時間：2023-06-11 09:33:01
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產法律法規(guī)，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞 房地產法規(guī) 教學內容 教學形式
1 房地產法規(guī)應用課程的教學目標和積極意義
中職房地產營銷與管理專業(yè)將房地產法規(guī)應用作為必修課程，這就說明了房地產法律在房地產行業(yè)中的地位，其積極意義在于：維護自身的合法權益，合理規(guī)避政策風險，發(fā)現(xiàn)經營漏洞，提高學生在生活和學習中處理現(xiàn)實問題的能力，即學習課程的過程去現(xiàn)行國家或地方房地產法律法規(guī)的變化，從而制定有利于經營的決策，同時，了解我國房地產法現(xiàn)狀與存在的問題，針對工作中出現(xiàn)的與房地產相關的法律法規(guī)問題，尤其是房地產交易登記過程中的問題能有較好的把握能力，具體而言，房地產法規(guī)應用教學的目標主要有以下三方面：
（1）主要通過房地產法含義、特征、原則以及我國房地產立法過程等的講解，使學生對房地產法有一個基本的認識。（2）介紹房地產開發(fā)過程中各個環(huán)節(jié)具體的法律規(guī)定，涉及范圍主要有土地出讓、國有土地上房屋征收與補償、房屋買賣、租賃、抵押、房地產估價、房地產贈與、繼承、物業(yè)服務等方面的法律規(guī)定；會結合房地產業(yè)實際操作，通過法律工具找出問題、分析問題和解決問題。（3）培養(yǎng)學生能夠運用所學房地產法律知識、法律關系，更好地處理工作和生活中的法律問題。
2 房地產法規(guī)應用課程教學特點
2.1 以專業(yè)課為底設計授課內容
一是將中職第一學期到第三學期的“房地產基礎知識”、“房地產經紀實務”、“房地產估價實務”等專業(yè)課程的內容簡化，融入到房地產法規(guī)應用課程中去。在課程設置上，前面提到的三門專業(yè)課是在房地產法規(guī)應用之前講授的，在房地產法規(guī)應用學習中，一些較為基本的概念如房地產、土地使用權、抵押、共同共有等都可以通過案例分析的方法去展示。但由于大部分的學生沒有法律基礎，因此會在授課中先復習案例中涉及到的房地產專業(yè)知識，之后再詳細向學生介紹有關法律的基本概念、原理等，如法律主體、法律關系、民法通則、合同法、物權法等基礎知識，重要的是解釋他們之間的聯(lián)系，有利于學生隨后學習案例分析、法規(guī)應用。
二是按照整個房地產開發(fā)的過程設計教學計劃。即從開發(fā)企業(yè)組建項目公司，通過拍賣市場取得土地使用權，其后向商業(yè)銀行抵押土地使用權來融資，再到房屋建設、驗收和銷售，最后到物業(yè)服務、組建業(yè)委會等，每一個環(huán)節(jié)都有不同的法律規(guī)定，都有其固有的操作特點和法律風險，按照開發(fā)過程去講解便于學生理解。
三是在向學生們講解房地產法律法規(guī)的基礎上，有意識地指導學生們獨立思考問題的習慣，同時，讓學生們思考在現(xiàn)階段法律法規(guī)現(xiàn)存的問題如何去解決和進一步完善。改革開放以來，隨著經濟的發(fā)展，我國的房地產法律體系日趨完善，提高了立法的層次，不斷地擴大其調整的客體，但我們依然看到，房地產法亦有其不少尚待解決的問題，例如法律法規(guī)間的沖突，立法層次急需提高，部分法律內容過于簡化、不合情理。
2.2 以中職學習學習的特點出發(fā)，探討不同的教學方式方法
與很多實操類的房地產專業(yè)課程相比較，房地產法規(guī)應用的教學內容是較為枯燥的，每節(jié)課都要向學生介紹不同的法律法規(guī)，為調動學生的學習積極性，筆者運用了：案例教學法、分組討論法、視頻分享法及律師講座法等方式，大大提高了學生的學習興趣。
首先是案例教學法，大大小小的不同案例匯聚于每一個任務或專題，使學生們都試著用生活中接觸過的經驗、學過的法律知識去分析，案例教學是采取分組的形式去進行，即每個小組成員約為四至五人，課前將討論資料打印好，分發(fā)給大家去準備。通過分析、討論加深對每個案例涉及法律法規(guī)的認識。
第二是上課討論，一定規(guī)模的上課討論、分析貫穿整個教學過程，例如對某個概念、原理或有關的案例，先讓學生分組討論，再由任課教師歸納總結。又如在講解房屋抵押時候，碰巧是我國汶川地震發(fā)生后不久，社會上在熱烈討論災區(qū)損壞的房屋的產權人應否還要繼續(xù)向借款的商業(yè)銀行歸還貸款的事情，于是將這個真實案例展示在課堂上，同時列舉了相關的法律法規(guī)和條文，學生們集思廣益，學到了不少法律知識。
第三是視頻的觀看。在分析某一個法律任務時，可以提前將準備好的案例視頻播放出來，使學生們有一個較為直觀的認識，同時，可以增加他們的理性認識，更能活躍上課的氣氛。教學的視頻必須貼合實際生活和學習，勤于更換，不用年深日久的視頻，要與時俱進。
第四是創(chuàng)造機會去法院旁聽，讓學生邁出課堂，切身處地在法庭看到法官的審判、律師的辯護，體會到在上課時候枯燥無味的法律法條在法庭上竟成了強有力的依據(jù)。從法庭回來后讓學生針對案件進行分享。
3 授課中存在的問題及思考
一是內容整合、課時再安排。房地產行業(yè)是極受政策影響的行業(yè)，學習房地產法律法規(guī)和相關政策對房地產專業(yè)的學生尤為重要。如果課程學時安排每周兩個學時的話，很難在短期內將涉及如此浩瀚的房地產法律體系完整地展現(xiàn)，充其量只能是蜻蜓點水或只講重點章節(jié)，更缺乏足夠的學時去講解及進行上課探討分析。所以，學時應增加為每周四至六個學時，此舉有利于提高房地產法規(guī)應用課程的學習效果。
二是教學視頻的收集或制作。除了利用網絡資源下載、書店購買或圖書館查詢等方法，還可以調動所有學生的積極性，如讓他們演繹某些案例，如物業(yè)服務中的業(yè)主收樓、買賣雙方由于合同糾紛而做的調解、業(yè)主大會開會選舉代表等。
三是資金的投入。總體來說，專任教師普通形式的授課并不需要資金的使用，但如果采取創(chuàng)新形式、用多種教學形式去教學的話，如移動課程、在外參觀、邀請律師或專業(yè)人士來分享、訪談會等，就需一定的資金支持。
關鍵詞：房地產；經濟；現(xiàn)狀；
我國房地產價格指數(shù)在2008年出現(xiàn)短暫下跌過后，即再次上漲。2010年中央出重拳遏制房地產價格上漲，到目前為止，雖然銷售量有所萎縮，但價格依然保持堅挺。在幾十年的發(fā)展歷程中．房地產業(yè)快速崛起并成為我經濟產業(yè)體系的重要組成部。房地產業(yè)的迅速發(fā)展在改善民眾居住條件提高生活水平。促進其他產業(yè)的帶動發(fā)展，提高地方財政收入、實現(xiàn)全面建設小康社會和促進國民經濟發(fā)展等方面起到積極作用。在我國，因其特殊的國情背景，房地產業(yè)發(fā)展問題不僅僅只是簡單的經濟問題，同時承擔著難以推卸的社會責任。引導房地產業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展是直接關系國計民生的大事。近幾年。針對房地產市場中存在的各種問題，超過了以往任何一個時期。然而從目前我國房地產市場的運行情況來看。收效甚微，房地產市場發(fā)展中一些深層次的根本性問題仍未得到徹底解決和糾正，房價增長的勢頭仍未得到抑制，甚至于出現(xiàn)政府越管問題越升級的現(xiàn)象。可見雖然我國房地產業(yè)的發(fā)展前景是光明的，但在具體實踐我國房地產經濟管理仍存在許多問題和難點，實現(xiàn)我國房地產市場健康持續(xù)發(fā)展的道路充滿艱辛。
一、房地產經濟管理的現(xiàn)狀
國內的房地產企業(yè)單位一般都在一定程度建立了企業(yè)的經濟管理制度，在基本業(yè)務管理方面算是有章可循，但依然有相當一部分企業(yè)對經濟管理存在許多誤解，這就使得企業(yè)經濟管理相對薄弱，經濟業(yè)務的隨意性變大，同時缺乏有效的監(jiān)督機制，導致企業(yè)在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱，致使會計信息失真秩序混亂，會計監(jiān)督流于形式，單位負責人違法干預會計工作，擾亂單位會計工作。其次，法人內部監(jiān)督機構作用不明顯，在實際工作中，董事會、監(jiān)事會的監(jiān)控作用嚴重弱化，往往缺乏有效的監(jiān)督作用。再次，法律意識薄弱，部分人員法律意識薄弱，有法不依，投機取巧，執(zhí)法不嚴，姑息將就，拉人情給面子的現(xiàn)象普遍，管理松弛，造成了一系列經濟犯罪。最后，企業(yè)經營層以及普通員工的素質不高，人力資源政策不健全。
二、房地產經濟管理存在的問題
近幾年來。我國房地產市場管理目標都在于盡快實現(xiàn)房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現(xiàn)居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發(fā)展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規(guī)劃上還不是很清晰．甚至存在片面性和錯誤的認識．導致政策目標的短期性嚴重，缺乏前瞻性。同時，政策目標的模糊不清．短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路不一致，甚至出現(xiàn)相違背的現(xiàn)象。政策的不連續(xù)性和科學性合理性的欠缺。造成房地產整個行業(yè)隨著政策的變動而出現(xiàn)上下波動．不僅擾亂房地產市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業(yè)政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者，我國政府對房地產經濟管理處于被動的位置．忙于具體的事務管理和救火中，缺乏長期規(guī)劃，事后調控居多，造成“一放就亂。一放就漲．越管理越升溫”局面的出現(xiàn)。
1相關法律法規(guī)體系的不健全
從世界各國房地產市場的發(fā)展的經驗來看，完善的法律法規(guī)體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產正處于快速發(fā)展的初始階段。房地產相關法律法規(guī)的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發(fā)、建設、交易到后期管理的完整體系．但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規(guī)的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發(fā)展的需求，導致法律真空現(xiàn)象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理．很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發(fā)的，或是以國家部委辦的名義的，如國11條、新國四條等，缺乏法律的嚴肅性、穩(wěn)定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規(guī)已初步建立．但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場．特別是土地交易上政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴．陷人惡性循環(huán)中。加上已有法律法規(guī)落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。
2機制不完善．管理流于形式
我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭中。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規(guī)定只流于形式。走走過場，執(zhí)行不到位，甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強，存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產兩級監(jiān)督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位．導致我國房地產行業(yè)政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前．我國房地產市場正處于快速發(fā)展的過渡階段，房地產業(yè)高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業(yè)和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發(fā)商的合作，極易導致內部交易、權錢交易．導致宏觀經濟管理操作明顯存在失誤現(xiàn)象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破，我國房地產經濟管理的難度將越來越大，國家宏觀政策也注定流于形式，難發(fā)揮有效作用。加上，在房地產市場中最為關鍵的金融、企業(yè)、土地、地方政府等多個環(huán)節(jié)上在日常運行中各自為政．協(xié)調不足，各自決策，決策相互脫節(jié)，也導致我國房地產經濟管理流于形式。
三、房地產經濟管理建議
1完善相關法律法規(guī)體系
法律法規(guī)體系的完善一般都需經歷一定的發(fā)展階段和經驗的積累。當前。實現(xiàn)我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規(guī)．建立起具有中國特色的完整房地產法律體系．實現(xiàn)房地產市場運行的規(guī)范化和房地產經濟管理行為的合理化和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發(fā)揮，避免影響更大的擾亂。同時以法律切實保障我國房地產綜合、全方位的、多層次的宏觀調控體系的建立和實施。繼續(xù)完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產管理法》，盡快出臺各相關的實施細則，促成《房地產法》的出臺，將房地產開發(fā)建設管理、交易管理、中介服務管理及相關的后期服務管理等各個方面完全納入法律規(guī)范體系，提高我國房地產行業(yè)相關規(guī)范政策的層次性、穩(wěn)定性和嚴肅性．使我國房地產市場經濟管理有法可依、執(zhí)法必嚴、違法必究。
目前很多位于二、三線城市的中小開發(fā)商選擇私募股權基金作為融資渠道以應對宏觀調控帶來的資金瓶頸。我們國家的情況，上市股權與上市債權現(xiàn)階段受政策抑制，很難達到這樣高的比重，而私募股權是有發(fā)展?jié)摿Φ膭?chuàng)新方向。但現(xiàn)在房地產私募股權基金面臨著法律身份的障礙、金融環(huán)境和產業(yè)經營模式不成熟等種種制約。
如何才能解決這些問題，促進房地產私募股權基金的大發(fā)展，引導民間資本合理流動，支持房地產業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展呢?
首先，需要完善法律法規(guī)。
私募房地產股權基金作為房地產投資基金的衍生分支，與房地產投資基金一樣受到證券法、信托法、公司法、房地產法、物權法、稅法等部門法律法規(guī)的綜合調整。作為有價金融工具的一種，其募集、交易、上市或退出都應納入并符合證券法的相關規(guī)定。從美國的情況看，稅法的特別規(guī)定與修訂是推動REITs誕生、調整和發(fā)展的最重要因素，可見國內新興的私募房基未來與房地產投資基金的主要優(yōu)勢和吸引力將受到稅收優(yōu)惠待遇的影響。
所以，國內房地產私募股權基金的起步、發(fā)展會涉及多個部門法律法規(guī)的調整，需要各部門問法律法規(guī)的相互配合與協(xié)調。所以，建立多元化房地產融資機制首先應做好法律準備，修訂完善包括《企業(yè)債券管理條例》、《產業(yè)投資基金法》，完善房地產信托法規(guī)，提高房地產信托的融資功能，實現(xiàn)與銀行信貸的互補；同時應適時擇機調整避免雙重征稅的問題，為包括房地產私募股權基金在內的房地產投資基金的發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境，并逐步細化、完備投資渠道和投資比例的限制、信息披露要求、市場準入、民事賠償責任和上市流通退出機制等等。
其次，需要明確監(jiān)管機構，加強行業(yè)自律。
國外私募股權基金一向神秘低調，屬于富人游戲，往往以獨特的營利模式、高杠桿的資本操作、隱蔽的交易方式及資本來源明顯區(qū)別于其他基金。私募股權基金管理和投資的不透明被視為其實現(xiàn)高回報的主要條件，所有財務報表與交易細節(jié)無須公布，投資人信息也很神秘。美國次貸危機爆發(fā)后，眾人都認識到，對于私募股權基金、對沖基金不斷借助杠桿手段繁殖的衍生金融產品缺乏有效監(jiān)管，正是導致危機來臨的重要原因。監(jiān)管部門需要尋找不同于以往的監(jiān)管辦法來對這些信息隱秘的私募股權基金形成有效約束，加大透明度保護投資者權益，成為監(jiān)管部門的關鍵問題。
再次，需要建立完善監(jiān)管規(guī)則。
在承認私募基金地位合法的基礎上，建立完善監(jiān)管規(guī)則，通過制定私募股權基金有關風險管理的規(guī)章制度，嚴格規(guī)范約束私募股權基金高管人員從業(yè)資格、內控制度、法律地位、公司治理、市場風險、操作風險和信用風險控制要求，以及自有資本、資本充足率、風險準備金、財務杠桿、單一資產比重等風險控制指標，合理指導與適度監(jiān)管，疏通與防止私募基金這種現(xiàn)實存在的投融資工具因法律身份受阻而出現(xiàn)局部乃至全面風險而損害投資者利益。
1.投資房地產波動大我國房地產經濟發(fā)展一直處于消費需求缺乏時期，是因為福利分房的住房制度取消了，不管是處于房地產經濟周期的高峰的年份，還是低谷的年份，房地產消費供求差幾乎是保持一致的。雖對房地產行業(yè)的投資收益前景很光明，但房地產投資需求具有一定程度上的投機性，因此，也就缺乏消費需求的長期穩(wěn)定性，結果導致當房地產經濟周期處于波谷階段時，由于缺乏消費需求，加速了房地產經濟衰退惡化的速度，導致房地產經濟大幅度的波動。當在房地產經濟周期的高峰階段，加劇的投資需求影響了開發(fā)規(guī)模的進一步擴張。另外，投資結構的不合理，進而造成產品結構不合理，房地產需求受到了嚴重影響。房地產種類包括:中低檔商品房、經濟適用房、高檔商品房和別墅等，相比之下中低檔商品房的波動幅度和頻率都底于高檔商品房，高檔商品房傾斜性波動表現(xiàn)明顯。我國房地產經濟還有效益過低的弱點，投資效益低則乘數(shù)效應就小，從而導致房地產經濟效益低，再而影響了下一年的資本形成，投資擴張推動房地產行業(yè)增長的鏈條出現(xiàn)了中斷，不可預期的導致了行業(yè)增長地下降。
2.市場結構不合理中國房地產市場的結構是不合理的，尤其是經濟房供應不足。從目前的住房保障政策干預的結果，經適房供應不僅沒有增加，反倒是出現(xiàn)供給逐年下降，經適房開發(fā)投資明顯低于房地產開發(fā)投資總量增加。對經適房供應不足的主要原因是政府價格的嚴格控制，經濟適用住房限制開發(fā)商的利潤空間，使他們選擇的住宅建設投資利潤率跑偏。同時，缺乏有效的監(jiān)督，地方政府就增加經適房，增加土地出讓收入價格。有一個缺陷，住房保障制度本身使實施過程中所造成的住房保障政策的缺失，它是難以區(qū)分的對象的外觀，經適房不經濟和不適用等現(xiàn)象，影響了住房保障政策發(fā)揮解決低收入家庭住房困難。
3.規(guī)劃脫離市場在市場經濟條件下土地使用權轉讓，選擇哪塊的位置，規(guī)模、范圍和時機，是市場需求決定的，而不是政府的決定的供給。但是現(xiàn)在我國的很多地方政府工廠用的房間、住宅小區(qū)、交通、商業(yè)住宅區(qū)、環(huán)境衛(wèi)生等預先計劃實施，優(yōu)惠條件投資者，居民家庭來投宿，美其名為“引鳳窩”，這種做法也獲得了成功，但不成功者多。這說明了市場的實際需求的盲目的“筑巢風”與市場經濟的法則相反。政府對這個問題的正確做法是需求供給的原則，使房地產市場供求的運行保持一種良性狀態(tài)。
4.調整脫離了市場化在市場經濟中，市場導向既有不合理的一面，但是也有理性的一面，政府的理性思考是尊重其合理性，調整其不合理性，平均利潤規(guī)律作用的結果是產業(yè)結構的變動。政府利用批租權實現(xiàn)在地產市場中其一定經濟發(fā)展階段上的產業(yè)結構優(yōu)化，發(fā)揮城市聚集經濟的功能。現(xiàn)在的問題是，要不顧投資者的經營方向，下命令定指標，誰出高價就批租給誰;還是不尊重投資者的市場取向，強行改變投資方向，片面追求高科技和高消費的高層次產業(yè)。
5.有兩個很突出的問題:①高的盲目行動，表面上看來，國家財政收入，高房價，是這樣嗎?事實上，根據(jù)市場經濟的規(guī)律，是地價太高會使房地產投資成本，商品房的價格限制了生產和消費，從而導致經濟萎縮和房地產市場低迷。因此，高的土地價格的盲目性，不利于經濟增長，是一種非理性的行為。②行政和政策，具有較低的土地價格，從而導致土地投資的盲目性，這種無謂損失租金行為暴露了現(xiàn)行政治體制不適應市場經濟發(fā)展的弊端。
二、房地產經濟管理中存在的問題
1.房地產市場管理短期性近幾年來，我國多次的房地產市場管理都是關于房地產市場供需的平衡，限制房價的過快增長，使居者有其房，這是對我國所處的社會經濟進展初級階段的認識不深刻，我國房地產經濟管理在房地產市場問題的認識上和長期的規(guī)劃上還是很明晰的，單方面性的和不正確性的認識，導致政策缺乏遠見性且具有短期性。政策的模棱兩可，短期的政策手段和中長期規(guī)劃思路的不相輔，出現(xiàn)相抵觸的現(xiàn)象，政策的不連續(xù)性和不科學性，都是造成房地產整個行業(yè)政策出現(xiàn)上下浮動的原因。擾亂房地產市場的正常運行，政策的紕漏也給投機者帶來了可趁之機。近幾年來，為調節(jié)房價出臺了一系列的政策，如2005年的“國八條”和2006年的“國六條”等一系列的稅收和金融政策，但房價穩(wěn)步上升，之間雖有小幅的下跌，但的價格反彈恢復速度之快，讓人看不到調控的效果。2008年的金融危機使得國內貨幣政策出現(xiàn)了戲劇性的變化，上半年貨幣政策由適度以緊改為適度以緊，下半年金融危機的影響持續(xù)擴大，貨幣政策開始由適度以緊改為適度寬松。2008年，由于前期調控政策和金融危機的影響，房地產的投資迅速減少，國際投資也紛紛撤出，房地產市場成交量減少，房價下降。
2009年，房地產在政策刺激下逐漸復蘇過來，并且引來爆發(fā)式增加。為了房價過快上漲，2009年12月以來，中央連續(xù)發(fā)出房地產調控信號，取消了2008年年底出臺的二手房營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，同年年底，中央出臺了國四條結束地產刺激政策，出臺了《關于進加強土地出讓收支管理的通知》結束寬松的土地政策等。從2009年末開始，調控政策開始逐漸加強。2010年4月，國務院出臺了國十條，被稱為史上最嚴厲的調控政策，但各部門落實問題和地產市場的復雜性，國十條的威力顯現(xiàn)不足，加上前幾次調控政府搖擺不定，購房者對政策調控失去了信心，導致市場經過4個多月的僵持觀望又出現(xiàn)大幅上漲。2009年末開始，地產調控不斷加大。限購，加大保障性住房建設，提高二手房貸首付比例和貸款利率，營業(yè)稅由差額征收變成全額征收，公布房價年度制約，動用政策工具數(shù)量之多，屬歷史罕見。但政策調控的手段過于單一、忽左忽右、忽上忽下，不能從根本上解決房價高漲的問題，政策的變換似乎換湯不換藥，治標不治本，不利于穩(wěn)定民生。先是出臺降稅費居民買房，不到一年又出臺二套房政策，讓原有剛性需求購房者打了退堂鼓。購房者、開發(fā)商已經慢慢對的一系列調控感到麻木了。
2.體制不完善我國房地產經濟管理已經歷了多年，房地產是我國政府經濟管理的熱點。近幾年，政府對房地產的管理可謂重重出手，政策短時間里緊集推行。但是效果不佳，政策與規(guī)定只流于表面，走走形式，執(zhí)行不徹底，很多失敗、變形的例子出現(xiàn)。政策可操控性不強，細則的頒布遠遠跟不上原則的頒布。與此同時，我國現(xiàn)行城市房地產管理體制管理部門間職能劃分不清晰、職能不相互適應，缺乏相應的制約機制，特別是土地管理部門上下級之間、土地管理部門與地方政府之間及土地管理部門與房管部門之間管理職能交錯的矛盾，使得城市政府人員在利益的誘使下，借管理體制上的“空洞”，錯位、越位和缺位管理。利用手中的權力與房地產開發(fā)商秘密合作，從而導致了內部交易、權錢交易，導致宏觀經濟管理操作失控現(xiàn)象。房地產市場中官商的鏈條無數(shù)，我國房地產經濟管理的難度也不斷加大，宏觀政策也注定流于表面形式，難發(fā)揮重要作用。在房地產市場中金融業(yè)、企業(yè)、地方政府等日常工作中各自為政，各抒己見，各自決策，決策間脫軌，也導致我國房地產經濟管理流于表面形式。我國房地產市場正進展到過渡階段，房地產業(yè)高收益與低成本的特點使其地方經濟的支柱產業(yè)和地方財政來源，地方政府過度依附與土地收入。
縱體制不完善我國房地產經濟管理已經歷了多年，房地產是我國政府經濟管理的熱點。近幾年，政府對房地產的管理可謂緊房貸，抑制投資投機性住房，加大保障性住房建設，進展公租性住房。把調控放在了不需求上，之所以不觸動高地價因素，是我國地方政府有地方債務，一旦失去土地收入，那必將引發(fā)地方債務危機。要解決高房價的問題，就要以現(xiàn)在體制入手，轉變現(xiàn)有的體制，對超量土地房產征收物業(yè)稅、房產稅等創(chuàng)造財政收入，保證了政府有相對穩(wěn)定的財政收入。房地產業(yè)國民經濟系統(tǒng)的構成，具有產業(yè)鏈較長的特點，革新開放以來，在推動我國經濟進展中發(fā)揮了作用。在國際金融危機時，出臺了一系列刺激房地產業(yè)進展的措施，而房地產業(yè)的率先復蘇對我國在國際金融危機背景下保持經濟穩(wěn)步增加更起到了積極作用。正因為如此，我國地方政府都把房地產業(yè)當成經濟的支柱產業(yè)，依靠房地產業(yè)拉動經濟增加本身也不具有長久的可持續(xù)性。各地政府之所以紛紛將房地產業(yè)作為支柱產業(yè)，很大程度上是看中了這一行業(yè)對經濟增加的拉動作用。過分依賴房地產拉動經濟增加的作用很難具有長期性和持久性。
近年來，房地產經濟發(fā)展迅速，每年全國商品房的竣工面積、住宅銷售面積都呈現(xiàn)持續(xù)上漲的態(tài)勢。表面看來，房地產市場仍然保持者良好的發(fā)展勢頭，但是也出現(xiàn)了許多惹人爭議的事情，如誰才是造成房地產泡沫的罪魁禍首、房價緣何居高不下等問題。要想挽救房地產經濟市場，采取恰當?shù)拇胧﹣砭仁校筒荒懿环治銎鋬仍诘脑颍@樣才能對癥下藥。
一、我國房地產經濟現(xiàn)存的問題
1.融資渠道單一
在房地產開發(fā)、流通以及消費的過程中，會涉及大量資本的流動，為了最大限度的利用資金、實現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產開發(fā)商一般會選擇融資，即房地產企業(yè)及房地產項目的直接融資和間接融資之和。房地產融資的種類、入境有多種，但是我國傳統(tǒng)的融資方式主要有銀行貸款、海外房產基金以及上市融資[1]。這三種方式各有利弊：銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產開發(fā)商提供物的擔保或者人保，對開放商本身的業(yè)務、財物狀況以及借還歷史信息審核較嚴格，這樣對于新崛起的房地產開發(fā)商不是很有利。而海外房產基金是隨著改革開放的腳步逐漸深入發(fā)展到我國的，這對于我國房地產經濟市場的發(fā)展具有里程碑式的意義。但是其弊端也是顯而易見的，正是由于其作為新型融資模式進入我國，使得融資方式有了突破性的進展，但是也正是如此，我國尚未及時制定相關法律來規(guī)范此種融資方式，在操作中容易出現(xiàn)漏洞。上市融資的要求較高，因為能達到上市要求的房地產企業(yè)少之又少，而且對于房地產企業(yè)的上市限制也更加嚴格，這就是他的瓶頸所在。
2.市場結構不合理
影響我國房地產價格的關鍵因素之一就是房地產金融市場結構太過單一，主要表現(xiàn)在商品住房供給市場和需求市場兩方面：
(1)一級市場與二級市場之間缺乏和緩、平穩(wěn)的銜接。目前，我國的房地產金融市場主要是一級市場，住房二級市場和房屋租賃市場發(fā)展極其緩慢，房屋租賃市場、住房梯度消費、住房資源配置還不完善。一級市場體系中，中低檔住房供給過多，需求量極大；高檔商品房供給偏高，需求較少。一級市場中的主體仍為商業(yè)銀行，其他貸款抵押機構尚處于起步階段。同時，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。
(2)在通貨膨脹的時代，房地產是最好的保值手段，很大比例的消費者購買商品房并不是為了居住，而是為了投資，導致間接需求量遠超過了住房的直接需求量。逐漸形成的惡果就是產需未能直接面對面，也進一步擴大了社會分配上的差距以及社會資源的浪費，因為真正的住房困難戶仍然沒有能力購房，而投資消費者又空置了大量商品房。
另外，房地產金融產品體系不完整，在融資方式主要就是表現(xiàn)在融資方式單一，此處不再贅述；此外，房地產金融市場中介機構服務體系尚未建立，如權威的資產評估機構、金融擔保機構以及法律咨詢等環(huán)節(jié)缺乏具有專門資質的機構、人員來參與其中，指導金融市場規(guī)范化發(fā)展。
3.住房貸款結構失衡
目前，消費者購房款一般都是采用商住房抵押貸款，對于一些工作穩(wěn)定(如國有企業(yè))的消費者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠遠滿足不了人民的需求。據(jù)統(tǒng)計，截至2004年底，全國建立住房公積金的職工人數(shù)為六千多萬，僅占在崗職工總數(shù)的一半多；發(fā)放的住房公積金貸款運用率為56%，甚至有些省市，如河北、甘肅等地都不達30%[2]。同時，金融機構發(fā)放住房貸款的局限還在于其輻射地區(qū)僅限于機構所在地，即只有本地區(qū)的居民才能申請得到貸款，非本地區(qū)居民則只能尋求其他途徑貸款。另外，住房貸款的結構失衡還表現(xiàn)在地區(qū)分布的不平衡上。東部沿海各省的貸款發(fā)展遠比內陸地區(qū)的發(fā)展快得多：2001年，東部地區(qū)個人房貸總額增加了三千多億元，占全國增加額的76%左右；貸款余額占全國貸款余額總量的76.8%，廣大內陸地區(qū)，尤其是西部地區(qū)的貸款總數(shù)遠遠落后于東部地區(qū)。經濟發(fā)展是造成住房貸款結構失衡的主要原因，此外各地住房貸款利率的高低不同、貸款條件的限制不同也不同程度地導致此種弊端。
4.法律體系有待完善
目前，調整房地產法律關系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產法律關系的少之又少，有時候僅能依據(jù)一些法律原則來進行管理，無法真正起到指導房地產商、消費者正確行為以及保護各方合法權益的作用。其中存在的問題表現(xiàn)在以下幾個方面：
(1)現(xiàn)有法律法規(guī)的滯后。例如，現(xiàn)有《擔保法》規(guī)定禁止國家行政機關對外提供擔保，導致市場上沒有權威的、具有官方性質的金融平衡機構。
(2)產業(yè)基金、社會信用等領域法律規(guī)范上的空白。屬于法律范疇的房地產法有《土地管理法》《城市規(guī)劃法》以及《城市房地產管理法》[3]，這三部法律的調整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。而繼續(xù)調整、規(guī)范的產權確認、資金募集方式以及物業(yè)管理反壟斷等方面無法可依。從中也能看出，房地產法的法律位階較低。
(3)適用上的分歧。由于高位階的法律未能有效調整房地產經濟中出現(xiàn)的問題，現(xiàn)在各地適用的調整規(guī)范主要是各自依據(jù)本省市具體情況頒布的地方性規(guī)章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權行政機關的解釋不同，在適用上容易產生分歧。在行政執(zhí)法中，相關部門要么是無法可依，要么是有法不依、執(zhí)法不嚴，亂象叢生。
二、完善房地產經濟的對策
1.利用信托融資，開發(fā)多種融資方式
目前，國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國內ipo、境外ipo、借殼上市、上市公司資產置換以及房地產投資基金等[4]。結合我國房地產市場的特點，筆者認為使用信托融資和股票融資最具有發(fā)展前景。信托融資的優(yōu)越性在于：
轉貼于
(1)充分利用社會閑散資金。房地產信貸主要是利用銀行等金融機構的信用，向社會上募集閑散資金，集中應用于房地產開發(fā)、經營、消費事業(yè)。
(2)有效分散投資風險。如前文所述，融資依賴的是銀行的信用，對于債權人合法利益的保護更加有保障。其次，房地產的管理并不是實際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進行管理、收益、處分，其物業(yè)管理、租售等一概事宜均是通過信托公司對外處理。在此過程中所遇到的風險也是有信托公司來承擔，這樣的話也能有效降低房地產實際所有者的風險[5]。
股票融資顧名思義就是指企業(yè)通過發(fā)行股票，吸引社會資金的一種融資方式。從理論上來講，股票融資是房地產融資的最佳方式，因為此種方式不僅具有信托融資的第一種優(yōu)越性，更重要的是該方式屬于直接融資方式，在分散金融風險的同時還無需支付本息，只需從最終公司所得收益中向持有公司股票的股民發(fā)放一定的紅利即可，更為降低了融資的成本。
2.完善房地產金融法律法規(guī)
由前文的分析可知，在海外融資基金規(guī)制方面、住房金融發(fā)展的監(jiān)管方面都欠缺法治。在建設社會主義法治國家的進程中，經濟領域依法運行也是一個重要的方面。
其次，有法律法規(guī)的保障，金融市場、金融產品的創(chuàng)新活動才能更有活力，特別是在房地產市場發(fā)展并不健全的情況下，房地產金融業(yè)的法制建設更加具有舉足輕重的意義。
最后，必須要建立、完善房地產經濟領域的法律體系，對新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進行規(guī)范，才能吸引更多國內外的基金共同促進我國房地產多元化融資規(guī)范的發(fā)展。
3.加強房地產改革力度
改革的方向在于房地產宏觀調控的調整，筆者認為除了最根本的調控手段——法律外，還可以依賴經濟手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下，相互補充才能發(fā)揮宏觀調控的最大效果。但是經濟手段應該是房地產宏觀調控的主流，畢竟在社會主義市場經濟下，住房供求關系也是市場自動自發(fā)導致的結果。
【關鍵詞】：新型城鎮(zhèn)化 、可持續(xù)發(fā)展、和諧發(fā)展
中圖分類號：F292文獻標識碼： A
我國新型城鎮(zhèn)化進程中房地產業(yè)面臨的問題
隨著我國新型城鎮(zhèn)化進程步伐的加快,中國將有上億的人口涌入城市,必然給房地產業(yè)帶來巨大的發(fā)展空間。在這場城鎮(zhèn)化社會運動中，房地產業(yè)成為運動的主角。房地產業(yè)在改善產業(yè)結構、拉動內需、擴大就業(yè)、提高人民生活水平、促進新型城鎮(zhèn)化等方面起到了積極的作用，然而由于我國房地產業(yè)起步晚，發(fā)展歷史短，經驗不足，房地產業(yè)快速發(fā)展中存在諸多問題。
（一）房地產業(yè)金融風險。房地產業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關系尚未理順，房地產開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來源。房地產金融基礎體系欠完備，國外發(fā)達市場經濟國家住房消費信貸一般占到整個房地產信貸總額的70％左右，而我國消費信貸占房地產信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國房產業(yè)面臨的一項戰(zhàn)略任務。
（二）高房價影響居民購買力。一方面是房價持續(xù)上漲。近年來，我國各地的房地產價格上漲很快。1998年以來城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長8.6%，但許多城市商品房年均增長達到了兩位數(shù)；另一方面空置房面積增加。1993年底 之后商品房空置面積指標持續(xù)上升，截至2006年3月底，全國商品房空置面積為1.23億m2，同比增長23.8%。
（三）資源的浪費與流失。由于開發(fā)失控和無序發(fā)展，導致土地資源的大量浪費和資產的大量流失。一方面是土地資源的稀缺；另一方面在房地產開發(fā)領域卻存在著土地大量閑置和巨大浪費。據(jù)相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)，全國土地開發(fā)面積占全國土地購置面積的比例持續(xù)降低，2003-2007年一直維持在50%-60%的水平。
（四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在進一步擴大。僅1993年底商品房空置面積達到5000萬平方米，此后這一指標持續(xù)上升，2012年達17000萬平方米。截止到2013年11月底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長5.6％，其中，空置一年以上商品房面積為6225萬平方米。國際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國房地產開發(fā)的空置房已超過了這個指標。雖然建設部領導多次強調消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但總的情況來看，中國的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。
（五）生態(tài)環(huán)境造成破壞。房地產開發(fā)中的短期行為，對生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經濟效益，致使建筑密度過高、容積率過高，缺少綠色空間，一些房地產開發(fā)建設忽視對生態(tài)環(huán)境的保護與建設。
新型城鎮(zhèn)化進程與房地產業(yè)應和諧發(fā)展
新型城鎮(zhèn)化進程與房地產業(yè)和諧發(fā)展的核心是可持續(xù)發(fā)展，是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態(tài)環(huán)境，為后代人的生產生活創(chuàng)造必要的空間發(fā)展條件。房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展應把房屋、業(yè)主和環(huán)境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現(xiàn)向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。從而,推進中國房地產業(yè)可和諧發(fā)展。
（一）合理利用土地資源，避免浪費。土地資源是房地產業(yè)發(fā)展的命脈。但土地資源是有限的，不可再生的。土地資源的永續(xù)利用是實現(xiàn)房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的物質基礎，也是房地產市場發(fā)展與人居環(huán)境改善的基本前提，對于有限的土地資源，要按照可持續(xù)原則開發(fā)利用。在中國的新型城鎮(zhèn)化進程中，房地產開發(fā)通常是對城市邊緣土地進行開發(fā)，因此要注意保護好這一地區(qū)的農用地，防止過多的農用地成為城市建設用地。農地轉變?yōu)榉寝r用地必須符合土地利用規(guī)劃的規(guī)定，有關的政府部門應該嚴格把關。對于已經成為城市建設用地的農用地，要提高其使用效率。嚴格執(zhí)行《城市房地產管理法》有關規(guī)定，即對未投資開發(fā)或投資未達到一定比例的土地，嚴禁轉讓；在一定時間內不進行投資的，政府應無償收回，從根本上抑制炒地皮、哄抬地價現(xiàn)象的發(fā)生。要根據(jù)城市規(guī)劃，對各類用地及郊區(qū)新入市的農用地合理配置，以實現(xiàn)土地資源高效配置。
（二）重視環(huán)境保護，維護生態(tài)平衡。房地產業(yè)發(fā)展要與人口發(fā)展、環(huán)境發(fā)展、資源利用相協(xié)調。生態(tài)保護水平的差異，將會極大地影響房地產的價值，房地產生態(tài)價值的實現(xiàn)是房地產可持續(xù)發(fā)展的必然要求。因此，要在開發(fā)的同時做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，使房地產業(yè)成為城市生態(tài)經濟的有機組成部分。在開發(fā)的過程中要做好生態(tài)環(huán)境的保護和建設，塑造環(huán)境優(yōu)美、和諧的社區(qū)。21世紀的房地產競爭已經逐漸上升到文化競爭，在知識經濟條件下，文化力比政治力和技術力對房地產業(yè)的作用更持久，更廣泛，更深遠。避免出現(xiàn)“工業(yè)集中、人口集中、污染集中”等問題。
（三）重視國民經濟和諧發(fā)展。房地產業(yè)的發(fā)展既要符合自身的發(fā)展規(guī)律，又要與其他產業(yè)發(fā)展相適應，并要有國民經濟的支撐。房地產業(yè)對整個國民經濟發(fā)展的貢獻是間接的，其產品構成其他產業(yè)發(fā)展的載體，房產只有被用于生產或消費（居住）才能完成價值實現(xiàn)。房地產業(yè)的發(fā)展只有與國民經濟的發(fā)展速度相協(xié)調，才能促進國民經濟快速健康發(fā)展。因此，保持合理的房地產業(yè)發(fā)展速度，進行科學規(guī)劃，才能有效防范風險和保證房地產業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。
關鍵詞：二手房抵押；法律問題；婚姻家庭；問題視角
一、二手房抵押制度在立法、司法實踐中存在的問題
（一）夫妻共有的情形。我們的現(xiàn)實生活當中，將諸如二手房屋等不動產財產，約定為單方所有的，并不多見；庶幾皆為依循夫妻共有的登記申請模式。修改后的《婚姻法》，把當事人自己的約定，即將意思自治放在更加醒目的位置，以期減少行政性干預。夫妻一方在申請時，不管該房產是否婚前財產，盡管明確申請登記為一方所有，仍然應當由另一方在登記文件中簽字，有利于在今后，可能發(fā)生房地產處分時，權利明晰，不易產生當事人之間的侵權糾紛。“共同在場”是避免來日糾紛發(fā)生的相當好的見證，作為證據(jù)留存。現(xiàn)實生活屢見不鮮的，諸如因繼承、受遺贈取得房屋權利，由當事人單方申請；繼承人提供遺囑等有效證明后，得否完全認同其對于二手房屋的繼承資格，尚取決于遺囑是否對必要的人提供了“必要的遺產份額”。這一上游登記，對于或然發(fā)生的抵押登記，是一個決定性的影響因素。
（二）父母和未成年子女共有的情形。在處分未成年人財產的限制條件上，法律明確規(guī)定了監(jiān)護人必須為未成年人利益出發(fā)，并從廣義上，對于“不得處理”做了有益的規(guī)范，具體針對二手房屋而言，是包括轉讓、抵押等行為的。在辦理監(jiān)護人處分未成年人房屋而申請的登記時，只要要求監(jiān)護人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證即可，而實質上，監(jiān)護人是否誠為未成年人之利益，登記機構不必展開、亦無從展開實質審查。
二、二手房抵押法律制度缺陷和實踐中存在問題的原因分析
（一）主管機構的管理機制。由于新建房屬于房地產一級市場，國家壟斷土地市場，開發(fā)商申請建設用地之時，程序即應相對嚴格，私權意義上的操作空間是較小的。開發(fā)商若將新建房抵押，公權力程序的介入要相對嚴格，而個中紕漏，對應而減。
（二）學界和實務界的關注度不夠。《物權法》對于未盡事宜多需“依照土地管理法等法律規(guī)定辦理”。比如在“建設用地使有權”一章中，就有4處明文規(guī)定需根據(jù)房地產法等法律、法規(guī)進行調整，涉及以劃撥方式設立建設用地使用權、繳納土地使用權出讓金等重要問題。可見，作為一部基本法，《物權法》只能夠也只適合從宏觀的角度勾勒出房地產物權的大體輪廓，對于具體問題的法律適用，《物權法》的調整就鞭長莫及了。
三、完善二手房抵押法律制度的建議
《物權法》出臺之前，房地產法體系中有很多法律法規(guī)難以進行系統(tǒng)的修改與整合。《物權法》頒布以后，基本的權利規(guī)則得以確定，房地產法律框架隨之成形。這樣，就可以在《物權法》確定的房地產權利體系之下構建并強化房地產民事立法，而非僅僅固守該法的修訂完善。
（一）正確把握法律適用。《物權法》施行后，《擔保法》將繼續(xù)有效。《物權法》就擔保物權專設一編，其中針對抵押期間的存續(xù)做了規(guī)制， 對于《物權法》實施后發(fā)生的擔保行為，《物權法》與《擔保法》均對其具有約束力，但在兩法不一致的情況下，應適用物權法。對于物權法實施前的擔保行為即使《擔保法》的規(guī)定與《物權法》規(guī)定不一致，則應適用《擔保法》。
（二）健全抵押登記的程序保障。將實質審查作為例外，并不是降低審查機構的審慎責任。二手房抵押登記形式審查的粗陋，錯誤時有發(fā)生，并不鮮見。在財產保全和執(zhí)行程序等具體的司法實踐中，及時獲取信息，殊為重要。現(xiàn)實中，債權人和法院經常錯失保全或執(zhí)行的機會，蓋因不能及時、準確得到債務人的登記信息，終致當事人的合法權益不能有效的得到保護。有法院等公權力介入，查詢尚且如此之難，更不用說一般個體對于不動產登記信息的查詢了。進一步健全抵押登記的制度立法，有效保障實體權利，勢在必行。
（三）重視抵押合同。二手房抵押登記以維護交易安全為己任，毋須嚴格確認抵押合同的效力。自治權的掌握，比起公權力的膨脹，仍不失一個權衡下的有效保障。因此，當事人向抵押登記機關提交申請后，后者在職責范圍內，只需要針對該申請進行形式審查、而不必對合同的實質性內容，進行超越登記權限進行審查。如此的做法，在較大程度上，會很好地遏止某些的行為，比如強制收費、讓當事人到其指定的評估機構進行資產評估、從事壟斷式的管理，從而更好的維護抵押當事人的利益。
四、結語
物權法本身所呈現(xiàn)出來的體系，可以分為規(guī)范不動產和規(guī)范動產兩大類，而前者乃是整部《物權法》的重鎮(zhèn)。在不動產物權中最重要的當屬土地物權和房屋物權，這也凸顯了房地產物權的重要性，由此可見，整部《物權法》中，把不動產法律規(guī)范調整的重心，放在了房地產方面，但這種分量并不足以使這部物權法典束縛住房地產立法中的進一步思考，而應由二手房抵押作為一個有力的突破口，充實和完善整個房地產法律體系，為中國統(tǒng)一房地產法的建立邁出堅實的一步。
參考文獻：
[1]葛洪x主編：《法律方法與法律思維（第8輯）》[J].法律出版社，2012.12.
【關鍵詞】樓市調控 房地產 發(fā)展趨勢
為了進一步調控房地產業(yè)，保證其健康發(fā)展，我國政府頒布了相關政策或者法律法規(guī)，力圖控制當前我國房價上漲過快的發(fā)展趨勢。2011年，國務院頒布了“國八條”，將之前的房地產法令作了進一步細化，鞏固和擴大了房地產業(yè)調控發(fā)展的新成果，這些政策的直接后果，就是我國的商品房大量堆積，庫存增加，房地產企業(yè)難以盈利，甚至無法收回成本。尤其是在一些發(fā)展較快的城市，商品房的銷售面積更是不斷下降。作為我國經濟發(fā)展的支柱行業(yè)之一，房地產業(yè)的停滯不前，對我國的國民經濟發(fā)展造成了一定負面影響。
在當前樓市政策地不斷深入下，房地產業(yè)的發(fā)展已經不是某個企業(yè)所能控制的，而是整個行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。下面，筆者將對當前樓市調控背景下，我國房地產行業(yè)的發(fā)展趨勢進行深入探討。本論文的研究對于未來房地產業(yè)的發(fā)展及研究過程會產生一定的啟示。
房地產業(yè)的規(guī)模化經營不斷深入
在國家的樓市調控背景下，我國的房地產業(yè)發(fā)展情況發(fā)生了重大變化，規(guī)模化經營的趨勢不斷深入。進入新世紀以來，我國對房地產的需求量，特別是普通住宅及經濟適用房的需求量進一步提高，這導致我國的房地產業(yè)發(fā)展過熱。同時，房地產的市場準入門檻進一步降低，很多小型的、并不具備相應資質的企業(yè)也躋身于房地產行業(yè)。但近幾年來，我國的房地產業(yè)供大于求，市場競爭越來越激烈，中小型房地產企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展壓力，很多企業(yè)已經瀕臨破產。此時，國家出臺相關政策，例如國家制定了商品房預售政策等，保證房地產企業(yè)能夠獲得足夠的發(fā)展資金而正常運營。房地產業(yè)的規(guī)模化經營已經成為我國房地產行業(yè)發(fā)展的必然趨勢。據(jù)我國新華社消息，2013年我國又大約30家房地產企業(yè)的銷售額突破百億元，總的銷售額早已經突破8000億元。
同時，由于我國當前房地產行業(yè)發(fā)展緩慢，不少企業(yè)開始相互抱團，共同應對危機，各種行業(yè)論壇不斷建立，尤其是中國地產金融拓展聯(lián)盟的成立，為各個會員提供了最大的房地產項目池，同時為其發(fā)展提供了必要的資金，從最大程度上滿足了金融拓展聯(lián)盟中各種會員的生存發(fā)展需求。在當前樓市調控背景下，我國的房地產行業(yè)的規(guī)模化經營趨勢將會進一步提高。
房地產行業(yè)內的資產質量將會進一步提高，其運作能力也會進一步加強
對房地產業(yè)資產質量的理解，我們可以從兩個方面進行：第一，土地的質量。第二，資產配置的能力。但就當前我國房地產業(yè)的發(fā)展情況來看，大部分房地產企業(yè)都只關注土地的儲備量，而忽視了土地的再次利用。大部分房地產土地，都不能進行延續(xù)開發(fā)。從資金方面來說，2011年我國房地產上市企業(yè)的資產負債率的平均值為63.58%，已經突破了最大資產負債比例，對房地產業(yè)的健康發(fā)展造成了嚴重威脅。而在當前樓市調控背景下，我國的各個房地產企業(yè)將會面臨著更加嚴重的資金缺乏狀態(tài)。如何籌到更多的發(fā)展資金，保證其順利發(fā)展，已經成為我國房地產企業(yè)面臨的重要發(fā)展任務之一。
這就要求房地產企業(yè)進行改革創(chuàng)新，擴大融資渠道，提高其運作能力。首先，房地產企業(yè)應該加強自己的信譽建設，提高自己的信貸能力，確保能夠貸到必要的發(fā)展基金。其次，部分房地產上市公司要進行股票發(fā)行，提高自己的融資能力。除此之外，還可以發(fā)行相關的債權等。最后，要采取各種積極的措施，幫助REITS在中國房地產行業(yè)實現(xiàn)落地。這就需要我國各個部門，包括建、財稅、證監(jiān)、保監(jiān)、銀監(jiān)等部門建立聯(lián)動機制，共同為REITs提供配套發(fā)展環(huán)境。
房地產行業(yè)的深度并購趨勢將會進一步加強
自2010年以來，國家的房地產調控政策進一步加強，手段也在不斷提高。為了應對這些政策，我國房地產企業(yè)的并購實例正在不斷增多。相關數(shù)據(jù)顯示，近2010年，我國房地產業(yè)的并購實例有84起，占我國全部行業(yè)并購實例的13.5%，并購金額超過3億美元。當前，我國房地產業(yè)的并購實例還在不斷地深入。一些中小房地產企業(yè)發(fā)展能力有限，創(chuàng)新能力不足，在行業(yè)競爭中敗下陣來，被一些較大的房地產企業(yè)所吞并。并購和融合已經成為當前我國房地產企業(yè)突破發(fā)展瓶頸的中重要發(fā)展策略之一。除此之外，原先房地產行業(yè)內一些并不以房地產為主導產業(yè)的企業(yè)逐漸退出房地產行業(yè)，這進一步推動了房地產并購的步伐。
4.商業(yè)地產發(fā)展較快，發(fā)展空間進一步加大
隨著國家各種限購令的不斷出臺，住宅性地產面臨著較大的困境，很多住宅地產不斷囤積。但我們必須注意到一點，國家的各項房地產政策都是針對居民住宅的，而商業(yè)地產并不在限購的范圍之內。因此，商業(yè)地產受到了各個房地產企業(yè)的重視，面臨較大的發(fā)展機遇及挑戰(zhàn)。同時，經濟的不斷發(fā)展使我國的消費水平也在不斷地提高。到目前為止，我國的國民生產總值已經逐漸超越日本，成為世界上重要的經濟體之一。居民的消費水平的不斷提高，房產的購入能力也在不斷地提升。
但隨著所有的房地產開發(fā)商的目光聚焦于商業(yè)地產上，我國的商業(yè)地產面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)。要想在激烈的競爭中占據(jù)主動地位，各個房地產企業(yè)必須進行創(chuàng)新。這就要求各個房地產企業(yè)必須充分考察當代消費者的生活需求，考慮不同的消費階層的消費需求，制定最合理的發(fā)展策略，例如創(chuàng)新商業(yè)地產的設計模式等。
與其他行業(yè)不同，房地產行業(yè)的投入較大，風險較高，受市場經濟的影響也較大。因此，房地產業(yè)在當前的樓市政策下面臨著較大的發(fā)展困境。
新形勢下房地產企業(yè)必須在變革中求發(fā)展
為了進一步活躍房地產市場，提高經營效益，房地產企業(yè)必須加快變革。首先，要加快改革發(fā)展機制，通過制定相關的法律法規(guī)和制度等，保障產權，推動我國房地產企業(yè)的合理、健康發(fā)展。其中，房地產法律法規(guī)是企業(yè)轉型的重要推力，同時也是企業(yè)轉型和正常運行的重要的法律保障。各種法律法規(guī)的有效實施，可以防止房地產發(fā)展過程中投機現(xiàn)象，保障各項權益，而制度則是房地產企業(yè)改革發(fā)展的重要制度保障，例如土地管理制度、稅收制度及房地產銷售制度等。另外，只有具備產權的房地產企業(yè)，才能享有更大的自主經營權，促進產業(yè)發(fā)展的轉型與升級。
總之，在當前的樓市調控政策下，我國的房地產企業(yè)面臨著巨大的發(fā)展挑戰(zhàn)，同時又面臨著較大的發(fā)展機遇。進一步優(yōu)化房地產的產業(yè)結構，吸引更多的資金投入，是當前我國房地產業(yè)的發(fā)展任務之一。同時，房地產企業(yè)必須改變自己的經營管理方式，促進集約化經營管理模式的深入，調控其發(fā)展方向，將房地產數(shù)量的增長轉向性價比的提高。這樣一來，房地產企業(yè)才能在危機中找到發(fā)展機會。同時，各個房地產企業(yè)必須積極轉變發(fā)展思路，創(chuàng)新發(fā)展模式，加快產業(yè)進步與技術創(chuàng)新，從企業(yè)發(fā)展的長遠利益出發(fā)，提高自己的社會效益等。相信未來，我國的房地產企業(yè)一定能得到更好、更快的發(fā)展，為國民經濟發(fā)展作出的更大的貢獻。
參考文獻
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房地產經濟管理創(chuàng)新是當前低碳經濟背景下，實現(xiàn)房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要舉措，以低碳經濟為前提，從控制經營成本、加強環(huán)保觀念、完善法規(guī)、制定發(fā)展目標、地稅改善政策五方面，對房地產經濟管理的創(chuàng)新舉措進行了分析，對于我國環(huán)境質量的提升以及房地產行業(yè)發(fā)展具有重要意義。
關鍵詞：
低碳經濟；房地產行業(yè)；經濟管理；可持續(xù)發(fā)展
受現(xiàn)階段低碳經濟的影響，當前社會中人們的環(huán)境保護觀念愈發(fā)強烈，而房地產行業(yè)作為市場中發(fā)展迅速的行業(yè)之一，其經濟管理創(chuàng)新已經逐漸被提上日程。對房地產行業(yè)進行經濟管理創(chuàng)新，是實現(xiàn)經濟與環(huán)境共同發(fā)展的重要舉措。為此，必須要在發(fā)展房地產的同時，認識到生態(tài)保護的重要性，全面減少發(fā)展過程中的廢棄物排放量，降低能源消耗，只有如此才能真正保證房地產行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。為此，文章中在低碳經濟的背景下，對房地產經濟管理創(chuàng)新發(fā)展進行了研究。
一、控制企業(yè)經營成本
出于低碳經濟環(huán)境的影響，房地產企業(yè)在發(fā)展的過程中，必須要將技術與材料的類型進行改變，結合低碳經濟要求，選擇滿足環(huán)境保護需求的新型技術及材料，但是這必然會增加房地產企業(yè)的經營成本，這也為房地產企業(yè)負責人提出了一定的難題，即如何在低碳經濟背景下，實現(xiàn)成本的控制。為了解決這一問題，要全面考慮企業(yè)當下發(fā)展現(xiàn)狀，并結合環(huán)保有關要求，提出相應的發(fā)展策略。針對房地產企業(yè)成本的問題，可以從以下幾個方面予以解決：在選擇有關技術和材料的過程中，必須要以最優(yōu)化原則為標準，選擇耗能低、排放低的材料和技術；進行施工的同時，必須要全面保證所運用技術均能夠實現(xiàn)低排放的要求；開發(fā)低碳房地產時，因為新材料的價格普遍較高，以免造成成本過高的現(xiàn)象，務必要對材料的使用情況進行統(tǒng)計，以此避免浪費，對于一些可循環(huán)使用的材料要做好回收。除此之外，也在施工的前期準備工作中，做好成本的控制，避免后期資金不足的問題。
二、加強環(huán)保觀念
當前社會中由于霧霾現(xiàn)象嚴重，所以環(huán)境保護工作逐漸被提上日程，隨著低碳環(huán)保的大力宣傳與教育，人們的環(huán)保意識也在逐步提升，在日常生活中，都能有一定的低碳觀念，形成購買、使用節(jié)能減排產品的習慣，轉變傳統(tǒng)的生活方式與觀念，實現(xiàn)更為健康的綠色生活，這也為低碳經濟的實現(xiàn)奠定了扎實的基礎。為了全面實現(xiàn)綠色環(huán)保，房地產行業(yè)的改革十分重要。以往建筑工程施工的過程中，無論是建筑材料還是施工技術，都會產生一定的能源消耗，一些廢氣也會造成環(huán)境污染。為了合理解決這個問題，加快實現(xiàn)房地產低碳經濟的創(chuàng)新，必須要將材料與技術進行更新，使用符合環(huán)境保護的全新建筑材料與技術，降低建筑施工過程中所產生的能源消耗。在低碳經濟的大背景下，為了實現(xiàn)房地產行業(yè)的低碳經濟轉型，務必要用綠色環(huán)保建筑材料取代能耗較高的材料，在材料的環(huán)保上不斷落實房地產的低碳經濟轉型。現(xiàn)階段，我國在科學技術上實現(xiàn)了飛速的發(fā)展，一些新技術逐漸被發(fā)現(xiàn)，這也降低了高耗能材料的使用率，然而一些新材料的技術并沒有達到成熟，所以還需要在使用的過程中進行研究。除此之外，在現(xiàn)階段房地產建設的同時，要著重利用包括太陽能、地熱能在內的可再生資源，以此減少電力資源的浪費，提高綠色環(huán)保建材的使用效率，全面建設低碳環(huán)保的建筑物。
三、完善房地產有關法規(guī)，合理掌控排碳量
近幾年在市場中房地產發(fā)展速度得到了顯著提升，這也有賴于房地產法律法規(guī)的完善，為了實現(xiàn)房地產經濟的又好又快發(fā)展，有關部門必須建立嚴格的法律制度，然而受房地產經濟管理力度的影響，在健全法規(guī)方面依然需要加大力度。一方面，需要對房地產相關法律制度進行完善與優(yōu)化，合理控制房地產施工過程中對于排碳量的控制，在低碳經濟的背景下，嚴格要求排碳量，并嚴格落實所制定的法律法規(guī)，對房地產排碳行為加以控制。另一方面，設置相應的獎懲措施，針對一些超出規(guī)定排碳量、未按規(guī)定經營的房產企業(yè)，要對其進行處罰，只有這樣才能真正做到碳排放量的控制，從而真正實現(xiàn)房地產行業(yè)的低碳經濟轉型。
四、結合低碳經濟，制定發(fā)展目標
近年來我國經濟體制一直處于變化的狀態(tài)，并且速度也在逐漸加快，這在房地產行業(yè)的經濟結構轉型方面存在十分重要的影響，房地產行業(yè)必須要將低排放、低耗能作為創(chuàng)新發(fā)展的主要原則，并深入分析經濟結構，在低碳背景下制定經濟制度發(fā)展目標。基于此，必須要針對低碳背景下出現(xiàn)的房地產行業(yè)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題，提出相對應的解決措施，在實現(xiàn)房地產行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的前提下，推動房地產業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，以免因為低碳經濟的發(fā)展為房地的經濟轉型造成限制。
五、基于低碳經濟發(fā)展，改善地稅政策
在可持續(xù)發(fā)展基礎上低碳經濟發(fā)展逐漸成熟，特別是在房地產行業(yè)發(fā)展基礎上在低碳方面加大投資力量，在經濟多元化形式下風險逐漸增加。因此需要在發(fā)展房地產基礎上由政府給予大量支持，在相關規(guī)章制度上進行不斷完善，逐漸拓展房地產的發(fā)展渠道，利用稅負方面的優(yōu)化政策逐漸推動房地產發(fā)展，引導房地產向低碳化經濟發(fā)展方向轉型。
六、結束語
綜上所述，在當前低碳經濟的背景下，房地產行業(yè)為了實現(xiàn)經濟管理的創(chuàng)新發(fā)展，必須要認識到技術、材料轉型的重要性，減少施工過程中出現(xiàn)的污染，提升環(huán)保觀念，以此不斷推進房地產低碳的發(fā)展。但是因為現(xiàn)階段房地產的低碳發(fā)展依然一些不足，尤其是房地產經濟的低碳發(fā)展方面，所以我們必須要重視經濟管理的創(chuàng)新發(fā)展，從而真正實現(xiàn)生態(tài)環(huán)境與經濟的和諧發(fā)展。
作者：龐群 單位：天津市政華房地產開發(fā)公司
參考文獻:
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1我國國內的房產經濟現(xiàn)狀分析
1.1土地價格的攀升是導致房價盲目抬高的首要因素我國幅員遼闊，土地資源豐富，但由于我國人口的基數(shù)大，也就使得人均居住面積相對減少，致使人們對于房屋資源和房價缺乏一個合理的認識。相比于其他國家而言，我國的土地可謂是寸土寸金，很多政府在向房地產開發(fā)商拍賣土地時，經常不設上限，投資商對土地勢在必得的心理客觀上抬高了土地的價格，房價的下降自然也就無從談起，因而產生了房價虛高的現(xiàn)象。1.2我國消費者對房屋的預期認識不清房價連年攀漲，房地產市場的蓬勃發(fā)展給大部分的房屋投資者帶來了一種投資錯覺：他們認為至少在未來的幾年內，房價都不會有下降的趨勢，而房屋升值所帶來的利潤又相當可觀。所以不斷有投資者加入到購房的大軍中去，期望在不久的將來獲得豐厚的投資回報。除此之外，還有一部分購房者是基于自身經濟水平的考量，他們認為如果現(xiàn)在不抓住時機購房，那么，幾年后房價繼續(xù)上更會加劇買房的經濟壓力，不如在承受范圍之內先買下。正是因為存在著這樣的消費心理和購房行為，政府才通過提高房價的手段控制旺盛的購房量，而房價越高又會加劇消費者的購房欲望，如此循環(huán)下去，才使得房產行業(yè)失去了原有的平衡。
2針對我國房產經濟現(xiàn)狀提出的調控措施
2.1加大中央政府行政及法律的干預力度我國政府針對房地產法律法規(guī)體系的制訂還有待強化和補充。一些開發(fā)商正是由于缺乏法律知識或利用法律方面的漏洞，鉆了法律的空子，來為自己進行不法牟利。所以，針對這一方面政府還要加強法律法規(guī)的完善，同時加大執(zhí)法懲戒的力度，不讓房地產開發(fā)商有機可乘。政府部門還可以通過行政機制來調控房地產價格，對房產價格進行及時有效的監(jiān)督，保證房價的穩(wěn)定性。在土地出讓環(huán)節(jié)，政府也必須嚴格把關，合理分配土地資源，通過穩(wěn)定土地出讓價格降低開發(fā)商的開發(fā)成本，進而控制房價的上漲。2.2購房者要加強自身對房地產經濟理論的學多數(shù)的購房者和投資者對房產投資領域的理論知之甚少，盲目投資給自身帶來了不小的經濟損失。尤其在目前我國房地產市場價格泡沫過多的情況下，購房者和投資者更應該趨于理智，盡量避免房地產市場波動帶來的負面影響。首先，在作出購買決策之前，可以參考政府部門或社會輿論對房產行業(yè)動態(tài)做出的科學分析，從中提取與自己相關的信息；其次，要全面了解研究房產行業(yè)當下發(fā)展的大環(huán)境，作出比較科學客觀的判斷；再次，要強化自身對房地產行業(yè)理論的學習，掌握其變化規(guī)律，抓住購房的最好時機，最大化減少房產泡沫對購房的影響。只有加強預防，理智消費，才能最大程度的阻止風險的發(fā)生。2.3國家要合理利用土地，限制土地的過度開發(fā)土地是人類居住和生活的最基本要素，如何在有限的土地上最大程度的開發(fā)其使用價值是人類一直以來所研究的重大課題之一。我國目前的土地資源現(xiàn)狀是人多地少，只有采取有效辦法緩解人地矛盾，才能保障我國經濟平穩(wěn)有效的向前發(fā)展。我國目前正處于土地開發(fā)熱潮，在土地開發(fā)過程中，難免有土地濫用，價格虛高的現(xiàn)象產生，房產開發(fā)商受到利益的驅使，不惜高價購地，而政府也趁勢抬高地價，兩者結合更是催生了土地高價的現(xiàn)象。而開發(fā)商將巨額的土地成本通過高額房價的形式間接轉嫁給了終端購房者，損害了購房者的利益。針對這一土地市場亂象，政府必須通過和制訂和實施相關的土地利用方面的政策和法規(guī)，予以嚴格打壓，從根本上遏制房產漲價的源頭。只要政府抓住問題的突破口，對癥下藥，我國房地產市場發(fā)展的不利趨勢必將扭轉，房產行業(yè)回歸正常也指日可待。這是因為：其一，房地產行業(yè)也受到市場規(guī)律的影響和制約，它的發(fā)展必然存在著波動，只是波動幅度的大小不同而已，但最終肯定要回歸到正常水平。其回歸的速度和時間不確定，這還要視政府和個人的主觀努力程度及政策實施效果而定。當然還會受到客觀因素諸如地區(qū)差異和地區(qū)政策不同的影響。其二，找到泡沫經濟的突破口是目前的當務之急。在結合政府措施的同時，要從自身出發(fā)，主動出擊，膽大心細，盡快找到造成房地產泡沫經濟的關鍵并制訂相應對策，以求有效的規(guī)避房地產市場所帶來的價格風險，擺脫房地產行業(yè)的困境。否則將會給我國的經濟社會帶來巨大的經濟沖擊，使其陷入更大的危機之中，被新的經濟形式所取代。
3結束語
為了改善我國的房產經濟的現(xiàn)狀，緩解房產行業(yè)的緊急態(tài)勢，全社會應該共同努力，互相協(xié)作，合力找到正確解決問題的方案，讓房地產行業(yè)恢復到正常合理的發(fā)展道路。從政府方面來講，應竭力控制地價，對土地進行合理分配，從個人方面而言，也需要積極采取應對措施，不要盲目投資。開發(fā)商也應予以積極配合，端正開發(fā)態(tài)度，合理制定房價。只有各方面聯(lián)合起來，才能扭轉這種局面。當然，降低房價，從根本上使房地產市場回歸到有序健康的發(fā)展狀態(tài)，還需要一個長期的探索過程，需要政府與開發(fā)商協(xié)同起來，對土地的使用控制到位。只有掌握了正確的發(fā)展方法，了解房產正常運行的規(guī)律，才會使房屋的價格得到有效控制。
作者：王鐵軍 單位：哈爾濱市房產交易中心香坊交易管理二所
一、商品房預售登記備案制度的法律基礎
1、《城市房地產管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。
2、《城市商品房預售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。預售人應當在簽約之日起30日內持商品房預售合同向縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。
第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預售登記，取得商品房預售許可證明預售商品房的，責令停止預售、補辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預付款1％以下的罰款”。
3、《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第27條第2款規(guī)定“房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產開發(fā)主管部門和負責土地管理工作的部門備案”。
上述條款是我國現(xiàn)行法律對商品房預售進行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預售合同的管理，對房地產開發(fā)商預售商品房行為的合法性進行審查，以保護預購人的合法權益，進而防止預售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預售登記備案制度的法律性質？經登記備案的商品房買賣合同能產生什么樣的法律效力，未經辦理登記備案又能產生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對此是否加以補充，對該法律制度進行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關規(guī)定進行分析，發(fā)現(xiàn)目前對該制度的認識與做法也存在不同的觀點與分歧：
1、《上海市房地產登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產權利的文件，當事人應當備案登記：（1）商品房預售及變更合同；……當事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的對抗要件，不否認未經登記備案的預售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。
2、《珠海市房地產登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預售人不依法辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預售合同無效……”，可見，其認為登記備案為商品房預售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預售合同是無效并得不到法律保護的。
3、《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》第38條規(guī)定：“房地產開發(fā)商應當按房地產登記機關的規(guī)定將預售房地產的 買賣合同向房地產登記機關備案”。第61條還規(guī)定：“房地產開發(fā)商預售房地產，未按規(guī)定將房地產買賣合同報登記機關備案而預售房地產的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產 開發(fā)資質證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質年審或者吊銷房地產開發(fā)資質證的處罰”，可見，其認為未經登記備案不影響商品房預售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應承擔相應的行政處罰責任。
二、商品房預售登記備案制度的性質與法律效力分析
由于國家未曾對商品房預售登記備案制度的性質有明確的界定，各地對此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對該制度進行正確地認識與對待，就成為方家進行分析與探討的一個熱點。
筆者認為，商品房預售的登記備案制度可以保護購房者的合法權益，也可以避免和預防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護不動產交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權性質的期待權，而且我國相關法律法規(guī)只賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義。如果將登記備案的行政義務與商品房預售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關法律規(guī)定的。
一直以來，我國的房地產管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應當將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調整行政管理法律關系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進行行政處罰，還可以進行經濟制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調整平等主體之間的民事法律關系，但不具有處罰性質。當這兩種法律關系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發(fā)生競合時，同樣應由這兩種法律規(guī)范各司其責任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當于是用行政法規(guī)調整民事法律關系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關系本身，而不能越權涉及至民事法律關系，這是市場經濟和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強制性規(guī)范的后果為無效時，才能依法認定這種行為無效。否則，只能按照相應的行政法規(guī)進行相應的行政處罰或經濟制裁。
商品房預售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預售合同中約定的債權債務關系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產的物權歸屬和變動而設計的，而預售的商品房是在建設中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權或其他物權，更談不上因物權的變動問題而產生對期房產權的登記。同時按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產權轉移登記之前只能是債權人，不可能取得所購房屋的所有權，因此，商品房預售合同的登記備案也無法產生如同產權轉移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。
故此，可以認為，商品房預售合同的登記備案性質上應為國家對商品房預售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預售合同的民事法律效力是沒有關系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關司法解釋也都做過明確的確認。其中，廣東省高院《關于合同法施行后認定房地產開發(fā)經營合同效力問題的指導意見》第19條曾規(guī)定：“預售合同未經辦理登記備案手續(xù)的，不影響預售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持”。
三、 商品房預售登記備案的制度缺陷與補救正是由于相關法律法規(guī)和司法解釋都只
賦予了商品房預售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強制上的意義，致使商品房的預售登記成為一個擺設，并導致商品房的一房多售和商品房抵押與預售的沖突，無法真正起到保護購房人之權益，維護財產交易安全的功能與作用。當商品房預售登記備案對一個買賣合同的效力問題并不產生任何影響，最多只承擔一些行政處罰責任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權益遭受不良房地產開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。
也正因為如此，房地產開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預售、預售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產被開發(fā)商賣了600多次，一套房產竟重復賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復售樓資金過億元……
關鍵詞：房地產價格調控 金融調控 土地使用制度
一、房地產價格調控的界定
房地產價格調控關系到國家稅收的征繳以及國家宏觀調控政策的落實，是房地產宏觀調控中的一個重要問題。政府對房地產價格的宏觀調控是指房地產價格管理部門依據(jù)國家的價格政策，按照市場經濟客觀規(guī)律的要求，對房地產價格及其評估進行指導、監(jiān)督活動（黃河，2005）。房地產價格調控的目標是確定合理的土地價格和住房基準，房地產的銷售價格圍繞基準價格波動，使房地產價格和國民經濟發(fā)展水平以及可支配收入的增長水平相適應。
在此，需要明確一個前提，對房地產價格調控的目標并不意味著對房價的控制和打壓。
房地產價格快速上漲是房地產業(yè)發(fā)展過程中各種深層次問題與矛盾結合的具體表現(xiàn)，其背后包含著城市規(guī)劃發(fā)展問題、土地出讓和合理發(fā)展問題、住房供求矛盾問題以及金融信貸風險控制問題等。
二、我國目前房地產價格調控法律制度的缺陷
（一）金融調控措施方面的缺陷
1、 金融調控規(guī)范法律位階較低，沒有規(guī)定相應的法律責任。我國的金融調控規(guī)范大多是以“意見”和“通知”的形式出現(xiàn)，制定主體是中央銀行等各部委，導致這些政策的法律位階較低，調控力度不夠；同時沒有規(guī)定相應的具體法律責任，在威懾力和權威性方面大打折扣。
2、 房地產開發(fā)建設過程中的金融信貸主要依靠銀行，融資渠道單一，高額的房地產開發(fā)資金成本導致開發(fā)商壓力過大，傾向于追求高利潤，從而使房地產市場供應結構性失衡，進而促使房價上漲。
3、 利率變動過于頻繁，金融政策不穩(wěn)定，也一定程度對房地產價格調控造成了不良影響。從2005年起，國家頻繁上調人民幣存貸款基準利率，企圖以此來抑制房地產投資過熱的現(xiàn)象。但是利率手段并不是理想的手段，并未起到預期的調控目的；由于投資成本增加，開發(fā)商采取提高銷售價格的辦法，將開發(fā)成本中的融資成本轉嫁給購房者，同時由于住房貸款利率的上調，對購房者也帶來了沉重的經濟負擔。
（二）土地使用制度方面的缺陷
1、 為了規(guī)范土地出讓程序，打擊房地產開發(fā)企業(yè)的囤地行為，使土地審批程序得到規(guī)范，國家出臺了各項土地政策，但是一定程度上也降低了房地產開發(fā)企業(yè)的資金利用效率，從而增加了土地的交易價格。
2、 土地儲備操作不當，導致地價飛漲。政府為了限制土地供應量，并且沒有地價控制計劃，采取“招、拍、掛”等方式，沒有實行上限的管理。價高者得，海外投機者天價競拍土地，甚至一些開發(fā)商儲備土地升值或者轉讓拍賣土地，必然導致地價飛速攀升，不利于房地產市場的可持續(xù)發(fā)展。另外，有些實行土地儲備制的城市，操作不當?shù)谋锥艘矊Φ貎r造成了影響。
3、 地方政府政策不力或以地生財，與開發(fā)商勾結，片面追求經營土地效益，推動了房地產價格的上漲。土地出讓程序缺乏具體的配套操作規(guī)范，監(jiān)督不力，在經營性土地出讓中，有些地方政府存在假招標、假掛牌、假拍賣或者陪標、串標等問題。
三、完善我國房地產價格調控法律機制的思考
（一）完善房地產金融調控制度
提高金融調控法規(guī)的層級，盡快出臺高效力等級的法律法規(guī)，創(chuàng)造有利于房地產金融業(yè)務發(fā)展的良好法律環(huán)境。此外，成熟的房地產市場需要產品多樣的房地產金融，所以，要加快建立相關房地產金融產品法規(guī)，促進房地產信托、抵押貸款保險、抵押債券等金融產品的發(fā)展。同時，要強化金融機構的法律責任，對違規(guī)違法行為進行嚴厲查處，進而充分發(fā)揮金融調控的作用。
利用恰當?shù)男刨J政策對房地產價格進行調控。可以根據(jù)房地產購買者的不同目的，實行有差別的信貸政策。對中低收入者給予貸款優(yōu)惠，提高其購買力；而對于投資性、投機性購房者，則實行抑制性信貸政策，抑制其需求，增加其購房經濟負擔。
（二）完善房地產土地使用制度
對土地價格實行上限管理，防止地方政府通過提高土地成本來獲取利益。加強對土地市場的監(jiān)管，對違法違規(guī)的開發(fā)商進行嚴厲懲處，遏制開發(fā)商的投機行為，防止其通過囤積土地推高土地價格。嚴格土地“招拍掛”制度，完善經營性用地招拍掛制度，在高、中、低檔的房地產市場分別展開競爭。
進一步強化土地供應管理，根據(jù)市場需求，及時調整房地產開發(fā)用地的供應結構和總量，控制高檔房地產開放項目用地，增加普通商品房用地。完備土地儲備制度，使政府真正完全壟斷土地一級市場，加強各地儲備中心和政府間的溝通，協(xié)同政府盤活市場土地存量，適當增加土地供給量，通過影響房地產的供給來遏制價格上漲。
從全局和戰(zhàn)略高度出發(fā)，重視土地利用規(guī)劃的制定和執(zhí)行工作，充分考慮經濟社會發(fā)展對土地的需求，建立綜合指標體系和管理制度，協(xié)調好不同行業(yè)用地規(guī)模。也要加大對違反土地利用規(guī)劃的處理力度，對違法占地行為進行嚴厲懲處，使土地利用總體規(guī)劃真正得到落實。
參考文獻：
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