萄酒廠要在全國各大城市的超級市場開展大規(guī)模的促銷活動，由美麗的模特小姐來完成。您看啊。”年輕人說著掏出條大紅彩帶披在肩上舞起了模特步，那彩帶上印著：“慢慢隨我走，結(jié)果就會有”。年輕人邊走還邊向楊老板目送秋波，頻頻招手……楊老板尾隨著年輕人的屁股七拐八拐來到屏風(fēng)后邊的一座展臺，展臺上擺滿了琳瑯滿目的葡萄酒。年輕人詭譎地眨眨雙眼：“怎么樣老板？”楊老板一拍大腿：“幸會幸會！為你的這個策劃我請你喝一杯！”年輕人外號叫“智囊”，雖說剛剛大學(xué)畢業(yè)，嘴上沒毛，但有心計善動腦，每時每刻都在捉摸點子，習(xí)慣成自然，走路總低著頭，“智囊”與心事重重的楊老板碰了一杯，推心置腹地說：“楊老板，我知道你那綠樹花園，你那樓盤賣不出去的原因是太便宜了。”
“什么？我那樓盤在那個地段每平方米三千元都說是天價，我正準(zhǔn)備降價呢！”
“別降，別降，降了你更賣不動。”
“智囊”笑了笑，不說了。楊老板說：“這樣吧，你幫我策劃，我那綠樹花園不降價就能賣出去，我送你一套別墅。”幾天后，經(jīng)“智囊”策劃的售樓方案出籠了。他這方案，不但沒降價，還漲價了，從三千元長到五千元。這一漲竟然奇跡般的吸引來了顧客，售樓部的門前破天荒排成了長隊。排長隊的人都攜有各種證明身份的權(quán)威文件。人們邊排隊志得意滿仰望著售樓部樓上的大廣告，是那大廣告深深地吸引了他們：“綠樹家園，有思想、有事業(yè)、有知識、有能力——四有者的家園！”下面還有一行小字：“憑四有者權(quán)威文件供樓，享受七折優(yōu)惠。”川妹子王麗來廣東打工成了貧困家鄉(xiāng)的著名人物。哥、姐投奔她來了，哥在一家煤廠找了份維修工，姐在一家電影發(fā)行公司找了份清潔工，鄉(xiāng)親們也一個接著一個地投奔她來了。他們一時找不到工作，一個個愁眉不展地困在這里，晚上睡橋洞。她看著心疼，為他們想辦法，她怎么也沒想到，自己一個只有初中文化的山里女孩還會……還會……對了——那叫策劃、那叫炒作！ 32．憑智慧賺錢
那會，臺灣電影《尋母三萬里》剛在姐打工的影院上映，看得她淚水漣漣，出了影院大門，她想這樣好看的片為什么看的人稀稀落落？路經(jīng)超市，散發(fā)商品廣告的小姐微笑著塞了她一張美容化妝品的廣告宣傳單，這張宣傳單使她眼前豁然一亮——自己做老板解救鄉(xiāng)親的策劃出臺了！說干就干，第二天，她跑了趟印刷廠，又要姐陪著去找電影公司老總，正在為上座率每況愈下而發(fā)愁的老總聽了她的想法，樂了，當(dāng)下就拍了板，“行，我下邊的幾個影院就租給你三個月了，不過租金要一次性付清，虧了別后悔啊！”第三天，她和姐紅撲撲地告訴鄉(xiāng)親們：“從今天開始，你們都有工作了，每月六百，這個月的工資現(xiàn)在就發(fā)！”鄉(xiāng)親們眉開眼笑，“投奔王麗妹子投奔對了，先發(fā)工資后打工。這好事走遍天下也難尋啊！”接下來《尋母三萬里》花花綠綠的廣告單像春天的蝴蝶在番禺的大街小巷到處飛翔，王麗在影院入口披著大紅彩帶給入場的觀眾派送面巾紙，說各位小姐各位先生要準(zhǔn)備好擦眼淚……
觀眾都是外來工，身在異鄉(xiāng)，各有各的苦衷，痛痛快快地哭一場比笑一場更暢快更舒心。那三個月王麗租賃的各鎮(zhèn)各村的影院場場爆滿，收回成本凈利七萬九！王麗本想帶著鄉(xiāng)親們繼續(xù)干下去，但這時競爭者風(fēng)起云涌，影院的租金也翻了一番。滿街頭飛舞的不僅僅是王麗印發(fā)的花蝴蝶了，又出現(xiàn)了成群結(jié)隊的灰麻雀、黑烏鴉，比治療性病的廣告還要鋪天蓋地橫掃著大街小巷……
那天王麗到煤廠探望哥，哥現(xiàn)在已經(jīng)是多面手了，又管銷售又管技術(shù)，那會正加班加點任勞任怨地檢修機(jī)器，就問哥：“老板給加班費了嗎？”哥覺得不可思議：“老板給咱八百元工資就不錯了！”王麗說：“我們自己干行嗎？我資金，你當(dāng)廠長，賺錢咱兄妹分成！”哥放下手里的活，眼睛瞪得雞蛋大，“是啊，客戶現(xiàn)成的，租塊場地買臺制煤機(jī)幾萬塊錢足夠！可我咋就沒想過自己干呢！”
王麗說：“哥，咱得動腦靠智慧賺錢！”昔日順德鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的老板們，以務(wù)實精神創(chuàng)造了一個又一個響亮的品牌，從而著稱天下名揚(yáng)四海。 33．務(wù)實
那年某鎮(zhèn)工辦投巨額資金辦了個迅速發(fā)財集團(tuán)公司，電話號碼是發(fā)發(fā)發(fā)發(fā)發(fā)發(fā)一路發(fā)（888888168）。在黨校受過短期培訓(xùn)的老板李夢景把自己的名字改成李務(wù)實。老板從全國引進(jìn)了“要發(fā)”（18）名人才做推銷員，清一色的名牌正規(guī)大學(xué)本科文憑。老板的經(jīng)營理念是有了才就有財，于是把“要發(fā)”名人才推銷員當(dāng)做了搖錢樹，有家眷的一律給買房，單身一律住別墅每人一個大套間。北京來的楊向洋重大學(xué)理工科雙文憑，老板格外器重，下了班帶楊向洋出去吃飯唱“卡拉OK”，星期天請到家里玩麻將，八張麻將桌四八三十二個小抽屜百元人民幣塞得滿滿的，賓客們隨便玩，贏了揣走，輸了算老板的。伙伴們都為楊向洋能夠經(jīng)常去老板家玩麻將嘖嘖稱羨。楊向洋更是感恩戴德，說務(wù)實有人格魅力，給務(wù)實這樣的領(lǐng)導(dǎo)打一輩子工都值。全廠只楊向洋一個人對老板直呼其名，老板稱他也是向洋向洋的，親昵得就差互相叩頭結(jié)拜稱兄道弟了。然而這樣的美好時光并不長。
