時間：2023-08-31 16:09:03
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)營銷方法，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)+；房地產(chǎn)企業(yè)管理；碧桂園；管理創(chuàng)新
一、研究背景
“互聯(lián)網(wǎng)+”是隨著信息革命的發(fā)展而興起的，它不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)，而是通過將互聯(lián)網(wǎng)和其他領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，從而極大的提高各個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展創(chuàng)新能力，能夠促進經(jīng)濟增長和生產(chǎn)力的發(fā)展。隨著大數(shù)據(jù)、云計算、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)等新興技術(shù)的發(fā)展，“互聯(lián)網(wǎng)+”的出現(xiàn)也是時代的要求，技術(shù)發(fā)展的必然結(jié)果。“互聯(lián)網(wǎng)+”的出現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了機遇，但是也對房地產(chǎn)企業(yè)在大環(huán)境下的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。如何在“互聯(lián)網(wǎng)+”環(huán)境下增大市場份額，提高市場競爭力是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，其中最重要的就是要創(chuàng)新企業(yè)管理。企業(yè)管理簡單的來說就是對企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、人力資源、財務(wù)預(yù)算、產(chǎn)品營銷等各個方面的資源配置和協(xié)調(diào)控制的過程。而創(chuàng)新則是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵所在，只有企業(yè)根據(jù)市場和環(huán)境的要求進行創(chuàng)新，才能促進企業(yè)的良性發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新就是對管理理念的根本性變革和管理流程的徹底性改進。“互聯(lián)網(wǎng)+企業(yè)”是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的新形態(tài)，是企業(yè)良性發(fā)展的推動力，能夠在發(fā)展中不斷解決問題，促進企業(yè)發(fā)展。本文就從“互聯(lián)網(wǎng)+”這一大背景出發(fā)，通過對現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新進行探討，從而提出具有針對性的管理創(chuàng)新措施。
二、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下對房地產(chǎn)企業(yè)進行管理創(chuàng)新的必要性
（一）適應(yīng)市場和消費者需求變化的需要
隨著互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展，消費者和產(chǎn)品供給者之間的關(guān)系也產(chǎn)生了變化，信息不對稱的現(xiàn)象減少，消費者獲得了市場的主動權(quán)，具有多種選擇的權(quán)利。并且隨著網(wǎng)購等線上購物的形式的興起，消費者的購買行為不受時間、空間的限制，在這種變化之下，消費者群體大大擴張，并且企業(yè)之間的競爭愈發(fā)激烈。在房地產(chǎn)行業(yè)更是如此，碧桂園要想在激烈的市場競爭環(huán)境下抓住機遇，擴大市場份額，就必須開辟線上平臺，利用好網(wǎng)絡(luò)，并且做到線上線下雙面結(jié)合。
（二）組織結(jié)構(gòu)不再適應(yīng)時代需求
在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，信息呈現(xiàn)爆炸式的增長，并且通過互聯(lián)網(wǎng)等平臺，信息傳播速度快。碧桂園如果要在變化迅速和信息爆炸的市場中獲得自己所需的信息，從而做出正確的決策，就必須要改革組織結(jié)構(gòu)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)脫離不了官僚式組織結(jié)構(gòu)的框架，死板的規(guī)章制度導(dǎo)致企業(yè)對市場的變化反應(yīng)慢；并且按照職能劃分的組織部門為了回應(yīng)市場的變化，導(dǎo)致機構(gòu)膨脹；組織層級繁多，縱向信息傳遞慢，橫向信息交流少。這些弊端都阻礙了碧桂園的進一步發(fā)展，所以在快速發(fā)展市場環(huán)境下，碧桂園必須要進行組織結(jié)構(gòu)的變革。
（三）人力資源管理出現(xiàn)新的趨勢
現(xiàn)代人力資源管理理念認(rèn)為，人是企業(yè)發(fā)展最重要的資源，因此如何對人力資源進行有效的管理對企業(yè)創(chuàng)新具有重要意義。在“互聯(lián)網(wǎng)+”環(huán)境下，人際交往越來越頻繁并且便利，企業(yè)員工在社交網(wǎng)站上的形象在一定程度上代表了企業(yè)的形象；企業(yè)員工來時向年輕化、個性化專業(yè)，傳統(tǒng)的自上而下的管理模式已經(jīng)無法適應(yīng)社會發(fā)展的需要。互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境下，企業(yè)需要改變傳統(tǒng)的績效評估模式，并且改變相應(yīng)薪酬結(jié)構(gòu)，從而適應(yīng)快速變化的市場要求。所以碧桂園需要要在人力資源方面進行進一步的創(chuàng)新，從而提高自身的市場競爭力。
（四）傳統(tǒng)財務(wù)管理模式存在弊端
隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”的發(fā)展，大數(shù)據(jù)、云計算等新興科技的越來越成熟，傳統(tǒng)企業(yè)財務(wù)管理已經(jīng)無法適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，其反應(yīng)慢、程序繁瑣，難以為企業(yè)提高及時有效的財務(wù)信息，因此導(dǎo)致企業(yè)的管理效率低下，這樣的財務(wù)管理模式無法適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要。隨著網(wǎng)銀、支付寶等電子轉(zhuǎn)賬的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分交易和資金往來都是通過互聯(lián)網(wǎng)來進行，這樣的交易方式大大的提高了企業(yè)的工作效率，并且保護了企業(yè)的資金鏈。并且在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，對房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)管理的創(chuàng)新有利于企業(yè)掌握其財務(wù)狀況，落實資金運行計劃，預(yù)測企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略。所以進行財務(wù)管理的創(chuàng)新是碧桂園進行企業(yè)創(chuàng)新的關(guān)鍵之一。
（五）傳統(tǒng)管理理念難以創(chuàng)新
雖然“互聯(lián)網(wǎng)+”已經(jīng)滲透到人們的日常生活中，但是很多房地產(chǎn)企業(yè)還沒有形成“互聯(lián)網(wǎng)+”的管理思維模式，還是采用傳統(tǒng)的管理理念對企業(yè)進行管理，從而造成了技術(shù)和理念之間的脫節(jié)，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展緩慢，出現(xiàn)大量的問題。傳統(tǒng)的管理理念以自我為中心，但是現(xiàn)代的管理理念要求企業(yè)以顧客為中心，從顧客的需求出發(fā)來進行管理。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有形成現(xiàn)代化的管理理念，就無法完成企業(yè)的各個方面的創(chuàng)新。因此碧桂園必須順應(yīng)時展的要求，改革管理理念，促進企業(yè)的全面創(chuàng)新。
三、“互聯(lián)網(wǎng)+”時代房地產(chǎn)企業(yè)管理創(chuàng)新措施
根據(jù)上訴房地產(chǎn)企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下的弊端，本文就如何在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下房地產(chǎn)企業(yè)的管理創(chuàng)新提出以下幾點措施：
（一）樹立消費者為主導(dǎo)地位，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)營銷模式
企業(yè)的利潤來自于消費者的消費，因此獲得消費者的消費需求對于企業(yè)來說具有至關(guān)重要的意義。營銷是企業(yè)獲得消費者需求的有效方式，因此在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，改變傳統(tǒng)的營銷模式，樹立以消費者為中心的營銷策略是房地產(chǎn)企業(yè)改革的第一步。以碧桂園為例，其必須通過互聯(lián)網(wǎng)等線上平臺獲得消費者對于房產(chǎn)、商鋪的真實需求，并且通過科學(xué)的數(shù)據(jù)的分析為企業(yè)的營銷提供真實有效的信息，從而使得企業(yè)可以進行精準(zhǔn)營銷。通過擴大信息獲得渠道和信息分析的準(zhǔn)確性，來滿足消費者的需求，從而提高消費者的滿意度，形成固定的消費群體，這是碧桂園在房地產(chǎn)企業(yè)眾多的情況下，獲得市場份額、提高企業(yè)競爭力的根本之策。
（二）減少管理層次，實現(xiàn)組織結(jié)構(gòu)的扁平化和信息化
如上文所述，官僚式的管理模式導(dǎo)致企業(yè)封閉，對于市場的變化難以做出及時的反應(yīng)，因此也無法使企業(yè)在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下及時的抓住機遇，規(guī)避風(fēng)險。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要對的組織結(jié)構(gòu)進行創(chuàng)新，轉(zhuǎn)換“金字塔式”組織結(jié)構(gòu)為“扁平化”組織結(jié)構(gòu)。扁平化組織結(jié)構(gòu)能夠使得企業(yè)各個職能部門和市場、消費者進行直接接觸，獲得第一手信息，從而有利于針對消費者的需求做出決策。并且對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，基層員工獲得的信息往往是最接近廣大群眾的，所以扁平化的組織結(jié)構(gòu)有利于組織之間的縱向信息傳遞，減少層層傳遞導(dǎo)致信息失真的風(fēng)險。另外扁平式組織結(jié)構(gòu)還有利于提高基層部門工作的自主性，從而有利于企業(yè)的管理創(chuàng)新。因此碧桂園只有改變原來組織結(jié)構(gòu)，落實扁平式、信息化的組織結(jié)構(gòu)，才能提高其管理效率，提高企業(yè)利潤。
（三）企業(yè)人力資源管理創(chuàng)新
人力資源是企業(yè)發(fā)展最為重要的資源，企業(yè)的人才就是企業(yè)的核心競爭力。在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理必須進行相應(yīng)的創(chuàng)新，從而適應(yīng)快速發(fā)展的市場要求和消費者的需求。在人員招聘方面，企業(yè)在外部招聘時除了利用傳統(tǒng)的招聘方式之外，是應(yīng)該充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的作用。互聯(lián)網(wǎng)招聘能夠大幅度減少招聘的成本，并且可以擴大人員招聘的范圍，減少信息不對稱的情況，有利于節(jié)約成本，獲得企業(yè)真正需要的人才，從而確保企業(yè)的效率。而在員工培訓(xùn)這一方面，完全可以利用線上培訓(xùn)，這樣不僅僅降低了培訓(xùn)的成本，而且也可以使員工獲得更加優(yōu)質(zhì)的培訓(xùn)。因此碧桂園在人力資源管理方面必須要從切身實際出發(fā)，利用互聯(lián)網(wǎng)等工具進行管理，并且在員工激勵方面，根據(jù)馬斯洛需要層次理論，對員工進行針對性的激勵，從而提高企業(yè)的人才競爭力。
（四）企業(yè)財務(wù)管理創(chuàng)新
在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理創(chuàng)新也是企業(yè)發(fā)展的重點之一，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)為房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理在手段和方法上都提供了技術(shù)的可能。因為房地產(chǎn)企業(yè)的往來資金量大，所以運用線上交易不僅僅可以提高交易的便捷，還有利于保護交易的安全，維護企業(yè)的資金鏈。所以碧桂園在進行相應(yīng)的財務(wù)管理創(chuàng)新時，必須要樹立資源共享的創(chuàng)新理念，構(gòu)建相應(yīng)的網(wǎng)絡(luò)財務(wù)管理平臺，對企業(yè)進行成本管理，從而確保企業(yè)資金鏈的流暢不斷裂。
四、總結(jié)語
總而言之，我國房地產(chǎn)企業(yè)如果要進一步的發(fā)展完善，就必須要順應(yīng)市場的要求，在“互聯(lián)網(wǎng)+”這一大環(huán)境下進行企業(yè)的全方位、多領(lǐng)域的穿心，從而促進企業(yè)全面發(fā)展。這是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展了歷史轉(zhuǎn)型時期，只有積極的抓住機遇、迎接挑戰(zhàn)才能確保企業(yè)在激烈的市場競爭中生存下去，本文以碧桂園為例對在“互聯(lián)網(wǎng)+”時代下房地產(chǎn)創(chuàng)新進行淺顯的探討，希望能夠有效促進我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻：
[1]唐珮文.“互聯(lián)網(wǎng)+”視角下我國中小企業(yè)管理模式研究：挑戰(zhàn)、變革與創(chuàng)新[J].時代金融，2017（8）.
【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 網(wǎng)絡(luò)營銷 互聯(lián)網(wǎng) 對策
房地產(chǎn)營銷就是通過市場營銷的理念和方法將開發(fā)商的產(chǎn)品信息傳達(dá)給客戶，將客戶的需求反饋給公司，最后促使成交的過程。網(wǎng)絡(luò)營銷是以現(xiàn)代營銷理論為基礎(chǔ)，借助網(wǎng)絡(luò)、通信和數(shù)字媒體技術(shù)實現(xiàn)營銷目標(biāo)的商務(wù)活動，它是由顧客價值變革、科技進步、市場競爭等綜合因素促成的，是信息化社會的必然產(chǎn)物。
信息化時代，網(wǎng)絡(luò)成為了信息傳遞的重要載體，在這樣的形勢下，房地產(chǎn)營銷者有必要將自己的營銷活動全部或部分建立在互聯(lián)網(wǎng)的基礎(chǔ)之上，對傳統(tǒng)的直接營銷方式做必要補充。具體來說，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷首先是建立自己的網(wǎng)站（homepages），然后將該營銷項目在互聯(lián)網(wǎng)上的域名地址借助各種方式讓消費者獲知，而消費者則根據(jù)自己的需要瀏覽房地產(chǎn)企業(yè)或項目的網(wǎng)頁，對正在營銷的房地產(chǎn)項目進行了解，同時可以在線向房地產(chǎn)營銷網(wǎng)站反饋一些重要的信息。
一、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷現(xiàn)狀
網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展使房地產(chǎn)市場從一個狹小、有形、傳統(tǒng)的小市場走向了廣闊、無形、現(xiàn)代的大市場，可以說傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷方式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足日益多元化的市場需求，因此房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷已成為并將持續(xù)作為房地產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場。相對于通常意義上的網(wǎng)絡(luò)營銷，對房地產(chǎn)這類特殊商品的網(wǎng)絡(luò)營銷的研究起步比較晚，尚未形成一套完整的成熟的科學(xué)體系，對于實際企業(yè)決策還處于一個比較膚淺的階段。
1997年我國引入了電子商務(wù)的概念，在這之后許多行業(yè)開始開展網(wǎng)絡(luò)營銷，房地產(chǎn)企業(yè)也引進了網(wǎng)絡(luò)營銷這一概念。2003年之后房地產(chǎn)行業(yè)普遍看好房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的前景，開展網(wǎng)絡(luò)營銷的企業(yè)也越來越多，這一手段在我國迅速發(fā)展起來。隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，我國網(wǎng)民數(shù)量直線增長，網(wǎng)絡(luò)已成為中國人民日常生活不可或缺的一部分。不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)不再局限于傳統(tǒng)營銷方式下單方向的直線傳播，輻射面更廣，交互性更強，這使得房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷成為了一個新興的有魅力的潛力無窮的營銷模式。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的觀念已經(jīng)被業(yè)界認(rèn)可和推崇，幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在通過網(wǎng)絡(luò)進行自己企業(yè)產(chǎn)品的營銷推廣。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌創(chuàng)新、形象樹立等工作也轉(zhuǎn)移到網(wǎng)絡(luò)上進行。不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)營銷人員必須正確地掌握和運用房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的概念，重視網(wǎng)絡(luò)營銷的過程才能適應(yīng)市場，把握市場。
二、我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷存在的問題及成因
我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷正以迅猛的速度發(fā)展著，但因為很多客觀主觀條件的制約，我國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷仍然存在一些問題。
1、網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容簡單，不能滿足消費者的需要
現(xiàn)在房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)量不少，且正持續(xù)擴張，但是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)實力比較弱，服務(wù)內(nèi)容不夠豐富，的信息許多是復(fù)制粘貼的，因此在數(shù)量和質(zhì)量上都無法超過傳統(tǒng)媒體。當(dāng)然這樣的信息量是肯定不足以促動網(wǎng)站訪問者做出購買決策的，至少應(yīng)做到提供三維動態(tài)的樣板房、小區(qū)的位置及環(huán)境，除了房地產(chǎn)本身的信息外，為訪問者提供一些有關(guān)國家政策、法律咨詢、購房程序、技巧等知識也是很有必要的。還有一些房地產(chǎn)網(wǎng)站不能夠調(diào)整自己適應(yīng)市場需求、缺乏獨特價值、競爭優(yōu)勢不明顯，反而導(dǎo)致網(wǎng)絡(luò)營銷成了買賣雙方之間多余的第三只手。
2、網(wǎng)絡(luò)信息具有局限性
網(wǎng)絡(luò)上的信息不具有強制收視的效果，只能等待顧客主動上門索取，消費者可以選擇看或不看，房地產(chǎn)企業(yè)非常被動，實質(zhì)上許多宣傳資源可以說是被浪費了，無法達(dá)到預(yù)期的效果。另外，雖然網(wǎng)絡(luò)媒體具有多媒體的效果，但由于許多客觀條件的制約，比如網(wǎng)頁上可選擇的廣告位以及計算機屏幕的限制等等，致使網(wǎng)絡(luò)信息的具有很大的局限性，彌補的關(guān)鍵是要設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，網(wǎng)絡(luò)營銷不能單純依靠網(wǎng)絡(luò)廣告，而是要將網(wǎng)絡(luò)技術(shù)融入市場營銷的全過程中。
3、企業(yè)自身的網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能滿足營銷要求
現(xiàn)在的許多房地產(chǎn)企業(yè)并不是親自去建立網(wǎng)址，設(shè)計自己的網(wǎng)站，而是尋求一些機構(gòu)的協(xié)助，但是幫助策劃企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷的機構(gòu)可能對企業(yè)的經(jīng)營理念、組織文化沒有深入的了解，無法結(jié)合企業(yè)的現(xiàn)實情況和戰(zhàn)略進行網(wǎng)絡(luò)營銷的設(shè)計。因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)的網(wǎng)絡(luò)營銷并沒有取得很好的效果。而親自進行網(wǎng)絡(luò)營銷活動設(shè)計的企業(yè)，又可能因為自身網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)而影響營銷效果。目前我國計算機網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)設(shè)施還較差，技術(shù)軟件的使用和研發(fā)能力有待提高，企業(yè)還缺乏高水平的網(wǎng)絡(luò)管理人員和安全保護措施，這些都在很大程度上制約了房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展。
4、企業(yè)對上網(wǎng)營銷的費用估計不足
利用網(wǎng)絡(luò)開展?fàn)I銷活動究竟需要花費多少錢財和人力，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)目前仍然沒有一個非常清晰準(zhǔn)確的概念，但可以確定的是大家潛意識里不愿花太多的錢，甚至認(rèn)為其無足輕重。但事實上，由于網(wǎng)絡(luò)營銷是建立在日新月異的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)基礎(chǔ)之上的，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展必然會使企業(yè)在網(wǎng)絡(luò)上的投資逐步增加，為了更新和維護的網(wǎng)站，企業(yè)所需要投資的費用可能會更高。房地產(chǎn)企業(yè)需要明白，只有不斷更新，才能使企業(yè)網(wǎng)站在網(wǎng)絡(luò)上保持較高水準(zhǔn)，否則網(wǎng)站缺乏吸引力，消費者會對樓盤缺乏興趣，不能取得良好的營銷效果。
三、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展的建議
網(wǎng)絡(luò)營銷簡單而言，就是要解決怎樣能吸引客戶、怎樣能被客戶發(fā)現(xiàn)、怎樣能留住客戶的問題。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷策劃時除了要注意采取一系列措施規(guī)避前一章所提及的網(wǎng)絡(luò)營銷的問題之外，還要做好很多工作。
1、樹立房地產(chǎn)品牌形象
衡量一個房地產(chǎn)企業(yè)是否成功，很多人都愿意用“口碑”來表達(dá)，這也就是我們常說的品牌形象。一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)與經(jīng)營的過程中，都會將樹立良好值得信任的品牌形象作為工作前提，而這樣一個形象的建立和傳播是需要傳統(tǒng)營銷與網(wǎng)絡(luò)營銷相結(jié)合的。
房地產(chǎn)網(wǎng)站是一種中介手段，將房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品與消費者締結(jié)起來，營銷人員首先需要做的就是將企業(yè)及其項目的品牌推廣開來，只有這樣，消費者才能被吸引主動進入網(wǎng)站，從而接觸到企業(yè)的信息，了解產(chǎn)品。
企業(yè)網(wǎng)站建設(shè)在企業(yè)不同發(fā)展階段也應(yīng)該有不同的側(cè)重點。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，為了促進房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售，他們的重點應(yīng)該是展示企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在網(wǎng)站推廣方面下功夫，同時網(wǎng)站的建設(shè)又應(yīng)要求低廉的建設(shè)成本。而對于有競爭力的企業(yè)來說，他們的發(fā)展壯大必須依靠品牌創(chuàng)新和規(guī)模的擴大，其中尤為重要的是樹立企業(yè)形象，向大眾展示自己企業(yè)文化、經(jīng)營理念等，豐富服務(wù)內(nèi)容，提升網(wǎng)站功能，將企業(yè)的綜合實力顯示出來，以此達(dá)到品牌營銷的目的。
2、加強網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系管理
在當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)環(huán)境下，各個企業(yè)都可以通過互聯(lián)網(wǎng)展示自己，從某種意義上講，其規(guī)模的大小、資金的實力等都已經(jīng)不是企業(yè)成功最關(guān)鍵的因素了。因為現(xiàn)在的消費者擁有很大的主動權(quán)，選擇企業(yè)和產(chǎn)品時更是擁有絕對的自，所以加強網(wǎng)絡(luò)客戶關(guān)系的管理成為房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷必須重視的一個問題。提升網(wǎng)上人氣是提高網(wǎng)絡(luò)營銷效果的前提條件。網(wǎng)絡(luò)營銷能否成功的另一要素就是如何跨越時空的距離，再造客戶關(guān)系，不但要發(fā)掘網(wǎng)絡(luò)上的潛在顧客，更要吸引和留住顧客。房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷也要重視發(fā)掘潛在顧客，設(shè)法了解其消費愿望，通過互聯(lián)網(wǎng)這一平臺保持與消費者的溝通聯(lián)系。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過會員們在網(wǎng)絡(luò)上的信息交流把握房地產(chǎn)市場動態(tài)、房地產(chǎn)消費者的心理需求和時尚發(fā)展趨勢。通過這一途徑及時調(diào)整開發(fā)與經(jīng)營的策略，更好把握發(fā)展方向，鞏固與消費者的關(guān)系。
3、網(wǎng)絡(luò)營銷與傳統(tǒng)營銷整合
作為新的營銷理念與模式，網(wǎng)絡(luò)營銷憑借自身的優(yōu)勢對傳統(tǒng)營銷方式產(chǎn)生了巨大的沖擊，但是我們需要了解網(wǎng)絡(luò)營銷覆蓋的全體，并不是整個消費群，因此仍然具有一定的局限性，換言之，網(wǎng)絡(luò)營銷不能完全地替代傳統(tǒng)營銷，兩者是相互促進和相互影響的。在房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷的過程中，我們必須根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和細(xì)分市場，將網(wǎng)絡(luò)營銷和傳統(tǒng)營銷進行有機的整合，利用整合營銷的策略實現(xiàn)以消費者為中心的雙向溝通和傳播統(tǒng)一，以最低的成本達(dá)到最佳的營銷目標(biāo)。
4、做好網(wǎng)絡(luò)技術(shù)支持及網(wǎng)絡(luò)持續(xù)服務(wù)
房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷需要豐富其網(wǎng)站的服務(wù)內(nèi)容，增加網(wǎng)站的吸引力。比如有的房地產(chǎn)企業(yè)在網(wǎng)站上開辟一些如購房常識之類的知識欄目和相關(guān)內(nèi)容的咨詢服務(wù)項目，讓消費者知道什么樣的樓盤適合自己居住，雖然并沒有直接向消費者推薦自己的產(chǎn)品，但是讓消費者增加了有關(guān)房地產(chǎn)的知識，在以后購買相關(guān)產(chǎn)品時首先想到該企業(yè)。
網(wǎng)絡(luò)信息具有局限性，彌補的關(guān)鍵是設(shè)法增加網(wǎng)絡(luò)的吸引力。比如有的公司推出網(wǎng)上家庭裝修三維瀏覽技術(shù)、浮動廣告技術(shù)等，以達(dá)到吸引消費者注意的目的。
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關(guān)鍵詞：互聯(lián)網(wǎng)思維、
中國的房地產(chǎn)行業(yè)如果從1993年的住房改革開始算起，已經(jīng)經(jīng)歷了超過二十個個年頭。這二十年來，尤其從2003年開始，我們看到了很多房地產(chǎn)企業(yè)從無到有，從小到大，到現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了許多年銷量超千億的房地產(chǎn)巨頭。根據(jù)1月20日國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2013年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年名義增長19.8%（扣除價格因素實際增長19.4%），其中住宅投資增長19.4%，房屋新開工面積201208萬平方米，比上年增長13.5%，全國商品房銷售額81428億元，增長26.3%。數(shù)據(jù)上看到的是一片樂觀，各大咨詢公司給出的也是一片向好之聲。但是我們應(yīng)該看到的是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了近十年的高速增長后，已經(jīng)度過了暴利的時代，隨著銀行間的金融改革和國家去杠桿化的宏觀政策，房地產(chǎn)融資成本比以前更加高，難度更加大，同時施工過程人員、材料、設(shè)備價格的上漲和國家對于環(huán)境保護、現(xiàn)場文明施工要求的加強也提高了房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)成本。同時，目前高起的房價、巨大的開發(fā)量和居民的收入巨大反差又遏制的房價的進一步上漲，隨著我國進入城鎮(zhèn)化后期，從發(fā)達(dá)國家的例子開看，房地產(chǎn)行業(yè)不可避免的將進入規(guī)模縮小，企業(yè)逐漸被淘汰的過程。在這個過程中，誰的企業(yè)效率最高，誰最貼近客戶，誰做的最好，誰就是最后的贏家。其實上面的話濃縮到七個字就是互聯(lián)網(wǎng)的口訣“極致、專注、口碑、快”，那么如何把互聯(lián)網(wǎng)思維融入到房地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中，要著重的是以下幾點：
一、用互聯(lián)網(wǎng)的思維來改造研發(fā)流程
這一點其實是最為重要的，但卻往往被人忽視。目前我國的房地產(chǎn)研發(fā)基本都還處于一個工業(yè)化初期的階段，一些好一點的公司比如萬科、華潤、恒大等屬于工業(yè)化中期，表現(xiàn)在通過設(shè)置不同的產(chǎn)品線來整合設(shè)計、材料、施工，通過提出符合企業(yè)實際需求的企業(yè)管理規(guī)范、最大限度的提高公司的運營效率和采購成本，降低施工難度和控制施工過程的重難點。而大多數(shù)的中小型開發(fā)商還停留在一個樓盤一個產(chǎn)品，打一槍換一個，對于產(chǎn)品質(zhì)量和過程中的風(fēng)險，缺乏統(tǒng)一企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，存在較大的開發(fā)風(fēng)險。但不管是萬科也好還是中小開發(fā)商也好，能做的都是“我能做什么，我給你什么”，這就需要企業(yè)在前期對于產(chǎn)品的定位有著準(zhǔn)確的預(yù)期和合理的布置，一旦企業(yè)前期的調(diào)研工作失誤，會出現(xiàn)一招失誤滿盤皆輸?shù)那闆r出現(xiàn)。那么如何來避免出現(xiàn)這些問題，那就是讓潛在的購房者參與到研發(fā)流程里面來，購房者往往買房看中的依次是位置、地段、價格、戶型、朝向、樓層。由于位置、地段是買地時就已經(jīng)確定了的無法更改，朝向、樓層是是可以通過價格反映的。其實讓購房者參與進來的最重要兩個就是價格和戶型：
1.價格在研發(fā)上體現(xiàn)為價格預(yù)期，直接反映的就是產(chǎn)品定位問題。通過互聯(lián)網(wǎng)讓潛在購房者反映他們的價格預(yù)期，可以一方面為產(chǎn)品定位提供數(shù)據(jù)參考，另一方面為研發(fā)上設(shè)置成本控制設(shè)定參考值，避免后期成本變化過大，降低企業(yè)風(fēng)險。
2.購房者在確定了購房區(qū)域后在價格相差不大的情況下往往更看重的是戶型的設(shè)計，因為戶型直接影響后后來購房者的使用感受和舒適程度。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)的戶型設(shè)計基本還停留在閉門造車的階段，往往根據(jù)外立面設(shè)計來設(shè)計戶型，本末倒置的情況較為嚴(yán)重，而開發(fā)商往往采用的是樣板間縮小家具尺寸來放大空間，造成購房者入住與預(yù)期不符，成為樓盤抱怨的重點地方。要避免這樣的情況最直接的方法就是讓潛在購房者參與到戶型設(shè)計上來，通過讓購房者反饋他們的使用需求來設(shè)計戶型。為引導(dǎo)購房者參與戶型設(shè)計的熱情，可以考慮由開發(fā)商或者設(shè)計院提供幾個戶型樣本，讓購房者進行投票和提意見，同時開發(fā)商應(yīng)如實反映和反饋戶型的優(yōu)缺點和購房者意見的回復(fù)信息。這樣一方面及時掌握了購房者的心態(tài)，在同等條件下讓戶型更具吸引力，一方面收集到了購房者關(guān)注的戶型哪幾個是重點，在報建前及時調(diào)整戶型配置，迎合市場需求，另一方面讓購房者參與到戶型設(shè)計上來，讓購房者有了主人翁意識，更加利于爭取客戶。
3.收集整理購房者買房對于房屋本身看重的方面，在不增加過多成本的前提下進行優(yōu)化，提高產(chǎn)品的競爭力。購房者在不同時間對于房屋本身的著重點不同，比如汶川地震后看重的是房屋的抗震性能，在上海靜安區(qū)大火后看重的房屋的防火性。通過互聯(lián)網(wǎng)的互動方式抓住購房者在不同時段的焦點來調(diào)整自己產(chǎn)品的賣點，提高產(chǎn)品在同區(qū)域同價位的競爭力。
二、用互聯(lián)網(wǎng)的思維來改造生產(chǎn)流程
房地產(chǎn)項目從實施到竣工驗收交房，往往屬于一個自閉流程，很多的開發(fā)企業(yè)為了減少不必要的麻煩或者掩蓋一些質(zhì)量問題遐思，往往在施工過程中采取的是掩蓋和回避的辦法，使得業(yè)主在交房的時候容易把問題放大，造成買賣雙方的糾紛，影響開發(fā)商的形象和產(chǎn)品口碑。而同時，開發(fā)商為了保證產(chǎn)品質(zhì)量又往往花很多錢去專門制定公司的產(chǎn)品質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)，聘請監(jiān)理、甲方代表甚至專門的質(zhì)量控制單位（Quality Control）和專門的品質(zhì)保證部門（Quality Assurance），但這種方案卻受到質(zhì)量控制人員本身素質(zhì)限制，出現(xiàn)參差不齊的情況，同時不同地域的購房者在滿足國家標(biāo)準(zhǔn)上所預(yù)期的產(chǎn)品質(zhì)量要求也是不同的，那么該如何規(guī)避這樣風(fēng)險？答案同樣是讓購房者參與到項目實施過程當(dāng)中，通過建立業(yè)主交流渠道及時將現(xiàn)場的情況及時反饋給業(yè)主，將業(yè)主的疑問進行解答。同時，在驗收前采用預(yù)驗房的方式讓業(yè)主參與到竣工驗收的過程當(dāng)中，讓業(yè)主重點關(guān)注的問題提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，極大程度上降低了正式驗房時出現(xiàn)質(zhì)量糾紛的問題出現(xiàn)。
三、用互聯(lián)網(wǎng)的思維來改造營銷流程
總所周知，房地產(chǎn)經(jīng)過了20年的發(fā)展。目前已經(jīng)進入了紅海階段，競爭相當(dāng)激烈，各個開發(fā)商都在變著花樣進行著營銷。但現(xiàn)階段的營銷依然宣傳的是“地中海、波斯他那風(fēng)格，高端、大氣、上檔次”之類空套的話，營銷上沒有本質(zhì)上的區(qū)別，但是將互聯(lián)網(wǎng)引入就完全不一樣了，首先是虛擬，在潛在客戶來售樓處之前就可以做工作了，虛擬地接觸上了。第二，強互動，互聯(lián)網(wǎng)的互動性非常強，通過強互動相當(dāng)于客戶關(guān)系人員，還沒見面先搭上關(guān)系了。第三，體驗。從賣產(chǎn)品變成使用戶感到非常良好的體驗。第四，有一個絕招正好適合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，也就是在大量降價出現(xiàn)的時候，幫助地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型為低成本差異化，恰恰可以回避價格戰(zhàn)。同時，由于商品房屬于大宗商品，不像3C產(chǎn)品那樣可以免費贈送的方式進行，但是完全可以借鑒互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的做法，設(shè)置優(yōu)惠名額，通過互聯(lián)網(wǎng)進行傳播和擴散，使得項目始終保持高的話題度和關(guān)注度。
隨著“眾籌”概念大熱，開發(fā)商也紛紛試水，中國的房地產(chǎn)眾籌項目和模式也在不斷快速發(fā)展并衍生出新的形態(tài)。隨著房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式的不斷演變，相關(guān)的法律問題亟待明確和規(guī)范。
1 眾籌和房地產(chǎn)眾籌的概念與價值
眾籌，又稱群眾募資、大眾籌資，譯自英文 Crowdfunding，顧名思義，指一群人為某個項目、某個人或者某個公司募資，以資助其正當(dāng)?shù)纳a(chǎn)經(jīng)營、創(chuàng)作、創(chuàng)新甚至生活的活動。
眾籌消除了傳統(tǒng)融資的中間環(huán)節(jié)，無疑將會提高融資效率，降低交易成本，對于鼓勵個人和小型創(chuàng)業(yè)團隊的創(chuàng)新行為，促進初創(chuàng)型企業(yè)的發(fā)展，幫助小微型企業(yè)解決普遍存在的融資難題起到了很大作用。在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟時代，傳統(tǒng)的眾籌與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，通過互聯(lián)網(wǎng)眾籌交易平臺實現(xiàn)了眾籌商業(yè)模式的改進和優(yōu)化。
2012年12月，美國網(wǎng)站Fundrise率先將眾籌的概念植入房地產(chǎn)，誕生了“房地產(chǎn)眾籌”模式。該模式主要是通過互聯(lián)網(wǎng)平臺房地產(chǎn)項目信息，實現(xiàn)了項目融資和銷售的目的。
眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風(fēng)險高的特點。在現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境下，國內(nèi)房地產(chǎn)商面臨的主要困難有：
（1）由于宏觀經(jīng)濟形勢低迷造成的房屋銷售量和銷售速度放緩。
（2）因庫存去化率降低，資金回收速度降低，造成的資金緊張。
從現(xiàn)有國內(nèi)房地產(chǎn)眾籌項目情況分析得知，迄今為止，國內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌項目模式主要分為兩大類：投融資類房地產(chǎn)眾籌和營銷類房地產(chǎn)眾籌。投融資類房地產(chǎn)眾籌主要是解決項目融資問題；營銷類房地產(chǎn)眾籌主要解決項目去化和銷售、推廣問題。其中“彩票型”房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式為營銷類房地產(chǎn)眾籌模式的一種。
2 “彩票型”房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式的介紹及案例
2.1 商業(yè)模式介紹
現(xiàn)今國內(nèi)的“彩票型”房地產(chǎn)眾籌，一般屬于以儲存客戶、提高產(chǎn)品的去化率為目的，在項目獲得預(yù)售證后，房地產(chǎn)公司展開的營銷活動。
此種眾籌模式可通過投資者抽獎等方式，最終可探尋到市場對項目定價的接受程度，眾籌的參與門檻一般較低，通過最終確定中獎?wù)呷〉锚勂罚ǚ课菔赘痘蜉^大折扣）等形式，鼓勵盡量多的客戶參與，從而達(dá)到擴大活動影響、炒熱樓盤的目的。通常情況下，此種營銷活動的活動周期較短，所有認(rèn)籌參與者均可獲得一定的收益。
2.2 相關(guān)案例
為了篩選高意向客戶，進一步提高項目曝光度，2014年11月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)攜手京東金融開展了“11元籌首付”營銷活動。參與活動的客戶每人出11元湊首付，中獎?wù)叩檬赘叮粗歇務(wù)叩觅徫锶；顒痈采w北京、上海、杭州等全國9個城市，最高可幫客戶節(jié)省47.7萬元，該活動吸引了2萬人次參與。
具體的活動規(guī)則為：用戶支付11元至平臺公司（京東金融），將獲得籌一套房3成首付款的抽取資格，當(dāng)項目預(yù)設(shè)金額達(dá)到后，停止眾籌。組織者將在參與本項目認(rèn)籌參與者中抽出一名幸運參與者，獲得大家為他籌集的首付款。未中獎的其他認(rèn)籌用戶將獲得京東商城全品類滿200元減20元的購物代金券。其交易架構(gòu)如圖所示。
在本次活動中，遠(yuǎn)洋房產(chǎn)通過9套房源7折銷售的成本，達(dá)到了提高項目曝光度、增加客戶參與度的效果。京東方面，除了11元、2萬人的認(rèn)籌收入外，還有通過發(fā)放20元抵用券促進了京東商城的商品銷售。
3 模式的合法合規(guī)性評估
3.1 是否屬于真正意義上的“眾籌”
我國現(xiàn)行的法律和法規(guī)中對“眾籌”的概念，沒有立法解釋。從“眾籌”諸多學(xué)理概念中，基本可以確定眾籌的核心要素是：眾籌是一種融資方式。而“彩票型”房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式主要是解決節(jié)省項目營銷成本（約占房地產(chǎn)開發(fā)成本的4% ）、擴大項目影響力的問題，而非實現(xiàn)項目融資。因此，許多人認(rèn)為，“彩票型”房地產(chǎn)眾籌商業(yè)模式不是真正的眾籌，而是一種營銷模式，主要借用“眾籌”概念實現(xiàn)項目炒作而已。
3.2 開展“彩票型”房地產(chǎn)眾籌營銷活動是否有刑事法律風(fēng)險
根據(jù)我國《刑法》規(guī)定，非法集資犯罪的罪名有4個：非法吸收公眾存款罪；擅自發(fā)行股票、公司、企業(yè)債券罪；集資詐騙罪；非法經(jīng)營罪。
根據(jù)最高法、最高檢及公安部對非法集資的最新解釋規(guī)定，非法集資罪的特征有：
第一，未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，包括沒有批準(zhǔn)權(quán)限的部門批準(zhǔn)的集資；有審批權(quán)限的部門超越權(quán)限批準(zhǔn)集資，即集資者不具備集資的主體資格。
第二，承諾在一定期限內(nèi)給出資人還本付息。還本付息的形式除以貨幣形式為主外，也有實物形式和其他形式。
第三，向社會不特定的對象籌集資金。這里“不特定的對象”是指社會公眾，而不是指特定少數(shù)人。
第四，以合法形式掩蓋其非法集資的實質(zhì)。為掩飾其非法目的，犯罪分子往往與投資人（受害人）簽訂合同，偽裝成正常的生產(chǎn)經(jīng)營活動，最大限度地實現(xiàn)其騙取資金的最終目的。
從上述特征可以看出，除利用房地產(chǎn)眾籌模式實施的虛假回報的眾籌項目會涉嫌非法集資類犯罪外，僅以促進銷售為目的的“彩票型”房地產(chǎn)眾籌模式中主要實施返還認(rèn)籌者參與金或給予一定的經(jīng)濟回報等行為，均可有效規(guī)避非法集資罪的刑事法律風(fēng)險。
3.3 開展“彩票型”房地產(chǎn)眾籌活動注意事項
（1）未取得預(yù)售許可證不得房產(chǎn)品營銷廣告，不得實施預(yù)售行為。《城市商品房預(yù)售管理辦法》中規(guī)定，商品房的預(yù)售需要符合條件并取得《商品房預(yù)售許可證》。商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件有：
1）已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。
2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。
根據(jù)《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等相關(guān)廣告方面的法律、法規(guī)，我國對于房地產(chǎn)廣告的時間要求為取得預(yù)售許可證之后。
因此，對于“彩票型”房地產(chǎn)眾籌而言，在未取得預(yù)售許可證的情況下開展相關(guān)預(yù)售或相關(guān)房產(chǎn)品的廣告等，均會面臨行政法律風(fēng)險。
（2）抽獎式有獎銷售行為存在面臨行政處罰風(fēng)險。抽獎式有獎銷售是指以抽簽、搖號等帶有偶然性的方法決定購買者是否中獎的有獎銷售方式。根據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定：“經(jīng)營者從事抽獎式有獎銷售，最高獎的金額不得超過5000元；以物品或者其他經(jīng)濟利益作為獎勵的，按照同一市場同期同類物品的價格折算，其金額不得超過5000元。”
2014年的房地產(chǎn)行業(yè)之中，有很多互聯(lián)網(wǎng)公司已經(jīng)入場。“房多多”等項目的高估值背后是人們對互聯(lián)網(wǎng)手段的期待：互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)融入了很多領(lǐng)域，而針對房地產(chǎn)這塊極其特殊的蛋糕，究竟有哪些切法？除此之外，讓我們拋出另一個更為犀利的問題：通過互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品對信息的傳播能力以及對交易的把控能力，我們能否改造這個行業(yè)，甚至讓房價降下來？
討論之前，先來看一個案例：2014年中旬，P2P公司團貸網(wǎng)推出的眾籌買房產(chǎn)品“房寶寶”帶動了行業(yè)的創(chuàng)新，萬科、搜房緊跟其后也來嘗試眾籌。據(jù)說雷軍也曾向萬科地產(chǎn)總經(jīng)理郁亮提到為什么不利用互聯(lián)網(wǎng)思維去蓋房。想買房又嫌房價高的人集資籌錢去買地，施工環(huán)節(jié)外包給建筑企業(yè)，建好后直接給籌資者，去掉中間成本，房價將會大幅降低。
看來，互聯(lián)網(wǎng)公司動房地產(chǎn)這塊奶酪的方式很多，這塊奶酪甚至有可能越動越大。
案例
Trulia & Zillow
2014年7月，Zillow以約35億美元的價格收購了曾經(jīng)的競爭對手Trulia，兩家房產(chǎn)信息公司合并后將成為美國在線房地產(chǎn)市場的第一巨頭。Trulia的特點是提供了一個搜索引擎來幫助用戶尋找特定街區(qū)中的房屋，可以預(yù)覽特定房屋的戶型甚至裝修風(fēng)格，在上面還能查到“社區(qū)犯罪率地圖”等一系列對購房者較為重要的信息。
而Zillow則像是一個專業(yè)的地產(chǎn)評鑒公司，最具特色的是它所開發(fā)的房屋估值系統(tǒng)Zestimate，不僅能完成估值（甚至曾經(jīng)為白宮進行估價），還能計算出房屋在一段時間內(nèi)的價格變化。從它的火爆可以看出人們對房屋估價的需求有多強烈。
房多多
剛剛完成B輪8000萬美元融資的“房多多”已經(jīng)是行業(yè)里最知名的O2O公司，它的概念是做交易式的、基于效果付費的地產(chǎn)電商。這個行業(yè)的層級較多，房主將待售房產(chǎn)的價格發(fā)給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人再與經(jīng)紀(jì)公司溝通，最后掛到網(wǎng)絡(luò)上，價格不免虛高。而房多多鼓勵房主將信息直接放到網(wǎng)絡(luò)上，使房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人變成一個提供線下服務(wù)的角色。
另一方面，房多多說服萬科、龍湖、保利等多家著名地產(chǎn)商將新盤放到平臺上，讓房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人進行推廣（也就是業(yè)內(nèi)所說的“一、二手聯(lián)動”），房多多向地產(chǎn)商收取傭金，經(jīng)紀(jì)人獲得激勵。可見，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是房多多平臺上相當(dāng)核心的角色。
房寶寶
“房寶寶”是P2P網(wǎng)站團貸網(wǎng)推出的一款眾籌買房產(chǎn)品，2014年6月首次上線，眾籌目標(biāo)是位于東莞的中信御園四期別墅。總共1400多萬的眾籌目標(biāo)只用了22個小時達(dá)成，結(jié)束時年化約為40%，但房寶寶本身不承諾保本、保息。其模式相當(dāng)于眾人湊錢買別墅，關(guān)于是否售出或繼續(xù)持有等問題則由眾籌參與者共同投票。房屋產(chǎn)權(quán)屬于第三方公司，與實際參與者形成委托協(xié)議約定代持的權(quán)利義務(wù)，由擔(dān)保公司對第三方管理公司的行為進行擔(dān)保。
值得一提的是，今年9月?10月，萬科與搜房網(wǎng)先后發(fā)起了“房產(chǎn)眾籌”活動，兩家都提出了購房者最低投資1000元、最高年化40%的口號。平安好房網(wǎng)也推出了用戶最低眾籌額為100美元的眾籌，參與者按季度領(lǐng)取“房租”收益，需持有2?3年后才可考慮出售房產(chǎn)。
眾籌房產(chǎn)的鼻祖其實是創(chuàng)辦于2012年的美國網(wǎng)站Fundrise。它的眾籌目標(biāo)多數(shù)為酒店、公寓等地產(chǎn)項目，而非大眾化的住宅地產(chǎn)，且眾籌參與者大多數(shù)是商業(yè)機構(gòu)而并非個人投資者。
隨手房
移動端產(chǎn)品也是互聯(lián)網(wǎng)公司對房產(chǎn)市場的切入點。“隨手房”是一款為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的移動端產(chǎn)品。經(jīng)紀(jì)人可以直接用它來記錄房源和客源信息、跟進客戶。
美澳居
海外買房平臺“美澳居”通過智能化的方法對海外房產(chǎn)進行匯總和分析，再向國內(nèi)購房者進行推薦。目前其房源信息來自房主的，或者由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供。
自白
產(chǎn)權(quán)不會成為問題，早晚都要擁抱創(chuàng)新
團貸網(wǎng)、房寶寶創(chuàng)始人 唐軍
我認(rèn)為創(chuàng)業(yè)一定要選擇一個足夠大的、充分競爭的領(lǐng)域。P2P是這樣，房地產(chǎn)行業(yè)更不用說，絕對是幾千萬億元的市場！即使行業(yè)里有很多公司，也都可以活得很好甚至上市。所以，無論政策怎么出臺，無論那些大咖級公司有多牛，互聯(lián)網(wǎng)做房地產(chǎn)都是必然趨勢。
房寶寶這個產(chǎn)品從有想法到上線，只花了16天。前提是我了解這個行業(yè)。我做過五年的信貸中介，幫助客戶從銀行貸款，對按揭、抵押都很熟悉。老百姓的錢放到銀行，開發(fā)商向銀行貸款買地蓋樓，最終付款買單的還是老百姓，房價還那么高，聽起來極其不合理。
但是房地產(chǎn)行業(yè)里哪個環(huán)節(jié)利潤高呢？其實利潤都不高，即使開發(fā)商賺到的錢相對更多，這幾年它們也越來越不好過，因為地越來越貴。
我對這個市場未來的看法是，房地產(chǎn)集資會變成例如10萬個老百姓，每人出1萬元就是10億元，然后委托給開發(fā)商去拿地、蓋房，開發(fā)商轉(zhuǎn)型成為中介并得到一定的傭金這樣的形式。老百姓集資之后之所以會找開發(fā)商，是因為他們對房子的設(shè)計、建設(shè)更加專業(yè)。這樣下來，房子的價格低了，因為成本就是拿地成本，最多再加上基本的銀行利息，不用再分錢給一手樓商、廣告公司、民間高利貸等角色；而開發(fā)商盡管賺得少了，但是不再需要到處籌錢開發(fā)新的樓盤，規(guī)避了資金斷裂、庫存等各種壓力。
我的想法說出來，很多人會來質(zhì)疑，因為這件事是之前沒人做過的。那么我就要反問了：如果中國的80后、90后都這樣想，那豈不是不會再出現(xiàn)任何創(chuàng)新了？
還有一種質(zhì)疑的聲音是，產(chǎn)權(quán)會不會成為問題。產(chǎn)權(quán)只是國家制定的一條政策，在中國出現(xiàn)頻率最多的情況就是打官司。我用淘寶來舉例。淘寶運營規(guī)則的一個隱形核心是處理投訴事件，它的退貨問題從來都不需要打官司，它自己建立了虛擬法院，有5萬人的評審團，能夠迅速裁決這些糾紛。如果淘寶沒有解決退貨這個最基本的問題，它早就死掉了。
房寶寶將產(chǎn)權(quán)放在第三方公司下面，也會借鑒淘寶的評審團形式。但如果出現(xiàn)了跑路、變賣，這些事涉及到當(dāng)事人的道德問題，應(yīng)當(dāng)交由國家司法機關(guān)來處理。
所以，質(zhì)疑聲不會阻擋我去嘗試。我認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)要發(fā)生真正的變化，現(xiàn)在還不是時候，接下來的8年是最好的8年，一定會漸漸改變。
房地產(chǎn)領(lǐng)域，互聯(lián)網(wǎng)無法替代線下
晟曜行創(chuàng)始人 全靂
其實晟曜行并不是一家互聯(lián)網(wǎng)公司，我們的模式是與高端公寓進行物業(yè)合作，作為房屋管家來管理高端公寓。
但是我們正在使用微信作為非常重要的溝通工具。在微信里，晟曜行做了服務(wù)號，可以覆蓋三類人：房東、中介和租客。房東在微信能看到房子在哪里、值多少錢，中介能在這里找到房源做生意，租客同樣可以找到推薦的好房子來租用，而且每個月我們都會推出樓盤的行情價格報告。對我們來說，微信相當(dāng)于客戶端的CRM，把房東、中介和租客黏在了一起。
我承認(rèn)互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)對所有行業(yè)都是強烈推動，包括房地產(chǎn)。過去房地產(chǎn)行業(yè)賺錢的來源，第一是土地紅利，第二是信息不對稱。而互聯(lián)網(wǎng)讓信息變得相對對稱了。
但同時，我認(rèn)為一家互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)公司和線下房地產(chǎn)公司是無法彼此完全替代的。房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)都會需要大量的地推人員去做銷售、服務(wù)、核準(zhǔn)信息。買房、租房是一項需要人與人之間進行接觸的事情。中國社會無法完全依靠互聯(lián)網(wǎng)去完成社交，因為缺乏一種信任感，中國社會的主流關(guān)系是強關(guān)系，而美國社會其實是弱關(guān)系，不認(rèn)識的人也會很容易地聊起來。
很多互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者對這個行業(yè)還不夠了解。這個行業(yè)的人對太先進的產(chǎn)品是用不來的，給房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人使用的移動端工具沒有那么好推。
眾籌是個很早的概念，眾籌買房也就是借用互聯(lián)網(wǎng)來做信息，我認(rèn)為它更適合對某個特定的地產(chǎn)項目或者人群推出，資金量也不會涉及到太多。那么對于這么大的房地產(chǎn)市場來說，這看起來也是杯水車薪。
目前各類網(wǎng)絡(luò)平臺的房產(chǎn)信息大多數(shù)都是假的，尤其是二手房市場，魚龍混雜。我認(rèn)為互聯(lián)網(wǎng)能夠幫到這個行業(yè)的重要一點其實是“正本清源”，先將虛假信息消滅掉再說。
點評
中國公司難以照搬美國模式
某投資人（曾投資過互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)項目）
如果說互聯(lián)網(wǎng)會顛覆房地產(chǎn)行業(yè)，我絕對同意！但是會有一個順序，例如從大城市再到小城市，從租房再到買房甚至蓋房。越高頻次的事情，越便宜、越容易實現(xiàn)的事情，越容易為互聯(lián)網(wǎng)所顛覆。
美國很多互聯(lián)網(wǎng)公司都在做房地產(chǎn)，估值1億美金的公司都有很多，而中國在搜房等類似于地產(chǎn)門戶的網(wǎng)站之后很久都沒什么模式的創(chuàng)新。
單純借鑒美國模式行不行？美國和中國的區(qū)別也很大。首先是美國房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)體系和中國不一樣，交易有買方經(jīng)紀(jì)人和賣方經(jīng)紀(jì)人，很多都是獨立經(jīng)紀(jì)人，都要通過資格考試――Zillow就是與獨立經(jīng)紀(jì)人合作的。某種程度上，國外的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會就是為了保證經(jīng)紀(jì)人的生意不會被沖垮。
但是在中國，這個行業(yè)一下子進入了這么多人，找10個職高畢業(yè)的年輕人就能把門店開起來。而且中國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人體系都是附著在經(jīng)紀(jì)公司，互聯(lián)網(wǎng)公司如果要找經(jīng)紀(jì)人合作，大的二手房公司不會理你。
類似Zillow這樣的產(chǎn)品中國也很難去做好，一方面是地圖信息還不行，另外中國也缺乏一個好的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。
我想如果不借助互聯(lián)網(wǎng)，沒有線上線下的結(jié)合，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)紀(jì)公司也無法成長為全國性的經(jīng)紀(jì)公司。
好在我們已經(jīng)能看到一些驅(qū)使我們變化的趨勢了：中國的房子不可能永遠(yuǎn)好賣。海外房產(chǎn)實際上也是在吃中國人口眾多、房價過高的紅利。
這個行當(dāng)在發(fā)生巨變
君聯(lián)投資董事總經(jīng)理 劉二海
房地產(chǎn)是大行業(yè)，不僅關(guān)系到個人生活，還在經(jīng)濟中扮演著重要的角色，對其它行業(yè)有巨大的帶動作用。
最近的消息是鏈家地產(chǎn)全面抵制搜房，原因是搜房開始做經(jīng)紀(jì)了。這之前，搜房、安居客等網(wǎng)站因調(diào)高客戶端口費用引發(fā)中介公司集體抵制，搜房收購21世紀(jì)不動產(chǎn)部分股權(quán)，成為后者第二大股東，這給了中介企業(yè)很大的刺激。大型經(jīng)紀(jì)公司必然會采取措施，抵制也就不足為奇了。與抵制事件同樣刺激的是萬科推出了全民經(jīng)紀(jì)人的營銷模式，這是要去中介化。
這個行當(dāng)在發(fā)生巨變，主要有三個特點。其一，信息平臺與房產(chǎn)中介互相進入，電商模式會成為主流。其二，二手房和新房的經(jīng)紀(jì)人不分彼此。房多多就是用二手房經(jīng)紀(jì)人賣新房。其三，二手房的業(yè)務(wù)會逐漸增多，超過新房。房地產(chǎn)全行業(yè)放緩是當(dāng)前的現(xiàn)實。
或許美國的情況能給我們一些啟發(fā)。美國Trulia被Zillow收購，Zillow成為美國最大的房地產(chǎn)信息網(wǎng)站。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與Zillow合作，獲得信息，支付費用。另一家知名的房地產(chǎn)網(wǎng)站Redfin，它的特點是自己擁有經(jīng)紀(jì)人，直接完成交易。
未來中國的房地產(chǎn)電商會是什么樣的格局呢？可能與美國的兩種模式類似：第一，信息網(wǎng)站自己直接做經(jīng)紀(jì)，類似Redfin――搜房似乎在朝這個方向走；第二，信息網(wǎng)站提供信息，經(jīng)紀(jì)人或小的經(jīng)紀(jì)公司與之合作，類似Zillow；第三是前兩者的混合。
有一個關(guān)鍵問題：經(jīng)紀(jì)公司和信息網(wǎng)站未來的命運會是如何？是信息網(wǎng)站整合部分經(jīng)紀(jì)公司，還是經(jīng)紀(jì)公司互聯(lián)網(wǎng)化？這個問題本身并無答案，關(guān)鍵看這些玩家之間的競爭趨勢。作為信息網(wǎng)站，搜房是上市公司，資金是充足的。如果能夠控制主要的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司并建立自己的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)體系，它是有可能做成的。
關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；房地產(chǎn)營銷；營銷理念
中圖分類號：F123.9 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）30-0076-02
前言
商業(yè)地產(chǎn)通常是指具有商業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，包括各種零售、娛樂、餐飲、休閑、健身服務(wù)、商用公寓、寫字樓、酒店、會議中心等房地產(chǎn)形式。從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是各種非生產(chǎn)性、非居住性的房地產(chǎn)，包括辦公樓、公寓、會議中心，以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)的經(jīng)營場所等等；從狹義上講，商業(yè)地產(chǎn)是專指用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，僅包括零售、餐飲、娛樂、健身、休閑設(shè)施等，它在開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式以及功能用途上，有別于住宅、公寓、辦公樓等房地產(chǎn)形式[1]。
商業(yè)地產(chǎn)作為一種特殊的產(chǎn)品，通過商業(yè)與地產(chǎn)的有機結(jié)合，實現(xiàn)土地或者商業(yè)的最大價值。當(dāng)前越來越多的開發(fā)商大量開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，但是卻發(fā)現(xiàn)許多失敗的商業(yè)地產(chǎn)項目，有的能順利出售但是后期的經(jīng)營卻很混亂，有的招商很成功但是很難出售，有的銷售和招商都很成功但是整個市場沒有聚集人氣。這些問題歸結(jié)起來很大程度上是營銷模式出現(xiàn)問題。因此，商業(yè)地產(chǎn)能否成功，營銷是關(guān)鍵。
一、房地產(chǎn)營銷概述
房地產(chǎn)市場營銷指的是房地產(chǎn)開發(fā)商以了解、滿足和創(chuàng)造人們的房地產(chǎn)需求為中心，以實現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)為目的，開發(fā)出房地產(chǎn)產(chǎn)品（含相關(guān)服務(wù)），并將其有效地從企業(yè)流向需求者的管理過程。
房地產(chǎn)市場營銷的出發(fā)點是人們對房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的制定、營銷策略的選擇以及營銷計劃的安排、執(zhí)行和控制，都要以人們對房地產(chǎn)需求為基礎(chǔ)，以滿足人們的房地產(chǎn)需求為目標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)商制定的營銷策略和營銷計劃應(yīng)該是有效的，其中營銷策略和營銷計劃既應(yīng)與人們的房地產(chǎn)需求相吻合，又要有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。
二、商業(yè)地產(chǎn)營銷的傳統(tǒng)營銷理論缺陷
1.商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)營銷理論演變。在20世紀(jì)50年代初，根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把企業(yè)開展?fàn)I銷活動的可控因素歸納為產(chǎn)品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）和促銷（Promotion），通常簡稱為4Ps。一個企業(yè)如果能生產(chǎn)出適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品、定出適當(dāng)?shù)膬r格、利用適當(dāng)?shù)匿N售渠道，并輔之以適當(dāng)?shù)拇黉N活動，那么就會獲得成功。
到20世紀(jì)80年代，隨著“大市場營銷”觀念的產(chǎn)生，提出了應(yīng)把政治力量（Political Power）和公共關(guān)系（Public Relation）也作為企業(yè)開展?fàn)I銷活動的可控因素加以運用，以為企業(yè)創(chuàng)造良好的市場營銷環(huán)境，因此這兩個“P”加上前面的4Ps就形成了市場營銷的6Ps組合。
到20世紀(jì)90年代，認(rèn)為上述6Ps是市場營銷的戰(zhàn)術(shù)性組合，企業(yè)要有效地開展?fàn)I銷活動，還要有“為人服務(wù)”的正確指導(dǎo)思想，即理解人、了解人，這一點對所有營銷人員都是重要的[2]。
2.商業(yè)地產(chǎn)營銷中存在的問題。眾多名鋪名盤遭遇回報困境，其中的原因是多方面的。當(dāng)前，定位不準(zhǔn)、操作低效和策劃不當(dāng)是其中不可忽視的重要原因。（1）商業(yè)地產(chǎn)營銷定位不準(zhǔn)。很多商業(yè)地產(chǎn)商沒有進行深入的市場調(diào)研，沒有選擇較好的區(qū)域和應(yīng)當(dāng)面對的客戶群體，就匆匆地開展?fàn)I銷活動，結(jié)果造成運營的項目無人問津，進而資金難以回籠。（2）商業(yè)地產(chǎn)營銷操作低效。這是很多商業(yè)地產(chǎn)商在營銷中存在的問題。商業(yè)地產(chǎn)的打造應(yīng)當(dāng)在一定規(guī)劃、一定時間的商業(yè)氛圍營造的基礎(chǔ)上，進行商業(yè)運作。但是，有的商品零散開展，氣氛冷清，造成商戶心里疑惑，這就容易使商業(yè)的整體形象大打折扣，無法聚斂充足的商業(yè)氛圍，也無法吸引更多的消費群體。（3）商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃不當(dāng)。比如有的商業(yè)街和寫字樓的設(shè)計非常前衛(wèi)、時尚，但是缺少對其使用功能的合理布局，難以帶來旺盛的客流量；有的商業(yè)地產(chǎn)裙樓中的商業(yè)面積缺乏相應(yīng)的通道，這樣使得被分割的商業(yè)區(qū)域難以構(gòu)成不同商鋪之間的客源流動；有的商業(yè)自持比出售有更大的利潤，造成租售配比不合理；有的商業(yè)和辦公區(qū)域劃分不清或者復(fù)雜，分割的面積異形較多等，造成客源流動不暢[3]。
三、商業(yè)地產(chǎn)營銷的理念創(chuàng)新
由于近年商業(yè)地產(chǎn)市場不景氣且商業(yè)項目開發(fā)較多，導(dǎo)致眾多商業(yè)地產(chǎn)項目運營不佳。同時，商業(yè)地產(chǎn)營銷模式的探討和嘗試遠(yuǎn)不及住宅。商業(yè)地產(chǎn)項目可以在自身特有的一些營銷推廣手法的基礎(chǔ)上，可以借鑒住宅的一些營銷推廣方法，并結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)特有的特點來進行營銷，通過創(chuàng)新營銷推廣方式來激發(fā)市場需求，以達(dá)到最終擴大市場容量的目的。
1.差異化營銷。所謂差異化營銷，又叫差異性市場營銷，是指面對已經(jīng)細(xì)分的市場，房地產(chǎn)企業(yè)選擇兩個或者兩個以上的子市場作為市場目標(biāo)，分別對每個子市場提供針對性的產(chǎn)品和服務(wù)以及相應(yīng)的銷售措施。或者是指在市場細(xì)分的基礎(chǔ)上，找到市場的機會點，進行項目定位，凸顯項目的特色，滿足目標(biāo)客戶的需求。避開競爭對手，搶先占領(lǐng)市場。市場是一個巨大的網(wǎng)，始終有市場缺口和未被充分滿足的市場機會。影響商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成功的因素有很多，如區(qū)域經(jīng)濟、客戶群、商業(yè)圈半徑、周圍配套設(shè)施、商務(wù)繁榮程度及其影響力，商業(yè)項目所處的區(qū)域環(huán)境，競爭對手的實力與策略等。（1）地段選擇。所在地段位置是否有發(fā)展前景；周邊是否具備客戶群；是否具備較好基礎(chǔ)配套。（2）具有前瞻性。市政規(guī)劃、道路的規(guī)劃、道路的擴建、改建及延伸，道路延伸伴隨著經(jīng)濟發(fā)展的延伸等。一條道路交通便利、基礎(chǔ)設(shè)施完善的地方，總能成為熱點和焦點，此類地區(qū)能形成一定的商務(wù)氛圍，帶動一定客戶群。（3）尋找市場的空白點。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也要針對該項目所在地的政治、經(jīng)濟、文化、消費水平及結(jié)構(gòu)，類似商用物業(yè)的競爭狀況等商業(yè)環(huán)境做出詳細(xì)的分析和論證。尋求市場細(xì)分后的空白點、切入點。
2.形象營銷。商業(yè)地產(chǎn)營銷貫穿于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的全過程，依賴開發(fā)商的綜合實力，強調(diào)各個環(huán)節(jié)體現(xiàn)地產(chǎn)的主題理念，健康的企業(yè)形象能夠得到客戶的信賴，能有效降低商業(yè)項目的宣傳成本。
3.網(wǎng)絡(luò)營銷。隨著信息時代的到來和電子商務(wù)的發(fā)展，利用Internet網(wǎng)絡(luò)資源，進行網(wǎng)絡(luò)營銷。不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊網(wǎng)站，為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。隨著電子商務(wù)進一步發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
網(wǎng)絡(luò)營銷優(yōu)勢亮點：（1）通過互聯(lián)網(wǎng)雙向交流，打破地域限制，進行遠(yuǎn)程信息傳播，面廣量大，全方位地顯示企業(yè)形象和產(chǎn)品形象，為客戶提供多樣化選擇，為潛在客戶提供方便。（2）網(wǎng)絡(luò)營銷屬于低成本的直銷渠道，在具有面廣的影響條件下，有效地控制營銷成本。（3）互聯(lián)網(wǎng)架設(shè)了發(fā)展商與客戶的直接聯(lián)系渠道，通過網(wǎng)絡(luò)為客戶提供服務(wù)，例如提供多種裝修方案供客戶選擇，或者客戶提出要求，發(fā)展商組織裝修公司為客戶提供專門方案。（4）通過網(wǎng)絡(luò)能夠為客戶提供良好的售后服務(wù)，為客戶提供咨詢服務(wù)，增加客戶的滿意度。
4.競爭與合作策略營銷。在當(dāng)前激烈的商業(yè)地產(chǎn)市場競爭中，對競爭對手的分析和準(zhǔn)確應(yīng)對，培育自身競爭優(yōu)勢很重要，開發(fā)商必須樹立競爭營銷理念，提高自身素質(zhì)，加強培養(yǎng)企業(yè)競爭力。要在各區(qū)域市場上取得競爭優(yōu)勢必須建構(gòu)完善的企業(yè)管理機構(gòu)，創(chuàng)造持久的發(fā)展動力和動力支持系統(tǒng)。以獨特優(yōu)越品牌、質(zhì)量、技術(shù)、營銷網(wǎng)絡(luò)等戰(zhàn)勝競爭對手得到市場。
開發(fā)商在市場運作中既要講究競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政策、金融機構(gòu)和其他社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作。開發(fā)商為了獲取更大市場份額而開展各種競爭，當(dāng)各種競爭壓力使之難以支撐時，就會尋求合作。開發(fā)商之間通常采用松散性結(jié)盟方式，使合作各方共同打造區(qū)域品牌，以達(dá)到共贏的效果。
5.特色營銷。開發(fā)商必須注意商業(yè)地產(chǎn)特色經(jīng)營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經(jīng)營理念，不僅在外型、區(qū)域劃分、色彩、內(nèi)部結(jié)構(gòu)等方面力求突破雷同，突出特色，而且在廣告推廣、價格制定、營銷方式等方面也要獨具風(fēng)格，努力成為市場亮點。
借鑒案例：山東高速廣場――以“人文”取勝。
濟南西部新城的臘山河西路與威海路交叉口，其地理位置并不是商業(yè)地產(chǎn)的集中區(qū)域，尤其是附近有綠地中央廣場、西元大廈、榮寶齋等商務(wù)辦公場所，無論在成本、周圍環(huán)境和知名度上都有優(yōu)勢。因此該項目由“人文辦公”入手，增加了適宜觀看臘山河景觀帶的設(shè)計，增設(shè)了SOHO精裝公寓。并且在3棟塔樓采用無痕幕墻，可以實現(xiàn)360度環(huán)幕視野，增加了舒適的辦公環(huán)境。而在其他方面，增加了層高、配置了足夠的端口和專線等。目前有一棟塔樓已被整棟購置，主要是因為這些新特點能滿足其特殊的辦公要求。
參考文獻：
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關(guān)鍵詞：家裝行業(yè)；市場需求；營銷策略；市場前景；互聯(lián)網(wǎng)+
近年來，南昌市的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，家裝企業(yè)的規(guī)模不斷擴大，但家裝在質(zhì)量、服務(wù)、營銷等各方面的問題也日益暴露出來。因此對南昌市家裝行業(yè)市場進行研究分析，探索一條使家裝行業(yè)專業(yè)化、商業(yè)化、規(guī)模化的發(fā)展道路，對于提高消費者生活質(zhì)量、促進企業(yè)健康發(fā)展和推進市場規(guī)范運行意義非凡。本文針對消費者、企業(yè)、經(jīng)銷商等相關(guān)群體，分析南昌市家裝行業(yè)現(xiàn)狀、營銷策略以及市場需求發(fā)展趨勢，并提出針對性建議。
1.南昌市家裝市場發(fā)展現(xiàn)狀分析
1.1南昌市家裝市場發(fā)展現(xiàn)狀
南昌的家裝市場初步開始形成距今僅10余年，市場風(fēng)云變幻，頻繁洗牌，真正能發(fā)展到今天并形成規(guī)模的也不到數(shù)百家。截止到2014年底，家裝行業(yè)的企業(yè)數(shù)達(dá)到了300余家。
由于家裝行業(yè)起步較晚，行業(yè)監(jiān)管力度不嚴(yán)，相關(guān)的法律體系不夠完善，使得家裝市場呈現(xiàn)出魚龍混雜、良莠不齊的現(xiàn)象，“游擊隊”的裝修隊仍占據(jù)著家裝市場的半壁江山，其設(shè)計能力、裝修質(zhì)量都較難符合消費者的意愿。消費者紛紛把橄欖枝拋向具有一定品牌影響力的大型家裝公司。這些大型家裝品牌，依托互聯(lián)網(wǎng)，采取區(qū)域聯(lián)動的營銷方式，通過線上線下長期投放廣告，來樹立自身獨特的品牌標(biāo)識，并通過開展個性化的定制服務(wù)，以提高設(shè)計水平吸引客戶，樹立品牌形象，而市場需求也開始逐步轉(zhuǎn)向更為個性化的服務(wù)，服務(wù)過程圍繞創(chuàng)意質(zhì)量提升和生活理念的傳達(dá)，來影響客戶的選擇。
1.2南昌市家裝市場需求分析
1.2.1商品房裝修需求
受經(jīng)濟增速放緩的影響，南昌的房地產(chǎn)行業(yè)正面臨較大的發(fā)展壓力，房地產(chǎn)市場的萎縮必然波及建筑業(yè)和建筑裝飾業(yè)。但是另一方面，南昌2015年買房的剛性需求還是存在的，開發(fā)商囤盤壓力大，會放出部分消費者能接受的樓盤，這對家裝行業(yè)有一定的拉動作用。此外，商品房購買者對居住環(huán)境和設(shè)計風(fēng)格的個性化需求日益強烈，對家裝質(zhì)量、性價比狀況頗為重視。
1.2.2舊房翻新裝修需求
如今，南昌的二手房市場較為活躍，二手房交易完成前后，買賣雙方一般均有裝修意向，這使得南昌舊房改造裝修成為了一個龐大的市場。前些年南昌的各家裝公司對裝修舊房的業(yè)務(wù)不夠重視，多將市場瞄準(zhǔn)商品房裝修這樣的大型項目。而隨著二手房市場的興起、舊房存量規(guī)模的日益加大，以及房地產(chǎn)市場的慘淡跡象，如今南昌家裝公司對于舊房翻新業(yè)務(wù)越發(fā)青睞，一些中小型家裝公司還逐步針對舊房裝修推出套餐，并展開各類營銷活動。
1.2.3精裝房改造裝修需求
近年來南昌市精裝小區(qū)的相繼涌現(xiàn)，使得南昌市家裝市場面臨新的“窘境”。精裝房業(yè)主出于對裝飾材料、裝修風(fēng)格、設(shè)計樣式等諸多因素的個性化追求，對精裝房改造裝修需求也有所增加。但是，客觀而言，南昌市的諸多家裝公司實際上都表示不太愿意接洽精裝房改造工程，主要系客戶對創(chuàng)意要求太高、改造工程利潤低以及無法批量化生產(chǎn)，精裝房改造裝修的客戶滿意度也并不高。
1.3南昌市家裝市場競爭分析
1.3.1南昌市家裝市場競爭格局
2015年南昌裝飾裝修企業(yè)共500余家，其中從事住宅裝飾的就有超過300余家，占比超過60%。但是住宅裝飾行業(yè)集中度卻很低，一些大型家裝企業(yè)積極拓展內(nèi)外市場，在做大、做強、做專、做精方面取得了一定成績，但是大部分裝飾企業(yè)由于受資金、品牌、規(guī)模、技術(shù)以及工廠化配套生產(chǎn)能力等綜合因素制約，難以適應(yīng)全裝修市場的要求。另一方面，隨著住宅全裝修細(xì)分行業(yè)地位的日益凸顯，家裝行業(yè)逐步吸收了大量資金進入，未來南昌市的家裝市場的競爭將更加激烈。
1.3.2南昌市家裝企業(yè)競爭力分析
據(jù)統(tǒng)計，2014年南昌市裝飾裝修總產(chǎn)值約為255億元，相比13年增長57%，2014年南昌裝飾裝修企業(yè)共500余家，每年從事家裝行業(yè)的企業(yè)數(shù)量也在不斷增長，競爭日益激烈。多數(shù)企業(yè)均可提供裝飾設(shè)計、工程施工等多種家裝服務(wù)，業(yè)務(wù)涵蓋范圍包括住宅、公寓、商業(yè)、酒店、辦公、學(xué)校、醫(yī)院等場所的裝修設(shè)計及施工。
目前南昌家裝市場主要有三類競爭力主體。第一類是“游擊隊”――包工頭和個體戶，這類參與者占據(jù)了家裝市場的半壁江山，它們沒有取得相關(guān)資質(zhì)，不具備設(shè)計能力，以提供勞務(wù)服務(wù)為主，大多通過熟人介紹或建材店、小廣告等方式營銷，優(yōu)點是報價低，主要客戶群體為低端客戶和少量終端客戶。第二類是區(qū)域型的裝修企業(yè)，這類公司有一定規(guī)模，在區(qū)域市場有一定的影響力，具備一定的設(shè)計能力，可以給客戶提供從設(shè)計到建材到施工的相對完善的服務(wù)，報價稍高，這類家裝企業(yè)以中低端客戶為主。第三類是連鎖型品牌家裝企業(yè)，這些企業(yè)基本已經(jīng)實現(xiàn)跨區(qū)域布局，品牌具有一定的全國影響力，具備一定的產(chǎn)業(yè)整合能力，開始推出標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，正在完成從現(xiàn)場制造到工廠化的轉(zhuǎn)變，營銷手段多樣化，由于報價較高，一般針對的是高端客戶。
1.4南昌市家裝市場存在的問題
一是家裝企業(yè)魚龍混雜，市場競爭激烈。目前，家裝市場上具有相關(guān)施工資質(zhì)和完善配套設(shè)施的裝修企業(yè)所占的份額較小，絕大部分是沒有施工資質(zhì)的家裝“游擊隊”，施工人員流動性大，沒有固定場所，缺乏有效承擔(dān)工程質(zhì)量責(zé)任的能力，致使裝修質(zhì)量得不到相應(yīng)的保障。
二是裝修材料不當(dāng)牟利，質(zhì)量監(jiān)管不到位。家裝市場材料種類繁多，包括板材、地板、油漆、涂料、瓷磚等數(shù)百種，材料的質(zhì)量、規(guī)格與價格都千差萬別。一些家裝材料經(jīng)銷商為牟取暴利，以次充好，采購沒有產(chǎn)品質(zhì)量認(rèn)證的不合格產(chǎn)品，會引發(fā)一系列有損住戶身體健康的疾病。雖然目前工商管理部門、家裝行業(yè)協(xié)會對此有一定約束作用，但鞭長莫及，消費者權(quán)益無法有效維護。
三是營銷策略較單一，營銷效果不佳。南昌市絕大多數(shù)家裝企業(yè)采用傳統(tǒng)的媒體廣告宣傳或者進入小區(qū)推廣，價格戰(zhàn)是最通常使用的吸引客戶的方法，往往推出各種低價裝修套餐，成本雖高，但效果往往不盡如人意。雖然一些大型家裝企業(yè)也開始將眼光瞄向互聯(lián)網(wǎng)家裝方向，欲采取線上線下一體化服務(wù)，但技術(shù)尚不成熟。
四是服務(wù)層次不夠高，設(shè)計、施工、售后環(huán)節(jié)存在服務(wù)漏洞。設(shè)計環(huán)節(jié)，建材經(jīng)銷商為謀求更大的利潤，大多會給予家裝公司設(shè)計師一定比例的回扣，這一成本卻被轉(zhuǎn)嫁到消費者身上，裝修業(yè)主成了無辜的受害者；施工環(huán)節(jié)，部分家裝公司承接項目后，進行項目轉(zhuǎn)包出現(xiàn)層層轉(zhuǎn)包，致使施工質(zhì)量下降；售后環(huán)節(jié)，諸多家裝公司對售后服務(wù)形同虛設(shè)，而且裝飾行業(yè)的從業(yè)人員流動性偏大，裝修工程出現(xiàn)問題，施工現(xiàn)場的作業(yè)人員可能已不在本企業(yè)工作，也給售后服務(wù)工作帶來影響。
2.南昌市家裝市場營銷策略分析
2.1南昌市家裝市場消費者調(diào)研
2.1.1家裝消費者特征
從收入情況來看，根據(jù)調(diào)查我們了解到，南昌市家裝建材消費者的家庭年收入在8萬-10萬之間的比例較大，為30.39%。其中，家庭年收入在6萬-8萬之間與10-15萬以上的消費者所占的比例是一樣的，均為18.78%，家庭年收入在6萬元以下的消費者占13.81%，而家庭年收入在15萬元以上之間的所占比例最低，僅為10.50%，如圖二所示。總體來說，家裝建材消費者大部分是處于中等收入階層，并且較高收入與較低收入的消費者分布的差異不是很明顯。
圖二 南昌市家裝建材消費者家庭年收入分析柱狀圖
居民的收入水平與其職業(yè)是密切相關(guān)的，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，專業(yè)技術(shù)人員占了46.16%，因為專業(yè)技術(shù)人員的職業(yè)相對比較穩(wěn)定，同時收入也比一般平均水平高，因此他們對住房和裝修有巨大的需求，同時這種趨勢會越來越明顯。
2.1.2家裝消費者居住面積分布
三口之家是家裝需求最多的群體，所占比達(dá)到49.39%，其中三人以上的占了25.81%，這樣的規(guī)模也反映了我們的現(xiàn)實情況。經(jīng)調(diào)查，居民的住房使用面積普遍相對較大，使用面積在90-110平方米以內(nèi)的占了60.87%，90平方米以內(nèi)大約18.99%有和110平方米以上占了20.14%。
2.1.3家裝消費者通常考慮問題
質(zhì)量和性能是消費者購買時最看重的因素。對未來裝修用戶，他們認(rèn)為應(yīng)該重視的因素中，“質(zhì)量品質(zhì)”的用戶選擇比例最高，達(dá)到46.2%。而“性能、實用”排名第二，有33%的用戶認(rèn)為這應(yīng)當(dāng)引起重視。此外，售后服務(wù)、環(huán)保指標(biāo)和價格這三個因素也有超過20%的用戶對其做出了選擇。
2.1.4消費者對裝修市場了解程度及獲取信息渠道和態(tài)度
調(diào)研結(jié)果顯示，消費者對裝修市場仍然不夠了解，對家裝知識的需求非常急迫，有70.97%的消費者認(rèn)為非常有必要進行這方面的培訓(xùn)，有19.35%的人認(rèn)為無所謂，只有9.68%的人認(rèn)為不需要。因此對消費者的教育也是一個潛在的未被開發(fā)出來的市場，家裝公司可以考慮到在這方面做宣傳，作為一項營銷方式，或許會在激烈的行業(yè)競爭中脫穎而出。
此外，各建材市場、家裝公司紛紛會選擇在電視、報紙、雜志等媒體進行宣傳，根據(jù)調(diào)查，消費者獲得家裝信息的來源大部分是通過朋友的介紹（34.62%），其次是雜志（23.08%），接下來是報紙（19.23%）。本來以為消費者可能會對電視廣告會留下深刻的印象，但結(jié)果發(fā)現(xiàn)，電視的作用并不大，而且僅僅只有15.38%的消費者選擇通過電視了解相關(guān)的家裝信息。由此可知，親朋好友的口耳相傳對消費者的影響是相當(dāng)重要的，家裝企業(yè)只有認(rèn)真、負(fù)責(zé)對待每一個客戶，才能夠可能擁有更多的潛在客戶。
2.1.5消費者選擇裝修公司的標(biāo)準(zhǔn)
消費者選擇家裝公司往往看重家裝公司口碑、裝修質(zhì)量、裝修設(shè)計、性價比等方面。調(diào)研結(jié)果顯示，裝修公司裝修的質(zhì)量和口碑是用戶在選擇裝修公司的主要衡量指標(biāo)。其中，“裝修質(zhì)量好”在整體用戶中選擇比例最高，所占比例超過50%；“較好的口碑”同樣也是用戶關(guān)注的重要部分，占總體的47.4%，性價比高占總體的45.40%，如圖三。
圖三 南昌市家裝消費者選擇家裝公司的依據(jù)
消費者認(rèn)為家裝公司的服務(wù)中存在著許多的問題，比如不能夠按時完工、施工中偷工減料等。然而消費者認(rèn)為其中最大問題就是施工過程中偷工減料的占（53.85%），不能按時完工的占23.08%，還有不能履行保修承諾的有12.82%。同時另一項調(diào)查表明，在所有裝修工程中，能夠按時完工只有54.84%的工程，而其余45.16%是不能夠按時完工的，這給消費者帶來了很大的不便。
2.2南昌市家裝市場營銷狀況分析
2.2.1南昌市家裝業(yè)營銷形勢分析
今年面臨南昌市家裝行業(yè)的激烈競爭形勢，南昌家裝行業(yè)的一大批大型家裝企業(yè)結(jié)合自身產(chǎn)品、企業(yè)文化、社會地位，通過媒體宣傳、明星代言，從而實現(xiàn)信息受眾的精準(zhǔn)接收。除此之外，專門的信息媒介也廣受家裝企業(yè)的青睞，成為一種新型的宣傳推廣模式，通過新聞會、產(chǎn)品會、產(chǎn)品展示、產(chǎn)品試用等多項現(xiàn)場活動形式，與消費者面對面的交流以達(dá)到宣傳推廣產(chǎn)品的作用。
另外，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”在各傳統(tǒng)領(lǐng)域的成功，這一商業(yè)模式在家裝領(lǐng)域的理論和實踐中得到了進一步探索。家裝企業(yè)在不斷利用互聯(lián)網(wǎng)電商平臺和分銷渠道來開展?fàn)I銷，從而發(fā)動更多的社會營銷力量來提高自身業(yè)務(wù)在社會上廣泛的覆蓋。一大批南昌市內(nèi)的大型家裝企業(yè)在不斷挖掘自身多年積累的品牌優(yōu)勢，在做好市場調(diào)研和產(chǎn)品研發(fā)的同時，尋求合適的經(jīng)銷商，這不僅節(jié)省了企業(yè)的銷售成本，也將銷售壓力轉(zhuǎn)移給經(jīng)銷商，這些經(jīng)銷商就成為企業(yè)最重要的銷售渠道。
2.2.2南昌市家裝行業(yè)營銷策略分析
2.2.2.1產(chǎn)品策略
南昌市家裝行業(yè)在產(chǎn)品策略上一般采用產(chǎn)品組合策略、產(chǎn)品質(zhì)量策略、產(chǎn)品開發(fā)策略。
產(chǎn)品組合策略，家裝企業(yè)一般會先將市場細(xì)分，根據(jù)消費者的不同需求、不同的目標(biāo)群體設(shè)計不同的產(chǎn)品。而產(chǎn)品質(zhì)量策略，家裝公司在注重設(shè)計品位的同時，更加注重產(chǎn)品及服務(wù)的質(zhì)量，如保證原材料的質(zhì)量、施工質(zhì)量管理、施工人員技能素養(yǎng)的培養(yǎng)等。隨著人們的消費觀念變化，消費者對企業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)提出了更高的要求，包括對健康、安全、無害產(chǎn)品的需求，南昌有的家裝行業(yè)會在產(chǎn)品開發(fā)策略上，選擇開發(fā)綠色家裝產(chǎn)品。部分家裝企業(yè)也會針對在裝修時大多缺乏充足的時間與精力的目標(biāo)消費人群，加大產(chǎn)業(yè)鏈整合力度，為客戶提供一站式的集成家裝服務(wù)。
2.2.2.2價格策略
由于南昌家裝行業(yè)從業(yè)企業(yè)眾多，市場競爭激烈，價格戰(zhàn)時有發(fā)生，為了防止競爭對手以價格手段搶奪目標(biāo)市場潛在客戶，大部分裝飾公司采取跟隨定價策略，根據(jù)競爭對手的價格變動適時調(diào)整企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)的價格。有些家裝企業(yè)的高端品牌則采用聲望定價，以適應(yīng)高端消費者的消費心理。
2.2.2.3渠道策略
南昌家裝企業(yè)主要采用了直接銷售渠道、間接銷售渠道、網(wǎng)絡(luò)營銷。大部分家裝公司為減少中間環(huán)節(jié)，節(jié)約流通費用，選擇采用直接渠道，通過采用接受用戶訂貨、設(shè)店銷售、上門推銷、利用通訊電子手段等銷售形式，將自己的家裝產(chǎn)品銷售給最終顧客。有的家裝企業(yè)通過中介商的加入，分擔(dān)其經(jīng)營風(fēng)險，以增加銷售覆蓋面，擴大市場占有率。此外，現(xiàn)在越來越多家裝企業(yè)注重網(wǎng)站的建設(shè)，通過互聯(lián)網(wǎng)的特性實現(xiàn)自己的銷售目標(biāo)，利用網(wǎng)站向顧客提供裝飾裝修的知識、市場價格信息等，也使客戶更快捷得到服務(wù)支持，從而提高顧客滿意度。
2.2.2.4促銷策略
南昌家裝企業(yè)通過人員推廣、廣告、公共關(guān)系以及營業(yè)推廣等各種促銷方式，向消費者傳遞產(chǎn)品信息，引起他們的注意和興趣，激發(fā)他們的購買欲望和購買行為，從而擴大銷售。在今天這樣一個“信息爆炸”的時代，開展有效的促銷活動對企業(yè)的發(fā)展至關(guān)重要。
3.南昌市家裝市場環(huán)境及前景分析
3.1家裝市場的宏觀環(huán)境分析
受經(jīng)濟增速下滑，原材料價格低迷的影響，2015年CPI將保持在低位，央行的貨幣政策調(diào)整將保持控總量、調(diào)結(jié)構(gòu)的基調(diào)，由于基數(shù)較高且市場景氣度下降，房地產(chǎn)開發(fā)投資和房地產(chǎn)開發(fā)計劃總投資增速持續(xù)下降，2015年經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)性調(diào)整不斷持續(xù)，2014年底的中央經(jīng)濟工作會議明確了中國經(jīng)濟的新常態(tài)。
隨著經(jīng)濟改革進入攻堅期，我國的經(jīng)濟增速明顯放緩，家裝市場作為房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，受經(jīng)濟形勢的影響尤為明顯，經(jīng)濟下行壓力加大，經(jīng)濟增長率在已然維持在7%上下，房地產(chǎn)行業(yè)“經(jīng)濟泡沫”當(dāng)前也初見苗頭，消費者對經(jīng)濟前景和房地產(chǎn)行業(yè)乃至房價的增長前景均持觀望態(tài)度，房地產(chǎn)市場的活躍度越發(fā)降低。另一方面，歐美經(jīng)濟體均遭受金融危機后續(xù)的經(jīng)濟消沉期，一大批知名的大型企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂危險乃至最終走向破產(chǎn)清算的道路。總而言之，今年我國的經(jīng)濟是處于一個比較困難的時期，各行各業(yè)都會受到影響，而其中，房地產(chǎn)業(yè)首當(dāng)其沖。
3.2南昌市家裝市場的前景分析
近年來，南昌市地產(chǎn)市場在炒房團的資金推動下，市場供給增量不斷提高，南昌市的房價也一直處于較高的水準(zhǔn)，而南昌的家裝市場一直緊隨房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展高歌猛進，培育了一大批大小規(guī)模不一的家裝企業(yè)，一些大型家裝企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營，積累了一定的知名度。而今，房地產(chǎn)的周期性調(diào)整使得家裝市場也受到一定的影響，家裝領(lǐng)域作為與地產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的市場，受國家宏觀經(jīng)濟形勢和新常態(tài)下經(jīng)濟政策的，地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整還在持續(xù)，預(yù)計與之相關(guān)的家裝消費增速亦將保持低位。
宏觀經(jīng)濟形勢將使家裝行業(yè)處于增長趨緩但又驅(qū)動轉(zhuǎn)型的時期，尤其是互聯(lián)網(wǎng)思維席卷而來，行業(yè)發(fā)展格局與趨勢將產(chǎn)生新的調(diào)整和變化。互聯(lián)網(wǎng)與家裝家居產(chǎn)業(yè)連接互通，將形成平臺商、產(chǎn)品商、客戶商、服務(wù)商相互融合與運營的新局面。在轉(zhuǎn)型過程中，資源將進一步實現(xiàn)整合，淘汰率也將進一步提高，而在消費者對家裝服務(wù)體驗要求不斷提高的驅(qū)動下，加上市場競爭的日益激烈，將對家裝企業(yè)的質(zhì)量管控水平、設(shè)計創(chuàng)新、服務(wù)全程體驗等各個服務(wù)環(huán)節(jié)提出更高要求，南昌家裝市場將進一步得到規(guī)范。
4.促進南昌市家裝市場發(fā)展的相關(guān)建議
4.1利用互聯(lián)網(wǎng)及電商平臺實現(xiàn)線上線下融合
“互聯(lián)網(wǎng)+”為傳統(tǒng)行業(yè)帶來新的營銷和服務(wù)理念，家裝行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)相結(jié)合，提高效率，改善服務(wù)質(zhì)量，更好地滿足客戶的需求。
從前端的測量設(shè)計，到后端的安裝配置，整個流程過程中通過線上線下的配合，實現(xiàn)PC、移動端及線下三種渠道消費者的身份統(tǒng)一，通過將客戶信息融合在一起，提供統(tǒng)一的會員中心服務(wù)，從而做到家裝需求“私人定制化”。家裝企業(yè)應(yīng)重視通過線上經(jīng)銷商的力量聚集用戶，利用線上渠道探索提供個性化家裝服務(wù)的套餐產(chǎn)品，從而提升互聯(lián)網(wǎng)家裝服務(wù)定制產(chǎn)品的層次，拓展服務(wù)內(nèi)容。同時，互聯(lián)網(wǎng)需要落地，解決用戶實體體驗的問題，線上線下應(yīng)當(dāng)相互融合。
4.2注重產(chǎn)品品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量，將裝修產(chǎn)品化
家裝產(chǎn)品是一種偏服務(wù)性質(zhì)的耐用消費品，消費者在對家裝產(chǎn)品的選擇過程中，不僅會考慮性價比，更會關(guān)注產(chǎn)品設(shè)計、產(chǎn)品性能、環(huán)保安全等。產(chǎn)品品質(zhì)是核心競爭力的一個方面，而相應(yīng)的涉及售前體驗、測量、安裝等配套服務(wù)也至關(guān)重要，任何一個環(huán)節(jié)客戶體驗不好，都可能導(dǎo)致最終交易的失敗。
很多家裝企業(yè)推出的半包、全包模式，然而并沒有把裝修產(chǎn)品化。家裝要做到像手機界的蘋果一樣，裝修被稱為產(chǎn)品是革命性的一點，如何把裝修從設(shè)計、使用、環(huán)保、人性化等角度，將其和傳統(tǒng)分開，同時把企業(yè)的服務(wù)、施工、體驗、售后服務(wù)全部打包成一個產(chǎn)品，將裝修產(chǎn)品化，并樹立品牌。而不是拼價格、拼工期，而是在一個點上把服務(wù)做到極致。
4.3樹立強烈的品牌意識
由于裝修市場的貓膩太多，消費者的選擇也會趨向于品牌化。消費者會傾向于一些有品牌、有規(guī)模、性價比高的公司，而虛而不實的公司會漸漸面臨洗牌。品牌決定著企業(yè)的價值，所以家裝企業(yè)一定要有準(zhǔn)確的品牌定位、品牌戰(zhàn)略，在消費者心智中占據(jù)有利位置，品牌才能做強，才能在服務(wù)、品質(zhì)等因素的打造下，樹立良好的口碑。品牌也可以是一流的環(huán)境、服務(wù)，只需要“品牌”有力、品質(zhì)夠硬、服務(wù)優(yōu)良，自然而然就能獲得良好的口碑。
4.4加強信息化建設(shè)
2014年以來，德國工業(yè)4.0的浪潮席卷中國，不僅在中國制造業(yè)造成一定的影響，對我們家裝行業(yè)也帶來一定的啟發(fā)。在大數(shù)據(jù)時代背景下，家裝企業(yè)采用C2B模式，將客戶的需求匯集起來，通過信息、客戶需求、個性化需求，匯集到企業(yè)、匯集到生產(chǎn)線，進行反向操作。而企業(yè)進行信息化建設(shè)的進程中，注意一下幾個方面：
首先，根據(jù)企業(yè)的運營、流程系統(tǒng)選一個成熟的套件，如Oracle、金蝶、用友等，將財務(wù)業(yè)務(wù)一體化。同時連接一些基于APP平臺或是微信平臺等管理軟件，將時間、地點追蹤、客戶關(guān)系管理一體化呈現(xiàn)，緩解信息不對稱問題，并極大提高了管理的效能，把它全面電子化。
關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革 房地產(chǎn)營銷 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變
Abstract：The Supply side structural reform has become a hot topic of society. In the context of the supply side， real estate marketing is currently a major opportunity and challenge. In the economic downturn， real estate is also facing many problems， such as shrinking market， etc.. Therefore， how the real estate marketing in the supply side of the context of reform is the strategic shift is the main solution to the problem.
Key words：The supply side reforms Real estate marketing Strategic change
在實現(xiàn)房地產(chǎn)營銷的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，首先就要詳細(xì)了解房地產(chǎn)營銷的現(xiàn)狀，在供給側(cè)改背景下，對癥下藥，抓住機遇。
一、房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略的現(xiàn)狀
（一）廣告夸張，存在虛假信息
在日常生活中，消費者們會經(jīng)常看到或者聽到一些有關(guān)于房地產(chǎn)廣告的信息，然而在這些美輪美奐的吹噓的背后，卻是完全經(jīng)不起人們對它的“較真”。雖然在大多的現(xiàn)實生活里面都是有的，但是卻完全不像是宣傳畫或者人們自己想象的那個樣子。比如，所謂的“智能化小區(qū)”，事實上卻是在小區(qū)的門口安裝了一個監(jiān)控器。以及所謂的“距離地鐵站只有十分鐘”，事實上就是因為它在高速公路的附近。甚至還有許多的關(guān)于“頂級的豪宅、海景房”等等，事實上是因為這些是比較偏遠(yuǎn)的普通的民用房等等之類的例子數(shù)不勝數(shù)。這就是所謂的無底線的夸張，同時摻雜著欺騙的成分。
（二）市場需求調(diào)研不充分
正確的房地產(chǎn)市場需求調(diào)研是不可或缺的的，它有著預(yù)測未來發(fā)展趨勢的重要作用。就像做飯的時候最少也得知道顧客喜歡的口味一樣的道理，市場需求調(diào)研能夠比較全面的反應(yīng)目前的市場情況，對于房地產(chǎn)的營銷有著針對性的指導(dǎo)作用。因此，領(lǐng)導(dǎo)者必須重視市場需求調(diào)研的作用。在市場調(diào)研方面，企業(yè)管理者必須抱著嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度對待，用科學(xué)地方法，豐富的經(jīng)驗循序漸進。
（三）房地產(chǎn)交易不規(guī)范
房地產(chǎn)的交易行為不規(guī)范主要有三方面。一是一房二賣。就是說把一套房賣給多個買家，在收取了房款之后，或者是在簽訂了虛假的買賣合同之后，不做產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓或者過戶，為了套取資金。二是無手續(xù)售房。就是指沒有國家或者政府的認(rèn)可的房屋的手續(xù)或者產(chǎn)權(quán)手續(xù)，然后就私自的轉(zhuǎn)讓或者銷售給他人，使得他人所買到的房屋得不到法律的保護，這樣會存在預(yù)期的風(fēng)險。三是虛假交易。就是沒有實質(zhì)的房地產(chǎn)標(biāo)，但是卻簽訂了虛假的買賣合同，從而套取國家的相關(guān)補助或者是稅收優(yōu)惠，然后在財務(wù)中作假，創(chuàng)造業(yè)績或者轉(zhuǎn)移利潤。
（四）銷售渠道過于單一
現(xiàn)在的房地產(chǎn)銷售渠道仍然顯得很單一，有很多的客戶想買空置的現(xiàn)房卻又苦于無法去獲得相關(guān)的信息。比如，多數(shù)消費者對拍賣程序不熟悉而不愿或不敢進入拍賣市場。想與開發(fā)商聯(lián)系卻又找不到售樓處活著售樓處已經(jīng)人去樓空。原來該項目的行即使仍然在銷售但由于廣告的力度比較小而不為大多數(shù)消費者所知。原來到中介機構(gòu)卻發(fā)現(xiàn)可選擇的余地很小，信息渠道的不通暢也導(dǎo)致客戶量的減少。所以，如今的房地產(chǎn)市場必須要進行規(guī)模性的整合銷售才會有實效。
（五）營銷人員的素質(zhì)不高
目前，房地產(chǎn)企業(yè)中的營銷人員大部分人都沒有專業(yè)知識，許多營銷人員都是學(xué)歷較低的，公司剛開始以低薪招聘進來而后加以培訓(xùn)。實際上，這些人員的能力都不高，知識水平也不強。要知道的是，營銷人員的形象代表著企業(yè)的形象。人員素質(zhì)低，降低消費者對企業(yè)的印象。更為重要的是，營銷人員的專業(yè)素質(zhì)低，缺乏專業(yè)性的營銷知識，沒有較強的能力與客戶進行溝通。營銷人員的素質(zhì)低，不了解公司的產(chǎn)品特點及優(yōu)劣勢，或以自己利益為首，公司利益為后等等，這些都會成為房地產(chǎn)營銷的障礙。所謂營銷就是推廣，因此營銷人員一定要與客戶拉近距離，而一個素質(zhì)不高的營銷人員容易給客戶留下不好的印象，又如何談的上購買呢？由此可見，營銷人員的素質(zhì)對于房地產(chǎn)營銷的重要性。
二、供給測改革背景下的房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略改變的策略
（一）科學(xué)調(diào)查市場情況
在供給側(cè)改革背景下，在機遇與挑戰(zhàn)并存的背景下，房地產(chǎn)的市場調(diào)研需要重大改革，敢于創(chuàng)新，深入調(diào)查市場情況，適應(yīng)大眾的需要，了解大眾“需要什么樣的樣子”、“買多少的錢的房子”、“在哪買房子”，房地產(chǎn)營銷的道路才會越來越通暢。對于調(diào)查市場情況，從宏觀的角度出發(fā)，要了解出臺的相關(guān)房地產(chǎn)的法律法規(guī)，財政、土地、住房等政策。在經(jīng)濟角度方面，房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)查消費者的經(jīng)濟狀況，了解居民人均收入及他們的消費能力，還有周邊的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。因為自然環(huán)境也會影響房地產(chǎn)的營銷，因此，自然環(huán)境調(diào)查這方面也是一個重點，周圍的交通狀況、公共設(shè)施、綠化帶等，這些都是調(diào)查對象。
市場調(diào)研作為房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識市場的一個重要途徑，應(yīng)該引起所有企業(yè)的重視，規(guī)范市場調(diào)研，了解市場形勢，在房地產(chǎn)營銷中占據(jù)最先有利地位。
（二）加強內(nèi)部管理，提出創(chuàng)新理念
一個優(yōu)秀的企業(yè)必然有著嚴(yán)格的內(nèi)部管理制度，這是企業(yè)能夠正常運行的關(guān)鍵。所以企業(yè)要加強內(nèi)部管理，并且能夠有效的執(zhí)行。加強內(nèi)部管理，不僅有利于企業(yè)的資源合理配置，有利于企業(yè)的良好運轉(zhuǎn)，有利于管理企業(yè)員工，為企業(yè)帶來可觀的經(jīng)濟效益，還有利于發(fā)現(xiàn)不利于企業(yè)發(fā)展的不安定因素，防范違規(guī)行為。而創(chuàng)新理念是一個企業(yè)能夠不斷發(fā)展的根本。創(chuàng)新則興，不創(chuàng)新則亡。創(chuàng)新是企業(yè)對企業(yè)生產(chǎn)力的重新的組合。它可以促進企業(yè)組織形式的改善和管理效率的提高，從而使企業(yè)不斷提高效率，以便于不斷適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展的要求。同時，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該適度施行“供給側(cè)改革”。從實質(zhì)上來說，營銷創(chuàng)新是一種為自己的樓盤提高競爭優(yōu)勢的手段。伴隨著越來越快的時展，一些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷的理論會越來越不適應(yīng)市場的要求，更是沒有辦法為當(dāng)前的許多房地產(chǎn)企業(yè)所做出的各種創(chuàng)新探索指出明確的方向。這種情況造成了營銷創(chuàng)新實踐的雜亂無章，更是加大了房地產(chǎn)企業(yè)的對創(chuàng)新的成本和風(fēng)險，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
（三）拓展?fàn)I銷渠道
在互聯(lián)網(wǎng)暢行的現(xiàn)在，“坐銷”已經(jīng)越來越落后，坐等客戶自己來，沒有一個較寬的營銷渠道，是現(xiàn)在房地產(chǎn)營銷的弊端。房地產(chǎn)供給側(cè)改革，主要改革的就是房地產(chǎn)庫存過剩的現(xiàn)狀，因此，拓展?fàn)I銷渠道是改革的重中之重。既然單一的“坐銷”已經(jīng)解決不了問題，那么，企業(yè)管理者就得重新開拓新渠道。現(xiàn)在的絕大多數(shù)人已經(jīng)離不開互聯(lián)網(wǎng)，所以網(wǎng)絡(luò)營銷可以作為一個重要的營銷渠道。在消費者購房前，他們會從網(wǎng)絡(luò)上了解相關(guān)信息，已盡可能快的獲得有效的信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)管理者要想抓住顧客的心，就得在網(wǎng)絡(luò)上大花心思，在網(wǎng)絡(luò)上迅速搶占先機，讓消費者注意到企業(yè)的信息。作為一個以顧客為導(dǎo)向的渠道，關(guān)系營銷渠道重要是強調(diào)企業(yè)與顧客之間的關(guān)系，雙方建立一個長久并且穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系，從而為企業(yè)在市場上贏得先機。當(dāng)然在事實上，任何的營銷的方式都是為了更好地、盡最大可能地爭取顧客。而制勝的法寶，就非服務(wù)莫屬，從某一個角度來說，消費者消費的目的不是買產(chǎn)品，而是來享受服務(wù)。所以有不少的樓盤會在一期工程的時候盡力創(chuàng)造一個適宜的居住環(huán)境，并且會給顧客提供較優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，這樣可以使業(yè)主在入住之后感受到小區(qū)的物業(yè)管理帶來的優(yōu)秀服務(wù)，從而在二期及其后續(xù)樓盤的銷售中有很大程度的獲益于業(yè)主推介或者口碑相傳。
（四）提高營銷人員素質(zhì)
在新改革的背景下，對于房地產(chǎn)人員的素質(zhì)已經(jīng)有了新的要求。提高房地產(chǎn)營銷的重要途徑，就是提高營銷人員的素質(zhì)。作為提高房地產(chǎn)銷售效益的重要策略之一，必須要加強對銷售人員專業(yè)知識的培訓(xùn)，竭力去提升房地產(chǎn)從業(yè)人員的素質(zhì)。所以，企業(yè)的管理人員應(yīng)當(dāng)鼓勵及幫助營銷人員學(xué)習(xí)，為營銷人員創(chuàng)造一個良好的學(xué)習(xí)氛圍。企業(yè)也可以借鑒西方企業(yè)優(yōu)秀的做法，取長補短。另外，企業(yè)也應(yīng)該設(shè)立營銷的人員的獎勵制度，對于有杰出表現(xiàn)的員工給予表彰，激勵并帶動營銷人員的積極性。當(dāng)然，企業(yè)也要認(rèn)真地總結(jié)失利的教訓(xùn)，爭取下次做得更好。在目前的形勢之下，營銷人員應(yīng)該大膽創(chuàng)新，尋求新的營銷理念，不要局限于傳統(tǒng)的做法中，要知道，創(chuàng)新才會有更好的成功。在激烈的房地產(chǎn)競爭中，要想脫穎而出，只有不斷地提升自我，增強自身素質(zhì)。除了以上這些，一個優(yōu)秀的營銷人員還應(yīng)該具備高度的責(zé)任感，熱愛自己的事業(yè)，能夠妥善的處理與顧客的關(guān)系，為企業(yè)塑造一個良好的形象，所以營銷人員也必須努力將自己造就成一名知識型、開拓型的全方面人才，真正的成為一名合格的營銷人員。
（五）提升廣告質(zhì)量
如今，擺在面前的是要求越來越高的顧客和競爭愈加激烈的市場，所以，廣告也不得不轉(zhuǎn)型發(fā)展。其中一方面是商品的高度過剩加劇了市場的競爭，另外一方面是由于經(jīng)濟危機的壓力，顧客的消費更加理性，對于商品更加挑剔，這就使得一般的廣告已經(jīng)不再吸引顧客。因此企業(yè)也不再尋求新的策略，而是開始講究營銷的新的方式，轉(zhuǎn)而重視起廣告的創(chuàng)意，以及提高廣告的品質(zhì)，指導(dǎo)未來市場發(fā)展，若不如此，企業(yè)就難以立足于市場。房地產(chǎn)營銷廣告十分關(guān)鍵的一點是目的性要明確，知道得達(dá)到怎么樣的宣傳效果，不能隨意的選擇廣告媒體。所以要預(yù)防產(chǎn)生很多的不必要的負(fù)面后果。
三、結(jié)束語
供給側(cè)改革對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是機遇，有利于解決房地產(chǎn)企業(yè)庫存過剩的現(xiàn)狀，在滿足市場需求的同時，又能拉動國內(nèi)經(jīng)濟的增長。所以企業(yè)都要明白，是時代造就企業(yè)，企業(yè)要順應(yīng)的時代的發(fā)展而改革。而就這些房地產(chǎn)企業(yè)而言，時刻都要做好準(zhǔn)備去抓住機會，創(chuàng)造成功。在供給側(cè)改革這個大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的未來到底會怎么樣，所有人都不知道，這需要用時間去證明。但是更重要的是依賴于房地產(chǎn)企業(yè)如何做，如何把營銷的道路搞好。
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訊：電子商務(wù)網(wǎng)站的蓬勃興起，不僅引入了大量資本的投入、豐富了互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈，從市場層面上更帶動了中國互聯(lián)網(wǎng)品牌廣告的發(fā)展。房地產(chǎn)、醫(yī)療、IT、數(shù)碼、化妝品、服裝等行業(yè)的品牌廣告投放呈海量增長。繼第一代圖片廣告的峰潮后，又帶來了中國互聯(lián)網(wǎng)品牌廣告的巔峰時代。在品牌廣告投放量巨大的同時，廣告主對廣告創(chuàng)意、目標(biāo)人群鎖定、受眾分析、媒介服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等條件，也自然提出了更高的需求。
在長期通過對B2C商城和B2B商城推廣時發(fā)現(xiàn)：現(xiàn)在普通的廣告投放和服務(wù)體系已經(jīng)無法滿足品牌廣告的市場行銷需求，垂直網(wǎng)絡(luò)廣告的效果和收費模式，逐漸受到歡迎。
網(wǎng)絡(luò)廣告指運用專業(yè)的廣告方法，在互聯(lián)網(wǎng)刊登或廣告，通過網(wǎng)絡(luò)傳遞到互聯(lián)網(wǎng)用戶的一種高科技廣告運作方式。而垂直網(wǎng)絡(luò)廣告就是指先進的網(wǎng)絡(luò)廣告投放技術(shù)，為品牌廣告客戶提供針對女性、青少年、汽車、金融、消費電子等垂直廣告網(wǎng)絡(luò)的精準(zhǔn)定位廣告服務(wù)，以CPM為主要計費方式。從內(nèi)容可以看出，垂直網(wǎng)絡(luò)廣告的目標(biāo)對象更精準(zhǔn)、行業(yè)針對性更強、技術(shù)要求更高，而CPM作為品牌廣告的計費方式也是相對科學(xué)和客觀的。雖然對于電子商城來講CPS是最有效的計費方式，但CPM對于品牌廣告的效果計算，也仍然是行之有效的。
所以，預(yù)計垂直網(wǎng)絡(luò)廣告將快速的成為主流廣告形式、受到廣告主的青睞：
一、其效果相對優(yōu)于傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)廣告。傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)廣告的平均點擊率為3‰，而垂直網(wǎng)絡(luò)廣告可以達(dá)到1.5%-4%，獨立訪客戶和頁面瀏覽量更是超過了傳統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)廣告幾百倍。
二、技術(shù)手段制定科學(xué)行銷策略。利用豐富的網(wǎng)絡(luò)營銷工具，深入分析媒體受眾特征、媒體的受眾地域分布特征、受眾行為特征、媒體特性和廣告價值、廣告主的競爭對手，通過調(diào)查問卷建立更詳細(xì)的用戶數(shù)據(jù)，利用第三方監(jiān)播廣告活動，最終為廣告主制定營銷策略。
三、服務(wù)流程專業(yè)，整合營銷效果明顯。為廣告主提供受眾分析、策略制定、廣告投放、優(yōu)化提升、效果評估的綜合服務(wù)。在投放過程中保持軟文與硬廣的有機呼應(yīng)，通過主題推廣擴大品牌影響力，通過論壇營銷建立品牌口碑，實現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上形成360度立體行銷。通過科學(xué)的分析、專業(yè)的流程、精準(zhǔn)的投放、全面的服務(wù)，整合有效影響目標(biāo)人群的媒體資源，充分傳播、樹立品牌形象。
未來三年內(nèi)，垂直網(wǎng)絡(luò)廣告將占據(jù)國內(nèi)網(wǎng)絡(luò)廣告市場50%以上的份額，數(shù)額可超過100億人民幣，成為大部分廣告主的較信賴的投放方式，同時成為支撐中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)如今領(lǐng)先的垂直網(wǎng)絡(luò)廣告媒體營銷平臺，已經(jīng)研發(fā)出領(lǐng)先的網(wǎng)絡(luò)廣告投放技術(shù)，為品牌廣告客戶提供針對女性、青少年、汽車、金融、消費電子等垂直廣告網(wǎng)絡(luò)的精準(zhǔn)定位廣告服務(wù)。隨著眾多專業(yè)垂直網(wǎng)絡(luò)廣告媒體營銷平臺不斷涌現(xiàn)，相信中國互聯(lián)網(wǎng)廣告產(chǎn)業(yè)將會進入又一個春天。(來源：中國服裝網(wǎng))
本報告將重點論述互聯(lián)網(wǎng)的深入滲透對中國六大產(chǎn)業(yè)的作用力，這六大產(chǎn)業(yè)占到2013年中國GDP的1/4強。假設(shè)互聯(lián)網(wǎng)對其他行業(yè)也有類似的影響，同時結(jié)合金融業(yè)提升資本配置效率的作用，我們預(yù)計，2013年到2025年間，互聯(lián)網(wǎng)在中國GDP增長中的貢獻可望達(dá)到7%到22%。
消費電子：為創(chuàng)新電子產(chǎn)品開辟新市場
互聯(lián)網(wǎng)為消費電子類產(chǎn)品釋放出巨大的創(chuàng)新動力，包括智能家電和網(wǎng)絡(luò)電視等連接設(shè)備。例如，海爾開發(fā)的智能家居解決方案，將用戶的家電設(shè)備與家中的娛樂、安防及照明等各個系統(tǒng)相連接。中國消費者已經(jīng)對數(shù)字電影、電視節(jié)目、音樂、游戲和其他媒體內(nèi)容展現(xiàn)濃厚的興趣。2013年，大約70%的中國網(wǎng)民觀看網(wǎng)絡(luò)視頻，有大約50%使用移動互聯(lián)網(wǎng)觀看網(wǎng)絡(luò)視頻。10數(shù)據(jù)存儲、文件共享和其他用途的消費者云服務(wù)將成為增長的主要來源之一。
互聯(lián)網(wǎng)在擴大市場消費需求的同時，也幫助該行業(yè)提高生產(chǎn)效率。由于供應(yīng)商范圍擴大了，企業(yè)可以用最合適的價格采購到所需產(chǎn)品。同時，營銷轉(zhuǎn)移到網(wǎng)絡(luò)平臺后精準(zhǔn)度更高。從2009年到2012年，消費電子領(lǐng)域的電子商務(wù)每年的復(fù)合增長率達(dá)到103%，而實體的復(fù)合增長率僅為9%。一些企業(yè)甚至通過眾包進行產(chǎn)品開發(fā)來傾聽消費者洞見。如智能手機制造商小米推出官方網(wǎng)上社區(qū)，粉絲們對產(chǎn)品改善提出的建議會反映到每周的軟件更新上。
預(yù)計到2025年，互聯(lián)網(wǎng)對行業(yè)總體增長的貢獻度為14%到38%。互聯(lián)網(wǎng)還能夠為該行業(yè)及其相關(guān)價值鏈帶來高達(dá)7%的就業(yè)增長。取決于互聯(lián)網(wǎng)覆蓋率和網(wǎng)速的提高，絕大部分增長可能來自于為智能家電、互聯(lián)網(wǎng)電視、數(shù)字媒體內(nèi)容和云計算服務(wù)開辟的新市場。
汽車：建立新的銷售和服務(wù)
面臨增長放緩和產(chǎn)能過剩，中國汽車業(yè)提升生產(chǎn)力的壓力越來越大。互聯(lián)網(wǎng)將幫助中國汽車制造商和相關(guān)價值鏈上的企業(yè)克服這些挑戰(zhàn)，創(chuàng)建新的增長模式。領(lǐng)先的制造商已經(jīng)使用實時數(shù)據(jù)來優(yōu)化供應(yīng)鏈的庫存水平及運輸線路。
麥肯錫和中國汽車廠商的合作顯示，業(yè)績最好企業(yè)的庫存周轉(zhuǎn)速度比最差的快了5倍。今后，消費者通過網(wǎng)絡(luò)獲取信息會越來越普遍，互聯(lián)網(wǎng)還能夠幫助汽車制造商管理持續(xù)攀升的營銷成本。斯柯達(dá)和大眾公司正在嘗試通過官方網(wǎng)站或天貓銷售汽車，此外易車網(wǎng)、汽車之家等汽車垂直網(wǎng)站也發(fā)展迅速。
除提供更多的安全和助駕性能外，互聯(lián)互通將為汽車業(yè)造就一系列新市場和服務(wù)機會，比如維修保養(yǎng)提醒和遠(yuǎn)程車況檢測，既為經(jīng)銷商節(jié)省了服務(wù)成本，又為車主節(jié)約了時間。在中國，通用汽車的安吉星提供GPS和維修保養(yǎng)提醒，寶馬的ConnectedDrive則通過智能手機提供遠(yuǎn)程控制。
梅賽德斯奔馳最近了“Mercedes me”數(shù)字平臺，整合目前和未來為消費者提供的各種服務(wù)。本土車企現(xiàn)在還是主要關(guān)注首次購車者，對他們的信息掌握得有限，但隨著客戶消費的升級換代，互聯(lián)互通將提供非常有價值的用戶洞見，幫助汽車制造商實現(xiàn)未來的汽車和增值服務(wù)銷售。物聯(lián)網(wǎng)則為售后打開了新市場，如汽車的維修保養(yǎng)提醒和遠(yuǎn)程車況檢測等。互聯(lián)網(wǎng)還能追蹤甚至鎖住拖欠貸款的車輛，這樣銀行和經(jīng)銷商也更加愿意為信用紀(jì)錄不足的中小企業(yè)主發(fā)放車貸。
中國的二手車市場正在成長，發(fā)展空間還很大。據(jù)預(yù)測，二手車市場的增速將快于新車銷售，即從目前的每年300萬輛增加到2020年的2000萬輛以上。電子商務(wù)平臺優(yōu)信拍和車易拍為經(jīng)銷商提供了可靠的二手車，幫助消費者尋找滿意的車，提高每次交易的信息透明度，從而消除目前市場發(fā)展的主要障礙。。一些領(lǐng)先的網(wǎng)站提供二手車交易的比較，如果能夠出現(xiàn)類似美國Carfax和Kelley Blue Book的第三方服務(wù)機構(gòu)，提供汽車歷史和公允的價值評估等種種便利，二手車的增長勢頭將會繼續(xù)下去。
大型汽車租賃和服務(wù)商通過搭建網(wǎng)上平臺來削減銷售和市場費用，而出租車和豪華車租賃服務(wù)開始使用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)化車隊調(diào)度。乘客則可以使用滴滴打車和快的等移動應(yīng)用就近打車。
預(yù)計到2025年，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對汽車業(yè)GDP增長的貢獻度為10%到29%，之中60%來自于提高的生產(chǎn)力。我們評估的互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用對汽車業(yè)及其相關(guān)價值鏈的就業(yè)影響傾向于中性，最高可增加1.5%的就業(yè)率。由二手車、遠(yuǎn)程服務(wù)、商用車次級車貸等新生市場可以創(chuàng)造多達(dá)28萬個就業(yè)機會，足以抵銷因現(xiàn)有運營中生產(chǎn)力提升而可能失去的20萬個工作機會。
化工：推動產(chǎn)業(yè)鏈升級
中國的化工行業(yè)正在升級過程中——化工企業(yè)在低利潤的大宗商品上競爭的同時，開始開發(fā)更加高端的產(chǎn)品。與此同時，公眾對環(huán)境的普遍擔(dān)憂導(dǎo)致監(jiān)管的加強，企業(yè)的成本也跟著增加。受此影響，化工企業(yè)迫切需要優(yōu)化生產(chǎn)流程。互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)能夠幫助化工企業(yè)解決這些問題。
通過提供從供應(yīng)商庫存、貨運物流到下游客戶需求等方面細(xì)化的實時數(shù)據(jù)，互聯(lián)網(wǎng)可提高預(yù)測的準(zhǔn)確度并優(yōu)化生產(chǎn)計劃。這些工具的使用目前在中國仍然處于初期，但大型制造商有很強的動力加快發(fā)展。互聯(lián)網(wǎng)還能幫助化工企業(yè)緊跟科學(xué)與行業(yè)的最新動態(tài)，與客戶及外部專家實現(xiàn)合作，從而提高企業(yè)的研發(fā)能力。目前互聯(lián)網(wǎng)對該行業(yè)的影響比較有限，但是隨著化工企業(yè)將銷售擴張到中小城市，也有可能帶動電子商務(wù)的發(fā)展。有些公司已經(jīng)搭建了自己的網(wǎng)絡(luò)平臺，或者與阿里巴巴、廣州化工交易等第三方平臺展開合作。
企業(yè)可以利用物聯(lián)網(wǎng)提供綜合解決方案，例如工業(yè)企業(yè)的水處理方案。精細(xì)農(nóng)業(yè)則是另一個新市場：傳感器能夠收集、處理農(nóng)田中水分和營養(yǎng)水平的實時數(shù)據(jù)，并自動生成所需的肥料和處理方法。
預(yù)計到2025年，互聯(lián)網(wǎng)對化工業(yè)GDP增長的貢獻度為3%至21%。生產(chǎn)力的提升有可能導(dǎo)致該行業(yè)及其相關(guān)價值鏈最高3%的就業(yè)損失。新市場能夠抵銷這一影響，但是在很多領(lǐng)域，新市場的成長取決于物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展程度。技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一可以加速這一進程，讓企業(yè)能夠借助同一個行業(yè)平臺而無需專門開發(fā)自己的系統(tǒng)。傳統(tǒng)上，化工行業(yè)的IT投資要低于其他行業(yè)，特別是在中國。為了最大限度地挖掘互聯(lián)網(wǎng)的潛能，化工企業(yè)需要加大對技術(shù)的投資。
金融：服務(wù)新的零售及企業(yè)細(xì)分市場
隨著監(jiān)管的進一步放松，以及互聯(lián)網(wǎng)金融越來越大的影響，金融業(yè)的競爭日趨激烈。這些趨勢可能會逐步侵蝕利潤，使金融機構(gòu)利用信息技術(shù)降低成本、開拓新市場的緊迫性更為突出。
通過對互聯(lián)網(wǎng)上海量的實時數(shù)據(jù)點分析，銀行可降低不良貸款風(fēng)險。銀行、證券和保險公司紛紛搭建了網(wǎng)絡(luò)平臺，以提高市場營銷和與客戶互動的有效性。根據(jù)中國工商銀行的估算，網(wǎng)上的交易費用僅是網(wǎng)點柜臺的七分之一。15提高風(fēng)險管理和降低交易成本，可讓銀行有能力服務(wù)更多的個人和中小企業(yè)客戶。
目前，中國消費者有大約60%的金融資產(chǎn)放置于銀行存款，但互聯(lián)網(wǎng)降低了交易成本，也降低了投資理財?shù)拈T檻。網(wǎng)上貨幣市場基金、折扣券商和第三方在線市場開始出現(xiàn)。在線支付平臺為網(wǎng)絡(luò)零售交易提供了關(guān)鍵的基礎(chǔ)，亦推動了實體零售消費的增長。
預(yù)計到2025年，互聯(lián)網(wǎng)對金融業(yè)GDP增長的貢獻度為10%到25%。但是，生產(chǎn)率的提升可能削減最高5%的就業(yè)率，特別是在銷售和客戶服務(wù)領(lǐng)域。
另一方面，因為互聯(lián)網(wǎng)工具在金融領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，資本配置將更有效率，從而將為其他行業(yè)創(chuàng)造500萬至1，100萬個就業(yè)機會。
考慮到互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新，金融業(yè)監(jiān)管框架需要進一步明確。互聯(lián)網(wǎng)金融模糊了不同監(jiān)管方管轄的貸款、支付和投資領(lǐng)域的界限，這就需要各方通過合作來達(dá)成可預(yù)測的、統(tǒng)一的監(jiān)管框架。監(jiān)管方的挑戰(zhàn)是緊跟變化，并在鼓勵創(chuàng)新和降低風(fēng)險之間尋求平衡。同時，為建設(shè)強大的信貸系統(tǒng)，監(jiān)管者也需要制定明確的數(shù)據(jù)分享規(guī)則和保護用戶隱私。
房地產(chǎn)：從磚塊到鼠標(biāo)
中國的購房者和租房者越來越傾向于在網(wǎng)上搜索理想居所。類似搜房網(wǎng)等電子商務(wù)平臺，提供開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)人、個人房東的掛牌信息、樓盤廣告和搜索功能。由于能夠更快地找到有誠意的購房人，開發(fā)商和經(jīng)紀(jì)人可以優(yōu)化房地產(chǎn)搜索和交易流程，降低營銷和存貨成本。地方政府現(xiàn)在可以搭建土地招拍掛網(wǎng)上交易平臺以增加信息透明度。此外，中國最大的C2C網(wǎng)站淘寶網(wǎng)也在2012年推出了抵押房產(chǎn)的拍賣平臺。
電子商務(wù)平臺讓房地產(chǎn)開發(fā)商、承包商和連鎖酒店可以在各類電子商務(wù)平臺上采購建筑材料、設(shè)施、設(shè)備和裝潢材料。通過整合眾多小型批發(fā)商的訂單，采購成本可降低5%到30%，并且小型供應(yīng)商可與買家直接對接。
互聯(lián)網(wǎng)也創(chuàng)造了新的商業(yè)領(lǐng)域。例如，物業(yè)管理公司可以建立網(wǎng)上社區(qū)與某個小區(qū)的業(yè)主們保持聯(lián)系。這類社區(qū)往往用于常規(guī)的管理和維修或提供增值服務(wù)，不過隱私和安全仍是問題。
從更廣泛的角度來看，互聯(lián)網(wǎng)正在塑造商業(yè)地產(chǎn)的需求。網(wǎng)絡(luò)零售降低了實體網(wǎng)點的需求，卻提高了擁有先進物流的現(xiàn)代倉儲地產(chǎn)的需求。一些商場正變得更加娛樂化和以消費者體驗為導(dǎo)向。把旅行者和愿意出租房屋的業(yè)主連接起來的新型服務(wù)網(wǎng)站則對酒店業(yè)產(chǎn)生了壓力，雖然度假房屋租賃在中國的推廣速度比世界上任何地方都慢。
互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)產(chǎn)生的可量化影響充滿不確定性。預(yù)計到2025年，該行業(yè)的GDP增長可能因為互網(wǎng)降低3%或增加6%。隨著互聯(lián)網(wǎng)帶來生產(chǎn)力提升并重新塑造需求，也可能會為該行業(yè)及其相關(guān)價值鏈減少高達(dá)8%的就業(yè)機會。此外，互聯(lián)網(wǎng)有可能導(dǎo)致房產(chǎn)的價格變化，因為購房者和租房者獲得的信息更多，更高的透明度降低了信息不對稱產(chǎn)生的溢價。
醫(yī)療衛(wèi)生：擴大覆蓋，降低成本
中國正在雄心勃勃地改革其醫(yī)療衛(wèi)生體系，人口老齡化和慢性疾病對原有系統(tǒng)的壓力越來越重。醫(yī)改能否成功，醫(yī)院資金也許是最關(guān)鍵的決定性因素。不過，一旦醫(yī)改成功，互聯(lián)網(wǎng)將成為提升醫(yī)療系統(tǒng)效率的重要工具。現(xiàn)在很多低級別的醫(yī)院、社區(qū)衛(wèi)生所和農(nóng)村診所都缺乏技術(shù)系統(tǒng)。即使是大城市的三甲醫(yī)院，信息管理仍然十分分散。從紙質(zhì)病歷記錄到電子管理系統(tǒng)的轉(zhuǎn)變將大幅提高中國公共衛(wèi)生醫(yī)療的管理水平。結(jié)構(gòu)性失衡是中國醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)面臨的最大挑戰(zhàn)之一。80%的資源集中在城市，患者哪怕是小毛病也要千方百計到大醫(yī)院治療。
區(qū)域健康醫(yī)療信息網(wǎng)絡(luò)(RHINs)則可以將大醫(yī)院和社區(qū)診所聯(lián)網(wǎng)，協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)診和治療事宜，從而緩解這些問題。目前，區(qū)域醫(yī)院信息網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)在上海和北京實施，并逐步推廣到全國其他大城市。遠(yuǎn)程醫(yī)療和遠(yuǎn)程檢測在病人和幾百英里之外的醫(yī)學(xué)專家之間建立起全新的聯(lián)系，一定程度上緩解了醫(yī)療資源的不平衡。這些理念在中國快速發(fā)展，但是必須有效協(xié)調(diào)醫(yī)院和醫(yī)生的利益，才能實現(xiàn)全部潛力。
互聯(lián)網(wǎng)還能夠提高治療水平。例如，臨床決策支持系統(tǒng)協(xié)助醫(yī)生進行診斷，如果開立的藥物可能出現(xiàn)不良反應(yīng)，就會進行提醒。電子病歷和網(wǎng)上追蹤系統(tǒng)有助于制定疾病治療規(guī)范，醫(yī)生可以訪問學(xué)習(xí)網(wǎng)站(例如丁香園)，了解最新的研究成果。
現(xiàn)在，人們可以訪問點評醫(yī)院和醫(yī)生的網(wǎng)站來了解相關(guān)醫(yī)院。因為這些工具使得治療結(jié)果和患者滿意度更加公開透明，醫(yī)院和醫(yī)生就必須做得更好。網(wǎng)上預(yù)約系統(tǒng)能夠緩解三甲醫(yī)院的排隊問題，而網(wǎng)上咨詢平臺可以讓患者直接向醫(yī)生提問。
制藥公司和醫(yī)療設(shè)備制造商可以通過大數(shù)據(jù)擴大研究合作，提升臨床試驗效率。為了加強對藥品供應(yīng)鏈的監(jiān)督，杜絕假藥并防止濫用，藥品電子監(jiān)管碼已經(jīng)得到應(yīng)用。電子商務(wù)最終將擴大非處方藥市場，也能夠提高市場營銷的效率。
一、房地產(chǎn)的概念
在我國所謂房地產(chǎn),是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分和附著于其上的各種權(quán)益(權(quán)利)的總和。這些固著在土地、建筑物上不可分離的部分,主要包括為提高房地產(chǎn)的使用價值而種植的花草、樹木、或人工建造的花園、假山;為提高建筑物的使用功能而安裝在建筑物上的水、暖、電、衛(wèi)生、通風(fēng)、通訊、電梯、消防等設(shè)備。它們往往被看作土地或建筑物的構(gòu)成部分。因此,房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物及附著于其上的權(quán)益兩大部分。房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動,通常又被稱為不動產(chǎn)。
房地產(chǎn)主要有三種存在形態(tài)。其中土地指的是地球陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間;建筑物是一種土地定著物,具體是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑構(gòu)件和建筑設(shè)備等組成的整體物。包括房屋和構(gòu)筑物兩大類;其他土地定著物指的是建筑物以外的土地定著物,具體是指固定在土地或建筑物上,與土地建筑物不可分離的物,或者雖然可以分離,但是分離不經(jīng)濟,或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能,或者會使土地、建筑物價值明顯受到損害的物。
房地產(chǎn)是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的綜合體。實物指的是房地產(chǎn)中可以看得見、摸得著的部分,例如外觀、結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等;權(quán)益指房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,包括權(quán)利、利益、收益(如使用權(quán)、所有權(quán)、抵押權(quán)等)。在我國,就房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營來說,附著于土地和建筑物上的權(quán)益包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)以及在其上設(shè)置的他項權(quán)利,如抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等;房地產(chǎn)區(qū)位指的是房地產(chǎn)的空間位置。具體的說,一宗房地產(chǎn)的區(qū)位是該宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系。
二、房地產(chǎn)市場營銷的概念
房地產(chǎn)市場營銷是市場營銷的一個重要分支.房地產(chǎn)市場營銷與其他市場營銷一樣,也是個人和集體通過一系列的活動,特別是某些創(chuàng)造性的活動,同別的個人和集體交換產(chǎn)品和價值,以實現(xiàn)其經(jīng)營目的的一種社會過程.可見,房地產(chǎn)營銷的實質(zhì)是以消費者對各類房地產(chǎn)商品的需求為出發(fā)點,企業(yè)通過有效地提供住宅,辦公樓,商業(yè)樓宇,廠房等建筑物及相關(guān)服務(wù)來滿足消費者生產(chǎn)或生活,物質(zhì)和精神等的需求,以獲取一定利潤的一種商務(wù)活動.與一般商品市場營銷相比,房地產(chǎn)市場營銷的主要特點是其交換對象的特殊性,房地產(chǎn)市場營銷的客體是房地產(chǎn)物質(zhì)實體和依托 物質(zhì)實體上的權(quán)益等,因此,房地產(chǎn)市場營銷既有其特點,同時市場營銷的一般原理也能在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到很好的運用.
現(xiàn)代市場營銷已經(jīng)從商品交換過程發(fā)展到以商品交換為核心的各項相關(guān)活動中,涵蓋了企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié).市場營銷作為一門獨立的學(xué)科,在經(jīng)濟發(fā)達(dá)的國家是從20世紀(jì)50年代開始趨于成熟,在我國則是在20世紀(jì)80年代中期以后才在不少行業(yè)中得到廣泛的推廣和應(yīng)用 。
三、房地產(chǎn)營銷渠道策略
目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中,房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷﹑委托推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷﹑房地產(chǎn)超市等。
企業(yè)直接推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過自己的營銷人員直接推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為,也稱為直銷或自銷。直接推銷的優(yōu)勢在于它可以幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省一筆數(shù)量可觀的委托推銷的費用(相當(dāng)于售價的1.5%~3.0%),但推銷經(jīng)驗的不足和推銷網(wǎng)絡(luò)的缺乏也是這種銷售渠道的致命缺陷。由于我國房地產(chǎn)市場正處于起步階段,房地產(chǎn)市場的運行機制尚不健全,必需的人才與管理經(jīng)驗還有待于積累發(fā)掘。所以目前它還是我國房地產(chǎn)銷售的主要渠道,在房地產(chǎn)市場發(fā)展的將來,它依然會占據(jù)重要位置。
委托推銷,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托房地產(chǎn)推銷商來推銷其房地產(chǎn)產(chǎn)品的行為。所謂房地產(chǎn)推銷商,是指接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托,尋找消費者,介紹房地產(chǎn),提供咨詢,促成房地產(chǎn)成效的中間商。委托商可以分為企業(yè)商和個人商,前者是指由多人組成的具備法人資格的機構(gòu),后者是指中介的個人,即經(jīng)紀(jì)人。
網(wǎng)絡(luò)營銷是信息時代和電子商務(wù)的發(fā)展的產(chǎn)物,目前它也運用到了房地產(chǎn)市場營銷上,目前國內(nèi)出現(xiàn)了一些以房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的網(wǎng)站,如搜房網(wǎng)﹑中房網(wǎng)等,它們?yōu)榉康禺a(chǎn)企業(yè)和消費者提供了全新的信息溝通渠道;同時,許多房地產(chǎn)商也利用internet網(wǎng)絡(luò)資源,進行網(wǎng)絡(luò)營銷。2000年9月,上海青之杰花園推出了全國第一本電子樓書,標(biāo)志著網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)營銷又增加了新的手法。現(xiàn)在不少開發(fā)商都在互聯(lián)網(wǎng)上注冊了自己的網(wǎng)站,為企業(yè)和產(chǎn)品進行宣傳和推廣。通過互聯(lián)網(wǎng)雙向式交流,可以打破地域限制,進行遠(yuǎn)程信息傳播,面廣量大,其營銷內(nèi)容詳實生動、圖文并茂,可以全方位地展示房地產(chǎn)品的外形和內(nèi)部結(jié)構(gòu),同時還可以進行室內(nèi)裝飾和家具布置的模擬,為潛在購房者提供了諸多方便。隨著電子商務(wù)的進一步發(fā)展,網(wǎng)絡(luò)營銷將成為房地產(chǎn)市場上一種具有相當(dāng)潛力和發(fā)展空間的營銷策略。
房地產(chǎn)超市營銷是最近在浙江﹑上海等地出現(xiàn)的一種全新的營銷渠道。它的出現(xiàn)表明我國房地產(chǎn)銷售開始告別傳統(tǒng)的開發(fā)商自產(chǎn)自銷的單一模式,進入一個以超市為顯著特征的商品零售時期。有專家認(rèn)為,房地產(chǎn)超市是我國樓市營銷理念﹑方式的一次改革和突破,為解決當(dāng)前商品房銷售困難帶來了新的思路和轉(zhuǎn)機。
四、房地產(chǎn)營銷策略的現(xiàn)狀
目前 ,我國常用的房地產(chǎn)營銷策略主要有房地產(chǎn)企業(yè)直接銷售、委托銷售和 網(wǎng)絡(luò) 銷售三種。
1.企業(yè)直接銷售策略。它是指房地產(chǎn)企業(yè)利用自己的銷售部門對房地產(chǎn)商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產(chǎn)開發(fā)商都是采用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員,在一個固定的場所現(xiàn)場售房。這種策略的優(yōu)點是銷售渠道最短、反應(yīng)最迅速、控制也最為有效。
2.委托銷售策略。它是指一般開發(fā)商委托房地產(chǎn)商尋找顧客,顧客經(jīng)過商中間介紹來購買物業(yè)的銷售渠道方式。相對于直接銷售模式,委托銷售降低了開發(fā)商的風(fēng)險,通過商的服務(wù)性質(zhì),更易于把握市場機會,能更快地銷售房產(chǎn)。
3.網(wǎng)絡(luò)銷售策略。網(wǎng)絡(luò)營銷策略是利用現(xiàn)代 電子 商務(wù)的手段,實現(xiàn)房產(chǎn)的銷售。與傳統(tǒng)的銷售策略相比,網(wǎng)絡(luò)銷售策略可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的營銷成本,可以實現(xiàn)零距離和全天候的服務(wù),更方便地和消費者溝通, 可以樹立房地產(chǎn)企業(yè)意識領(lǐng)先、服務(wù)全面、信息完備的良好形象,有利于增加房地產(chǎn)企業(yè)的無形資產(chǎn),有利于消除銷售的地域性等優(yōu)勢
當(dāng)前,我國房地產(chǎn)市場營銷策略主要有以下特點:
品牌領(lǐng)導(dǎo)形象震撼確立市場地位,引起市場關(guān)注,鎖定目標(biāo)消費群;
把握時機高昂入市抓住有利時機,高姿態(tài)低價格進入市場,迅速掌握市場主動權(quán);
分期分批賣點不斷分期開發(fā)分批銷售,步步為營,組織儲備賣點群隨銷售階段適時引爆,帶動價格走高,達(dá)到持續(xù)熱賣效果;
進度跟進迭起緊跟工程進度(奠基、正負(fù)零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等)制造階段性銷售,實現(xiàn)階段性銷售目標(biāo);
以質(zhì)論價升值誘人以戶型、朝向、樓層、景觀論價,小幅多頻高走,預(yù)留升值空間,以升值空間激發(fā)熱銷;
物管跟進后顧無憂物業(yè)管理提前介入能迅速樹立項目形象,強化認(rèn)同感,購買者無后顧之憂,達(dá)到促銷效果。
五、房地產(chǎn)市場營銷觀念。
企業(yè)的市場營銷觀念直接影響企業(yè)市場營銷活動的組織和管理,在商品經(jīng)濟發(fā)展過程中,市場營銷的觀念經(jīng)歷了三種不同的指導(dǎo)思想.
(一)生產(chǎn)觀點
20世紀(jì)20年代以前,資本主義經(jīng)濟雖然得到了高度發(fā)展,但社會生產(chǎn)的增長速度仍然落后于消費增長的速度,社會產(chǎn)品供應(yīng)不足,產(chǎn)品品種比較單一,市場需求處于被動的地位,沒有多大的選擇余地.企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品不愁賣不出去,因此,企業(yè)整個的著眼點就放在生產(chǎn)上面,我能生產(chǎn)什么,就能夠賣什么,企業(yè)的普遍思想是生產(chǎn)觀點.
(二)推銷觀點
20世紀(jì)20年代以后,經(jīng)過第一次世界大戰(zhàn)后的復(fù)蘇,資本主義經(jīng)濟由于大批軍品生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)運用于民品,社會生產(chǎn)得到迅速發(fā)展,市場商品數(shù)量,品種開始增加,部分商品出現(xiàn)供過于求的狀況,競爭開始加劇,不少企業(yè)逐漸采用推銷觀點指導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營活動.其基本特征是 我賣什么,人們就買什么.這一時期企業(yè)經(jīng)營活動雖然增加了推銷活動,但其仍然是一種以產(chǎn)定銷的觀念,即我生產(chǎn)了什么,就推銷什么.
(三)市場營銷觀點
第二次世界大戰(zhàn)以后,特別是20世紀(jì)50年代以后,商品經(jīng)濟進一步發(fā)展,廣大消費者的生活方式發(fā)生了極大的變化,市場商品進一步供過于求,各種需求和欲望花樣翻新,市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場,許多企業(yè)家開始認(rèn)識到,能不能使自己的產(chǎn)品滿足市場的需求,在市場上占有較大的份額,關(guān)系到企業(yè)的生死存亡,因此,許多企業(yè)逐漸用市場營銷觀點代替推銷觀點.
用市場營銷的觀點組織房地產(chǎn)企業(yè)的營銷活動,最基本的一點就是要清楚地了解潛在的市場和需求,以及消費者和可能的買主的消費觀念和偏好,并運用合適的產(chǎn)品,定價,銷售渠道,促銷和服務(wù)等方法來滿足消費者的需要,房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營商應(yīng)本著顧客需要的宗旨去開發(fā)和經(jīng)營房地產(chǎn),才有可能吸引購房者,才能獲取盈利,實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo),做不到這一點,市場營銷工作就可能是浪費金錢和時間.
我國房地產(chǎn)業(yè)雖然起步晚,但發(fā)展速度快,房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭加劇,部分房地產(chǎn)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象,因此,我國房地產(chǎn)企業(yè)必須運用市場營銷觀點組織房地產(chǎn)營銷活動,才能在激烈競爭中取勝.
六、房地產(chǎn)營銷價格策略 。
房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、抵押、土地出讓、轉(zhuǎn)讓等營銷,都是商品經(jīng)濟活動,必須按照市場規(guī)律、經(jīng)濟原則實行等價交換。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法,靈活運用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。在這里將主要介紹房地產(chǎn)定價方法、定價比例和價格調(diào)整策略。
1、房地產(chǎn)定價方法
一棟樓宇、小區(qū)的銷售往往是一個時期的或跨年度的。而消費市場變化莫測,樓宇的定價要能被市場接受,需要一定的超前意識和科學(xué)預(yù)測,可以說定價部分是藝術(shù),部分是科學(xué)。影響價格的因素有很多,主要包括:成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。產(chǎn)品的可變成本是定價的下限,上限是顧客所愿意支付的價格。市場中消費者總想以適中的價格獲得最高的價值,因此不應(yīng)把價格和價值混為一談。定價之后,運行中可以做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整,但不能做大幅度的或否定性的調(diào)整,否則會帶來非常惡劣的影響。從定價來講,主要有幾個方法:
(1) 市場比較法。將勘估房地產(chǎn)與相應(yīng)市場上類似房地產(chǎn)的交易案例直接比較, 對形成的差異作適當(dāng)調(diào)整或修正,以求取勘估房地產(chǎn)的公平市場價。
(2) 成本法。 以開發(fā)或建造估計對象房地產(chǎn)或類似房地產(chǎn)需要的各項必需費用之和為基礎(chǔ),再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
(3) 收益法。 將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期(通常為年)的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值,求其之和得出估價對象房地產(chǎn)的價格。
(4) 剩余法。 將估價房地產(chǎn)的預(yù)期開發(fā)后的價值,扣除其預(yù)期的正常開發(fā)費用﹑銷售費用﹑銷售稅金及開發(fā)利潤,根據(jù)剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象房地產(chǎn)的價格
當(dāng)然,無論哪種定價方法,均應(yīng)隨行就市,最大限度地獲取市場份額。在弄清方法之后,具體執(zhí)行有低價、高價、內(nèi)部價、一口價、優(yōu)惠價等戰(zhàn)略。開發(fā)商采用低價戰(zhàn)略時,入市會比較輕松,容易進入,能較快地啟動市場;而采用高價策略則標(biāo)榜出物業(yè)的出類拔萃、身份象征、完善功能、優(yōu)良環(huán)境等,可用高價吸引高消費者入市,但不是盲目漫天要價,要物有所值。
2、定價比例
一般來說,先設(shè)定一個標(biāo)準(zhǔn)層,高層一般定在1/2高度,多層一般3-4層(9層以下)為最好。然后確定一個樓層系數(shù),標(biāo)準(zhǔn)層以上一般每層加價比例為 0.8%,標(biāo)準(zhǔn)層以下每層下調(diào)0.5%。在高層建筑中,7層以下因其視野受限,一般應(yīng)為低價區(qū),頂層與低層的價格一般相差約30%。
用戶選擇購房不僅受樓層的影響,房子所處兩個主力面的景物和視野如街景、江景、馬路等亦是影響樓價的因素之一,即朝向系數(shù)。一般來說,江景、街景等給人以視覺上的享受,朝向系數(shù)大,為8-10%左右,而臨馬路邊因其噪音大,塵埃多,朝向系數(shù)亦低,為3-5%之間,樓盤的南、北兩個方位,如無景觀差別,一般南面售價高于北面。有的樓盤,因其朝向系數(shù)不合理,好的樓層和好的朝向全部賣光,剩下的全部都是不好賣的,使樓盤出現(xiàn)滯銷狀態(tài)。
商鋪的定價,由于一般顧客購物習(xí)慣在首層,因此首層商鋪定價一般是住宅平均價的三倍以上。車位的每平方米定價一般相當(dāng)于住宅的50%。
3、價格調(diào)整策略。
房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。
關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù) “互聯(lián)網(wǎng)+” “ O2O” 發(fā)展戰(zhàn)略
一、研究背景及意義
（一）研究背景
（1）我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)對現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提出新要求。現(xiàn)代社會生活中，人們越來越意識到服務(wù)業(yè)對經(jīng)濟社會發(fā)展的重要作用，在日常生活中對服務(wù)的要求也越來越高，而服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員也越來越注重服務(wù)意識和質(zhì)量的提升。對于現(xiàn)階段我國經(jīng)濟社會的發(fā)展來說，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的貢獻不僅在于推動國民經(jīng)濟的增長，更為重要的是服務(wù)業(yè)與民生息息相關(guān)，對改善人民生活水平，提高生活質(zhì)量，建設(shè)新型社區(qū)甚至新型城鎮(zhèn)都具有不可替代的作用。
（2）“互聯(lián)網(wǎng)+”、“O2O”的飛速發(fā)展對傳統(tǒng)企業(yè)提出新的機遇與挑戰(zhàn)。伴隨著互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展以及在社會生活領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)也掀起了一股“互聯(lián)網(wǎng)+”和“O2O”的熱潮。互聯(lián)網(wǎng)及物聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，給房地產(chǎn)及物業(yè)行業(yè)的發(fā)展轉(zhuǎn)型提供了機遇，同時，能否在“互聯(lián)網(wǎng)+”的浪潮中開辟出自己的發(fā)展道路與發(fā)展模式，對于房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說都是一個巨大的挑戰(zhàn)。
（二）研究意義及目的
對于想要借助互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在物業(yè)管理市場開辟出一條康莊大道的很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說，“彩生活”是一個永遠(yuǎn)繞不過的話題。綜合來看，“彩生活”模式是建立在當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等最新技術(shù)基礎(chǔ)之上的一種全新的物業(yè)管理、服務(wù)與運營模式。通過創(chuàng)新推出的彩空間社區(qū)體驗店、彩之云、彩付寶（社區(qū)支付平臺）等社區(qū)服務(wù)載體，將信息、資源與新媒體進行整合，建立起線上線下、有形與無形、現(xiàn)實和虛擬相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)時代的物業(yè)管理與社區(qū)服務(wù)運營模式。“彩生活”作為中國第一家上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，研究其公司的運營模式和發(fā)展戰(zhàn)略，對于其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展具有借鑒意義，對整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)的升級和進步也會有前瞻性的指導(dǎo)價值。
本文通過研究分析深圳“彩生活”服務(wù)集團有限公司的發(fā)展方向、發(fā)展速度與質(zhì)量、發(fā)展點和發(fā)展能力，對整個企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略進行深入了解分析，找出其發(fā)展戰(zhàn)略中值得借鑒與學(xué)習(xí)的部分，并最終為其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展以及行業(yè)前景提供參考。
二、深圳“彩生活”公司發(fā)展戰(zhàn)略框架分析
（一）發(fā)展愿景
“彩生活”集公司的總經(jīng)理唐學(xué)斌先生將“彩生活”公司的發(fā)展愿景描述為：“為客戶創(chuàng)造價值，提供優(yōu)質(zhì)的管理和切合需求的多元化服務(wù)，不斷增強核心優(yōu)勢，形成可復(fù)制和推廣的成熟模式，擴大市場占有率，致力于成為最具競爭力的科技型、經(jīng)營型物業(yè)服務(wù)企業(yè)集團。”
（二）戰(zhàn)略目標(biāo)
“彩生活”公司戰(zhàn)略的核心，是利用先進的智能網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，研究整合業(yè)主需求，建立隨需而動的服務(wù)體系，為業(yè)主和住戶提供多姿多彩的共性和個性化服務(wù)，從而打造物業(yè)企業(yè)核心價值，達(dá)到客戶、員工、股東三方滿意。[1]
（1）基礎(chǔ)服務(wù)是企業(yè)基石。基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)的成功是“彩生活”模式運作成功的基礎(chǔ)。“彩生活”物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)主要有三個特點：機械化、信息化、專業(yè)化。“彩生活”物業(yè)在其所管理的小區(qū)，大量地采用了機器設(shè)備進行清潔工作；采用智能化的技防手段，與人防結(jié)合起來確保社區(qū)的安全；運用信息集成系統(tǒng)，將社區(qū)人員、車輛、消防、住戶需求、投訴等信息統(tǒng)一集中到中央平臺進行處理。除此之外，“彩生活”物業(yè)還擁有一批專業(yè)的設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維護人員，為設(shè)施設(shè)備的運行提供專業(yè)保障。“彩生活”物業(yè)機械化、信息化及專業(yè)化的基礎(chǔ)服務(wù)，不僅提高了物業(yè)服務(wù)的管理效率和服務(wù)水平，降低了勞動力成本，更重要的是，機械化和信息化的基礎(chǔ)服務(wù)解放了部分勞動力，而解放出來的勞動力則又可以配置到“彩生活”模式的其他增值服務(wù)的崗位上。
（2）社區(qū)住戶需求是企業(yè)發(fā)展的源泉。目前，“彩生活”服務(wù)集團建立了客戶呼叫中心，開通了400投訴和400客服兩條熱線，小區(qū)住戶可以直接反映物業(yè)服務(wù)方面的需求和問題。“彩生活”模式通過客戶檔案的建立，構(gòu)建了一套分析社區(qū)住戶消費習(xí)慣與消費動向的需求跟進回訪體系。根據(jù)這套回訪體系，就可以分析出每個管理項目的社區(qū)住戶需求特點，由此提供因地制宜的增值服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對社區(qū)住戶消費頻率的掌控將使“彩生活”模式在社區(qū)可以持續(xù)盈利，這種持續(xù)性盈利解決了物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本上揚帶來的巨大虧損風(fēng)險。從社區(qū)住戶的需求出發(fā)，是“彩生活”模式得以存在的原因。
（3）“O2O”社區(qū)電子商務(wù)運用是重點。“彩生活”模式的重要技術(shù)支撐就是實現(xiàn)了社區(qū)住戶與外界商業(yè)流連接的電子商務(wù)平臺――彩生活網(wǎng)。通過彩生活網(wǎng)，社區(qū)住戶可以進行日用生活用品的訂購及團購服務(wù)。現(xiàn)今，“彩生活”服務(wù)集團已成立專門經(jīng)營社區(qū)商業(yè)服務(wù)的“彩生活”網(wǎng)絡(luò)公司，使社區(qū)服務(wù)的電子商務(wù)平臺的專業(yè)化服務(wù)職能得到鞏固和加強。
（4）品牌經(jīng)營才可長期規(guī)模發(fā)展。注重品牌的經(jīng)營與推廣則是彩生活進行規(guī)模拓展的重要手段。“彩生活”的品牌經(jīng)營呈現(xiàn)出以下特點：一是有統(tǒng)一的形象標(biāo)識，公司統(tǒng)一規(guī)劃制定“彩生活”服務(wù)社區(qū)系統(tǒng)。例如，在社區(qū)設(shè)置“彩生活”焦點宣傳欄，按業(yè)務(wù)流程及服務(wù)崗位制定清晰醒目的區(qū)域服務(wù)標(biāo)識及人員識別標(biāo)識，商品有統(tǒng)一的特供標(biāo)識等。二是建立個性的“彩生活”客服前臺：根據(jù)社區(qū)規(guī)模不同，人群不同，社區(qū)“彩生活”的服務(wù)及商品重點有所不同，設(shè)置不同的客服前臺讓終端客戶實施“彩生活”體驗，公司客服前臺的設(shè)計有著統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。三是提供規(guī)范的“彩生活”服務(wù)，高素質(zhì)的服務(wù)人員、高素質(zhì)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范是“彩生活”社區(qū)終端軟服務(wù)的特色。四是供應(yīng)商與客戶互動：公司定期組織知名品牌供應(yīng)商參與社區(qū)活動，形成供應(yīng)商與客戶的互動，拉近客戶與產(chǎn)品及廠家的關(guān)系是社區(qū)終端模式的最大特色。五是豐富多彩的社區(qū)生活，“彩生活”模式倡導(dǎo)社區(qū)關(guān)愛，以社區(qū)居民喜聞樂見的文化活動為載體，進行物業(yè)服務(wù)企業(yè)與社區(qū)住戶的情感互動。
（三）業(yè)務(wù)戰(zhàn)略
（1）“七彩包”――團購、訂購服務(wù)。團購（訂購）服務(wù)主要針對社區(qū)住戶的居家生活需求，提供社區(qū)住戶日常家居生活所需的日用品，“彩生活”服務(wù)集團將團購服務(wù)命名為“七彩包”。“七彩包”主要分兩類：一類是以資訊為主的產(chǎn)品，如上網(wǎng)業(yè)務(wù)、電話充值、車輛保險、教育培訓(xùn)等，這類商品不需要物流配送；另外一類就是涉及物流配送的產(chǎn)品，如桶裝水、米、食用油等基本的生活用品，對于此類商品，“彩生活”服務(wù)集團也有自身的遴選原則：一是沒有購物樂趣的。二是攜帶和搬運不方便的。三是容易存在信任風(fēng)險的，這些商品是彩生活物業(yè)經(jīng)營的重點。“彩生活”模式的“七彩包”品類豐富，在進行團購服務(wù)時，對貨品的質(zhì)量管理以及保證商品供銷渠道的暢通是彩生活服務(wù)集團在提供該項服務(wù)時的風(fēng)險控制重點。目前，“彩生活”服務(wù)集團已經(jīng)成為相關(guān)品牌產(chǎn)品的商。
（2）運用社區(qū)“O2O”的三大法寶。“彩生活”利用移動互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)和云計算等技術(shù)開發(fā)了“三大法寶”：彩之云、彩空間、彩付寶。業(yè)主通過這“三大法寶”可以很輕松享受到足不出戶的物業(yè)服務(wù)。這樣，彩生活就圍繞社區(qū)服務(wù)為中心，成功構(gòu)建了線上與線下、有形與無形、現(xiàn)實與虛擬相結(jié)合的互聯(lián)網(wǎng)時代的物業(yè)服務(wù)管理模式。
（四）職能戰(zhàn)略
（1）科技創(chuàng)新。對于“彩生活”公司來說，科技創(chuàng)新主要集中在運用“互聯(lián)網(wǎng)+”、物聯(lián)網(wǎng)、“O2O”等新型電子商務(wù)模式，進行社區(qū)平臺的整合搭建，在現(xiàn)有的社區(qū)APP、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺的基礎(chǔ)上，進一步進行產(chǎn)品和技術(shù)創(chuàng)新，不斷拓寬市場，促進企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)。科技創(chuàng)新的意義與職能主要體現(xiàn)在以下五個方面：第一，技術(shù)創(chuàng)新有助于創(chuàng)造低成本產(chǎn)品優(yōu)勢。第二，技術(shù)創(chuàng)新是開拓市場的有效途徑。第三，技術(shù)創(chuàng)新有助于企業(yè)形成核心產(chǎn)品。第四，技術(shù)創(chuàng)新有助于降低企業(yè)交易成本。第五，技術(shù)創(chuàng)新有助于提高企業(yè)管理水平。
（2）品牌戰(zhàn)略。“彩生活”著力打造一個“陪伴型”品牌服務(wù)模式，其核心在于與消費者之間建立如親人般的信任感，貼身式服務(wù)滿足人們各方面的生活需求，收集衣、食、住、行、娛、購、游等各領(lǐng)域商戶服務(wù)資源，并將小區(qū)周圍500米范圍內(nèi)的商家吸引到“彩之云”線上，構(gòu)建以社區(qū)為中心的生態(tài)圈，從而為業(yè)主的日常生活提供了更加便捷與周到的服務(wù)，這就將物業(yè)服務(wù)直接轉(zhuǎn)化成了商業(yè)管道。這就是在除了傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)項目外，更是增加了對人的各類生活需求方面的服務(wù)。
（3）人才儲備。人才是一個企業(yè)能夠保持長久發(fā)展的不竭動力，“彩生活”公司在不斷開辟市場，經(jīng)營“彩生活”模式的同時，還需注重現(xiàn)代化、專業(yè)化的人才引進與儲備，以促進公司的創(chuàng)新與發(fā)展。
（4）高效控管。“彩生活”服務(wù)模式實際也是一種連鎖經(jīng)營模式，它同樣包括運營體系建設(shè)、培訓(xùn)體系建設(shè)、督導(dǎo)體系建設(shè)三個部分，三者相互關(guān)聯(lián)又各不相同。營運系統(tǒng)需要形成標(biāo)準(zhǔn)化，包括總部和分部的一致性，同時具備“易復(fù)制”的特點，以確保標(biāo)準(zhǔn)化的實施。培訓(xùn)系統(tǒng)主要針對“彩生活”店面連鎖網(wǎng)絡(luò)，利用培訓(xùn)和輔導(dǎo)進行營運模式和標(biāo)準(zhǔn)的輸出，保持店面經(jīng)營、連鎖分部與彩生活總部的一致性，快速實現(xiàn)連鎖單位的模式復(fù)制。督導(dǎo)系統(tǒng)則是依據(jù)營運模式和標(biāo)準(zhǔn)，利用專業(yè)方法進行監(jiān)督、控制和評估。
三、可借鑒性及局限性
（一）可借鑒性
第一，做好社區(qū)物業(yè)服務(wù)中的基礎(chǔ)服務(wù)，這是其他服務(wù)與產(chǎn)品存在的前提條件。第二，緊跟時代步伐，將“互聯(lián)網(wǎng)+”、“O2O”等電子商務(wù)技術(shù)合理運用到物業(yè)服務(wù)中。第三，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思維模式和服務(wù)方式，開辟更廣闊的物業(yè)服務(wù)盈利渠道。第四，注重品牌戰(zhàn)略和品牌營銷，建立企業(yè)自己的服務(wù)模式，擴大品牌影響力。第五，建立完善的企業(yè)內(nèi)部運營體系和監(jiān)督機制。
（二）局限性
（1）“彩生活”公司的發(fā)展上市，主要依賴于其在社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域開辟的“O2O”服務(wù)模式，而在互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)中，任何運營商所依靠的，都是其龐大的用戶數(shù)量，而“彩生活”作為一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其本身性質(zhì)的局限性，就決定了其互聯(lián)網(wǎng)運營平臺“彩之云”難以在互聯(lián)網(wǎng)市場中取得長期優(yōu)勢。
（2）隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們生活品質(zhì)的提升，以及“彩生活”上市成功的影響，越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他企業(yè)，都盯上了社區(qū)這塊“肥肉”，社區(qū)服務(wù)的門檻變得越來越高。因此，“彩生活”能否在激烈的互聯(lián)網(wǎng)市場競爭中占據(jù)一席之地，還需長遠(yuǎn)觀察。
（作者單位為北京林業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院）
參考文獻
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