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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇養(yǎng)老服務(wù)盈利模式，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；盈利模式
基金項目：2013年度遼寧省社會科學規(guī)劃基金一般項目：遼寧人口老齡化與產(chǎn)業(yè)接續(xù)研究（項目編號：L13BJY031）
中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A
原標題：我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展困境及應(yīng)對策略
收錄日期：2014年6月25日
我國正處于人口快速老齡化階段，根據(jù)國務(wù)院辦公廳2013年9月的數(shù)據(jù)顯示，2012年底我國60周歲以上老年人口已達1.9億，2020年將達到2.43億，2025年將突破3億。面臨如此嚴峻的老齡化形勢，民政部早在2012年7月印發(fā)《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》指出，要“積極支持民間資本參與發(fā)展老年生活服務(wù)、醫(yī)療康復(fù)、飲食服裝、營養(yǎng)保健、休閑旅游、文化傳媒、金融和房地產(chǎn)等養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”。2013年9月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中提出“積極應(yīng)對人口老齡化，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。”如何解決養(yǎng)老問題已經(jīng)成為當前關(guān)注的焦點，養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新型的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式備受關(guān)注，它以養(yǎng)老住宅為基礎(chǔ)，以為老服務(wù)為核心，涵蓋居住、醫(yī)療、保健、養(yǎng)生、餐飲、娛樂等內(nèi)容的多功能養(yǎng)老支持體系，主要以企業(yè)投資為主，是企業(yè)針對中高端客戶群體投資開發(fā)建立的一種老年綜合社區(qū)，具備為老服務(wù)的功能，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展有助于拓寬養(yǎng)老渠道。在當前鼓勵民間資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)意義重大。
一、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展存在的困境
在發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)諸多政策引導(dǎo)下，眾多知名房企紛紛涉足養(yǎng)老地產(chǎn)。但是，我國養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種新興產(chǎn)業(yè)，還處于起步階段，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投資養(yǎng)老地產(chǎn)過程中存在著市場有效需求不足、盈利模式模糊不清、政策支持力度不夠等困境。
（一）養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求不足。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大，但實際有效的需求卻嚴重不足。截至2010年底，我國養(yǎng)老床位總數(shù)約320.8萬張，每1，000名老人中擁有床位數(shù)僅18張。據(jù)預(yù)測，“目前全國養(yǎng)老機構(gòu)的床位至少缺300萬張，未來20年每年新增60歲以上老人600萬人，其中有3%～5%需要進養(yǎng)老機構(gòu)，據(jù)此測算，每年需要新增床位25萬張，加上目前缺的300萬張，未來五年需要建425萬張床位，如果每套房按一個半老人算，需要建老年公寓283萬套。”由此可見，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的潛在需求巨大。然而，目前制約養(yǎng)老地產(chǎn)市場發(fā)展最大的困難是有效需求不足的問題。在我國，受傳統(tǒng)家庭觀念影響依舊存在，養(yǎng)兒防老以及家庭養(yǎng)老觀念深重，兒孫繞膝和居家養(yǎng)老是很多老年人在晚年樂于選擇的生活，同時，節(jié)儉的消費觀念使老年人不愿意進老年公寓；另一個制約養(yǎng)老地產(chǎn)消費需求的因素是，老年人的消費能力不強，養(yǎng)老需求受到消費能力的制約。據(jù)審計署2012年公布的數(shù)據(jù)表明，2005年至2011年，我國企業(yè)職工養(yǎng)老金增長13.4%，由2005年的每人每月713.25元提高到2011年每人每月1，516.68元。2013年初，人社部預(yù)計2013年我國企業(yè)職工養(yǎng)老金將達到1，900元。但是，與養(yǎng)老地產(chǎn)較高的入住費用相比，我國大部分老年人支付能力依然十分有限，與老年公寓收費相比，部分老年人的較低收入依舊無法支付養(yǎng)老地產(chǎn)提供的老年服務(wù)。因此，改變老年人的消費觀念和提升老年人的支付能力要同步進行。
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式模糊不清。目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式大致分為四類：一是“完全出售”模式，即房地產(chǎn)開發(fā)商將老年住宅產(chǎn)品完全銷售出去，房屋產(chǎn)權(quán)被消費者買斷。出售房屋產(chǎn)權(quán)如果不能享受土地優(yōu)惠政策，將會導(dǎo)致開發(fā)商建設(shè)成本高，不利于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)；二是“長期持有型”模式，即只租不售，房地產(chǎn)開發(fā)商通過租賃的方式持有經(jīng)營，消費者只享有老年住宅的使用權(quán)。這種模式是房地產(chǎn)開發(fā)商自持經(jīng)營，但是需要側(cè)重于后期的運營服務(wù)。長期持有經(jīng)營不但要求有專業(yè)管理團隊的服務(wù)支持，而且需要確保資金的穩(wěn)定注入。同時，也意味著地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要承擔所有運營管理的風險，在持有經(jīng)營的過程中，存在管理服務(wù)要求高，資金回籠慢，資金注入難以保證等問題；三是“出售+持有”模式，即住宅銷售與老年公寓長期持有運營相結(jié)合。“出售+持有”的簡單組合，仍然存在運營資金持續(xù)注入問題；四是“會員制管理”模式，即銷售會籍，采取會員制管理方式，通過出售長、短期會員卡維持運營。這種模式本質(zhì)上是“出售+持有”模式，如果會費高昂，會使大部分老年消費群體望塵莫及。以上四種模式均存在一定的盈利風險，盈利模式不清晰，使社會資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)的積極性不高。
（三）政策扶持力度不夠。“養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會福利性質(zhì)，因此政府的扶持政策對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。”盡管國家層面頒布了很多扶持養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策，但是一些具體的執(zhí)行措施并未有細則，使養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展存在困難。具體來說，對養(yǎng)老地產(chǎn)的土地屬性規(guī)定不夠明確，相關(guān)法規(guī)政策不夠完善。以往的政策偏重于扶持福利性養(yǎng)老機構(gòu)，對于大部分養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商來說，缺少足夠的扶持與補助。對于養(yǎng)老地產(chǎn)的土地、稅收、信貸等方面的具體規(guī)則沒過多的涉及，只是簡單地提出采取直接補助或貼息的方式支持民間資本投資建設(shè)專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。因此，在養(yǎng)老地產(chǎn)的政策方面，具體的政策扶持仍需要細化。
二、發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)對策略
養(yǎng)老是社會問題，而地產(chǎn)是盈利性質(zhì)的，兩者結(jié)合必然會有一個融合的過程，在這一過程中會存在諸多的問題亟待解決，完善養(yǎng)老保障制度，形成養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條，加大政策扶持力度，是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的路徑選擇。
（一）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念，完善養(yǎng)老保障制度。隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，老年人有條件享有更好的、更舒適的養(yǎng)老環(huán)境。“中國老齡科學研究中心調(diào)查顯示，我國城市老年人中42.8%的人擁有儲蓄存款。2010年我國老年人的退休總額達8，383億元，到2020年時，將達到28，145億元，到2030年，將增加到73，219億元。”應(yīng)嘗試轉(zhuǎn)變老年人傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念，提倡健康老齡化和積極老齡化，讓更多的老年人擁有舒適的養(yǎng)老環(huán)境。與此同時，轉(zhuǎn)變年輕人的觀念，倡導(dǎo)“百善孝為先”，讓更多的年輕人懂得孝順，學會珍惜，向他們灌輸“為老年人創(chuàng)造舒適的養(yǎng)老環(huán)境，提供優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，讓父母安度晚年”。通過轉(zhuǎn)變年輕人的思想，進而改變老年人的生活狀態(tài)，從而更好地增加養(yǎng)老地產(chǎn)市場的有效需求。通過完善我國養(yǎng)老保障制度，至少在一定程度上能夠提高老年人的經(jīng)濟收入及其他養(yǎng)老服務(wù)津貼，加強老年人的支付能力，從而切實地解決部分老年人養(yǎng)老費用的支付問題。
（二）加強資源整合，形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。“養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)需要出現(xiàn)強有力的企業(yè)集團，把握養(yǎng)老地產(chǎn)市場先機，創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式與發(fā)展模式。”作為企業(yè)投資型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，盈利是其投資養(yǎng)老地產(chǎn)的最終目的。為此，應(yīng)該加強資源整合，建立綜合性的盈利模式，形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條。在運營管理上可以采取“老年住宅出售+養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營+綜合性產(chǎn)業(yè)運營”的盈利模式。通過出售一定比例的老年住宅可以回收相應(yīng)的投資成本，避免因資金回籠慢而帶來的運營風險；另一方面，部分持有經(jīng)營滿足老年人的養(yǎng)老需求，并在此基礎(chǔ)上，使養(yǎng)老地產(chǎn)與其他行業(yè)相結(jié)合，實現(xiàn)盈利。首先，可以與幼兒教育或大學教育相結(jié)合，豐富老年人的精神生活，比如老年公寓附近可以建立幼兒園，小孩子朝氣蓬勃，活潑可愛，會為正值暮年的老年人送去歡笑和快樂，減輕老年人的心理壓力；其次，也可以將老年公寓建立在靠近大學的地方，實行老年人再學習，開一些益于老年人保健養(yǎng)生的課程，在豐富老年人精神生活的同時，也有益于老年人身心健康；最后，養(yǎng)老地產(chǎn)也可以與老年醫(yī)療、保險等諸多行業(yè)相結(jié)合，從而更好地整合資源，形成完整的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條，降低開發(fā)商的投資風險，推動養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，實現(xiàn)最終盈利的目標。
（三）加大政策支持力度，不斷細化實施細則。發(fā)揮市場機制的基礎(chǔ)性作用，加大國家對養(yǎng)老地產(chǎn)的土地、財稅、信貸政策。重視養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的同時，要明確養(yǎng)老地產(chǎn)的土地屬性，制定詳細且有針對性的財稅優(yōu)惠、信貸支持等政策。國務(wù)院辦公廳2011年12月印發(fā)的《關(guān)于社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃》中指出“通過用地保障、信貸支持、補助信息和政府采購等多種形式，積極引導(dǎo)和鼓勵企業(yè)參與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)、運營和管理。”其次，嚴格規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)標準，建立養(yǎng)老服務(wù)評估制度。建立養(yǎng)老地產(chǎn)市場準入、退出與監(jiān)管機制，嚴格執(zhí)法，規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)市場行為。一定要做到高標準、嚴要求，只有這樣，才能真正為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的發(fā)展環(huán)境。再次，要對養(yǎng)老服務(wù)的對象、養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)質(zhì)量進行評估，不斷提高養(yǎng)老地產(chǎn)自身的養(yǎng)老服務(wù)水平，切實掌握養(yǎng)老地產(chǎn)市場的動態(tài)，更好地應(yīng)對發(fā)展中的困難與挑戰(zhàn)。最后，制定養(yǎng)老地產(chǎn)系統(tǒng)開發(fā)運營的扶持政策，推動養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展。一方面找到養(yǎng)老與地產(chǎn)結(jié)合的盈利點，讓地產(chǎn)運營更好地適應(yīng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場的實際情形；另一方面對于明確養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式要給予足夠的人才支持與資金支持。與此同時，基于我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀，可以通過學習并借鑒國外先進的養(yǎng)老地產(chǎn)管理經(jīng)驗，“洋為中用”，實現(xiàn)我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場持續(xù)健康地發(fā)展。
主要參考文獻：
［1］韓宇明.企業(yè)職工養(yǎng)老金提10%［N］.新京報，2013.1.26.
［2］任宏，高雅琦.養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展瓶頸與需求釋放［J］.城鄉(xiāng)建設(shè)，2013.8.
文/劉旦
【摘要】隨著中國成為世界老年人口最多的國家，養(yǎng)老問題也成為近年來學術(shù)研究的熱點，考慮到老年住宅產(chǎn)品市場需求巨大，養(yǎng)老地產(chǎn)成為當下中國眾多企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。本文在深入分析養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵基礎(chǔ)上，剖析了我國當前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀。最后，在借鑒美國、日本養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)經(jīng)驗基礎(chǔ)上，從項目定位、項目選址、產(chǎn)品設(shè)計、價值鏈閉環(huán)等方面提出了中國養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式。
關(guān)鍵詞 養(yǎng)老社區(qū)；國外經(jīng)驗；運營模式
【作者簡介】劉旦，江西財經(jīng)大學副教授，博士，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。
在經(jīng)濟新常態(tài)以及住宅市場持續(xù)低迷背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)成為眾多地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略選擇。不過，到目前為止，我國還沒有形成可供全國化復(fù)制的成熟商業(yè)模式。養(yǎng)老社區(qū)是養(yǎng)老地產(chǎn)的特定形態(tài)與模式，也是養(yǎng)老地產(chǎn)市場的細分領(lǐng)域。受傳統(tǒng)道德價值觀和“大家族”觀影響，我國老年人仍舊秉持在子輩和孫輩附近生活的“在家養(yǎng)老”觀念，因此，從老年人的養(yǎng)老需求出發(fā)，集居住、養(yǎng)老、醫(yī)療、養(yǎng)生、娛樂功能于一體的養(yǎng)老社區(qū)將是我國老年人養(yǎng)老方式的首要選擇。本文擬就養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營模式進行研究，以期拋磚引玉。
一、養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵
（一）養(yǎng)老地產(chǎn)概念
目前，對于養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵國內(nèi)學術(shù)界還存在爭議。本文認為，養(yǎng)老地產(chǎn)是地產(chǎn)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，核心是服務(wù)，地產(chǎn)是嫁接服務(wù)的平臺。養(yǎng)老地產(chǎn)具有四大屬性，其中房地產(chǎn)屬性是其根本屬性，但與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)在物業(yè)形態(tài)上注重適老化改造；服務(wù)屬性是核心屬性，是養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)特征；養(yǎng)老地產(chǎn)還具有金融屬性，本質(zhì)上持有型地產(chǎn)最高級形態(tài)，是一種金融產(chǎn)品，只有金融這個點打通，持續(xù)運營才有可能；最后，由于養(yǎng)老地產(chǎn)客戶是老年人，人文屬性、人文關(guān)懷是樂享晚年的應(yīng)有之義。從相關(guān)利益者角度分析，對企業(yè)來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈包含眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，核心產(chǎn)業(yè)主要包括養(yǎng)老設(shè)施、老年護理和老年醫(yī)療，其中養(yǎng)老設(shè)施的開發(fā)和運營，準入門檻高，如果開發(fā)商能跨過門檻，建立行業(yè)壁壘，拓展空間極大。對政府來說，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展有利于解決民生（老齡化）問題，有利于帶動周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展，有利于拉動內(nèi)需，進而形成新的經(jīng)濟增長點。對老年人來說，養(yǎng)老地產(chǎn)是提升晚年生活質(zhì)量，實現(xiàn)樂享晚年生活目標的物質(zhì)載體。
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)內(nèi)涵
1.與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相比規(guī)模更大，盈利模式更強調(diào)福利保障型和市場商品型相結(jié)合。養(yǎng)老地產(chǎn)可分為營利性和非營利性，后者主要由政府來承擔，前者主要由社會資金來主導(dǎo)。在市場化養(yǎng)老模式下，開發(fā)商面對的是龐大的市場化的養(yǎng)老需求，其開發(fā)和運營綜合了服務(wù)屬性、商業(yè)屬性和住宅屬性等三重屬性，其中服務(wù)屬性表現(xiàn)在管理要求高，需要精心打造以服務(wù)為核心的專業(yè)管理團隊，服務(wù)內(nèi)容涵蓋從護理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護。商業(yè)屬性表現(xiàn)在前期投入大，要求長期持有運營，資金回收期較長。同時，商業(yè)屬性還表現(xiàn)在運營難度大，租售方式將比普通商鋪更為復(fù)雜。住宅屬性表現(xiàn)在開發(fā)難度高，養(yǎng)老地產(chǎn)除了產(chǎn)品設(shè)計要考慮適老化，還需要配套大量的輔助設(shè)備。因此，相比傳統(tǒng)養(yǎng)老院，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，開發(fā)運營難度更高，開發(fā)商在市場化運作過程中應(yīng)該考慮政府公共福利以及民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老等問題，形成一個多贏局面。
2.與住宅地產(chǎn)相比產(chǎn)業(yè)鏈更長，管理模式更強調(diào)戰(zhàn)略協(xié)作、強強聯(lián)合。從價值鏈看，住宅地產(chǎn)是單一地產(chǎn)，核心利益主體主要是開發(fā)商和購房者，采取單一價值鏈運作模式。養(yǎng)老地產(chǎn)是復(fù)合地產(chǎn)，核心利益主體除了開發(fā)商，還包括政府、消費者、運營商、投資商等，利益協(xié)調(diào)難度更大。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更長，可以分為核心產(chǎn)業(yè)，如養(yǎng)老設(shè)施、老年護理、老年醫(yī)療；配套產(chǎn)業(yè)，如專業(yè)設(shè)備、老年食品、老年服飾、營養(yǎng)保健、老年娛樂、老年旅游、老年求知等；衍生產(chǎn)業(yè)，如老年理財、老年融資、老年保險、老年咨詢等。從產(chǎn)業(yè)鏈條重要性看，房地產(chǎn)是基底，是養(yǎng)老地產(chǎn)市場化運營的平臺；養(yǎng)老產(chǎn)品設(shè)計是核心，是整個養(yǎng)老地產(chǎn)項目驅(qū)動的引擎；優(yōu)勢資源是項目核心競爭力形成的關(guān)鍵，一個好的養(yǎng)老地產(chǎn)項目只有加入優(yōu)勢資源才能產(chǎn)生競爭力。因此，相對住宅地產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)門檻更高，復(fù)合屬性更強，需要開發(fā)商具備對于醫(yī)療、保健、餐飲等資源的整合能力、籌集長期投資資金的能力以及后期運營管理的能力等。開發(fā)商運用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈運營模式比較困難，需要通過平臺打造，分工合作，整合供求端多種資源，整合路徑，更強調(diào)優(yōu)勢互補，合作開發(fā)。
3.與養(yǎng)生地產(chǎn)相比受眾更窄，功能配置更強調(diào)養(yǎng)老配套服務(wù)。養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生概念受眾群體除了老年人群外，其優(yōu)美的環(huán)境也吸引了不少中年置業(yè)人群。作為養(yǎng)老地產(chǎn)，老人最需要的是養(yǎng)老配套服務(wù)，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不僅是地產(chǎn)開發(fā)商，更是養(yǎng)老服務(wù)提供商。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合平臺，是各種養(yǎng)老保障服務(wù)的整合終端，養(yǎng)生地產(chǎn)對服務(wù)和運營機構(gòu)依賴較弱，主要與健康產(chǎn)業(yè)中的健康管理服務(wù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合緊密。在物業(yè)形態(tài)上，養(yǎng)老地產(chǎn)強調(diào)為老化、適老化配套設(shè)施，養(yǎng)生地產(chǎn)強調(diào)自然生態(tài)與人文資源固化為優(yōu)美的園林設(shè)計與景觀。從產(chǎn)業(yè)屬性看，養(yǎng)老地產(chǎn)要平衡福利性、公益性、弱營利性三者關(guān)系，養(yǎng)生地產(chǎn)純粹是市場化運營，追求高利潤回報。從開發(fā)主體看，養(yǎng)老服務(wù)提供主體是民營非企業(yè)機構(gòu)和民營養(yǎng)老服務(wù)公司，盈利來源主要是會員費和服務(wù)費。房地產(chǎn)開發(fā)主體一般是房地產(chǎn)開發(fā)公司或其他投資企業(yè)，盈利來源主要是產(chǎn)權(quán)銷售和房屋出租。養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)主體一般是資金實力雄厚、無短期回現(xiàn)目標、具備較強資金周轉(zhuǎn)能力的發(fā)展商。
二、我國當前養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀
在“銀發(fā)經(jīng)濟”商機初露后，以大型地產(chǎn)開發(fā)商和保險公司為代表的投資主體紛紛將目光投向養(yǎng)老社區(qū)，具體而言根據(jù)其功能配置可以分為以下幾類。
（一）獨立護理型
獨立護理型是指單獨設(shè)立在城市中心較好位置的純護理型社區(qū)，與周邊社區(qū)無關(guān)聯(lián)，對醫(yī)療護理要求高，客戶價格敏感程度一般，但前期投入資金壓力大、回籠慢，典型項目有恭和苑、星堡中環(huán)等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城市內(nèi)部，交通便利，周邊醫(yī)療設(shè)施完備；二是配套方面，社區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施完備，社區(qū)配備基本醫(yī)療護理，周邊區(qū)域承擔高等級醫(yī)療需求；三是盈利模式為少量入門費+租金，運營主體自營，通常具有運營或醫(yī)療優(yōu)勢；四是目標客群定位為需要護理和特殊照顧人群，如老年癡呆癥、臨終關(guān)懷、術(shù)后護理等。
（二）綜合開發(fā)型（混合型）
綜合開發(fā)型是指在城市郊區(qū)成片開發(fā)，自主建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)，適應(yīng)各年齡層群體，尤其考慮老年人和子女家庭的就近和混合居住，服務(wù)對象包含健康老人和非健康老人的綜合社區(qū)，典型特征是租售平衡，選址要求高、產(chǎn)品力打造難，但資金壓力相對較小，典型項目如親和源、北京太陽城、天地健康城等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，周邊自然環(huán)境良好的郊區(qū)，離核心城市1~1.5小時車程，具有一定的景觀自然環(huán)境基礎(chǔ)；二是配套方面，社區(qū)自建完成商業(yè)、醫(yī)療甚至教育配套以彌補區(qū)域自有配套不足的問題；三是盈利模式方面，70%~80%銷售，20%~30%自營，運營可自營或外包；四是目標客群定位為銷售客戶立足活躍老人為主，持有物業(yè)主要面向社區(qū)內(nèi)部老人或未來外來老人。
（三）社區(qū)嵌入型
社區(qū)嵌入型模式就是在成熟社區(qū)中拿出幾棟物業(yè)配建老年設(shè)施，產(chǎn)品形態(tài)可以是老年公寓、日間照料中心、老年活動中心等。該模式對于醫(yī)療護理要求較高，代表項目如保利和熹會、遠洋椿萱茂、萬科良渚等。該模式成功要素有四個：一是選址方面，在城區(qū)內(nèi)部大型社區(qū)或周邊生活環(huán)境優(yōu)越的郊區(qū)，社區(qū)周邊，對老人有吸引力；二是配套方面，社區(qū)承擔商業(yè)等基本配套，基礎(chǔ)醫(yī)療護理設(shè)施完備、高等級醫(yī)療需求有快速通道；三是盈利模式多元，包括“會員權(quán)+月費”、護理按照等級收費等，需要完備的運營能力；四是目標客群定位為半自理、具有一定護理需求的群體。社區(qū)嵌入型養(yǎng)老地產(chǎn)典型特征如表1所示。
三、國外老年社區(qū)開發(fā)模式
（一）美國持續(xù)照護退休社區(qū)（CCRC模式）
美國是世界較早進入老齡社會的西方發(fā)達國家，經(jīng)過幾十年發(fā)展，其CCRC模式已形成非常成熟的體系。概括起來，其發(fā)展特色有以下幾點。
1.選址時注重生態(tài)環(huán)境，擁有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分。CCRC通常選址在距市中心1個小時車程、交通便利的城市近郊，選址時注重生態(tài)環(huán)境營造，不僅建有大面積綠地、花園，普遍采用無障礙設(shè)計，還提供各種生活配套設(shè)施，滿足入住者的一切生活需要。如美國太陽城養(yǎng)老社區(qū)是聞名世界的最為成熟的老年社區(qū)之一，選址于陽光明媚的鳳凰城郊區(qū)，全年312天能夠接受日照。太陽城北邊的Pleasant湖是西南方最大的湖，面積已擴大到1萬英畝。西邊的WhiteTanks地區(qū)公園，面積已達2.6萬英畝。同時，太陽城周邊配套也非常完善，如1200畝的高爾夫球場，生活設(shè)施方面包括7個娛樂中心，2個圖書館，2個保齡球館，8個高爾夫場，3個鄉(xiāng)村俱樂部，一間美術(shù)館和一個交響樂演奏廳。在建筑設(shè)計上，小區(qū)內(nèi)除了實現(xiàn)無障礙設(shè)計外，最大的亮點就是功能區(qū)劃分環(huán)環(huán)緊扣，互為助益，六大居住社區(qū)定位明確。同時，社區(qū)還配備了醫(yī)院，為入住者提供預(yù)防、護理、康復(fù)等多種醫(yī)療服務(wù)。
2.項目規(guī)模普遍比較大，產(chǎn)品種類豐富。在美國，CCRC規(guī)模都比較大，如美國佛羅里達太陽城中心規(guī)模接近微型城市，社區(qū)太陽城中心共有1.05個住宅單元，目前有來自全美及世界各地的住戶1.6萬。在產(chǎn)品策略上，養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)種類一般比較齊全，開發(fā)商一般根據(jù)老年人的退休或晚年生活的階段性特征，設(shè)計與特定階段相適應(yīng)的住宅產(chǎn)品。如太陽城住宅類型就包括獨棟住宅、雙拼住宅、多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等，能夠滿足不同老年人群的需求，其中社區(qū)住宅以低層建筑為主。
3.分工協(xié)作的運營管理模式。由于牽涉到不動產(chǎn)開發(fā)，養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)、運營與管理相較于居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老運營機構(gòu)要復(fù)雜得多。美國CCRC項目開發(fā)主體基本都是私人投資并進行商業(yè)化運作，從投資運營主體來看，目前規(guī)模較大的養(yǎng)老住宅項目主要以地產(chǎn)開發(fā)商、保險公司和政府為主導(dǎo)，另有如私募基金、慈善基金、健康管理公司以及國外投資商等開始慢慢進入這個市場。其運營特色在于開發(fā)商、投資商與運營商的角色分離，各環(huán)節(jié)的專業(yè)分工實現(xiàn)了高效低風險運作（表2）。
（二）日本的兩代居模式
作為亞洲國家，日本擁有最符合東方特色的居家養(yǎng)老服務(wù)以及長期護理服務(wù)體系，以“一碗湯的距離”為特色的“兩代居”模式更是巧妙地融合了代際照顧和養(yǎng)老服務(wù)，使得老年人既不需要遠離子女又能得到妥善的養(yǎng)老和醫(yī)療服務(wù)。
1.以兩代居為主的發(fā)展模式。當今日本社會，集中養(yǎng)老、社會養(yǎng)老模式成為主流，原因除了居家養(yǎng)老模式不便受到社會服務(wù)外，年輕人與老年人的觀念差異也是該模式日漸式微的主要原因。為了兼顧東方文化特點和適應(yīng)“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)，日本養(yǎng)老地產(chǎn)采取了老少兩代在生活上適度分離，又方便照顧的兩代居模式。當前，兩代居模式有了一些變化，一是規(guī)模更大，二是父母與子女住在相鄰的區(qū)域內(nèi)，距離以“一碗湯”為最好。例如，日本最近開發(fā)的大型養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)理念都是能夠讓各種年齡層的人在一起居住，實現(xiàn)兩代人之間的互相照料和扶持。
2.注重高科技在養(yǎng)老社區(qū)中的應(yīng)用。在產(chǎn)品設(shè)計上，日本兩代居模式除了遵循普遍的為老化、適老化原則外，注重高科技在養(yǎng)老產(chǎn)品中應(yīng)用是其特色。以誠信香里為例，床邊墻上有“失禁感應(yīng)器”，床腳處安裝“離床感應(yīng)器”，能讓工作人員在老人不慎從床上跌落時迅速察覺并及時趕來。洗手間里全部設(shè)施由電腦控制，設(shè)施配置非常人性化，例如馬桶上方有呼叫用的繩圈，洗手間天花板上裝有“動作探知感應(yīng)設(shè)施”等。同時，浴室所有的墻壁還有專為坐輪椅的老人設(shè)計的電動入浴設(shè)施。此外，為了能給老人解悶，“香里園”還研發(fā)了能和老人雙向交流的寵物機器人，可以向人打招呼、唱歌、朗誦漢詩等選項。同時，入住的老人每周都能接受“松下紀念醫(yī)院”及“道仁醫(yī)院”的遠程醫(yī)療診斷，醫(yī)生通過專門儀器就能夠掌握老人各項生理健康數(shù)據(jù)，對癥下藥，給出建議。
3.注重發(fā)揮民間資本在養(yǎng)老項目開發(fā)中的作用。從開發(fā)模式看，日本養(yǎng)老社區(qū)一般采取多企業(yè)之間聯(lián)合開發(fā)模式，不但降低了開發(fā)風險，還使得社區(qū)內(nèi)每一個細節(jié)均能夠表現(xiàn)出眾。如日本高端養(yǎng)老運營管理機構(gòu)代表SunCity株式會社成立于1980年，由100家日本企業(yè)共同出資，注冊資金120億日元，股東涉及行業(yè)包括銀行、保險、證券、開發(fā)商、酒店、商業(yè)、實業(yè)公司等，大部分為日本業(yè)內(nèi)頂級企業(yè)1。在運營上，基本采取出租模式，運營管理以民間管理公司為主，因為后者能更為專業(yè)的服務(wù)。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的，該運營模式不僅需要開發(fā)商具有強大的資金實力，還要具備搭建完善的養(yǎng)老服務(wù)體系能力。在日本，由國家投資建設(shè)的養(yǎng)老地產(chǎn)所占比例較少，大部分養(yǎng)老機構(gòu)都由民間投資開發(fā)，這得益于日本的介護保險制度和獨特的住宅金融公庫模式。同時，日本政府還通過財政補貼或低息貸款方式支持養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展。
（三）借鑒意義
1.發(fā)展模式借鑒。在美國，CCRC基本采取“保險+地產(chǎn)+養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)融合的商業(yè)模式，“政府扶持+開發(fā)商盈利”的發(fā)展模式，投資回報豐厚。運營上采用倒按揭的運營模式，吸引以銀行、保險資金為代表的長期資金參與，為可持續(xù)運營提供保障。養(yǎng)老社區(qū)規(guī)模普遍比較大，服務(wù)類型多樣，配套完善，通過各年齡階層混住，消除老年人群的孤獨感，或者與周邊知名大學合作，使其老有所為，老有所學。在日本，養(yǎng)老社區(qū)基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的經(jīng)營模式，家庭或親屬護理是基礎(chǔ)，公共福利服務(wù)和市場化服務(wù)是補充，突出自助自理。在建筑設(shè)計上，普遍重視規(guī)劃設(shè)計的人性化。
2.運作模式借鑒。受亞當·斯密經(jīng)濟理論影響，美國強調(diào)政府不應(yīng)過多干預(yù)市場，因此，其養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)以民間資本為主導(dǎo)，是純商業(yè)化的市場化的養(yǎng)老地產(chǎn)，政府通過養(yǎng)老扶持政策以及發(fā)達的金融市場支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展。在美國，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)和運營是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、運營商、房地產(chǎn)投資基金和私募基金共同構(gòu)建，利益鏈條主體是REITs型投資商，通過REITs整合其他各大相關(guān)參與主體。美國前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家REITs公司。與美國類似，日本受西方尤其是美國經(jīng)濟理論及模式影響，其養(yǎng)老模式也是以開發(fā)商為主導(dǎo)，政府輔助，同時更多注重家庭親情，兩代居盛行。
3.盈利模式借鑒。在國外，由于是商業(yè)化的養(yǎng)老地產(chǎn)，收費普遍比較昂貴。以美國CCRC模式為例，由于涵蓋了自理生活、輔助生活以及專業(yè)護理等多個層次的服務(wù)，收費通常較為昂貴。美國CCRC采取會員制經(jīng)營，入住老年人一般需首先繳納一次性會費，經(jīng)社區(qū)專門體檢機構(gòu)體檢合格后方可以合同形式獲得在指定社區(qū)的長期居住權(quán)。除入門會費外，老年人還需為餐飲和日常照護等服務(wù)支付額外服務(wù)費，額外費用的支付隨會費繳納額的上升而遞減。同時，會員的入門費可在既定期限內(nèi)退還老年人或不退還，通常入住時間越長，會費退還比例越低。在日本，以橫濱太陽城為例，其營收模式包括一次性入住金和月金，其中，入住金根據(jù)房間大小，3000萬~9800萬日元不等，月金包括管理費和餐費。此外，收入來源還包括一些額外收費。
多渠道的收入來源保證了項目的持續(xù)運營。
4.發(fā)展階段借鑒。在國外，養(yǎng)老地產(chǎn)都經(jīng)歷了從低級形態(tài)向高級形態(tài)的發(fā)展和轉(zhuǎn)變，這一不斷演進的過程與國家的宏觀經(jīng)濟社會特征和人口老齡化特征相適應(yīng)。目前，西方發(fā)達國家養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)以老年社區(qū)為主，設(shè)計理念從最開始的偏重地產(chǎn)屬性進入到注重金融屬性和人文關(guān)懷階段，普通化、人性化、社區(qū)化發(fā)展成為養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的特征（表3）。
四、養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建議
（一）圍繞老年人群需求，構(gòu)建科學的選址模型
作為主題地產(chǎn)，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)與城市規(guī)劃密切相關(guān)，其定位必須基于城市發(fā)展視角，構(gòu)建科學的選址模型。具體而言，一是在選址及用地上，考慮老年人喜靜不喜鬧的特點，同時老年人害怕孤獨，希望子女上班上學后，仍有同齡同伴、共同話題、共同樂趣。因此，項目選址一是要考慮生態(tài)因素，要考慮當?shù)厥欠駬碛袕妱菹∪弊匀毁Y源，要以良好的生態(tài)環(huán)境營造健康、生態(tài)的居住氛圍。二是要考慮城市因素。環(huán)伺一線城市周邊或地處城市郊區(qū)地帶，滿足相對低廉的開發(fā)成本優(yōu)勢，同時享受成熟的城市配套輻射。三是當?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展階段、供銷比、人口導(dǎo)入水平、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)額、當?shù)刎斦闆r等，研究人口密度、人口導(dǎo)入情況，這直接影響?zhàn)B老市場的容量和發(fā)展?jié)摿ΑＫ氖钱數(shù)卣恼咧С帧?/p>
（二）以為老化、適老化為核心，提高產(chǎn)品競爭力
在產(chǎn)品策略方面，養(yǎng)老社區(qū)在設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)時應(yīng)該對服務(wù)類型、產(chǎn)品形態(tài)、選址、定價和規(guī)模等多重參數(shù)進行綜合抉擇，通常包括以下三方面的關(guān)鍵要素：①居住條件，調(diào)查顯示，大部分老年人，尤其是自理型老年人希望擁有家庭式的私密生活空間。②醫(yī)療和護理能力，便利可靠的醫(yī)療健康服務(wù)是消費者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時最為重視的內(nèi)容。③其他增值服務(wù)和設(shè)施2。養(yǎng)老地產(chǎn)商應(yīng)考慮到老年人的精神生活需求，為其提供有針對性的娛樂設(shè)備，并幫助組織社交活動等，以此豐富老年人的精神生活。在產(chǎn)品策略上，社區(qū)規(guī)模要大，要有醫(yī)療、娛樂、休閑相關(guān)的配套設(shè)施，細節(jié)處理重視無障礙設(shè)施打造。軟件配備上提供日常生活照料服務(wù)及其他個性化服務(wù)，在確保社區(qū)安全性和私密性的同時，確保老年人在養(yǎng)老社區(qū)里感受到家庭的溫暖。在產(chǎn)品訴求上，可以考慮以老年社區(qū)為功能核心，但以更廣泛的生活方式為主題，實現(xiàn)人群復(fù)合化發(fā)展，避免排他性。
（三）構(gòu)筑多點盈利的業(yè)務(wù)模式
養(yǎng)老地產(chǎn)不同于一般住宅地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)的核心在于服務(wù)，養(yǎng)老配套服務(wù)是影響老年人群購買養(yǎng)老地產(chǎn)的關(guān)鍵要素，也是開發(fā)商實現(xiàn)持續(xù)盈利，構(gòu)建長短兼顧盈利模式的核心。但是，目前市場中的開發(fā)企業(yè)對養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏系統(tǒng)化解決方案，還是以地產(chǎn)銷售為主要收入來源。當前，養(yǎng)老地產(chǎn)通常借助政策支持，以較低價格拿地以實現(xiàn)土地的增值。在具體實踐中，一種是以旅游用地、工業(yè)用地的方式拿地，如北京太陽城。另一種是和政府共同開發(fā)，如上海親和源。房地產(chǎn)開發(fā)收入的收取有兩種方案，一是直接出售養(yǎng)老住宅產(chǎn)權(quán)；二是通過入門費，依靠每年利息現(xiàn)金流的貼現(xiàn)而獲取開發(fā)收入。未來，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)企業(yè)應(yīng)著眼于提煉可持續(xù)、可復(fù)制的盈利模式，形成規(guī)模效應(yīng)，通過設(shè)計短中長期的收入結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)項目的現(xiàn)金流及風險可控，保證項目價值最大化。
（四）通過平臺方式形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)
養(yǎng)老社區(qū)是一個涵蓋醫(yī)療、護理、養(yǎng)生、娛樂、交通、住宅、休閑、運動、購物的產(chǎn)業(yè)鏈條，尤其是醫(yī)療護理行業(yè)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條首當其沖的主角。然而，與美國不同，目前，中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商還是沿用傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)開發(fā)模式，全產(chǎn)業(yè)鏈運作模式居多。與住宅地產(chǎn)不同，養(yǎng)老地產(chǎn)是多個產(chǎn)業(yè)的復(fù)合，開發(fā)商要想在整條價值鏈上建立戰(zhàn)略優(yōu)勢，是很難完成的任務(wù)。理論研究表明，只要在價值鏈或者產(chǎn)業(yè)鏈中的任何一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)或者3～4個環(huán)節(jié)構(gòu)建了競爭對手無法在短期內(nèi)復(fù)制的競爭能力或優(yōu)勢，企業(yè)商業(yè)模式就有可能是成功的，如美國蘋果公司。未來，企業(yè)應(yīng)在對外部宏觀環(huán)境進行細致掃描的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身資源與能力情況，各自選擇自己的核心能力建設(shè)策略。具體而言，可考慮根據(jù)不同環(huán)節(jié)的增值情況采取相應(yīng)的戰(zhàn)略模式和行動計劃，對價值鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)采取卡位戰(zhàn)略，進行強化；對于價值鏈輔助環(huán)節(jié)，可以考慮通過戰(zhàn)略聯(lián)盟、合作開發(fā)，完善業(yè)務(wù)外包管理等形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)。
總之，養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)是片藍海，企業(yè)需要尋找適合的商業(yè)模式介入。合理商業(yè)模式的構(gòu)建不僅要適合外部宏觀環(huán)境，也要匹配內(nèi)部資源與能力。此外，融資模式、目標客戶需求也是影響商業(yè)模式設(shè)計的重要因素，老年人群對養(yǎng)老社區(qū)消費與服務(wù)消費的偏好，將決定養(yǎng)老地產(chǎn)項目是適合長期運營還是以銷售實現(xiàn)投資回報。開發(fā)商在市場化運作的過程中，不僅要立足于自身的歷史發(fā)展，也應(yīng)該考慮政府公共福利并解決民生、就業(yè)、醫(yī)療、養(yǎng)老行業(yè)問題，形成一個多贏的局面，只有如此，才有可能形成一個可持續(xù)的商業(yè)模式。
注釋
1.萬通地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)新研發(fā)課題小組：《養(yǎng)老地產(chǎn)日本案例考察總結(jié)報告》，2010年12月。
2.孫超、唐海燕：《養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式》，中國經(jīng)營報，2014年1月23日。
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關(guān)鍵詞：PPP項目 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 云計算 大健康 養(yǎng)老云
中圖分類號：F283 文獻標識碼：A
根據(jù)國家統(tǒng)計局資料，1999年我國60歲以上老年人口比例已達10%。按照聯(lián)合國對人口老齡化社會標準劃分，中國已進入老齡化社會，而截至2014年底，我國60歲以上老年人口為2.12億人，占總?cè)丝诘?5.5%，中國成為世界上老齡化速度最快的國家之一。聯(lián)合國曾作出預(yù)測，到2049年，中國將有近三分之一人口超過60歲，老齡化程度繼續(xù)加重。針對日益嚴峻的養(yǎng)老現(xiàn)狀，國家在十三五規(guī)劃中將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為重點產(chǎn)業(yè)提出，國家也在逐年加大政府支持力度，加速審批多項養(yǎng)老項目。而在建設(shè)養(yǎng)老項目的過程中，政府往往承擔了較大的財政壓力。國務(wù)院于2013年的《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確指出，鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。并于2014年在湖南、內(nèi)蒙古、吉林、江西、山東、安徽、湖北、甘肅等8個省份開展以社會資本合作、市場化方式發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)試點，促進養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
一、國內(nèi)PPP養(yǎng)老項目的現(xiàn)狀和問題
社會資本合作模式――PPP模式（Public Private Partnership：公私合作）是一種以合同方式確立的，基于風險共擔和利益共享的公共部門和私營機構(gòu)之間的長期合作機制。其相對于傳統(tǒng)的單政府公共服務(wù)供給模式而言，具有效率高、減輕財政負擔、優(yōu)化風險承擔降低成本、服務(wù)質(zhì)量高等優(yōu)點。
以江西省贛州市章貢區(qū)社區(qū)（村）居家養(yǎng)老服務(wù)中心項目為例，該項目為全國第二批PPP模式示范項目，于2015年6月正式落地，計劃用3年時間投資1.6億建設(shè)72個居家養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)中心，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)全覆蓋的目標。在章貢區(qū)政府的監(jiān)管下，社會資本同贛州市市場建設(shè)綜合開發(fā)有限公司共同合作，注資組建養(yǎng)老服務(wù)中心項目管理公司。項目全部建成后，將為全區(qū)11萬名60歲以上老年人提供日間照料、配餐送餐、醫(yī)療陪護等社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。
除了該項目之外，全國各地也有一批PPP模式的養(yǎng)老項目開展，而在開展過程中發(fā)現(xiàn)存在老年人去養(yǎng)老機構(gòu)意愿下行、居家養(yǎng)老意愿相對強烈的情況，因此PPP模式的社區(qū)居家養(yǎng)老為目前主流方向。而現(xiàn)行PPP模式下的社區(qū)居家養(yǎng)老依舊存在不能提供有效供給狀態(tài)。主要體現(xiàn)在：1.過度依賴政府資源和行政運作，容易陷入行政福利陷阱；2.社會資源整合不足，未將政府、社區(qū)以及民營養(yǎng)老機構(gòu)間資源進行有效整合、信息共享。導(dǎo)致三方各自獨立提供服務(wù)，造成資源重復(fù)和服務(wù)盲區(qū)。3.同專業(yè)機構(gòu)間的互動不足，目前社區(qū)醫(yī)療保健工作不能滿足老年人對健康咨詢和身體康復(fù)護理等需求；4.工作人員專業(yè)能力待提高，缺乏相關(guān)職業(yè)教育以及相關(guān)技能培訓。5.提供的服務(wù)形式較單一，未將老年群體進行細分，不能提供個性化的居家養(yǎng)老方案和服務(wù)。6.監(jiān)管不及時，目前監(jiān)管形式為事后監(jiān)管和應(yīng)急監(jiān)管，監(jiān)管信息滯后；7.盈利模式和渠道單一，未能擴展出衍生產(chǎn)品。
二、基于云計算和大健康的養(yǎng)老PPP項目的新模式的探索
云計算和大健康平臺均是在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展過程中產(chǎn)生的一種模式。云計算是基于互聯(lián)網(wǎng)的相關(guān)服務(wù)的增加、使用和交付模式，通常涉及通過互聯(lián)網(wǎng)來提供動態(tài)易擴展且經(jīng)常是虛擬化的資源。而大健康平臺實際上也是指利用互聯(lián)網(wǎng)整合各種資源，將不同的醫(yī)療機構(gòu)甚至保險單位等進行聯(lián)合，進行信息共享以便機構(gòu)為個人用戶提供可持續(xù)的個性化服務(wù)。
將云計算和大健康概念和技術(shù)引入養(yǎng)老PPP項目，并對現(xiàn)有項目模式進行改進，獲得以政府為主導(dǎo)、養(yǎng)老云信息平臺為憑借、以社區(qū)養(yǎng)老中心為依托、以大健康平臺為輔助的新型健康養(yǎng)老模式――“健康養(yǎng)老云”模式，以實現(xiàn)老人“安養(yǎng)―樂活―善終”的生活目標。
“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)內(nèi)主體有政府公共部門、第三方社會機構(gòu)、居家養(yǎng)老云信息平臺以及PPP項目管理公司籌建和管理的社區(qū)居家養(yǎng)老中心，圖1為“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)設(shè)想。
“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)的運營模式如下：
（一）政府公共部門、社會資本共同成立PPP項目公司和居家養(yǎng)老云信息平臺
政府和社會資本通過PPP模式簽訂合同，成立PPP項目公司。政府提供土地和政策，社會資本負責籌建和管理PPP項目公司并成立居家養(yǎng)老云信息平臺，PPP項目公司籌建并負責管理社區(qū)養(yǎng)老中心。政府對PPP項目公司以及居家養(yǎng)老云信息平臺進行監(jiān)管，對項目進行風險管控。
（二）老人/子女、智能終端企業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老中心以及居家養(yǎng)老云信息平臺構(gòu)成基本居家養(yǎng)老配置
智能終端企業(yè)與社區(qū)養(yǎng)老中心合作，保證智能終端入戶。社區(qū)養(yǎng)老中心采集老人基本信息以及日常需求錄入居家養(yǎng)老云信息平_的用戶信息管理系統(tǒng)。子女可通過智能終端和社區(qū)養(yǎng)老中心了解老人居家養(yǎng)老情況并可對養(yǎng)老服務(wù)、老人健康等信息進行反饋。社區(qū)養(yǎng)老中心可通過智能終端以及信息反饋對老人養(yǎng)老情況進行實時更新和監(jiān)管，消除養(yǎng)老服務(wù)信息滯后引發(fā)的資源重復(fù)浪費以及服務(wù)盲區(qū)，實時監(jiān)管及時處理問題，也可避免由監(jiān)管滯后引發(fā)的養(yǎng)老項目風險事件。
（三）由居家養(yǎng)老云信息平臺整合其他服務(wù)機構(gòu)同社區(qū)養(yǎng)老中心資源為老人提供個性化居家養(yǎng)老服務(wù)，形成有序的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈
老人依據(jù)自身情況不同對養(yǎng)老服務(wù)的需求不同，如只單靠社區(qū)養(yǎng)老中心提供養(yǎng)老服務(wù)，不僅需要多樣化專業(yè)在職人員，而且還需要豐富的專業(yè)資源。而要實現(xiàn)該目標，則將大大增加社區(qū)養(yǎng)老中心的運營管理成本，也增加了相應(yīng)風險。因此，引入其他服務(wù)機構(gòu)，例如教育文藝機構(gòu)、飲食餐飲、體育健身、休閑娛樂、家政服務(wù)甚至其他機關(guān)事業(yè)單位養(yǎng)老機構(gòu)的養(yǎng)老設(shè)施等第三方服務(wù)機構(gòu)，不僅可提供豐富的服務(wù)種類，而且還可利用養(yǎng)老云信息平臺針對個人提供多機構(gòu)的個性化服務(wù)套餐，充分整合各機構(gòu)資源，實現(xiàn)收益最大化。并可從中衍生新的服務(wù)產(chǎn)品，增添盈利渠道。
（四）居家養(yǎng)老云信息平臺搭載大健康平臺為養(yǎng)老人員提供多層次、高水平、全方位的健康服務(wù)
老人因年齡以及身體狀況，對醫(yī)療知識科普、健身保健、康復(fù)保健、大病重病護理，臨終關(guān)懷等醫(yī)療相關(guān)服務(wù)有迫切需求，但因科普力度不足，公共t療資源偏集中于大型三甲醫(yī)院，大病重病就醫(yī)和護理存在難度，臨終關(guān)懷等公共服務(wù)機構(gòu)運轉(zhuǎn)不良，其他醫(yī)療信息不明等原因，導(dǎo)致經(jīng)常出現(xiàn)老人受騙、重病老人子女財力人力負擔重、重病后康復(fù)保健措施以及臨終關(guān)懷不到位等情況發(fā)生，無法達到“安養(yǎng)―善終”目標。大健康平臺可通過從智能終端科普醫(yī)療知識、智慧醫(yī)院信息平臺、慢性病防治管理系統(tǒng)、健康管理系統(tǒng)、康健護理管理系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)急救系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)中醫(yī)診斷系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)腫瘤篩查系統(tǒng)等提供醫(yī)療信息服務(wù)和醫(yī)療機構(gòu)健康服務(wù)，以多層次、高水平、全方位的醫(yī)療健康服務(wù)協(xié)助實現(xiàn)“安養(yǎng)―樂活―善終”目標。
三、“健康養(yǎng)老云”產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)
（一）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主體缺乏參與積極性
我國PPP養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前處于發(fā)展初期，盈利模式尚不完善，產(chǎn)業(yè)鏈單一，完整產(chǎn)業(yè)鏈形成需社會資本的財務(wù)成本以及時間成本較大。因此，企業(yè)等第三方機構(gòu)缺乏長期參與積極性，影響產(chǎn)業(yè)鏈的完善和持續(xù)發(fā)展。
（二）智能終端配套設(shè)施不完善
國內(nèi)智能家居和智能終端設(shè)備尚在發(fā)展階段，而且同老人之間的互動模式待摸索和優(yōu)化，經(jīng)常存在智能終端操作過于繁瑣，老人完全掌握較困難。往往出現(xiàn)智能設(shè)備安裝后老人不會使用的情況，久而久之智能終端成為擺設(shè)。
（三）云信息平臺的信息安全隱患
健康養(yǎng)老云產(chǎn)業(yè)中信息共享除為機構(gòu)帶來便利模式之外，也存在安全隱患。如何有效保護老人隱私、維護老人信息安全成為平臺建立必需解決問題之一。
（四）大健康平臺處于事業(yè)發(fā)展期，同養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合方式尚待摸索
大健康平臺是隨著互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展起來的新型事物，目前廣泛用于普通群體的醫(yī)療健康咨詢服務(wù)，如何針對老年人推出針對性的系統(tǒng)性特色服務(wù)，是亟待解決的問題。
四、關(guān)于“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議
（一）建立完善的信息安全監(jiān)管機制
建立健全信息安全法律法規(guī)體系，加強執(zhí)法力度，要求各地區(qū)各部門積極監(jiān)管并反饋。加大互聯(lián)網(wǎng)信息安全領(lǐng)域的資金投入，建立互聯(lián)網(wǎng)信息安全國家標準，促進網(wǎng)絡(luò)安全行業(yè)健康發(fā)展。
（二）鼓勵民營資本進入醫(yī)療健康行業(yè)
鼓勵民營資本進入大健康行業(yè)，促進醫(yī)療健康咨詢行業(yè)、康復(fù)保健機構(gòu)、臨終關(guān)懷機構(gòu)等同養(yǎng)老相關(guān)的特色機構(gòu)的建立和發(fā)展。促進民營機構(gòu)同公共醫(yī)療機構(gòu)的信息溝通和合作交流，推動大健康平臺的快速發(fā)展。
（三）新型養(yǎng)老特色主打的智能終端的研究以及加強社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)人員的針對性宣傳培訓。
鼓勵企業(yè)針對老年人特點研發(fā)簡便操作，甚至VR等體驗式智能終端。社區(qū)養(yǎng)老中心定期針對居家養(yǎng)老老人舉辦智能終端，以及養(yǎng)老云信息平臺的宣傳培訓，甚至采用入戶宣講等方式，以期提高智能終端和信息平臺的使用率。
（四）大力培養(yǎng)跨界人才
PPP項目公司應(yīng)對社區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)工作人員進行資質(zhì)考核和技能培訓，使其具備互聯(lián)網(wǎng)知識和養(yǎng)老服務(wù)知識，并有簡單的醫(yī)療救護技能，能及時應(yīng)對突發(fā)的健康問題并提供相應(yīng)措施。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在我國起步較晚，但我國人口老齡化嚴重，養(yǎng)老任務(wù)重，形勢嚴峻。因此，一個符合中國國情，且可實現(xiàn)良好持續(xù)性發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式顯得尤為重要。“健康養(yǎng)老云”養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式不僅可促進經(jīng)濟發(fā)展，更可解決我國的養(yǎng)老問題，實現(xiàn)“安居―樂活―善終”這一養(yǎng)老目標。因此，探索并完善該模式對我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有現(xiàn)實意義。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)；市場；企業(yè)；方式
一、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀與遇到的困難
作為一個新興市場和新興產(chǎn)業(yè)項目，養(yǎng)老地產(chǎn)在獲得全新的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的同時，還存在著作為新興產(chǎn)業(yè)模式所固有的不確定性和風險性，而在投資、管理、營銷等一系列組織行為中還存在著巨大的變數(shù)。在養(yǎng)老地產(chǎn)這一鏈條中，各種企業(yè)類型都會因為面對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)所先前固有的高投入、長周期、經(jīng)濟環(huán)境在投資期間多變等復(fù)雜的不確定因素，而導(dǎo)致其為了應(yīng)對這些潛在的投資風險而制定和確定科學合理的用來計算投入產(chǎn)出比的模型，而這種行為的難度是可想而知的。由于養(yǎng)老地產(chǎn)與以往各種地產(chǎn)類型執(zhí)行的完全是不同的管理方法和營銷手段，沒有現(xiàn)成執(zhí)業(yè)經(jīng)驗的地產(chǎn)投資企業(yè)集團必然造成當前相關(guān)公司明確的盈利模式的暫時缺位。雖然地產(chǎn)投資相關(guān)企業(yè)資本的長期性很好的迎合了投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)期限較長的特征，這也是時下能夠支撐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的基本認可和辨識依據(jù)。但目前養(yǎng)老社區(qū)有著極為不明的用地性質(zhì)，依據(jù)的是很高的地價，這就給未來的收益帶來的極大的不確定性，內(nèi)涵著極大的風險隱患。作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)鏈條，養(yǎng)老地產(chǎn)肯定要大量的投入資金，從而帶動了全社會產(chǎn)業(yè)鏈進一步重視和考慮傾向養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式和性價比。但這種考慮至今還只是停留于理論上，尚未有成形的模式和成功的經(jīng)驗作為參考和借鑒，對于已經(jīng)進入或者即將進入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，一切都還是未知數(shù)。因此，基于養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)較為新興的產(chǎn)業(yè)特征和不確定的營銷模式，需要進行冷靜的思考和運營把握。
二、如何確保養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展方式
第一是法律法規(guī)方面的突破， 應(yīng)該爭取對老齡事業(yè)的國家立法"近期應(yīng)該盡快出臺國務(wù)院， 包括地方政府的行政管理法規(guī)和一系列的技術(shù)要求規(guī)范， 做到有法可依， 有章可循； 第二， 對于進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的門檻制度的突破， 要制定有利于或要鼓勵和吸引社會資金的進入制度， 也包括吸納國際的資金！ 技術(shù)！ 管理等方面； 第三， 在規(guī)劃用地方面的突破， 應(yīng)該有老齡養(yǎng)老用地的一席之地， 在進程改造當中要配養(yǎng)老公共設(shè)施和養(yǎng)老住宅；第四， 優(yōu)惠和扶持政策的突破， 對于不同形式的養(yǎng)老模式， 應(yīng)該給予相應(yīng)的在土地！ 規(guī)劃！ 財政！ 信貸！ 稅費！醫(yī)療等方面的扶持政策； 第五， 多元化以房養(yǎng)老模式的突破" 除了要研究倒按揭！ 反向抵押貸款等形式外， 還要探索-以小換大！ 委托. 等等模式， 解決老年人有房沒錢的問題， 通過這樣一些突破， 我們國家老齡事業(yè)！ 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)會有更大的發(fā)展"
三、改進養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式的建議
1、健全優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈
當前我國的養(yǎng)老地產(chǎn)還處于摸索階段，因此首要的任務(wù)是應(yīng)推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的形成，從而促進養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和建設(shè)。目前我國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條尚處于形成過程中，如建設(shè)資金投入、建設(shè)用地提供、設(shè)施設(shè)備配備適老化用品購置、運營管理引進等環(huán)節(jié)都有待進一步銜接。可以說，完善的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈條是促進養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)和建設(shè)的重要前提，只有相關(guān)完整的環(huán)節(jié)能夠得到順利銜接，才能有效促進養(yǎng)老地產(chǎn)的順利發(fā)展。目前既需要建設(shè)良好的信息平臺來銜接各個環(huán)節(jié)，同時也需要政府出臺支持政策來培育各環(huán)節(jié)的成長。針對產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化健全，還要通過制定針對性的產(chǎn)業(yè)標準，需要有關(guān)部門制定政策和標準以加強規(guī)范和引導(dǎo)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，從而應(yīng)對在實際建設(shè)中所遇到的由于產(chǎn)品多樣化和建設(shè)主體多元化所造成的水平不均衡問題。同時國家還要出臺各種政策來鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)的健康發(fā)展，促進產(chǎn)業(yè)布局下養(yǎng)老項目的多樣化和有序化。
2、政府出臺切實可行的優(yōu)惠政策， 鼓勵民間資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域
為鼓勵更多的開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)，政府需要出臺切實可行的優(yōu)惠政策。一是鼓勵民間資本進入養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。在規(guī)劃審批、投資核準、融資服務(wù)、財稅支持、土地使用、醫(yī)保定點等方面，貫徹平等準入原則。二是實行同等待遇。凡各級政府給予公辦養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)項目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)；給予非營利性機構(gòu)、組織的各種優(yōu)惠待遇和政策，也同樣適用于從事同類服務(wù)活動的民營養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)。
政府各相關(guān)部門要關(guān)注、關(guān)心養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，作好服務(wù)工作。繼續(xù)加大資金保障力度，建立養(yǎng)老服務(wù)資金保障制度，將發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的經(jīng)費列入專項財政預(yù)算。推進試點建設(shè)工作，推行優(yōu)惠政策，吸引社會捐助和公益慈善組織多渠道投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)；進一步完善社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)機制，規(guī)范養(yǎng)老服務(wù)標準，選擇有信譽的企業(yè)進入社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)。
3、吸取國外開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)驗
英國老年社區(qū)的特點是配套設(shè)施齊全的全齡化大型老年社區(qū)，也稱聚集住宅或退休之家。英國的老年社區(qū)建筑規(guī)模大，具有完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動超過80種以上，是集居住、商業(yè)服務(wù)、度假療養(yǎng)于一體的大型綜合社區(qū)。美國老年人的居住設(shè)施大致分為5類：獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院和老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。
4、探索國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的經(jīng)驗
“以房養(yǎng)老”模式以北京太陽城老年公寓為代表，采用反向抵押的逆按揭方式。這一概念是從西方引入中國的，在老齡化現(xiàn)象日益突出、獨生子女負擔加重的當今社會，該模式無疑是未來老年人減輕養(yǎng)老負擔的一種很好的方式。
5、開發(fā)商應(yīng)該探索獨立開發(fā)或合作開發(fā)的模式
養(yǎng)老地產(chǎn)對現(xiàn)金流要求非常高，除房地產(chǎn)開發(fā)公司外，一些保險公司、商業(yè)地產(chǎn)運行公司、醫(yī)療公司等也有進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的意愿，開發(fā)商可與此類公司合作開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，增強資金、資源實力，分散開發(fā)風險。同時，要做好項目前期準備、項目策劃和可行性研究。
四、總結(jié)
我們需要認清養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的核心和實質(zhì)，政府應(yīng)該承擔政府的責任，開發(fā)商應(yīng)該認清自己在這個產(chǎn)業(yè)中的定位和角色， 醫(yī)療資源應(yīng)該首當其沖促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的價值鏈和服務(wù)鏈的構(gòu)建， 全社會在共同做養(yǎng)老上達成共識。保險、投資、運營管理、社工體系、志愿者等方方面面共同參與， 這個產(chǎn)業(yè)才有希望， 才能成功。
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關(guān)鍵詞：村鎮(zhèn)銀行；農(nóng)村金融；盈利分析
中圖分類號：F83 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）04-0-01
截至2012年末，我國共開業(yè)村鎮(zhèn)銀行800家，中西部地區(qū)機構(gòu)占比61.2%。資產(chǎn)總額為4343億元，貸款余額為2330億元，其中農(nóng)戶和小微企業(yè)貸款余額合計占84%[1]。然而在村鎮(zhèn)銀行迅速發(fā)展的同時，其盈利能力卻呈現(xiàn)兩極分化和地域分化的趨勢，從總體看真正實現(xiàn)穩(wěn)定盈利的還是小部分，大部分仍然在盈虧平衡波動，同時在數(shù)量占比較大的中西部欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行總體盈利能力較弱，實現(xiàn)穩(wěn)定盈利的村鎮(zhèn)銀行主要集中于東部地區(qū)[2]。當前欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的盈利能力亟待提升。
一、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的總體盈利能力分析
村鎮(zhèn)銀行是經(jīng)營貨幣信用的金融機構(gòu)，其盈利性是在安全性與流動性基礎(chǔ)上的最終要求，同時盈利能力的大小也最終決定了自身的發(fā)展。因此對村鎮(zhèn)銀行總體盈利的衡量評價可以客觀反映其發(fā)展的現(xiàn)狀與不足。
當前銀行業(yè)普遍采用的盈利能力指標主要有資產(chǎn)收益率，凈利差率，存貸比，不良貸款率，撥備覆蓋率，非利息收入占比等。
（一）與銀行同業(yè)平均的比較。我國銀行業(yè)的主導(dǎo)是大型股份制商業(yè)銀行，與之比較，作為一級法人機構(gòu)的村鎮(zhèn)銀行規(guī)模小、網(wǎng)點少、業(yè)務(wù)單一。在各項評價指標中，村鎮(zhèn)銀行與行業(yè)平均值差距較大。這主要由于村鎮(zhèn)銀行正處于擴張期，同時經(jīng)營成本初期投入高，短期資產(chǎn)回報受到影響。以江西為例，2012年，我國銀行業(yè)平均資產(chǎn)收益率為1%，而在江西轄內(nèi)村鎮(zhèn)銀行的資產(chǎn)收益率僅為0.5%-0.7%，同時行業(yè)平均凈利差率為2.6%，而江西轄內(nèi)村鎮(zhèn)銀行凈利差率為2.2%。由于規(guī)模效益難以體現(xiàn)等原因，在凈資產(chǎn)收益率、非利息收入占比等核心指標上中西部村鎮(zhèn)銀行均低于行業(yè)平均值。但是處在信用體系不完善的欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的不良貸款率卻遠低于行業(yè)平均值。
（二）與同地區(qū)其他農(nóng)村金融機構(gòu)的比較。村鎮(zhèn)銀行在同地區(qū)的競爭對象主要是農(nóng)信社和郵儲行。由于市場后入和公眾認知不足與政策扶持力度小，村鎮(zhèn)銀行發(fā)展受到限制，吸收居民存款緩慢、依賴資本投入，5%的營業(yè)稅率高于農(nóng)信社的3%，結(jié)算渠道與涉農(nóng)貼息未得到政策支持等，因此村鎮(zhèn)銀行的成本費用等支出性指標要比同地區(qū)農(nóng)村金融機構(gòu)高，但是村鎮(zhèn)銀行作為一級法人機構(gòu)較其他銀行分支機構(gòu)表現(xiàn)出來充分的靈活性卻要大的多，創(chuàng)新中小微及農(nóng)村金融服務(wù)模式，形成了小微金融戰(zhàn)略的有效延伸，擴大了其在縣域、村鎮(zhèn)的市場份額。
（三）當前盈利能力存在問題分析及對策。
1.外部環(huán)境和政策制約嚴重。中西部村鎮(zhèn)銀行大多處于發(fā)展中的縣鄉(xiāng)，金融需求與經(jīng)濟發(fā)展不匹配，盈利空間狹窄。村鎮(zhèn)銀行吸儲較慢信貸結(jié)構(gòu)單一，同時信用體系不完善也在很大程度上制約了其盈利能力的提升，對村鎮(zhèn)銀行的幫扶政策還停留在宏觀層面并未具體落實，削弱了村鎮(zhèn)銀行競爭力。
國家應(yīng)放寬對村鎮(zhèn)銀行發(fā)起人結(jié)構(gòu)及股本的限制，鼓勵多種資本參與[3]，活躍農(nóng)村金融，強化村鎮(zhèn)銀行與地方政府聯(lián)系，加大扶持力度，盡快落實補貼支農(nóng)業(yè)務(wù)政策，提高村鎮(zhèn)銀行競爭優(yōu)勢。
2.內(nèi)部治理和風險控制亟待加強。當前，村鎮(zhèn)銀行發(fā)展緩慢的重要原因是村鎮(zhèn)銀行資本單薄，公眾對其內(nèi)部治理和風險控制信心不足，尤其在中西部地區(qū)，農(nóng)民對銀行資金的安全性要求更高。村鎮(zhèn)銀行內(nèi)部治理沒有統(tǒng)一的制度要求，同時人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊，對信貸風險控制不足。
金融監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)該制定統(tǒng)一的村鎮(zhèn)銀行內(nèi)部治理控制要求，同時加強監(jiān)管，建立市場推出與風險保障體系，村鎮(zhèn)銀行自身應(yīng)該健全內(nèi)部控制體系與信息披露制度，強化崗位監(jiān)督與員工職業(yè)素養(yǎng)要求。
二、經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)村鎮(zhèn)銀行的盈利模式分析
當前村鎮(zhèn)銀行的業(yè)務(wù)范圍包括吸收公眾存款，發(fā)放貸款，辦理國內(nèi)結(jié)算，辦理票據(jù)承兌與貼現(xiàn)，從事同業(yè)拆借、銀行卡業(yè)務(wù)，收付款項及保險業(yè)務(wù)和銀監(jiān)會批準的其他業(yè)務(wù)。
（一）當前盈利模式分析。當前村鎮(zhèn)銀行由于所處環(huán)境與自身條件限制，其主要收入來源于凈利息收入，業(yè)務(wù)模式主要是零售銀行業(yè)務(wù)為主，其中零售銀行業(yè)務(wù)當中涉農(nóng)存貸款占到62.5%。而在東部地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行以及中西部地區(qū)發(fā)展較為成功的村鎮(zhèn)銀行中，其盈利模式中批發(fā)銀行業(yè)務(wù)、私人銀行業(yè)務(wù)、中間業(yè)務(wù)、混業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)呈現(xiàn)多元化趨勢，中西部的489家村鎮(zhèn)銀行中的90%主要以零售業(yè)務(wù)為主，而在東部的311家村鎮(zhèn)銀行中這一比例不到50%。同時經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的村鎮(zhèn)銀行非利息收入占比較低導(dǎo)致盈利穩(wěn)定性較差，業(yè)績波動大。
同時村鎮(zhèn)銀行在區(qū)域金融的競爭中不能有效聯(lián)合資本，導(dǎo)致在競爭中處于弱勢地位，過于重視資本的逐利性，盲目追求擴張，盈利模式的一味求大而沒有保障其合理性與流動性。
（二）當前存在問題分析及對策。
1.業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)單一化制約著村鎮(zhèn)銀行在中西部地區(qū)的獲利能力提升，直接影響其抗風險能力與資產(chǎn)收益。在當前中國城鎮(zhèn)化進程加快的背景下，尤其是村鎮(zhèn)銀行所處的縣級城市金融需求日益增大，村鎮(zhèn)銀行卻不能因需定求，導(dǎo)致發(fā)展陷入困境。
村鎮(zhèn)銀行應(yīng)平衡業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，合理配置資本，將業(yè)務(wù)面向區(qū)域金融的需求，面向中西部縣域的城鎮(zhèn)化進程與農(nóng)村醫(yī)療和養(yǎng)老保險，同時挖掘涉農(nóng)潛在業(yè)務(wù)，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，開發(fā)適應(yīng)三農(nóng)發(fā)展的金融產(chǎn)品，保障盈利模式質(zhì)和量同步提升。
2.盈利模式僵化，缺乏核心競爭力，當前村鎮(zhèn)銀行存款主要由資本投入組成，加之公眾了解不夠，吸收居民和企業(yè)存款滯后，導(dǎo)致流動性下降，資產(chǎn)管理水平下降，同時面對區(qū)域內(nèi)同業(yè)競爭缺乏有效應(yīng)對，不能擴大盈利空間。
村鎮(zhèn)銀行應(yīng)積極與區(qū)域內(nèi)國有資產(chǎn)、大型企業(yè)合作，互相注資參股，形成有效的核心競爭力，同時與地方政府協(xié)作[4]，提高公眾認可度，創(chuàng)新信貸方式，推廣有地方特色的中小微企業(yè)金融與農(nóng)村金融服務(wù)，創(chuàng)新盈利模式。
參考文獻：
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【關(guān)鍵詞】養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā) PPP模式 可行性 必要性
一、引言
我國是當今世界上老年人口最多、增速最快的國家。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站最新統(tǒng)計，2014年底，我國60歲及以上人口數(shù)量已經(jīng)達到21242萬人，占全國比重15.5%，65歲以上人口數(shù)量達到13755萬人，占全國比重10.1%，對比聯(lián)合國的人口老齡化標準，我國人口老齡化程度十分嚴重。
根據(jù)民政局數(shù)據(jù)顯示，截止2015年3月底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.5張，與政府在《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。
面對日益嚴峻的老齡化問題和潛力巨大的養(yǎng)老服務(wù)市場，我國“十二五”綱要規(guī)劃提出，構(gòu)建“以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐”的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。在“十二五”期間，國家相繼出臺一系列政策法規(guī)，推動民間資本、社會力量進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，致使近年民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的熱情空前高漲，養(yǎng)老服務(wù)成為投資新熱點。
同時，與養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)相關(guān)聯(lián)的養(yǎng)老地產(chǎn)市場因此也方興未艾，各方投資者都在積極尋求成功的融資框架和開發(fā)模式。本文在現(xiàn)有的養(yǎng)老市場背景下，綜述相關(guān)研究和實踐，提出一類新的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式與融資框架建議――PPP模式，為有關(guān)企業(yè)投資開發(fā)提供參考。
二、文獻綜述
“養(yǎng)老地產(chǎn)”從字面上看，可理解為“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。這種模式將房地產(chǎn)開發(fā)項目主題化，整合其他資源，為客戶提供特殊生活模式和消費方式。養(yǎng)老地產(chǎn)由適老化住宅拓展而來，最初只是將養(yǎng)老主題融入傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，但發(fā)展至今已融入了商業(yè)地產(chǎn)運營、養(yǎng)老服務(wù)和金融創(chuàng)新等屬性，形成養(yǎng)老地產(chǎn)的廣義概念。目前國際上對于養(yǎng)老地產(chǎn)的研究主要集中在三個方面，即國內(nèi)外發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的先進經(jīng)驗分析、人口老齡化下的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)研究和關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃研究。羅福周和韓言虎（2012）根據(jù)我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀及結(jié)合典型案例，并從老齡化社會、老年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、房地業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型角度，分析了養(yǎng)老地產(chǎn)的特性，介紹了國外養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗，闡述了當前亟待發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性。姜睿和蘇舟（2012）從中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在發(fā)展邏輯來看，養(yǎng)老服務(wù)社會化、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施集約化與養(yǎng)老服務(wù)高端化是催生中國養(yǎng)老地產(chǎn)的內(nèi)在動力，養(yǎng)老地產(chǎn)金融化是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展依托和現(xiàn)實路徑。Deng Y， Gyourko J和Wu J.（2010）認為養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種融合復(fù)合地產(chǎn)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)，盡管在中國仍處于初級發(fā)展階段，但其系統(tǒng)性和復(fù)合度很高，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
PPP（Public-private partnerships，或簡稱P3s）即公私合作伙伴關(guān)系，是指公共部門和非公共部門為提供公共產(chǎn)品和服務(wù)而建立的一套利潤共享、風險共擔的合作模式；也可以說是公共部門通過與私人部門建立伙伴關(guān)系來提供公共產(chǎn)品或服務(wù)的一種方式。它是通過非政府部門的融資，改變公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的運作方式，并通過非公共部門引入市場機制，利用其創(chuàng)新和經(jīng)驗，提高基礎(chǔ)設(shè)施和管理的水平，以達到增值基礎(chǔ)設(shè)施的目的。目前國際上對PPP模式的研究大部分集中于對PPP項目融資風險因素的識別及分類、風險評估、風險分擔原則、分擔模式和在公共設(shè)施的應(yīng)用等方面的研究。彭桃花和賴國錦民（2004）認為無論是在發(fā)達國家或發(fā)展中國家，PPP模式的應(yīng)用越來越廣泛，風險的辨識與合理分配是成功運用PPP的關(guān)鍵。張桂玲（2014）認為將PPP模式應(yīng)用于農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是十分重要的，孫學工，劉國艷和杜飛輪等（2015）認為PPP在我國公用事業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等多個行業(yè)得到較為廣泛的應(yīng)用，但現(xiàn)有PPP模式不適應(yīng)新形勢發(fā)展要求，應(yīng)迫切需要進行相應(yīng)改革，并盡快開展新型PPP模式試點。R.Scott Fosler和Renee A.Berger（1982）運用實證分析的方法，研究了美國7座有代表性城市政府在提品和服務(wù)時引入私人部門的案例，其得出的結(jié)論是當?shù)卣畱?yīng)該結(jié)合自身特點，城市的自然條件、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和政治體制特點等，因地制宜地選擇PPP模式。
三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)分析
（一）開發(fā)模式
當前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式大多模仿美國的CCRC（Continuous Care Retirement Communities，持續(xù)照護退休社區(qū)）模式，但在開發(fā)規(guī)模、功能定位和建造選址上有所區(qū)別。我國早期的開發(fā)項目是模仿美國的大規(guī)模、低密度社區(qū)，以輔助生活區(qū)、家庭照料社區(qū)等為主，設(shè)置一定比例的護理型公寓和醫(yī)療護理設(shè)施，如東方太陽城、北京太陽城等。之后我國又模仿美國出現(xiàn)了一些規(guī)模較小、定位高端的獨立生活型機構(gòu)，以老年公寓、老年聚集區(qū)為主，如椿萱茂、和熹會等。近年，國內(nèi)也出現(xiàn)了將生態(tài)和養(yǎng)老結(jié)合打造的旅游養(yǎng)老、集中商品住宅社區(qū)小戶型社區(qū)養(yǎng)老、主打養(yǎng)生牌的溫泉養(yǎng)老等不同的新型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，如無錫九如城等養(yǎng)老綜合體。
（二）盈利模式
目前國內(nèi)在養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式方面有三種類型：“出售”、“長期持有”和“出售+長期持”。
（1）出售。一般而言，銷售型養(yǎng)老地產(chǎn)更偏向于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，出售對象可以為是產(chǎn)權(quán)也可以是使用權(quán)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤。
（2）長期持有。長期持有自主運營，養(yǎng)老社區(qū)將只租不售。目前很多開發(fā)商考慮嘗試采取會員制的運營模式，即老年人住進來需要交一定金額的會費，入住以后根據(jù)不同的養(yǎng)老服務(wù)等級每月再繳納相應(yīng)費用，當老人去世之后，剩余的會費將退還給家屬。會員制與普通房產(chǎn)銷售類似，是通過銷售會籍，迅速鎖定目標客戶使資金快速回籠，也為多地養(yǎng)老的開展提供了客源基礎(chǔ)。
（3）出售+持有。養(yǎng)老住宅的開發(fā)需要社區(qū)可持續(xù)性發(fā)展，盈利模式就需要將產(chǎn)品銷售和運營服務(wù)二者并重。“銷售+持有”型就是為了彌補全部出售模式下后期運營質(zhì)量無法保障而提出的改進方案，一般是銷售自理型住宅，繼續(xù)持有護理型公寓和醫(yī)療護理設(shè)施，典型案例是北京太陽城。
（三）融資方式
養(yǎng)老地產(chǎn)具有前期投資大、回收資金慢、收益率低、公益性較強等特點，由于這一特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)很難取得銀行貸款。
第一種方式，在我國最為常見融資方式的是由政府獨資，養(yǎng)老服務(wù)作為社會福利事業(yè)，由于其回報率較低，往往由政府撥發(fā)一定比例的財政支出來開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)。
第二種方式，由開發(fā)商單獨投資，作為地產(chǎn)項目來開發(fā)銷售，這種形式在國外較為多見，美國就已有專門開發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司，但開發(fā)成本過高，風險性大，國內(nèi)較少。
第三種方式，開發(fā)商投資和住戶集資相結(jié)合的方式，住戶可將原住房出售或作抵押來籌集所需資金，入住后只需交付少量的費用，但可操作性較差。
四、PPP模式的引入
（一）模式的可行性和必要性分析
我國主要的養(yǎng)老服務(wù)形式以機構(gòu)養(yǎng)老為主，屬于我國的福利事業(yè)，通常以養(yǎng)老院為主，但準入門檻較高，由政府提供。而政府因為財政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種前期投資大、回收資金慢的基礎(chǔ)公共建設(shè)項目缺乏足夠的資金支持，再加上我國近年人口的老齡化程度日益加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。社會資本作為當今中國經(jīng)濟的重要力量，有著充足的流動資金和靈活的經(jīng)營理念，根據(jù)準公共物品的特點，養(yǎng)老地產(chǎn)實際上屬于準公共物品的范疇，區(qū)別于傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院，完全可以讓更有活力的私營機構(gòu)作為主導(dǎo)進行建設(shè)，使之成為政府機構(gòu)養(yǎng)老的有效補充。
PPP強調(diào)公共部門和私營機構(gòu)為提供公共服務(wù)組建項目公司或約定長期合作，在項目中各自投入資源并合理分擔風險，實現(xiàn)各相關(guān)方共贏。企業(yè)通過獲得政府授予的特許經(jīng)營權(quán)，提供基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)的建設(shè)與服務(wù)，通過運營回收投資并獲得合理收益。養(yǎng)老地產(chǎn)本身具有的公益性，以及投資回收期長、現(xiàn)金流相對穩(wěn)定或增長的特點，滿足了PPP應(yīng)用的基本條件。一方面，政府可以通過鼓勵政策，引導(dǎo)企業(yè)加大養(yǎng)老服務(wù)的供給，滿足不同層次的養(yǎng)老需求；另一方面，企業(yè)可以減輕初期投資和運營期稅費帶來的財務(wù)壓力，專注于提升養(yǎng)老服務(wù)和管理的專業(yè)化水平。同時，應(yīng)用PPP模式也將大力推動我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與改革。
（二）養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的構(gòu)成
（1）項目發(fā)起方組建項目公司。項目主辦人可以是某家公司，也可以是多個投資者組成的聯(lián)合體。由于養(yǎng)老地產(chǎn)屬于公益性項目，發(fā)起人應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和良好的信譽。
（2）項目公司與政府簽訂特許協(xié)議。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目必須得到政府批準，并在特許協(xié)議中與項目公司明確各自的權(quán)利和義務(wù)。其次，由于養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目屬于公益性項目，政府可以提供資金、信譽、履約等方面的支持，政府也可以持有項目公司的股份。
（3）項目公司與銀行簽訂融資（貸款）協(xié)議。一些國家政府的出口信貸機構(gòu)、商業(yè)銀行和一些金融機構(gòu)，往往是PPP項目融資的資金主要提供者。在PPP項目融資中，往往由多家銀行和金融機構(gòu)組成一個銀團對項目提供資金支持。
（4）項目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發(fā)行公司股票或公司債券等來募集資金。
（5）項目公司與承建商簽訂承建合同。承建商負責項目工程的設(shè)計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進入項目，建設(shè)款項的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項目有現(xiàn)金流入的時期內(nèi)分期支付。
（6）項目公司在養(yǎng)老地產(chǎn)建成后與營運方簽訂運營合同；老年住戶與運營公司簽訂租賃合同。在養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與養(yǎng)老地產(chǎn)的管理運營方簽訂租賃合同，但運營公司需要向項目公司支付項目收益。這樣便于項目公司和運營公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。
（7）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，項目融資的巨額資金以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項目各方準確的認定自己面臨的重要風險，并為他們投保。
（三）模式優(yōu)缺點分析
養(yǎng)老地產(chǎn)這一大型公益性項目的開發(fā)，單靠政府或企業(yè)自身，往往會面臨開發(fā)成本高，收益率低，回收資金慢等問題，而采用PPP模式，通過讓社會資本進入養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)可以提高服務(wù)效率和降低服務(wù)成本，產(chǎn)生共贏的良好局面。同時，政府的參與提高了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督和信譽，加快了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而社會資本的加入也提高產(chǎn)業(yè)經(jīng)營效率，增強了資本增值能力。
另外，采用PPP項目融資方式建設(shè)老年地產(chǎn)，利用由多個銀行和金融機構(gòu)組成的銀團貸款，降低了單一的銀行的風險，還有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風險。采用PPP模式融資建設(shè)大規(guī)模養(yǎng)老地產(chǎn)項目，還可以創(chuàng)立統(tǒng)一的品牌，建立統(tǒng)一的服務(wù)中心，建立自身的物業(yè)管理公司和醫(yī)療救護中心，提高了養(yǎng)老服務(wù)的多樣性。
但是，采用PPP模式建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，需要的相關(guān)條件較多（需要政府的支持、需要銀行和保險公司的介入、需要社會資本愿意忍受回收資金緩慢而主動介入等條件），所以仍需要大量的溝通和協(xié)調(diào)工作，才能確保養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的正常開展。
五、我國養(yǎng)老需求現(xiàn)狀下的PPP模式開發(fā)建議
（一）加快模式應(yīng)用，滿足巨大的市場需求，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量
根據(jù)民政局2014年公報數(shù)據(jù)顯示，2014年底全國各類養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)和設(shè)施94110個，其中各類養(yǎng)老床位577.8萬張， 與2014年底我國60歲老年人口數(shù)量21242萬差距巨大；同時數(shù)據(jù)顯示2014年底我國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位27.2張，與政府在《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011-2015年）》要求的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張仍有較小差距，與發(fā)達國家平均水平的每千名老年人擁有養(yǎng)老床位50到70張更是差距不小。
更加突出的問題是市場配置的不均衡。研究表明，2014年全國養(yǎng)老機構(gòu)床位使用率不到65%，公辦機構(gòu)的“一床難求”和民辦機構(gòu)的“慘淡經(jīng)營”形成鮮明對比。公辦養(yǎng)老院往往因服務(wù)好、收費低的特點受民眾追捧，有新聞報道稱第一福利院排號甚至要等100年。然而，高性價比的公辦養(yǎng)老院背后是超過70%面臨收不抵支的財務(wù)困境。根據(jù) 《養(yǎng)老機構(gòu)管理辦法》，“公辦養(yǎng)老機構(gòu)應(yīng)當優(yōu)先保障孤老優(yōu)撫對象和經(jīng)濟困難的孤寡、失能、高齡等老年人的服務(wù)需求”；《民政部關(guān)于開展公辦養(yǎng)老機構(gòu)改革試點工作的通知》中進一步明確了公辦養(yǎng)老機構(gòu)“托底”的職能定位。也就是說，公辦養(yǎng)老院本應(yīng)保障低端養(yǎng)老需求，而現(xiàn)在承擔了過多社會養(yǎng)老責任，中端養(yǎng)老市場仍舊供給不足。同時，現(xiàn)有的養(yǎng)老機構(gòu)還存在城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡，功能過于單一和設(shè)施相對簡陋等問題。
因此，面對廣闊的養(yǎng)老市場，我們應(yīng)加快PPP模式在養(yǎng)老地產(chǎn)的應(yīng)用，利用PPP模式降低養(yǎng)老服務(wù)成本，提高養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，同時當前我國彌補巨大的市場空白。同時，注意在應(yīng)用PPP模式開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的過程中，注意養(yǎng)老產(chǎn)品的層次性，以滿足高、中、低三類不同養(yǎng)老市場的需求，注意城鄉(xiāng)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，確保城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)的共同發(fā)展。
（二）提升模式內(nèi)涵，注重產(chǎn)品多樣化發(fā)展，滿足不同養(yǎng)老偏好
中國是世界上唯一老年人口超過2億的國家，同時人口老齡化日益加劇。據(jù)預(yù)測，2050 年我國老年人口撫養(yǎng)比將達到46：100，即每46個老年人口需要100個年輕勞動力人口去贍養(yǎng)。而社會中的老年人口數(shù)量和比例僅僅是在宏觀層面上表明了我國養(yǎng)老市場的規(guī)模，而具體的養(yǎng)老需求分析仍需要依賴微觀調(diào)研結(jié)果。結(jié)合近年來全國各地的調(diào)研結(jié)果，可以將當前我國養(yǎng)老需求特點和PPP模式應(yīng)用的建議總結(jié)如下：
（1）大部分老人仍傾向于居家養(yǎng)老，居家養(yǎng)老市場潛力巨大。2010年遠洋地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)表示，15%被訪者考慮過入住養(yǎng)老公寓，其中7%入住意愿較強，其余則表示不考慮入住此類養(yǎng)老機構(gòu)。雖然入住意愿比例較低，但目前我國老年人口已達到20000萬多，乘以15%仍有3000萬老年人口的市場需求，這與目前各類養(yǎng)老床位577.8萬張之間依舊存在巨大的市場份額，機構(gòu)養(yǎng)老市場仍大有可為。
同時，PPP模式在居家養(yǎng)老服務(wù)上依舊可以發(fā)揮巨大的作用。面對居家養(yǎng)老這一巨大的市場，政府往往很難靠自己獨立支持，而當下應(yīng)用PPP模式的政府購買第三方居家養(yǎng)老服務(wù)的項目實施，也為我們PPP模式進入居家養(yǎng)老這一市場提供了很好的借鑒意義。
（2）社區(qū)尺度上存在明顯空間差異，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)覆蓋多方面。2013 年對北京6類典型居住社區(qū)的調(diào)查結(jié)果顯示，養(yǎng)老需求在社區(qū)尺度上具有明顯的空間差異性。相較之下，普通混合社區(qū)和單位大院的老年人對機構(gòu)養(yǎng)老更加熱衷；新建商品房社區(qū)內(nèi)的老人更加傾向于服務(wù)質(zhì)量和環(huán)境較好的民辦養(yǎng)老機構(gòu)；企事業(yè)單位退休職工集中的混合社區(qū)青睞中等收費水平的民辦養(yǎng)老機構(gòu)；習慣了彼此熟悉、朝夕相處的大院生活的老年人則主要選擇性價比更高的公辦養(yǎng)老機構(gòu)。
針對不同社區(qū)的養(yǎng)老人群，我國養(yǎng)老地產(chǎn)PPP項目的開發(fā)中，應(yīng)該盡量兼顧到以上各類養(yǎng)老人群的需求，以PPP模式開發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)該是只針對低端、中端或高端中某一類養(yǎng)老市場的單個養(yǎng)老產(chǎn)品，而應(yīng)該是覆蓋多個層次的養(yǎng)老綜合體。
（3）健康狀況和文化程度影響?zhàn)B老方式選擇，養(yǎng)老服務(wù)物質(zhì)精神共結(jié)合。相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，老年人的健康狀況水平和文化程度顯著影響?zhàn)B老方式的選擇。2007年的調(diào)研結(jié)果顯示，慢性病患者和較高文化的老年人更加傾向于選擇養(yǎng)老機構(gòu)進行養(yǎng)老。而這一類人群的養(yǎng)老需求往往不僅限于居住保障和生活便利，同時也會融入交流、情感、甚至自我價值再實現(xiàn)等養(yǎng)老需求，這些都是我們PPP模式應(yīng)用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中必須給予足夠重視的，要確保養(yǎng)老服務(wù)的物質(zhì)保障基礎(chǔ)之上滿足更高層次的精神需求，當然這一需求的實現(xiàn)，也將不斷推動我國養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展和改革。
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[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行；養(yǎng)老金融；創(chuàng)新對策
[中圖分類號] F830.33 [文獻標識碼] B
[文章編號] 1009-6043（2017）04-0028-03
由中國保險行業(yè)協(xié)會、人力資源和社會保障部社會保障研究所等5家機構(gòu)聯(lián)合的《2015中國職工養(yǎng)老儲備指數(shù)大中城市報告》顯示，我國人口老齡化已達到較為嚴重的程度。截止到2015年底，我國60歲及以上老年人人口將達到2.16億人，養(yǎng)老資金缺口大，依靠傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式難以滿足日益增長的養(yǎng)老人口比例。商業(yè)銀行作為金融市場的主體，大力發(fā)展商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)對豐富養(yǎng)老產(chǎn)品種類，推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)以及構(gòu)建銀行多元化盈利模式具有積極的作用。
一、老齡化為商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)帶來的發(fā)展機遇
根據(jù)聯(lián)合國預(yù)測，我國到2050年60歲以上老人將達到36.5%，人口老齡化將遠遠高于歐美等發(fā)達國家。人口老齡化的快速發(fā)展將催生一批養(yǎng)老新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當前，由于我國人口基數(shù)大，經(jīng)濟發(fā)展水平還不高，因此養(yǎng)老資金缺口比較大，需要依賴于金融機構(gòu)的支持，需要商業(yè)銀行各級養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點積極創(chuàng)新符合養(yǎng)老市場的金融業(yè)務(wù)產(chǎn)品。
在經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展背景下，商業(yè)銀行盈利空間越來越小，如何提高商業(yè)銀行盈利空間，實現(xiàn)商業(yè)銀行可持續(xù)發(fā)展是當前金融市場改革所必須面臨的主要問題之一。實踐證明大力發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行盈利的重要抓手，具體表現(xiàn)在：
（一）創(chuàng)業(yè)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)能夠為商業(yè)銀行帶來新的利潤增長點
對于面臨諸多轉(zhuǎn)型壓力的商業(yè)銀行而言，創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)能夠為銀行增進利潤，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)屬于新興產(chǎn)業(yè)，具有廣闊的發(fā)展空間，商業(yè)銀行將養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)與傳統(tǒng)金融業(yè)務(wù)相融合能夠為商業(yè)銀行提供巨大的經(jīng)濟效益。例如，從我國養(yǎng)老基金入手，可以為銀行帶來巨大的資金流動量，商業(yè)銀行可以將養(yǎng)老基金用于穩(wěn)定的資金投資等為銀行創(chuàng)造收入，進而降低商業(yè)銀行的授信風險。
（二）商業(yè)銀行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型要求以發(fā)展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)為主
在銀行利率、匯率市場化改革背景下，商業(yè)銀行面臨的市場競爭越來越激烈：一方面，商業(yè)銀行的直接融資增量大于銀行信貸增量，造成銀行利差減少；另一方面，信托、保險等非銀行融資工具占比的快速提升，使商業(yè)銀行傳統(tǒng)的盈利方式落后。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是我國新興產(chǎn)業(yè)，隨著我國人口老齡化進程的不斷加快，未來老年人服務(wù)產(chǎn)業(yè)將占據(jù)市場的很大份額。根據(jù)興業(yè)銀行2015年的數(shù)據(jù)調(diào)查，老年人已經(jīng)成為銀行理財產(chǎn)品的主力軍，由此可見商業(yè)銀行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型必須要以開展創(chuàng)新養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)為主要內(nèi)容。
（三）我國相關(guān)政策制度為銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展提供了依據(jù)
例如《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》中明確提出，到2025年，基本建成覆蓋廣泛、種類齊全、功能完備、服嶄咝А安全穩(wěn)健，與我國人口老齡化進程相適應(yīng)，符合小康社會要求的金融服務(wù)體系。
二、人口老齡化背景下商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展存在的問題
養(yǎng)老金融是以提升養(yǎng)老保障為目標的各項金融服務(wù)，基于我國人口老齡化進程的不斷加快以及養(yǎng)老金增值的需求，當下的財富已經(jīng)不足以覆蓋老年人支付未來生活需要，因此大力發(fā)展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)成為銀行業(yè)發(fā)展的重要內(nèi)容之一。經(jīng)過實踐調(diào)查我國銀行參與養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的數(shù)量越來越多，養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的種類越來越豐富，但是基于當前巨大的養(yǎng)老資金缺口，我國商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的發(fā)展仍存在不少問題：
（一）養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)模式同質(zhì)化形象嚴重
近年來，商業(yè)銀行逐漸意識到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的價值，紛紛開展了系列的養(yǎng)老金融產(chǎn)品，例如光大銀行推出的頤享陽光卡，該卡是光大銀行針對55歲以上的老年客戶，提供除了基本的借記卡功能外，還涵蓋四大專屬增值服務(wù)，涵蓋財富、便捷、出行、健康等。但是我國商業(yè)銀行所推出的養(yǎng)老金融產(chǎn)品存在同質(zhì)化、零散化等問題：一是養(yǎng)老金融產(chǎn)品缺乏個性。根據(jù)對商業(yè)銀行養(yǎng)老金融產(chǎn)品的收益看，養(yǎng)老金融理財產(chǎn)品收益要遠遠高于一般存款利率，但是其存在發(fā)展期限短、操作繁瑣以及難以達到預(yù)期目標的問題，尤其是商業(yè)銀行開發(fā)的養(yǎng)老金融產(chǎn)品沒有考慮到老年人的需求，滿足不了老年人的實際需求，導(dǎo)致金融業(yè)務(wù)功能緊緊體現(xiàn)在理財層面，而缺乏對老年人生活水平質(zhì)量的關(guān)注；二是銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)模式零散化。從我國商業(yè)銀行養(yǎng)老金融產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃而言，各大商業(yè)銀行都在積極拓展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)，但是銀行卻沒有建立完善的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)組織體系，而是將養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)掛管在金融服務(wù)公司或者零售部門業(yè)務(wù)之下，沒有設(shè)置獨立的養(yǎng)老金融機構(gòu)。而且銀行在研發(fā)養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)時缺乏與部門之間的溝通，導(dǎo)致養(yǎng)老金融產(chǎn)品的市場化需求不高。
（二）養(yǎng)老金融市場結(jié)構(gòu)存在失衡
完整的養(yǎng)老金體系涵蓋“三個支柱”：第一支柱為基本養(yǎng)老金制度，第二支柱為企業(yè)年金、職業(yè)年金，第三支柱為個人儲蓄賬戶。目前，輿論呼吁建立以個人賬戶為基礎(chǔ)的第三支柱養(yǎng)老金體系。但是從當前養(yǎng)老金融體系看我國養(yǎng)老金融體系存在“頭重腳輕”的格局：一方面我國企業(yè)年金比例相比OECD成員國發(fā)展水平要低很多。根據(jù)最新的世界央行數(shù)據(jù)，我國商業(yè)銀行企業(yè)年金基金累計規(guī)模要遠遠低于經(jīng)和組織成員國的比例。同時企業(yè)年金的收益較低，影響其業(yè)務(wù)發(fā)展。在企業(yè)年金制度改革推動下，我國企業(yè)年金發(fā)展規(guī)模在不斷擴大，但是其收益卻非常低，甚至要低于同業(yè)存款收益；另一方面養(yǎng)老金融產(chǎn)品過度傾向于非銀行機構(gòu)，銀行機構(gòu)開發(fā)的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)規(guī)模較小。在養(yǎng)老金融產(chǎn)品上，金融機構(gòu)推出的養(yǎng)老產(chǎn)品更加具有針對性，市場在養(yǎng)老產(chǎn)品選擇上也傾向于保險機構(gòu)等，而商業(yè)銀行所推出的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)往往是在基于自身各類產(chǎn)品的重新調(diào)整組合，缺乏對老年客戶的特定需求上。
（三）銀行考核體系制約養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)
長期以來由于養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)具有業(yè)務(wù)經(jīng)營、投入回報周期長等特點，再加上現(xiàn)有的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)管理制度制約商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的發(fā)展：首先銀行對商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)考核體系的不完善，以企業(yè)年金為例，由于企業(yè)年金規(guī)模比較大，市場競爭性比較高，商業(yè)銀行獲得企業(yè)年金需要前期投入過多的資源以及資本，因此其很難在短期內(nèi)獲得收益。而現(xiàn)有的銀行考核體系缺乏對商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)前提投入的考核，因此很多銀行管理者為了短期的績效考核，不得不放棄企業(yè)年金業(yè)務(wù)；其次養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)受到多重監(jiān)管機構(gòu)的制約。從我國政府監(jiān)管職能看，養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)受到多個部門的監(jiān)管，同樣以企業(yè)年金為例，人力資源管理部門負責企業(yè)年金政策的制定、銀監(jiān)部門負責銀行托管以及賬管業(yè)務(wù)的規(guī)范運營等，證監(jiān)部門則負責投資運作，保監(jiān)會則負責養(yǎng)老保險公司參與年金，這樣一來在多重部門的交叉監(jiān)管下，商業(yè)銀行在開展企業(yè)年金業(yè)務(wù)時需要涉及多個部門，影響其業(yè)務(wù)開展效率。根據(jù)監(jiān)管要求，養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)多數(shù)有準入限制，商業(yè)銀行需要獲取相關(guān)資格才能從事業(yè)務(wù)。自2007年后至今，管理部門再無公開企業(yè)年金管理人資格申請通道。這樣大大制約了商業(yè)銀行參與企業(yè)年金業(yè)務(wù)的積極性。
三、創(chuàng)新商業(yè)銀行養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的對策
基于我國日益嚴峻的人口老齡化問題，商業(yè)銀行要積極適應(yīng)新常態(tài)發(fā)展要求，依托已有的養(yǎng)老金業(yè)務(wù)經(jīng)驗，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，通過頂層設(shè)計構(gòu)建多層次、系統(tǒng)化的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)體系：
（一）明確養(yǎng)老金融發(fā)展策略，完善組織結(jié)構(gòu)
在商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時期，商業(yè)銀行盈利模式已經(jīng)發(fā)生巨大變化，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟新常態(tài)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，我國人口老齡化進程的加快為商業(yè)銀行提供了巨大的發(fā)展契機，如何抓住老年客群是商業(yè)銀行利潤新增長點，因此，商業(yè)銀行在深入研究自身發(fā)展規(guī)劃的基礎(chǔ)上，制定出符合市場需求的養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃，圍繞養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展及養(yǎng)老保險體系改革，在社保資金結(jié)算、養(yǎng)老基金投資管理、老年綜合金融服務(wù)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資等多個領(lǐng)域加緊布局。另外，由于養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)涉及多條線的業(yè)務(wù)內(nèi)容，商業(yè)銀行應(yīng)該從內(nèi)部構(gòu)建完善的組織結(jié)構(gòu)，見下表：
（二）彌補養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)資質(zhì)短板，積極爭取政策優(yōu)惠
銀行監(jiān)管部門、商業(yè)銀行應(yīng)加強與養(yǎng)老金管理部門的溝通，爭取補全管理資格，特別是養(yǎng)老金投資管理資格。囿于多數(shù)商業(yè)銀行缺乏參與企業(yè)年金等B老金融業(yè)務(wù)的資格，限制了商業(yè)銀行進一步拓展業(yè)務(wù)的范圍。即使已經(jīng)獲得年金業(yè)務(wù)管理資格的銀行，主要業(yè)務(wù)局也限于即將開展的基本養(yǎng)老保險基金業(yè)務(wù)，投資管理人范圍限制在具有全國社保基金、企業(yè)年金基金投資管理經(jīng)驗的機構(gòu)中，大多數(shù)商業(yè)銀行基本沒有參與資格。對商業(yè)銀行而言，積極爭取養(yǎng)老金融投資管理人資格，分享養(yǎng)老基金投資管理機遇，成為最現(xiàn)實，也是最迫切的需求。此外我國相關(guān)部門要積極針對商業(yè)銀行開展養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的服務(wù)，通過商業(yè)銀行與保險機構(gòu)的合作，進一步豐富我國養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)體系的不斷完善。
（三）整合商業(yè)銀行內(nèi)外部資源，構(gòu)建養(yǎng)老金融綜合服務(wù)體系
首先，商業(yè)銀行應(yīng)整合內(nèi)部資源，解決養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)模式零散化、產(chǎn)品碎片化問題。商業(yè)銀行著手將涉及養(yǎng)老金融不同板塊的業(yè)務(wù)進行重新規(guī)劃，對內(nèi)建立統(tǒng)一的養(yǎng)老金融產(chǎn)品研發(fā)平臺，對外創(chuàng)立基于商業(yè)銀行信譽的養(yǎng)老服務(wù)品牌。在產(chǎn)品研發(fā)方向上，對企事業(yè)單位等公司客戶，提供包含受托、賬戶管理、托管、投資管理、綜合金融服務(wù)在內(nèi)的一攬子服務(wù)。其次，整合外部資源，完善服務(wù)體系。商業(yè)銀行尋求與其他銀行、養(yǎng)老保險公司、信托、基金、券商的合作，建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，整合渠道及產(chǎn)品資源，在養(yǎng)老金融市場實現(xiàn)利益最大化。在企業(yè)年金領(lǐng)域，商業(yè)銀行與養(yǎng)老保險公司、基金公司可共同成立企業(yè)年金集合計劃，為廣大中小企業(yè)提供年金服務(wù)，提高了商業(yè)銀行的中間業(yè)務(wù)收入。例如太平洋保險集團旗下太保養(yǎng)老投資公司首個實施日間照料運營輸出及居家養(yǎng)老業(yè)務(wù)的落地項目――上海市普陀區(qū)“真如意同心家園長者之家”照護站（以下簡稱照護站）簽約了首位輕度失智失能客戶并收取服務(wù)費，實現(xiàn)該公司成立以來第一筆養(yǎng)老服務(wù)收費。
（四）積極關(guān)注“以房養(yǎng)老”等不動產(chǎn)養(yǎng)老資產(chǎn)潛藏的金融需求
老年人除了在工作期間儲蓄用于個人養(yǎng)老外，不動產(chǎn)等其他財產(chǎn)也可以在老年時通過銀行融資獲得即期現(xiàn)金流。銀行應(yīng)未雨綢繆，研究房屋“反向抵押”等以養(yǎng)老為目的的金融產(chǎn)品，注意金融產(chǎn)品創(chuàng)新與我國特殊的房地產(chǎn)環(huán)境對接，制度設(shè)計上要緊緊把握養(yǎng)老需求，防止把“反向抵押”獲得的養(yǎng)老金用于還債、后代教育等非養(yǎng)老用途。目前，在我國“以房養(yǎng)老”的衍生模式是“以租養(yǎng)老”，以房屋租金支付養(yǎng)老院費用等。銀行也可以和房屋經(jīng)紀機構(gòu)合作，在房屋代管、租金監(jiān)管等多方面介入房屋養(yǎng)老市場，在市場發(fā)展中不斷發(fā)現(xiàn)新的金融機遇。
（五）加大養(yǎng)老金融人力資源投入
養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)屬于新興業(yè)務(wù)，由于養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)具有專業(yè)性高、政策性強的特點，因此需要銀行工作人員具有較高的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力：一是銀行要積極培育專業(yè)的銷售隊伍。基于人口老齡化進程的加快，未來養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)必然會受到市場的歡迎，根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，在存款利率不斷下降的環(huán)境下，居民選擇養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)的積極性不斷提高。銀行銷售養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)必須要構(gòu)建專業(yè)的銷售團隊，從而能夠根據(jù)客戶的需求，為客戶提供差別化的銷售服務(wù)，從而提升銀行的銷售業(yè)績；二是商業(yè)銀行要加強對現(xiàn)有客戶經(jīng)理的培訓。商業(yè)銀行要定期開展人力資源培訓，提高工作人員的精算能力和咨詢服務(wù)能力。由于養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)需要多個部門的聯(lián)合操作，因此涉及面比較廣，需要銀行銷售人員要具有較強的專業(yè)管理技能。
[參 考 文 獻]
[1]陳藝.中國養(yǎng)老金融業(yè)務(wù)發(fā)展行政分析[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2013（4）
[2]張建國.發(fā)揮銀行優(yōu)勢服務(wù)養(yǎng)老事業(yè)[J].中國金融，2013（4）
目前，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在三大瓶頸，首先是投資的進入和退出機制不清楚，導(dǎo)致企業(yè)猶豫、觀望。如果金融市場不開放，資本是不會愿意進入的。其次是模式問題。做養(yǎng)老健康的企業(yè)大多虧損，缺乏成熟的盈利模式；投入的資金受到政策和機制的制約，還要對接很多的部門。最后，專業(yè)人才也很缺乏。我國現(xiàn)有護理人員總量與老齡社會需求量相差甚大，缺口至少數(shù)百萬人，農(nóng)村和基層護理人員短缺更為嚴重。
人社部的《中國社會保險發(fā)展年度報告2015》顯示，全國養(yǎng)老金個人賬戶空賬規(guī)模不斷增長，空賬率已超九成。2015年，全國個人賬戶空賬規(guī)模已經(jīng)超過4萬億元。與此同時，個人賬戶基金從2014年的5001億元下降到3274億元。賬戶里實實在在的資金還不到十分之一。《中國養(yǎng)老金融發(fā)展報告（2016）》指出，我國老齡化呈現(xiàn)三大特征：老齡人口增加快、農(nóng)村老人多、女性老人多。預(yù)計到2055年，我國老齡化將達到峰值，老齡人口將達4億人。
養(yǎng)老政策分析
2017年是實施“十三五”規(guī)劃的重要一年，也是推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年。養(yǎng)老床位整體不足和現(xiàn)有床位大量閑置，是嚴重的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性失衡，故養(yǎng)老領(lǐng)域的供給側(cè)改革將是2017年養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的重要方向。
日前召開的中央經(jīng)濟工作會議要求，牢固樹立和貫徹落實新發(fā)展理念，這也是十八屆五中全會強調(diào)的。創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享這五大發(fā)展理念，將深度融入養(yǎng)老領(lǐng)域中。創(chuàng)新思維、創(chuàng)新技術(shù)、橫向縱向協(xié)調(diào)發(fā)展、堅持綠色理念、建立開放合作的系統(tǒng)、充分開展資源共享，都將是2017年養(yǎng)老領(lǐng)域的發(fā)展方向。具體要求如下：
宏觀政策要穩(wěn)。穩(wěn)中求進工作總基調(diào)是我們治國理政的重要原則，對指2017年經(jīng)濟工作具有特別重要的意義。宏觀政策不會有大的改變，中央將加大養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持力度，預(yù)計2017年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將會得到更好的發(fā)展。
產(chǎn)業(yè)政策要準。從國家精準扶貧思路可以看出，產(chǎn)業(yè)政策將更加聚焦于具體問題，通過問題導(dǎo)向來解決發(fā)展中遇到的問題。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是一樣，市場開放程度不夠，民間資本參與不暢，中央就出臺全面開放養(yǎng)老服務(wù)市場、鼓勵民間資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策，預(yù)計2017年政策出臺會更加精準，更可以落地執(zhí)行，解決具體問題的力度也將加大。
微觀政策要活。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中，經(jīng)歷了全部由政府管，到政府管好該管的、該放開給市場的放給市場的發(fā)展過程，過去政府既當運動員，又當裁判員的局面將得到改變，政府和市場的關(guān)系將進一步厘清。比如，對養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老機構(gòu)等具體的養(yǎng)老業(yè)務(wù)形態(tài)，在微觀方面將會更加靈活。這種變化從養(yǎng)老機構(gòu)的收費管理方式就可以看出來。南方某省曾出臺過文件，要求養(yǎng)老機構(gòu)在調(diào)整收費標準時必須報三個部門備案，到后來提出，公辦公營的養(yǎng)老機構(gòu)執(zhí)行政府定價，公辦民營的養(yǎng)老機構(gòu)執(zhí)行政府指導(dǎo)價，民辦民營的養(yǎng)老機構(gòu)執(zhí)行市場價。從中，我們能夠看到政府正在逐步回歸自己的位置，更好地讓市場去發(fā)力。
改革政策要實。“養(yǎng)老那些事兒”前段時間就養(yǎng)老政策的落實情況，做過一個調(diào)查，僅10%的人認為養(yǎng)老政策的執(zhí)行情況很好，大部分人認為養(yǎng)老政策的執(zhí)行情況不理想。中央要求，改革政策要實，要實實在在，要可以落實，要務(wù)實，這樣才能夠有效地解決具體問題。
社會政策要托底。這也是總理一再強調(diào)的，養(yǎng)老服務(wù)由政府托底，這部分由政府負責解決。但具體托底的詳細內(nèi)容包括哪些，比如說，什么樣的人群是由政府托底的，哪些服務(wù)是由政府托底的，還不夠明確、細致。政府解決好托底的問題，其他的放給市場，將是2017年養(yǎng)老發(fā)展的趨勢。
圍繞推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這條主線，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的供給側(cè)如何改革，是所有與養(yǎng)老相關(guān)的人員需要認真思考和有效落實的。
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大趨勢
展望未來，2017年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢可以歸納為五點：
第一，2017年是養(yǎng)老政策的集中落地年。各省市以國家出臺的各項養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的要求為基礎(chǔ)，根據(jù)本地養(yǎng)老的實際需求、市場特點等情況，制定出相應(yīng)的實施文件，集中抓好政策的落地工作，從而滿足快速擴大的養(yǎng)老市場需求。
第二，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投入速度提升，且對經(jīng)營管理水平的要求越來越高。由于我國老年人數(shù)大幅增加和養(yǎng)老市場快速擴大，又有大量優(yōu)惠、鼓勵政策出臺，會有大量的資本進入到與養(yǎng)老相關(guān)的行業(yè)。但如何提供優(yōu)質(zhì)的差異化服務(wù)，如何成功地實現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利，都對養(yǎng)老院的建設(shè)、定位、標準化服務(wù)、風險管控提出了更高的要求。缺乏運營能力的投資商，將無法在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中實現(xiàn)盈利，最終將退出養(yǎng)老市場。
第三，養(yǎng)老方式不斷趨向多元化，商業(yè)模式也會不斷完善。由于老人養(yǎng)老需求上的差別，不同的養(yǎng)老方式不斷出現(xiàn)，大量投資者在摸索合適的商業(yè)模式。因而，隨著不同養(yǎng)老方式的不斷完善，會形成各不相同的養(yǎng)老方式，來滿足不同老人的養(yǎng)老需求。
高鵬：溝通是養(yǎng)老服務(wù)最關(guān)鍵的技能
大家都說給老人一個家，但是這個家怎么建造？這個家不僅需要硬件，更需要軟件，即從業(yè)人員的服務(wù)意識和思維方式。一線人員的專業(yè)標準，并不是常規(guī)理解的某一方面，而是對關(guān)于老年人生理學、心理學、精神學等科學知識的全方位運用。
比如，養(yǎng)老行業(yè)里有人說自己的機構(gòu)護理得非常好，這個我不太認同。護理不是狹義的一個概念，不能只指醫(yī)療護理和生活行為的照料。首先，要評估每一位老人的身體、心理、精神、社交等實際需求。要針對他的生活習慣、價值觀念、生活愿望等進行綜合評估，個性化、科學地制訂服務(wù)計劃，并對服務(wù)計劃執(zhí)行的過程不斷進行評估，以不斷完善、接近老人對生活的目標。
養(yǎng)老服務(wù)的最關(guān)鍵技能是什么？溝通。溝通是所有服務(wù)的基礎(chǔ)和前提，它需要技術(shù)、技巧、技能。因為老人存在各種不同的障礙，如語言的、聽力的、心理的，只有成功的溝通才能了解老人的內(nèi)心世界，排除內(nèi)心的焦慮、顧慮、擔憂與不安。所以，要有合格的服務(wù)，就要有合格的員工。合格的員工得對情商、對老人心理學都有所了解；而要做一個優(yōu)秀的員工，則要看“心”，有無“老吾老以及人之老”之心。（來源：京華網(wǎng)）
養(yǎng)老服務(wù)業(yè)：亟須專業(yè)護理人才和設(shè)計創(chuàng)新人才
最為缺乏的是專業(yè)護理服務(wù)人才。據(jù)中國老齡科學研究中心的調(diào)查，全國失能老人愿意入住養(yǎng)老機構(gòu)的比例為16.6%，這意味著現(xiàn)在至少有597.6萬失能老人需要入住養(yǎng)老機構(gòu)。按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，2個失能老人至少需要1個照料人員。我國各地的社區(qū)日間照料中心和居家養(yǎng)老方式，目前對專業(yè)護理及服務(wù)人才的需求量也越來越大。
其次，缺乏專業(yè)設(shè)計創(chuàng)新人才。記者走訪過多家養(yǎng)老機構(gòu)和敬老院，發(fā)現(xiàn)他們普遍開始注重各種配套設(shè)施和細節(jié)的處理，比如，走廊扶手的高度和寬度便于老人抓握，拐角處安裝圓角扶手等等。但令人遺憾的是，這些設(shè)施及用品有相當一部分來自國外，并且沒有太高的技術(shù)含量，他們只是通過細節(jié)創(chuàng)新使之更適合老年人的日常生活，更體現(xiàn)對老年人的關(guān)愛精神。要做到養(yǎng)老配套設(shè)施及裝備國產(chǎn)化，就需要專門的設(shè)計人才和創(chuàng)新人才。（來源：經(jīng)濟日報）
烏丹星：產(chǎn)業(yè)對人才的需求是由服務(wù)決定的
養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中有一些經(jīng)營性的實體，如社區(qū)、醫(yī)院、老年公寓等，這些實體依托的上游是什么？是研發(fā)。實體依托的下游是產(chǎn)業(yè)鏈對接。現(xiàn)在，我們首先需要的是研發(fā)人員，因為中國沒有現(xiàn)成的經(jīng)營管理模式，還需要相應(yīng)的經(jīng)營人員和市場營銷人員。實際上在這個結(jié)構(gòu)中，我們看到現(xiàn)在開發(fā)商重點做的是“中游”，重點討論拿地建設(shè)，將來跟醫(yī)院對接。所以，我個人認為大家更應(yīng)該關(guān)注上游，就是研發(fā)模式的問題，還有下游市場的啟動，我們發(fā)現(xiàn)很多項目是“臥城”，因為和市場對接得不好。
在國內(nèi)，上述三種人才目前是非常缺乏的：重點解決商業(yè)模式和盈利模式的研發(fā)人員，重點解決運營模式的經(jīng)營人員，解決市場啟動機制的營銷人員。否則，你靠什么去拉動市場。
關(guān)鍵詞：珠三角 養(yǎng)老地產(chǎn) 問題 建議
我國正快速邁入老齡化社會，成為“未富先老”型國家。截至2010年年底，中國老年人已經(jīng)達到1.7個億，占總?cè)丝诘?2.8%，而我國社會養(yǎng)老服務(wù)，尤其是養(yǎng)老宜居環(huán)境建設(shè)明顯滯后。
一、珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢
養(yǎng)老地產(chǎn)是結(jié)合養(yǎng)老的社會主題和地產(chǎn)的商業(yè)概念形成的一種房地產(chǎn)概念，產(chǎn)品針對老年人的心理特點，建造符合老年人居住需求的居住建筑。養(yǎng)老地產(chǎn)的保障性需求和市場化需求是有區(qū)別的，政府和開發(fā)商應(yīng)該各負其責，低收入社會保障性老年住宅應(yīng)由政府主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)，中高端養(yǎng)老住宅則應(yīng)由市場開發(fā)解決。廣東目前老年人口已突破千萬，達到1072萬，全省65歲以上的老人占總?cè)丝诒壤堰_8.17%。預(yù)計到2015年，全省老年人口將達到1288萬人，占全省總?cè)丝诘?3.64%，80歲以上的老年人口將達到184萬人。當前，國家制定了“以居家養(yǎng)老為主”的9073養(yǎng)老政策，全國將有90%以上的老人在家養(yǎng)老，因此，養(yǎng)老住宅的發(fā)展迫在眉睫。
珠三角是特別適合探索養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的實踐區(qū)。首先，廣東省已經(jīng)成為全國人口第一大省，老年人口龐大，當前政策允許退休父母將戶口遷至兒女戶口所在地，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求旺盛。第二，廣東地區(qū)經(jīng)濟持續(xù)快速增長，2010年，廣東實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）45472.83億元，人均GDP接近7000美元，已達到中等發(fā)達國家水平。其中，珠三角九城GDP為37388億，人口約5611萬，人均GDP為9841美元。富庶的經(jīng)濟條件使得區(qū)域內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的有效需求穩(wěn)定。第三，珠三角地區(qū)的氣候比較適合老年人生活。珠三角氣候?qū)儆跓釒ШＱ笮詺夂颍募静顒e不明顯，廣州超過35℃的炎熱日數(shù)不過6天，夏無酷暑，冬無寒肅，特別適合老年人生活。第四，珠三角房企對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運營早有探索，如廣州祈福新 運營的“廣州祈福護老公寓”，依托國家三甲祈福醫(yī)院，是東南亞首家酒店式長者公寓。這些因素成為珠三角區(qū)域發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢所在。
二、珠三角發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的主要問題
(一)政府扶持政策不明晰
由于養(yǎng)老地產(chǎn)帶有一定的社會福利性質(zhì)，所以，政府的政策扶持對養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展至關(guān)重要。從廣東省來看，目前已經(jīng)充分意識到發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的必要性，廣州、深圳、中山等部分城市紛紛出臺扶持民辦養(yǎng)老機構(gòu)的政策，對民辦養(yǎng)老機構(gòu)給予資金補貼。而這些優(yōu)惠政策并沒有對養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)過程提供優(yōu)惠，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目只能以旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)的名義來運作，存在較大的投資風險。對養(yǎng)老地產(chǎn)項目缺乏稅收和規(guī)費的減免政策，而養(yǎng)老地產(chǎn)投入高于普通的地產(chǎn)開發(fā)，如老齡社區(qū)需要的大面積無障礙通道、慢速電梯等，成本比普通商品住宅社區(qū)要高很多，如果沒有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，很難吸引投資者進入。政府在養(yǎng)老地產(chǎn)的融資政策方面也缺少相應(yīng)的扶持，養(yǎng)老地產(chǎn)投入周期長，需要政府在金融政策上給予大力扶持。
（二）城市規(guī)劃養(yǎng)老控制滯后
城市規(guī)劃是對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟和社會發(fā)展、土地利用等各項建設(shè)的綜合部署。對指導(dǎo)城市土地安排和空間組織方面，城市控制性詳細規(guī)劃是最主要的規(guī)劃條件，在目前的控制性詳細規(guī)劃指標體系中，既包含土地使用性質(zhì)和使用強度的控制，也包括道路、公共設(shè)施配置的控制。而對養(yǎng)老服務(wù)的相關(guān)指標，卻甚至在指導(dǎo)性指標中也沒有體現(xiàn)，對于老年人口超過千萬的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，不能不說是一種明顯的滯后。
（三）市場定位同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重
目前區(qū)域內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，大多針對的是60-70年齡段的活躍富裕長者消費群，以養(yǎng)老養(yǎng)生作為市場定位。廣東人歷來重視養(yǎng)生之道，花甲之年對養(yǎng)生之道更加關(guān)注，房地產(chǎn)開發(fā)與養(yǎng)生行業(yè)的融合，形成了珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的區(qū)域特色。如珠江地產(chǎn)在從化的珠江生命健康城，集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老于一體；廣州奧園養(yǎng)生城集健康、養(yǎng)生、居住、度假等綜合功能為一體，他們的目標全都鎖定在富裕健康、剛剛退休的消費群體。但是，老年消費需求是一種變動的市場，他們的身體情況和經(jīng)濟狀況是在不斷變化中的。不做市場細分，市場定位趨同，是目前影響珠三角養(yǎng)老地產(chǎn)健康發(fā)展的另一個問題。
（四）產(chǎn)品設(shè)計與后期管理簡單復(fù)制
開發(fā)商對養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的具體產(chǎn)品的類型和建筑形式考慮比較簡單。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商以前大都是開發(fā)一般的住宅，如公寓、旅館,等等，所以對養(yǎng)老地產(chǎn)并沒有特別深刻的認識，設(shè)計的產(chǎn)品大多是復(fù)制公寓式或者旅館式的建筑形式，包括后期的服務(wù)也是照搬一般住宅物業(yè)管理的形式。產(chǎn)品設(shè)計缺乏創(chuàng)新，尤其是缺乏對養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)的深入研究，缺乏具有針對性的產(chǎn)品和服務(wù)。
（五）經(jīng)營模式缺乏創(chuàng)新
目前，珠三角的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式依舊沒有擺脫傳統(tǒng)房地產(chǎn)的固有模式，采用散售賣出式、持有物業(yè)式、部分賣出與部分持有結(jié)合式等。散售賣出式其實是房產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營形式，開發(fā)商僅僅將養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種住宅產(chǎn)品進行經(jīng)營，其模式難以持續(xù)；持有物業(yè)式經(jīng)營模式一般適用在度假休閑養(yǎng)生等形式的養(yǎng)老地產(chǎn)，以租賃方式經(jīng)營，類似商業(yè)地產(chǎn)或旅游地產(chǎn)的經(jīng)營模式；售出加持有的模式是養(yǎng)老地產(chǎn)的部分產(chǎn)權(quán)以會員會籍等形式出售給消費者，再收取服務(wù)費提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的一種形式，對大多數(shù)開發(fā)商來說，這種方式部分解決了現(xiàn)金流壓力，是一種比較現(xiàn)實的經(jīng)營模式。
三、珠三角發(fā)展養(yǎng)老型房產(chǎn)的建議
（一）對政府的建議
地方政府需要充分調(diào)動開發(fā)商的積極性：一是放寬市場準入，鼓勵民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。在規(guī)劃審批、投資核準、融資服務(wù)、財稅支持、土地使用、醫(yī)保定點等方面貫徹平等準入原則。二是實行同等待遇，凡各級政府給予公辦養(yǎng)老服務(wù)項目的優(yōu)惠扶持政策與措施，也適用于民營養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)。三是在土地供給方面增設(shè)養(yǎng)老業(yè)用地，土地使用權(quán)行政劃撥，允許養(yǎng)老地產(chǎn)上市轉(zhuǎn)讓，建立退出機制。四是在城市規(guī)劃中增加養(yǎng)老功能控制預(yù)設(shè)，在大型住宅區(qū)規(guī)劃中增加養(yǎng)老配套設(shè)施的規(guī)定性指標，對獨立養(yǎng)老社區(qū)的規(guī)劃與社區(qū)醫(yī)院的規(guī)劃同步進行，將養(yǎng)老建設(shè)用地比鄰社區(qū)醫(yī)院。五是在稅收和規(guī)費收繳方面給予養(yǎng)老地產(chǎn)減免和優(yōu)惠。六是制定針對養(yǎng)老地產(chǎn)的金融政策，調(diào)動和整合銀行資金、商業(yè)保險基金、養(yǎng)老基金等資金，對養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展提供金融保障。七是大力推進政府養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，將養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)納入政府保障房建設(shè)體系，切實落實9073養(yǎng)老計劃。八是提升社會養(yǎng)老服務(wù)水平，建立健全養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管機制，培養(yǎng)具有現(xiàn)代老年服務(wù)理念的養(yǎng)老服務(wù)管理人才，為養(yǎng)老地產(chǎn)的后期運作提供有效的保證。
（二）對開發(fā)商的建議
1.養(yǎng)老地產(chǎn)屬于長期投資型產(chǎn)品，不能期望快速盈利
在珠三角地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到非常成熟的階段，進一步的市場細分是這一行業(yè)必然的發(fā)展趨勢，養(yǎng)老地產(chǎn)這種新興模式正在成為諸多開發(fā)商探索的方向。在目前投資渠道狹小的現(xiàn)狀下，養(yǎng)老地產(chǎn)項目是一項可持續(xù)投資，持續(xù)收益的項目。但養(yǎng)老地產(chǎn)與開發(fā)商開發(fā)的常規(guī)住宅有所不同，常規(guī)房產(chǎn)屬銷售型地產(chǎn)，其特點是資金回籠快，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于持有型的地產(chǎn)，資金回籠慢。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢在于在當前宏觀調(diào)控的形勢下更容易獲得政府的支持，作為持有型物業(yè)，它還是后期持續(xù)融資的有效工具，是長期穩(wěn)定的收益型產(chǎn)品。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一種快速盈利產(chǎn)品。建議把養(yǎng)老地產(chǎn)作為企業(yè)產(chǎn)品中的一個配置，有短線能夠快速回收的住宅地產(chǎn)，有回收比較穩(wěn)定的養(yǎng)老地產(chǎn)，進行企業(yè)戰(zhàn)略層面的投資組合。
2.養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)類型與產(chǎn)品形式
養(yǎng)老地產(chǎn)分成福利型和商業(yè)型兩類。福利型養(yǎng)老地產(chǎn)主要由政府主持，以開發(fā)建設(shè)福利型養(yǎng)老機構(gòu)為主。開發(fā)商可以通過投標參與政府福利型養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，完成后由政府收購。商業(yè)型養(yǎng)老地產(chǎn)是針對中高端養(yǎng)老消費群體的產(chǎn)品和服務(wù)，常見的形式可以分四種：一是大規(guī)模居住區(qū)中建設(shè)專門的養(yǎng)老社區(qū)，在住宅區(qū)嵌入部分專門為老人建設(shè)的社區(qū)或者組團，它適合大型社區(qū)使用，通常采用出售的形式。二是在常規(guī)住宅區(qū)中配建養(yǎng)老公寓和設(shè)施，如數(shù)棟老年公寓，經(jīng)營模式可租可售。三是專門開發(fā)老年公寓和相應(yīng)配套，通常是持有型經(jīng)營，輻射周邊的社區(qū)為其服務(wù)。四是度假旅游地產(chǎn)中開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，在風景旅游區(qū)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，可以形成度假候鳥式的產(chǎn)品。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品形式還需要根據(jù)區(qū)域情況和市場發(fā)展不斷創(chuàng)新，比如對養(yǎng)老地產(chǎn)與社區(qū)醫(yī)院的資源整合形成新的產(chǎn)品形式的研究等。
3.養(yǎng)老房地產(chǎn)更注重開發(fā)鏈條的整體性
影響?zhàn)B老地產(chǎn)開發(fā)的幾大因素有土地、資金、經(jīng)營模式、規(guī)劃設(shè)計、運營管理等。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)是一個環(huán)環(huán)相扣的開發(fā)鏈條，它們互相之間有很緊密的銜接，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)實際上是對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈的整合和完善。開發(fā)商在考慮房產(chǎn)硬件設(shè)計的時候，也必須同時考慮后期的運營模式、護理服務(wù)、老年醫(yī)療、康復(fù)設(shè)備等因素。養(yǎng)老地產(chǎn)的設(shè)計要求必須與老人的需求相符合，如設(shè)施中有健身活動中心、社區(qū)醫(yī)院等；對景觀園林的設(shè)計也應(yīng)該分布均勻，因為老人行走的半徑不大，應(yīng)該在他力所能及的范圍里完成活動的要求。開發(fā)項目的盈利模式會影響到規(guī)劃和建筑設(shè)計，出售型的養(yǎng)老地產(chǎn)后期管理也會出現(xiàn)一些問題，如果業(yè)主不是老人，后期養(yǎng)老服務(wù)提供的服務(wù)項目就無法集中進行，造成浪費。因此，在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)時需要特別注意開發(fā)環(huán)節(jié)的整體性。養(yǎng)老地產(chǎn)不同于普通房產(chǎn)，一旦在規(guī)劃階段出現(xiàn)失誤，就會嚴重影響到物業(yè)的后期使用。專業(yè)老人服務(wù)機構(gòu)的建立是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鏈條上另一個產(chǎn)業(yè)引擎，這也是國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)能否承擔老齡化社會需求的關(guān)鍵。
參考文獻：
[1]李雪韻.淺議養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及對策[J].上海房地，2010 (11).
關(guān)鍵詞：智慧城市；核心邏輯；盈利模式
中圖分類號：F290
智慧城市無疑是一股熱潮，但是目前世界范圍內(nèi)的智慧城市，基本只在其中的一兩項應(yīng)用上實施較好；而中國的所謂智慧城市，雖然規(guī)劃很全面，但目前大多沒有落地，或僅在某一項業(yè)務(wù)上進行了若干探索。筆者希望通過對智慧城市的解讀和分析，能幫助大家對智慧城市有一個全面的認識。
當前在產(chǎn)業(yè)與資本市場層面，智慧城市已經(jīng)成為炙手可熱的概念。那么到底什么是智慧城市呢？按照2013年11月總理在“中歐城鎮(zhèn)化伙伴關(guān)系論壇”上的講話，“智慧城市是城市信息化的高級形態(tài)，是包含全新要素和內(nèi)容的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式，智慧城市以新一代信息技術(shù)為基礎(chǔ)，智慧的感知、分析、集成和應(yīng)對各類社會活動與公共需求”。
想象一下這樣“新的城市形態(tài)”――不用跑無數(shù)個政府部門，在電腦前就把各種申請搞定；不用擔心停車、擁堵的問題，車上的智能導(dǎo)航已經(jīng)鏈接城市的“大腦”給你規(guī)劃了最佳路線；走進小區(qū)打開快遞柜，本來忘買的米油已經(jīng)在里面；一進家門氣溫、光線已經(jīng)調(diào)到了自己最喜歡的狀態(tài)，一杯你最愛的熱咖啡已經(jīng)在桌上沖好；有點不舒服的身體通過家里的穿戴設(shè)備檢測，已經(jīng)傳送給了自己的醫(yī)生，醫(yī)生通過視頻發(fā)來了診斷……這就是我們在智慧城市里的生活。而且這一切正在發(fā)生。
據(jù)統(tǒng)計全球已啟動或在建的智慧城市已達1000多個，未來還會以20%以上的增速增加，如斯德哥爾摩實施的智慧交通項目，引入RFID技術(shù)，自動識別入市車輛擁堵降低25%，交通排隊時間下降50%，尾氣排放量減少8%～14%，溫室氣體排放減少40%。智慧城市在全球不同城市還有其他不同應(yīng)用，如英國倫敦正在實施的電子政務(wù)云、德國漢堡正在實施的智能建筑、美國波士頓正在實施的智慧醫(yī)療等（見表1）。
而中國多地也啟動了智慧城市的項目，如佛山電子政務(wù)，統(tǒng)一規(guī)劃和標準，實現(xiàn)多部門協(xié)同；也包括烏海實施的智慧安全項目、遼源實施的智慧醫(yī)療項目、上海實施的智慧城管（見表2）。
智慧城市無疑是一股熱潮，但是目前世界范圍內(nèi)的智慧城市，基本只在其中的一兩項應(yīng)用上實施較好；而中國的所謂智慧城市，雖然規(guī)劃很全面，但目前大多沒有落地，或僅在某一項業(yè)務(wù)上進行了若干探索。筆者希望通過對智慧城市的解讀和分析，能夠幫助大家對智慧城市有一個全面的認識。
一、智慧城市核心邏輯
本部分從兩方面作以闡述。
（一）生產(chǎn)力發(fā)展的邏輯
根據(jù)哲學的思路，社會進步體現(xiàn)在，以生產(chǎn)工具改變?yōu)闃酥镜纳a(chǎn)力的進步，而生產(chǎn)力的進步會帶來社會關(guān)系的改變，從而導(dǎo)致社群模式的變化。就如出現(xiàn)工業(yè)設(shè)備這樣的生產(chǎn)工具替代了農(nóng)業(yè)機具，導(dǎo)致了社會關(guān)系由農(nóng)業(yè)社會進入了工業(yè)社會，而在城市形態(tài)上就從農(nóng)業(yè)村莊、城鎮(zhèn)躍遷到了工業(yè)化城市（見圖1）。
智慧城市就是我們所說的“新的城市形態(tài)”，也就是新的社會關(guān)系的表現(xiàn)。智能設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，特別是移動互聯(lián)網(wǎng)的出現(xiàn)，帶來了生產(chǎn)工具的進步或者是說生產(chǎn)力的躍進，導(dǎo)致了社會關(guān)系進化到了網(wǎng)絡(luò)社會，而城市形態(tài)上就表現(xiàn)為智慧城市。從這個簡單的邏輯上講，智慧城市的出現(xiàn)有其必然性。就像電腦手機的普及，已經(jīng)改變了我們的學習、工作和生活一樣。
（二）政府訴求的邏輯
政府無疑將在智慧城市的構(gòu)建中扮演主角的角色，也是最有力量的角色，企業(yè)和民眾也是不同角色的參與者。政府在智慧城市功能上最核心的三個訴求是“保穩(wěn)定、惠民生、促發(fā)展”。信息化、智能化無疑是保穩(wěn)定最佳的實踐方式，這也是網(wǎng)絡(luò)化管理出現(xiàn)的原因；而產(chǎn)業(yè)的發(fā)展除了基礎(chǔ)設(shè)施的提供以外，也需要供企業(yè)提高運營效率的信息化、智能化的平臺，也導(dǎo)致了“招商引智”替代了“招商引資”；在越來越接納互聯(lián)網(wǎng)特別是移動互聯(lián)網(wǎng)的民眾，對于政府的效率、生活的便捷程度等提出來更高的要求。而這些正是智慧城市的題中之意。
所以，從智慧城市最有力量的主角――政府的視角來看，智慧城市是與政務(wù)、民生、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)化升級最好的形式，是“保穩(wěn)定、惠民生、促發(fā)展”最佳的路徑。
二、解構(gòu)智慧城市
智慧城市與我們的息息相關(guān)，從衣、食、住、行等平常的生活，到學習、看病等特別的場景，甚至是我們的工作方式都發(fā)生了巨大的改變。我們嘗試通過不同的維度去解構(gòu)一個宏大的智慧城市，能夠讓我們對于智慧城市有一個更加結(jié)構(gòu)化和清晰的方式去認知。
（一）應(yīng)用場景角度的解構(gòu)
智慧城市有無數(shù)個智能的應(yīng)用場景，就像今天我們城市中不同的場景一樣，豐富多彩。參照不同的智慧城市的設(shè)計，我們總結(jié)出了智慧城市發(fā)展的三個核心的發(fā)展訴求――政府對于“保穩(wěn)定”的訴求；政府和民眾對于“惠民生”的訴求；政府和企業(yè)對于“促發(fā)展”的訴求。分別對應(yīng)了智慧政務(wù)類、智慧民生類、智慧產(chǎn)業(yè)類這三大智慧城市核心板塊。對應(yīng)智慧城市三大核心板塊，又有無數(shù)具體的應(yīng)用場景，筆者總結(jié)為以下19種應(yīng)用場景（見圖2）。
1.智慧政務(wù)類
智慧政務(wù)類包括以下幾方面。
一是智慧交通。將先進技術(shù)運用于整個交通管理系統(tǒng)，在大范圍內(nèi)全方位發(fā)揮作用的實時、準確、高效的運輸綜合智能控制和管理。
二是智慧安全。通過智慧傳感芯片，將信息進行及時感知，實時傳送，讓人與物能夠?qū)崟r的智慧互動，構(gòu)成一個安全和智慧的新安全時代。
三是智慧城管。利用信息化手段和移動通信技術(shù)手段來分析、處理和管理整個城市的所有城管部件和城管事件信息。
四是電子政務(wù)云。借鑒云計算模式的思想，以互聯(lián)互通的政務(wù)網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)，集中管理政府計算資源（基礎(chǔ)設(shè)施、硬軟件、信息），采用動態(tài)易擴展的部署和分配資源，整合集成電子政務(wù)系統(tǒng)。
五是智慧應(yīng)急。以現(xiàn)代信息通信技術(shù)為支撐，軟、硬件相結(jié)合的突發(fā)公共事件應(yīng)急系統(tǒng)，具備日常管理、風險分析、監(jiān)測監(jiān)控、預(yù)測預(yù)警、動態(tài)決策、綜合協(xié)調(diào)、應(yīng)急聯(lián)動與總結(jié)評估等多方面功能，以實施應(yīng)急預(yù)案、實現(xiàn)應(yīng)急指揮決策。
六是智慧國土。以國土資源遙感監(jiān)測數(shù)據(jù)系統(tǒng)和綜合監(jiān)管平臺為重點，構(gòu)建的覆蓋全區(qū)域集數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化為一體的國土管理與檢測。
七是智慧環(huán)保。借助物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，把感應(yīng)器和裝備嵌入到各種環(huán)境監(jiān)控對象（物體）中，通過超級計算機和云計算將環(huán)保領(lǐng)域物聯(lián)網(wǎng)整合起來，以更精細和動態(tài)的方式實現(xiàn)環(huán)境管理和決策。
2.智慧民生類
智慧民生類包括以下幾方面。
一是智能建筑。綜合運用現(xiàn)代通信技術(shù)、自動控制技術(shù)、計算機技術(shù)等現(xiàn)代技術(shù)，實現(xiàn)建筑的信息化、自動化控制與節(jié)能管理。
二是智慧家居。以住宅為平臺，利用綜合布線、網(wǎng)絡(luò)通信、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)，將家居生活有關(guān)的設(shè)施集成，構(gòu)建高效的住宅設(shè)施與家庭日程事務(wù)的管理系統(tǒng)，提升家居安全性、便利性、舒適性、藝術(shù)性，并實現(xiàn)環(huán)保節(jié)能的居住環(huán)境。
三是智慧社區(qū)。充分借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)，構(gòu)建城區(qū) （社區(qū)）發(fā)展的智慧環(huán)境，形成基于海量信息和智能過濾處理的新的生活、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會管理等模式，面向未來構(gòu)建全新的社區(qū)形態(tài)。
四是智慧教育。運用新一代信息技術(shù)，通過構(gòu)建智慧學習環(huán)境，運用智慧教學法，促進學習者進行智慧學習，最終達到全面提高教育質(zhì)量與教育效率的目的。
五是智慧醫(yī)療。通過打造健康檔案區(qū)域醫(yī)療信息平臺，利用最先進的物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，實現(xiàn)患者與醫(yī)務(wù)人員、醫(yī)療機構(gòu)、醫(yī)療設(shè)備之間的互動。
六是智慧養(yǎng)老。指利用先進的IT技術(shù)手段，研發(fā)面向居家老人、社區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)與信息平臺，并在此基礎(chǔ)上提供實時、快捷、高效、低成本的、物聯(lián)化、互聯(lián)化、智能化的養(yǎng)老服務(wù)。
3.智慧產(chǎn)業(yè)類
智慧產(chǎn)業(yè)類包括以下幾方面。
一是智慧能源。利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算和新一代信息化技術(shù)將各種能源關(guān)聯(lián)起來，進行智能化開發(fā)、開采、輸送及使用的能源系統(tǒng)。
二是智慧研發(fā)。利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)與組織模式，從價值流程、高效組織和工具與技術(shù)三個方面來構(gòu)建智慧研發(fā)管理系統(tǒng)。
三是智慧制造。智慧制造是以人為本、借助先進的新興信息技術(shù)、系統(tǒng)工程技術(shù)與制造技術(shù)深度融合為手段，為制造全生命周期活動中的人、物、環(huán)境進行智慧化的感知、互聯(lián)、協(xié)同和智能處理的技術(shù)與組織模式。
四是智慧營銷。是以客戶為中心， 以需求驅(qū)動商業(yè)的價值鏈，研究制定新一代電子商務(wù)的解決方案，實現(xiàn)企業(yè)在營銷、管理上的智慧轉(zhuǎn)型，獲得長期競爭優(yōu)勢。
五是智慧物流。將物聯(lián)網(wǎng)、傳感網(wǎng)與現(xiàn)有的互聯(lián)網(wǎng)整合起來，通過以精細、動態(tài)、科學的管理，實現(xiàn)物流的自動化、可視化、可控化、智能化、網(wǎng)絡(luò)化等，提高資源利用率和生產(chǎn)力水平的系統(tǒng)平臺。
六是智慧金融。社會化網(wǎng)絡(luò)、物聯(lián)網(wǎng)、云計算等技術(shù)在金融領(lǐng)域的深入應(yīng)用，帶來的金融體系和商業(yè)模式的變革，推動資金更順暢的流通，更合理的配置，更安全的使用的系統(tǒng)平臺。
（二）產(chǎn)業(yè)鏈角度的解構(gòu)
在產(chǎn)業(yè)鏈的維度，我們區(qū)分清楚智慧城市建設(shè)的主體，并厘清他們之間的關(guān)系，把智慧城市分為上游-產(chǎn)品提供、中游-系統(tǒng)集成和下游-運營服務(wù)（見圖3）。
1.上游――產(chǎn)品提供
在智慧城市的建設(shè)過程中，上游主要是基礎(chǔ)設(shè)施、硬件提供商、軟件提供商。上游玩家眾多，逐步成為了紅海市場，為了追求更大的價值，上游廠商有逐步向中下游轉(zhuǎn)型的趨勢。比較典型的企業(yè)是做視頻監(jiān)控設(shè)備的海康威視。
2.中游――系統(tǒng)集成
智慧城市系統(tǒng)集成商開始從智慧應(yīng)用領(lǐng)域走向智慧城市頂層設(shè)計，從部分應(yīng)用小集成走向智慧城市大集成，試圖建立標準和搶占智慧城市運營權(quán)，從而成為運營平臺，實現(xiàn)數(shù)據(jù)變現(xiàn)。比較典型的企業(yè)是做智慧交通運營的易華錄。
3.下游-運營服務(wù)
主要包括內(nèi)容提供（外部信息導(dǎo)入）、網(wǎng)絡(luò)提供（數(shù)據(jù)傳輸）、云服務(wù)（數(shù)據(jù)處理與分析）、運維管理（日常運營與系統(tǒng)升級）。不同應(yīng)用的運營商往往僅在自身所在領(lǐng)域利用專業(yè)優(yōu)勢積極參與運營，但不同業(yè)務(wù)和不同區(qū)域之間少有聯(lián)通，運營高度分散。同時，現(xiàn)在運營盈利模式模糊，數(shù)據(jù)的挖掘和變現(xiàn)能力差。
（三）技術(shù)角度的解構(gòu)
智慧城市是基于云計算、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，同樣具有這些技術(shù)層次的特點。我們可以將智慧城市從技術(shù)的角度分為感知層、網(wǎng)絡(luò)層、平臺層和應(yīng)用層，也可以形象的說智慧城市的技術(shù)層次是端、管、云和應(yīng)用。
一是感知層（端）。感知層主要由各種終端構(gòu)成，用以信息的收集，是智慧城市所有的“感官”，伸向城市的各個角落收集信息，正如人的眼、鼻、耳、手一般。
二是網(wǎng)絡(luò)層（管）。網(wǎng)絡(luò)層主要用于信號的傳輸，現(xiàn)在信號傳輸?shù)闹饕緩绞牵娦啪W(wǎng)、廣電網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)和電網(wǎng)。它們?nèi)缤腔鄢鞘械纳窠?jīng)將“感官”所收集到信息傳遞給大腦。
三是平臺層（云）。而這個“大腦”正是我們所說的平臺層。它主要是進行數(shù)據(jù)的分析和處理，平臺層就如智慧城市的“大腦”一樣，對“看到”、“聽到”、“聞到”、“摸到”的信息進行分析、處理，為決策和服務(wù)提供支持。
四是應(yīng)用層（應(yīng)用）。應(yīng)用就是我們所說的智慧交通、智慧醫(yī)療等等這些具體的應(yīng)用，它們會以不同的形式與我們的生活發(fā)生關(guān)系，甚至可以說它們就是我們的生活。
三、智慧城市的盈利模式
正如上面的解構(gòu)，智慧城市從外在表現(xiàn)形式到內(nèi)在的構(gòu)成，都是極其龐大的，需要多方的參與才能完成。而盈利模式是否清晰就決定了廠商參與的程度。我們將智慧城市建設(shè)的參與主體及其關(guān)系見圖4。
根據(jù)這些智慧城市建設(shè)主體的關(guān)系，我們總結(jié)了智慧城市的四種贏利模式。
（一）出售設(shè)備盈利
依靠智慧城市、智慧地球等前沿概念，向政府等“智慧城市”的主導(dǎo)方出售硬件設(shè)備。這種模式就是單純的“B2B”模式，主要優(yōu)勢是設(shè)備技術(shù)門檻較高，政府支付能力較強勢；而劣勢是企業(yè)無使用和運營權(quán)利，若不計設(shè)備維護費用，則只能享受短期一次性回報，不可能發(fā)育出“羊毛出在狗身上”的創(chuàng)新商業(yè)模式。這種模式的典型代表企業(yè)是IBM和Cisco。
（二）城市與地產(chǎn)開發(fā)盈利
通過提供智慧城市產(chǎn)品、建設(shè)等服務(wù)，獲取城市與地產(chǎn)開發(fā)許可權(quán)限以及招商引資傭金。這本身是一種資源置換的模式，對于企業(yè)的城市、地產(chǎn)開發(fā)運營能力的要求極高，否則有現(xiàn)金流斷裂的可能。同時，若企業(yè)在智慧城市空有概念而無實際的成果，最終會影響商譽。這種模式幾乎只有地產(chǎn)商才能操作。
（三）與政府合作應(yīng)用服務(wù)
與政府在“智慧城市”的應(yīng)用服務(wù)端展開合作，提供軟件及數(shù)據(jù)服務(wù)，從中收取傭金或提成（如交通違章罰款分成）。對于企業(yè)來講這種商業(yè)模式有部分運營權(quán)，可以長期運營，是一種不錯的商業(yè)模式。但是諸如智慧交通等應(yīng)用，已經(jīng)發(fā)展得較為成熟，進入門檻較高。通過BOT模式建設(shè)智慧交通的易華錄是這樣的模式。
（四）與商家合作應(yīng)用服務(wù)
直接與商家合作，線上整合“吃住行游購娛”相關(guān)商家資源與信息，供消費者自主選擇，收取商家傭金。這種模式是一種典型的互聯(lián)網(wǎng)模式，也能長期運營創(chuàng)造收益，但是整合商家的難度較大。單純的互聯(lián)網(wǎng)模式下已經(jīng)產(chǎn)生了與商家合作應(yīng)用服務(wù)的模式，如天貓、攜程都屬于這樣一種模式。
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日前，北京市國土局啟動了《北京市2013年國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃》編制工作。知情人士透露，根據(jù)計劃，明年北京市將沿著五環(huán)路，安排養(yǎng)老綜合用地，引導(dǎo)社會資本從事養(yǎng)老事業(yè)，屬全國首創(chuàng)。消息一出，業(yè)內(nèi)人士樂觀評價，這或?qū)⒊蔀橹袊鴮嵸|(zhì)意義上養(yǎng)老地產(chǎn)的破冰之旅，獨立的土地供應(yīng)將成為未來發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的基礎(chǔ)。
那么，養(yǎng)老綜合用地將會以何種形式供應(yīng)，誰會首先受益？
90%的市場空間
目前，社會資本參與養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種形式：第一種是在普通住宅小區(qū)安裝無障礙設(shè)施，增加小區(qū)賣點，吸引老年人入住；第二種是養(yǎng)老院式的老年公寓，呈連鎖式發(fā)展；第三種就是養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設(shè)各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品。雖然還沒有形成清晰的開發(fā)和盈利模式，但投資者們并不想錯過這塊大蛋糕，“涉水”沖動不減。
北京保利地產(chǎn)副總經(jīng)理王英曾向媒體表示，保利地產(chǎn)已就養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)調(diào)整了公司架構(gòu)，成立了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，希望在養(yǎng)老地產(chǎn)這一新地產(chǎn)業(yè)態(tài)形式上實現(xiàn)重點突破。就在9月15日，保利地產(chǎn)某五星級養(yǎng)老會所樣板間向客戶開放。這個原本被規(guī)劃為四星級酒店的項目，如今卻搖身一變成為保利地產(chǎn)主打的養(yǎng)老項目。銷售人員介紹，這里的床位分為標準間和VIP間，月收費標準在5000元到上萬元不等。除此外還需繳納900元的伙食費以及500元的護理費，另外還有十多名北京市知名醫(yī)院專家坐診，隨時為老人提供專業(yè)的醫(yī)護服務(wù)。銷售人員還特別提醒：“只有200床，所以欲訂從速哦”。
和保利地產(chǎn)一樣，遠洋地產(chǎn)也成立了養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部，級別和住宅、商業(yè)地產(chǎn)的地位等同，而且在遠洋天著項目中已經(jīng)規(guī)劃了兩萬多平方米的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，準備打造成為一個高端養(yǎng)老項目。復(fù)興國際董事長郭廣昌透露，公司首個養(yǎng)老社區(qū)項目已經(jīng)于7月底通過相關(guān)審批。龍頭房企萬科也拋出了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展計劃，未來120億元將投向養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)與住宅和商業(yè)等業(yè)務(wù)板塊一樣將成為企業(yè)重要盈利部門。
此外，近期由保險企業(yè)開發(fā)的一批養(yǎng)老地產(chǎn)項目先后破土動工，太平人壽、中國人壽、泰康人壽等保險企業(yè)高調(diào)宣告進軍養(yǎng)老地產(chǎn)。
老齡化社會帶來的“銀發(fā)經(jīng)濟”預(yù)示著此處商機無限，另外，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《十二五社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015）》中也提出90/07/03模式，即90%為居家養(yǎng)老、7%為社會養(yǎng)老、3%為機構(gòu)養(yǎng)老，這也意味著要想實現(xiàn)90%的居家養(yǎng)老，就要有更多的社會資本加入適老居住區(qū)的建設(shè)，因此養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展勢在必行，市場前景明朗。
200%的開發(fā)難度
不論是誰開發(fā)，以什么模式開發(fā)，當務(wù)之急要解決的是“拿地”問題。
朱文俊，中國房地產(chǎn)協(xié)會老年住區(qū)專家委員會執(zhí)行主任，研究養(yǎng)老地產(chǎn)多年。他向《新商務(wù)周刊》記者指出，用地成本高，用地性質(zhì)不明確是社會資本進駐養(yǎng)老地產(chǎn)的一道高門檻。據(jù)他介紹，養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒有明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地。但不論是哪種形式，都要通過正常的“招拍掛”程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒有區(qū)別。可是養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報周期一般都要7到10年，是商業(yè)地產(chǎn)的二倍。投資高、回報低也讓很多投資企業(yè)心有余而力不足。
地產(chǎn)商朱鳳泊對此深有感觸。他所持有的北京太陽城國際老年公寓是國內(nèi)最早專門面向老年人的房地產(chǎn)項目，除具備居家式養(yǎng)老、組織式養(yǎng)老、愛心護理院、醫(yī)院和超市等配套設(shè)施外，也已經(jīng)初步形成了集餐飲、娛樂、養(yǎng)生、保健于一體的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，堪稱中國養(yǎng)老地產(chǎn)的典范。但是這些建設(shè)已經(jīng)花去10多年的時間，總投資也超過10億元。
朱鳳泊說：“很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目的運作過程，都會涉及企業(yè)自持的問題。企業(yè)自持的最大特點就是資金回籠慢。”十多年前，朱鳳泊以每畝30萬元的價格拿到了623畝土地，按照國家規(guī)定可以開發(fā)40萬平米的住宅，但是因為要建設(shè)醫(yī)院、護理院、養(yǎng)老院等配套，所以太陽城只做了31萬平米的住宅，保留了7萬平米的自持。以6200萬元作為啟動資金的朱鳳泊通過銷售1600單元的住宅，緩解了前期的開發(fā)資金短缺，用于下一階段的開發(fā)。之后，5座老年公寓陸續(xù)投入使用，太陽城靠收取會員費以及年服務(wù)費才緩慢地實現(xiàn)了盈利。“銀行在審批貸款時，認可太陽城是做老年項目，但認為它是公益的、福利的、掙不著錢的，不予提供貸款。”朱鳳泊透露，北京太陽城在10多年的發(fā)展中，從銀行得到的貸款總共只有兩次，共計1.3億元。
十年，對于普通的住宅或商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，足以經(jīng)歷好幾個項目的輪回，但朱鳳泊卻只能在這一個項目上“死磕”，他感嘆：“這就是地價導(dǎo)致的競爭力缺失。”
北京律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會副主任王建文也表示，對于新建或尚未建設(shè)的住宅，雖然已有國標《老年人居住建筑設(shè)計標準》和《老年人建設(shè)設(shè)計規(guī)范》等行業(yè)標準，但是執(zhí)行這些標準將增加建設(shè)成本和施工難度。更重要的是，針對養(yǎng)老硬件設(shè)施，特別是適老住宅的建設(shè)，在土地、規(guī)劃、稅收等方面都沒有任何國家層面上的傾斜優(yōu)惠政策。
部分省市意識到了這個矛盾。貴州省目前已經(jīng)出臺政策，對于老年住宅項目用地，可以不通過“招拍掛”，而是開發(fā)商與政府直接簽協(xié)議出讓，這樣的話土地成本低，能便宜至少一半以上；浙江省也規(guī)定，對于社會力量參與養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)的在稅收方面，與非營利性機構(gòu)同等對待。
如今，北京也提出將在國有建設(shè)用地規(guī)劃中安排養(yǎng)老綜合用地，雖然細則沒有出臺，但政府對于養(yǎng)老地產(chǎn)的重視程度可見一斑。
50%的未知
朱文俊分析，北京市提出的“養(yǎng)老綜合用地”，其用地性質(zhì)是很好的。“這里會有持有部分和銷售部分，這樣組合起來，可以通過銷售部分回籠資金，靠持有部分獲得長遠收益”。也有媒體報道，北京市將配備70%的住宅用地、近30%的商業(yè)金融用地以及少量的養(yǎng)老醫(yī)療設(shè)施用地。但是以什么形式出讓，仍然是謎。
朱文俊預(yù)測：“劃撥用地肯定不是主要的，這也不是開發(fā)企業(yè)所關(guān)注的。如果是針對社會資金的話，一定是以招拍掛的形式。但必須要有捆綁的優(yōu)惠政策。比如非盈利的部分可以通過劃撥，而住宅的部分通過招拍掛獲取”。另外，他還強調(diào)，關(guān)鍵還是要看這些投資企業(yè)的競爭標準，是價高者得還是方案優(yōu)異者得。
如果是價高者得，很有可能又會使養(yǎng)老住宅流于形式，淪為營銷炒作的概念，這一方法肯定不可采取；如果是方案優(yōu)異者得，那么要求也不能低：除了建筑規(guī)劃方案外，更要拿出養(yǎng)老服務(wù)規(guī)劃，需要詳細到會提供哪些服務(wù)、服務(wù)團隊多少人、人員如何配置等。
業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)本身是整合度很高的行業(yè)，但對于養(yǎng)老地產(chǎn)這種跨金融、建筑、物業(yè)、醫(yī)療、服務(wù)等多行業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)來說，專業(yè)分工更重要。遠洋天著副總經(jīng)理徐海倫就表示，遠洋地產(chǎn)兩萬多平米的養(yǎng)老地產(chǎn)項目建成后就會與美國的養(yǎng)老機構(gòu)合作，實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)。
清華大學建筑學院教授周燕珉認為，從保險資金的特征來看，由于其規(guī)模資金較大，回報要求低而周期又長，相比地產(chǎn)企業(yè)更適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)，也有利于養(yǎng)老地產(chǎn)的靈活經(jīng)營。據(jù)估算，保險資金投資不動產(chǎn)限制一旦放寬，就會釋放2.03萬億元的資金，能夠進入養(yǎng)老地產(chǎn)的資金上限將達5000億元。按照目前保險業(yè)進駐養(yǎng)老地產(chǎn)的情況來看，保險公司房產(chǎn)與保險產(chǎn)品的捆綁銷售的做法，很容易成為變相賣房。
就在去年，泰康人壽北京分公司長安支公司的銷售人員多次以入住“養(yǎng)老社區(qū)”為噱頭，告訴消費者“只要買就能住”，此舉收到北京市有關(guān)部門20萬元的處罰。這些銷售人員所說的養(yǎng)老社區(qū)是今年4月在北京市昌平區(qū)破土動工的泰康之家養(yǎng)老社區(qū)北京旗艦店，預(yù)計總?cè)萘考s3000戶，計劃2015年投入使用。實際上，這個養(yǎng)老地產(chǎn)項目與泰康人壽的《幸福有約終身養(yǎng)老計劃》壽險產(chǎn)品掛鉤，客戶如果購買此險，等到65周歲時，可以在泰康人壽全國建成的任何一個養(yǎng)老社區(qū)免費入住。并非買了保險就能直接入住，也并非沒有買就不能住。
